深圳購買(mǎi)商鋪(深圳買(mǎi)商鋪要注意什么)
1.深圳買(mǎi)商鋪要注意什么
商鋪的第一要義 是位置
黃金地段的黃金位置鋪位肯定是最好的
商鋪一般分為幾類(lèi)：底商 大型賣(mài)場(chǎng)\市場(chǎng)的鋪位 獨立的店鋪
一般涉及到個(gè)人購買(mǎi)的 就是底商和鋪位
首先 你需要對你的目標城市進(jìn)行商業(yè)分析 看看人流最多的商業(yè)區在哪里 一般黃金地段是沒(méi)有商鋪出售的 房東都是自己持有商鋪進(jìn)行出租 所以能夠提供出售商鋪的位置 很少有真正黃金的地方
作為一個(gè)單純的投資人 了解這點(diǎn)很重要
第一重要的是投資回報
一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商很精明 預期價(jià)值好的商鋪價(jià)格不會(huì )很低 你需要首先考察周邊區域的商鋪租金價(jià)格，算算年租金，然后計算一下你看中的商鋪需要投資多少 ——首付+月供+物業(yè)管理費等，然后大約計算一下年利潤 這樣很簡(jiǎn)單就能知道買(mǎi)這個(gè)譜子是不是劃算了
投資回報率的算法 網(wǎng)上很多很多很多， 你百度一下就可以了，按我說(shuō)的方法簡(jiǎn)單算一下也是可以的。但是這中間有個(gè)風(fēng)險，就是你無(wú)法確定你在收房后多久才能把房子租出去，中間如果雇傭中介還需要支付相應的費用。另外如果商鋪經(jīng)營(yíng)的不好，租賃人會(huì )退租，這樣你等于又損失了預期的租金收入。
2.買(mǎi)商鋪需要注意什么呢?
首先從政策面分析，您所投資的商鋪是不是政策允許銷(xiāo)售的？ 自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。 （本辦法所稱(chēng)售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買(mǎi)受人所購該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為）。
投資人可以對照一下，擯棄不合手續的投資型商鋪。 其次，買(mǎi)商鋪與買(mǎi)房子一樣，要看看該項目的五證是否俱全，是否合法有效？特別需要注意的是，看看該項目的土地證，了解其土地使用年限，這一點(diǎn)也和投資回報有很大關(guān)系。
第三，問(wèn)一問(wèn)周邊的朋友，該項目是新建項目還是重新裝修后重新包裝的項目，如果是后者，需要仔細了解該項目的債權債務(wù)清楚沒(méi)有，土地手續清楚沒(méi)有，原來(lái)為什么經(jīng)營(yíng)不好，經(jīng)營(yíng)不好的根本原因解決了沒(méi)有？ 就商業(yè)地產(chǎn)投資而言，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)營(yíng)者重要，經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有商戶(hù)的支持重要。 對于開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)的經(jīng)營(yíng)團隊，應了解是以何種形式進(jìn)駐的，在南方城市往往打著(zhù)很知名的經(jīng)營(yíng)團隊進(jìn)駐，但是實(shí)際上只是作為顧問(wèn)而已。
其次，在最求高回報的良好預期時(shí)，分析一下該項目所處地段的租金市場(chǎng)行情，最好自己實(shí)地走一走問(wèn)一問(wèn)，多了解幾個(gè)朋友和當地的商戶(hù)，你就可以有一個(gè)大致的判斷，開(kāi)發(fā)商承諾的回報是否合理，如果不合理，就蘊藏著(zhù)極大的風(fēng)險。 相比較而言，投資成型的已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，風(fēng)險會(huì )相對降低很多。
就商業(yè)地產(chǎn)包租投資而言，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)是每一個(gè)投資人應該認真考察的，最好選擇知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的品牌物業(yè)，小的開(kāi)發(fā)商騙了錢(qián)可以一走了之，但是，品牌開(kāi)發(fā)商卻必須為自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)負責；另一方面，因為有比較嚴格的管理流程，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)出現質(zhì)量問(wèn)題、手續問(wèn)題的可能性被大大降低。 除了商鋪投資，現在市場(chǎng)上逐漸興起了“產(chǎn)權式酒店”的投資，投資人可以比照以上方法來(lái)分析，因為當置業(yè)行為成為投資行為后，不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)就成為一個(gè)獲利的工具和盈利符號而已，“產(chǎn)權式酒店”包租銷(xiāo)售和“商鋪”包租銷(xiāo)售，道理是相通的。
除此以外，購買(mǎi)前做一些調查分析是必不可少的，其中至少應該注意五個(gè)方面： 1、有廣場(chǎng)就有人氣 什么是廣場(chǎng)？廣場(chǎng)就是休閑、娛樂(lè )的場(chǎng)所，所以有廣場(chǎng)的地方，就有沖天人氣，就有無(wú)窮的商業(yè)機會(huì )。 大如天安門(mén)廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，每天有幾十萬(wàn)的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機會(huì )。
