代理方案策劃書(shū)(代理計劃書(shū)怎么寫(xiě))
1.代理計劃書(shū)怎么寫(xiě)
如果讓我作貴報的的代理，我會(huì )從以下幾個(gè)方面著(zhù)手，讓您滿(mǎn)意！一、市場(chǎng)調查與分析首先，我會(huì )對貴報作一個(gè)全面的了解。
然后，我會(huì )利用學(xué)生會(huì )的關(guān)系對全院作一個(gè)調查。本次策劃案的市場(chǎng)調查工作分為以下幾個(gè)方面：市場(chǎng)背景調查、大學(xué)生精神文化消費心理解構、競爭狀況調查。
（一）市場(chǎng)背景調查及大學(xué)生精神文化消費心理解構 （二）競爭狀況調查 我們將通過(guò)問(wèn)卷調查的方式來(lái)調查我們的對手及他們的實(shí)力，從而作出戰略措施。二、銷(xiāo)售模式“報紙未動(dòng)，廣告先行”！ 首先，舉辦一場(chǎng)小型招聘會(huì )，選出一些肯吃苦耐老，職業(yè)素質(zhì)高、積極、樂(lè )觀(guān)、開(kāi)朗的人，組成一個(gè)小團隊。
然后，制作一些宣傳單讓隊友去發(fā)小報、刷墻標，進(jìn)行“高頻率的宣傳刺激、高密度的滲透教育”，吸引更多的顧客。 最后，當形成一定的顧客時(shí)，為了抓住他們的心，我們將定期舉辦一些活動(dòng)，在節假日發(fā)送短信問(wèn)候。
營(yíng)銷(xiāo)人，到底該如何不使自己迷失方向呢，從長(cháng)遠角度講，要想在競爭中爭取主動(dòng)，不至于在今后歲月中失落，你必須要經(jīng)營(yíng)自己品牌了。 經(jīng)營(yíng)自身的品牌？營(yíng)銷(xiāo)人？是的！因為這是市場(chǎng)多元發(fā)展的客觀(guān)需求和自身追趕時(shí)代潮流所必須建立的信譽(yù)平臺，它包括了人品、實(shí)力、人脈、資源等多方面社會(huì )性元素的組合。
就我看來(lái)，其以下幾方面要有意識的積累和進(jìn)行。 1）定戰略，找定位。
營(yíng)銷(xiāo)工作是個(gè)直面競爭深具挑戰性和誘惑力的職業(yè)，它不僅磨煉意志，錘煉品質(zhì)，更主要的是能從中學(xué)到經(jīng)商之道為人之本，這為后繼發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎，營(yíng)銷(xiāo)人應該具有長(cháng)遠的目光，不要得過(guò)且過(guò)，當一天和尚撞一天鐘，只滿(mǎn)足自身眼前的一片，想不到未來(lái)自身廣闊運作的空間，那樣的話(huà)，淘汰往往不以人的意志為轉移的降落到你的身上，而且，即使你以前創(chuàng )造過(guò)好得業(yè)績(jì)獲取過(guò)豐厚的報酬，也不要沉湎期間，唯我獨大。時(shí)代是發(fā)展的，過(guò)去的東西不會(huì )對今后有太大的幫助，因此，審時(shí)度勢時(shí)刻準備面臨挑戰才是自身不至落后的動(dòng)力。
因此，進(jìn)行良好的戰略規劃，找準定位應該從現在而不是今后開(kāi)始。 2）盤(pán)資源，樹(shù)理念。
一項事業(yè)成功靠單槍匹馬，單打獨斗時(shí)絕對成不了氣候的，它需要集體的智慧和團隊的力量，多變的時(shí)代多元的價(jià)值取向，使機會(huì )更加青睞于那些善于經(jīng)營(yíng)自己的人，因此在社會(huì )上要善于結朋交友，積累起豐富的人脈資源。我們現在正處于開(kāi)放時(shí)代，信息流、文化流不斷刺激著(zhù)我們敏感與求新的本能，我們要善于主動(dòng)出擊，有意識的在行業(yè)領(lǐng)域出席會(huì )議，開(kāi)展活動(dòng)與人結交中獲得多樣化收獲。
一個(gè)人只有擁有廣泛而深厚的人脈，在社交場(chǎng)合等多種舞臺盡一切可能表達自身看法，大膽闡述觀(guān)點(diǎn)和理念，這樣，才能真正彰顯優(yōu)勢，突出自身的影響。 （3）學(xué)高手，尋機會(huì )。
市場(chǎng)經(jīng)濟活躍造就了營(yíng)銷(xiāo)人施展發(fā)揮的空間，要想擁有良好的個(gè)人品牌效應，除了自身一定實(shí)力外，最好的辦法就是站在巨人肩膀上，學(xué)習他們帶有個(gè)性魅力的品格精神，善于從他們?yōu)槿颂幨乐姓覍ぶ档媒梃b和吸取的東西，從而激活自身的能力，那樣才能胸襟開(kāi)闊、視野博大。作為營(yíng)銷(xiāo)人，不能滿(mǎn)足于在自身小圈子中拉幫結派，而應與行業(yè)內知名高手、實(shí)戰專(zhuān)家交流、溝通，雙方知識互補，資源共享，通過(guò)良好的合作進(jìn)一步加深彼此的了解，與業(yè)內著(zhù)名人士過(guò)招交流，你才能真正學(xué)到真實(shí)本領(lǐng)，同時(shí)借助他們的知名度和影響進(jìn)一步延伸自身的品牌效應，要記住，通過(guò)與名人名家的合作，往往能短時(shí)間內吸取眼球，引發(fā)關(guān)注，這樣，才能事半功倍。