而在社區里，社區的小型廣場(chǎng)不僅是居民活動(dòng)的地方，也必將是商業(yè)活動(dòng)中心區。所以，評估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周?chē)欠裼袕V場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。
同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪租金非常高，在舉辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。
2、主力店效應 “有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機會(huì )”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。 一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。
最典型的案例莫過(guò)于朝陽(yáng)路上的華堂商場(chǎng)了。以前華堂商場(chǎng)所處區域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來(lái)，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值凸現。
如今，華堂前后左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動(dòng)了起來(lái)，個(gè)個(gè)生意興隆。 主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪作旺并不斷升值。
3、品牌店效應 目前，在商鋪租賃和購買(mǎi)市場(chǎng)，品牌客戶(hù)比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚(yú)、班尼路、李寧等。
在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶(hù)對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現在跟著(zhù)肯德基、麥當勞走就是這個(gè)原因。
其二，知名的品牌客戶(hù)它本身就具備聚客能力，會(huì )影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項目是否有品牌客戶(hù)非常關(guān)鍵。
這基本也能從一個(gè)側面反映出項目的優(yōu)劣。 4、立地條件 商鋪?lái)椖克幬恢玫牧⒌啬芰σ彩欠浅Ｖ匾囊粋€(gè)要素。
立地條件決定了商業(yè)周?chē)h(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì )導致業(yè)績(jì)失之千里。
一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門(mén)前道路的類(lèi)別、顧客來(lái)店的方便度等。道路類(lèi)別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。
像王府井大街是全國著(zhù)名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。 所以商鋪的價(jià)值非常大。
對商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區的交通干道。 人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達等因素也非常關(guān)鍵。
除了道路類(lèi)別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄。
3.購買(mǎi)商鋪需要注意哪些問(wèn)題
如下： 1、商鋪的產(chǎn)權。
商鋪的產(chǎn)權一定要清晰，購買(mǎi)前一定要查看房屋產(chǎn)權證、抵押或質(zhì)押狀況的權屬證明等，不要全聽(tīng)業(yè)主的一面之詞。 2、商鋪本身結構。
不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等；只有這些硬件合格才能保證客戶(hù)在使用或者后期承租上更符合自己或承租對象的使用標準。 3、配套設施。
良好的配套能節省商家客戶(hù)很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設施、排污化油設施等。
購買(mǎi)前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。 4、選擇好地段，地段直接關(guān)系到商鋪的價(jià)格，購買(mǎi)者應該綜合自己的購買(mǎi)能力而定，太偏的地方近期沒(méi)有多少升值空間，太繁華的地段價(jià)格比較高，應該綜合所選的地方的規劃情況考慮。
4.購買(mǎi)一手商鋪需要注意什么事項