記得1997年美國學(xué)者M(jìn)ichaelGoldhaber在一篇題為《注意力購買(mǎi)者》的文章中這樣寫(xiě)到，"獲得注意力就是獲得一種持久的財富。在信息爆炸的新經(jīng)濟下，這種形式的財富使你在獲取任何東西時(shí)處于優(yōu)先位置。
因此，注意力本身就是財富。" （4）樹(shù)形象，揚激情。
市場(chǎng)是有人組成的，行行色色的人構成了這個(gè)多元化時(shí)代豐富多彩的人文景觀(guān)，我們不可能也沒(méi)有理由把自己封閉孤立于群體之外。相反，應對環(huán)境，直面挑戰，會(huì )讓我們擁有全新的心態(tài)獲取更多地交流與溝通機會(huì )，因而與人打交道貫穿整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程始終。
作為營(yíng)銷(xiāo)人，出門(mén)辦事，對外交流要有意識進(jìn)行自我形象包裝。昂揚的斗志、飽滿(mǎn)的精神、自信的風(fēng)范常常能給人帶來(lái)深刻印象。
因此服飾打扮、談吐舉止往往代表了個(gè)人修養，要想不被人輕視和忽略，樹(shù)立個(gè)人品牌首先從現在開(kāi)始要注意自身形象。
2.如何做招商策劃方案
原發(fā)布者：小白度江
簡(jiǎn)單生活電子商務(wù)平臺招商方案一、目標客戶(hù)群1、項目定位：家裝建材電子商務(wù)網(wǎng)站2、招商企業(yè)定位：以高精尖端的大型企業(yè)為主（有家裝建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗及現代營(yíng)銷(xiāo)理念和較強的資金實(shí)力以及品牌意識）。如TOTO,KOHLER以廚衛為主，室內起居為輔的原則。在新能源領(lǐng)域有所成就并有良好市場(chǎng)前景，如太陽(yáng)能、水能、風(fēng)能等。例：空氣能熱水器（美的、海爾、AO史密斯），地源熱泵（格蘭索斯）。3、最終消費人群定位：30-50歲的藍領(lǐng)，白領(lǐng)或金領(lǐng)。二、招商策略1、招商終極目的：雙贏(yíng)。2、簡(jiǎn)單生活（電子商務(wù)網(wǎng)站）營(yíng)銷(xiāo)策略：A、產(chǎn)品策略：a、實(shí)物產(chǎn)品策略：我們（簡(jiǎn)單生活電子商務(wù)網(wǎng)站）會(huì )把您（廠(chǎng)家）對產(chǎn)品設計理念和企業(yè)文化加以結合對產(chǎn)品進(jìn)行全面介紹（如時(shí)尚流線(xiàn)的外觀(guān)、微電腦控制的技術(shù)等）。b、信息產(chǎn)品策略：設置“虛擬展廳”（戶(hù)外或公司內部邀請目標用戶(hù)參加活動(dòng)），用立體逼真的圖像、聲音（宣傳片，如通過(guò)我們的電子商務(wù)平臺展示TOTO最新商品以及現場(chǎng)解說(shuō)員進(jìn)行解說(shuō)），使客戶(hù)如親臨其境一般，感受到產(chǎn)品的存在，對產(chǎn)品的各個(gè)方面有一個(gè)較為全面的了解。我們在電子商務(wù)平臺上會(huì )有24小時(shí)客戶(hù)服務(wù)對話(huà)系統（類(lèi)似于QQ即時(shí)通信），實(shí)時(shí)為客戶(hù)解決任何問(wèn)題。B、價(jià)格策略：通過(guò)CA安全認證體系、公安局聯(lián)網(wǎng)和客戶(hù)服務(wù)（售前客戶(hù)咨詢(xún)、售后客戶(hù)回訪(fǎng)）。初期可以把價(jià)格定的高一些為促銷(xiāo)商品作鋪墊，同時(shí)讓用戶(hù)先使用我們的“一分錢(qián)購物體驗”，讓用戶(hù)對我們（簡(jiǎn)單生活電子商務(wù)平臺）的安全和服
3.如何寫(xiě)房產(chǎn)代理策劃書(shū)
在接受代理樓盤(pán)時(shí)，發(fā)展商往往會(huì )要求其寫(xiě)出“提案報告書(shū)”。
根據“提案報告書(shū)”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷(xiāo)公司來(lái)代理其樓盤(pán)，所以，“提案報告書(shū)”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷(xiāo)公司生存的命運。一份好的“提案報告書(shū)”，必須由營(yíng)銷(xiāo)公司的研展部門(mén)、企劃部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)通力合作，才能很好地完成。