（一）業(yè)主要注意四大的問(wèn)題1.客戶(hù)的購買(mǎi)能力首先了解客戶(hù)是否能夠全款購房，如果客戶(hù)是貸款購房，客戶(hù)資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí)，以免簽定購房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買(mǎi)房糾紛。
2.付款方式購買(mǎi)商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶(hù)，其次是貸款購房，其中貸款購買(mǎi)商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣(mài)房所承擔的風(fēng)險。3.首付款與尾款間隔時(shí)間，時(shí)間不宜過(guò)長(cháng)。
4.支付訂金后的違約責任及違約罰則。（二）客戶(hù)要注意的三大問(wèn)題1.產(chǎn)權購買(mǎi)前一定要查看房屋產(chǎn)權證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權屬證明等。
2.商鋪本身結構不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃氣、弱電設施、排污化油設施等。
購買(mǎi)前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。
5.買(mǎi)商鋪要注意什么
商鋪的第一要義 是位置
黃金地段的黃金位置鋪位肯定是最好的
商鋪一般分為幾類(lèi)：底商 大型賣(mài)場(chǎng)\市場(chǎng)的鋪位 獨立的店鋪
一般涉及到個(gè)人購買(mǎi)的 就是底商和鋪位
首先 你需要對你的目標城市進(jìn)行商業(yè)分析 看看人流最多的商業(yè)區在哪里 一般黃金地段是沒(méi)有商鋪出售的 房東都是自己持有商鋪進(jìn)行出租 所以能夠提供出售商鋪的位置 很少有真正黃金的地方
作為一個(gè)單純的投資人 了解這點(diǎn)很重要
第一重要的是投資回報
一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商很精明 預期價(jià)值好的商鋪價(jià)格不會(huì )很低 你需要首先考察周邊區域的商鋪租金價(jià)格，算算年租金，然后計算一下你看中的商鋪需要投資多少 ——首付+月供+物業(yè)管理費等，然后大約計算一下年利潤 這樣很簡(jiǎn)單就能知道買(mǎi)這個(gè)譜子是不是劃算了
投資回報率的算法 網(wǎng)上很多很多很多， 你百度一下就可以了，按我說(shuō)的方法簡(jiǎn)單算一下也是可以的。但是這中間有個(gè)風(fēng)險，就是你無(wú)法確定你在收房后多久才能把房子租出去，中間如果雇傭中介還需要支付相應的費用。另外如果商鋪經(jīng)營(yíng)的不好，租賃人會(huì )退租，這樣你等于又損失了預期的租金收入。
第2重要的是在一堆商鋪中選擇最好的商鋪。當然了 金角銀邊 這個(gè)是基礎 看看道路是否對你不利，過(guò)寬的馬路阻隔人流。如果周邊有成熟的商業(yè)氛圍，那么著(zhù)鋪子投資價(jià)值就可能高一些。
鋪子內部要方正，要有合理的開(kāi)間進(jìn)深比——不是說(shuō)開(kāi)間越大就一定越好——打開(kāi)間的鋪子可能價(jià)格也貴，別小看開(kāi)發(fā)商，至少我在定鋪子價(jià)格的時(shí)候會(huì )有很多的價(jià)格因素，每個(gè)鋪子都是考慮多方因素才定價(jià)的。內部不要有太多的墻和轉角——這個(gè)用常識就可以明白了。
原則上商業(yè)在設計的時(shí)候就考慮到均好性，一般不會(huì )出現絕對不能買(mǎi)的產(chǎn)品。但是所謂的絕對不能買(mǎi)的東西 就是我前面說(shuō)的投資風(fēng)險。你必須正確評估鋪子所在區域未來(lái)3-5年的商業(yè)發(fā)展、人口增長(cháng)情況以及市政的完善程度 不要被銷(xiāo)售員忽悠太多，好多商鋪，當初說(shuō)的都很好，客戶(hù)一激動(dòng)買(mǎi)了，結果10年過(guò)去了人口也沒(méi)長(cháng)多少，稀稀拉拉，沒(méi)人流哪兒來(lái)的收入？租戶(hù)賺不到錢(qián)哪兒有你的房租？
理智永遠是投資人的根本品質(zhì)。
說(shuō)一下那個(gè)什么返利，瞎掰，羊毛出在羊身上，他們是吧12%計入售價(jià)中，等于是用你自己交的錢(qián)每年返還給你一點(diǎn)。完全沒(méi)有意義。你跟他們說(shuō)不要返利，直接給我高折扣。
大型商場(chǎng)的鋪位——分兩種
一種是實(shí)際的鋪位，賣(mài)你多少就是多少，你擁有一個(gè)實(shí)體的鋪位。出租的時(shí)候是按照實(shí)際的鋪子尺寸出租。你的鋪子能租多少錢(qián)就是多少錢(qián)。
另一種是經(jīng)營(yíng)權（北京的sogo南館就是這種模式）。你不擁有實(shí)際的鋪位，而只擁有一定比例的所有權。商場(chǎng)在出租的時(shí)候可以打亂所有的鋪位，從新分割，然后按照大家購買(mǎi)出資的比例支付租金收益。比如你華100萬(wàn)買(mǎi)了一個(gè)鋪子的所有權，別人花1000萬(wàn)買(mǎi)了10個(gè)鋪子的所有權。無(wú)論后來(lái)商場(chǎng)劃分了多少鋪子，出租給多少商家，最后你們分租金的比例是1:10 你一份 別人10份。而你們是不能單獨出租的。這種有點(diǎn)像股份制公司似的。大家相當于入股。
不過(guò)你說(shuō)的好像是第一種情形 不要返利 要高折扣 直接給你打折 所有的返利都是騙人的。
另外如果有錢(qián) 盡量選擇位置好面積大的鋪位，這樣的鋪子投資價(jià)值更高而且不容易掉價(jià)。