撰寫(xiě)“提案報告書(shū)”來(lái)時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎上，再收集個(gè)案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。
同時(shí)，還要收集該個(gè)案區域市場(chǎng)的市場(chǎng)調查資料表，作為“提案報告書(shū)”的附表，據以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數據資料。 一般說(shuō)來(lái)，“提案報告書(shū)”并沒(méi)有統一的格式和內容，但是，大部分的“提案報告書(shū)”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的，通常包括下列內容： 一、研展部分 1、項目簡(jiǎn)介。
其內容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車(chē)位、自行車(chē)停放面積、住宅總套數、地理位置等。 2、區域市場(chǎng)分析。
其內容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調等。 3、SWOT分析。
主要是在區域市場(chǎng)分析的基礎上分析本案的優(yōu)勢（Strength）、弱點(diǎn)（Weakness）、機會(huì )點(diǎn)（Opportunist）及存在的問(wèn)題（Threats）。 4、客源分析。
包含客層分析、年齡層分析、客戶(hù)來(lái)源分析等。通過(guò)對目標客戶(hù)的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。
這部分內容通常可以用餅圖來(lái)顯示，較直觀(guān)。 5、產(chǎn)品定位。
包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷(xiāo)售率可能達到的價(jià)格。
二、企劃部分 包括： 1、廣告總精神。 2、訴求重點(diǎn)。
3、NP稿標題初擬。 4、媒體計劃。
三、業(yè)務(wù)部分 主要包括銷(xiāo)售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執行計劃兩大部分。其中銷(xiāo)售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷(xiāo)期、持續期）做詳細闡述。
業(yè)務(wù)策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷(xiāo)售通路及業(yè)務(wù)執行等做一一陳述。 完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報告后，一份提案報告書(shū)基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報告書(shū)里涉及，那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷(xiāo)公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷(xiāo)。
這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書(shū)中羅列出來(lái)，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報告書(shū)”寫(xiě)出來(lái)后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。
這可以給開(kāi)發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué)，使開(kāi)發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開(kāi)發(fā)商對營(yíng)銷(xiāo)公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏(yíng)得開(kāi)發(fā)商的信任。
總之，撰寫(xiě)“提案報告書(shū)”的主要目的在于能夠成功地取得銷(xiāo)售代理權，讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”。 “以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì ) 成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)： 一、時(shí)機（投資開(kāi)發(fā)的時(shí)機） 投資時(shí)機的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎上。
如果對投資開(kāi)發(fā)時(shí)機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機的結果；“爵*大廈、中*時(shí)代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。
對時(shí)機的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應投資開(kāi)發(fā)什么類(lèi)型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì )有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
二、位置（項目開(kāi)發(fā)所在的地理位置） 位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著(zhù)投資的利潤水平。
因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標所得，這在當時(shí)被認為是一個(gè)失敗的投資項目，但現在看來(lái)，再沒(méi)人懷疑其敏銳的投資眼光了。
三、定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規劃設計等） 你的市場(chǎng)定位是否適應市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿(mǎn)足目標客戶(hù)需求，這是項目成敗的關(guān)鍵所在。“金*豪園”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
四、成本（項目的總建造成本） 若能做到有效的成本控制，產(chǎn)品的價(jià)格才能有競爭力，要清楚“價(jià)格”是市場(chǎng)競爭中最有力的武器。因此，如何在準確定位的基礎上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事。
在成本控制方面關(guān)鍵在于如何提高成本效益。 五、策略（價(jià)格、渠道、廣告、促銷(xiāo)等） 策略的運用關(guān)鍵是靠創(chuàng )意，策略同時(shí)應具有可操作性。
如果把前四點(diǎn)稱(chēng)作“正合”，則這一點(diǎn)可稱(chēng)作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正。
4.如何寫(xiě)代理計劃書(shū)
寫(xiě)理劃計劃書(shū)你要知
第一頁(yè) ∶寫(xiě)出店鋪或公司名稱(chēng)，地址，聯(lián)絡(luò )人資料。
第二頁(yè) ∶簡(jiǎn)單交待經(jīng)營(yíng)項目。
第三，
第四頁(yè) ∶撮寫(xiě)整個(gè)計劃精
包括∶1.準備投入資金。
2.項目賣(mài)點(diǎn)及服務(wù)
3.現有資金。
4.本身優(yōu)勢
5.目標顧客市場(chǎng)調查
6.前景預測。
7.生意策略。
其余八大部分
1.背景 ∶如經(jīng)營(yíng)原因，個(gè)人資料，以往創(chuàng )業(yè)經(jīng)驗等。
2.生意賣(mài)點(diǎn) ∶如何吸引客源，怎樣突圍及定價(jià)等。
3.市場(chǎng)分析 ∶如預計顧客分布，購買(mǎi)原因，市場(chǎng)規模，預計營(yíng)業(yè)額，產(chǎn)品
受歡迎程度及補貨速度等。
4.競爭對手分析 ∶如介紹競爭對手，自己的優(yōu)勢，跟風(fēng)情況及應付方法等。
5.策略計劃 ∶如推銷(xiāo)及推廣方法，售后服務(wù)種類(lèi)，進(jìn)占市場(chǎng)策略等。
6.公司架構 ∶老板與股東介紹，包括個(gè)人資料，對公司的幫助等。
7.財務(wù)計劃 ∶如手頭資金，現金預算，貸款預算，償還年期，抵押品，資金運用情況及每月資出等。
8.籌備行動(dòng)計劃 ∶如裝修及其他開(kāi)公司開(kāi)公司的進(jìn)程等。
一般計劃書(shū)頁(yè)數不要超過(guò)40頁(yè)，最好在30頁(yè)內。還要注重外在包裝哦！
5.招商策劃計劃書(shū)怎么寫(xiě)
一、概況簡(jiǎn)介 二、商業(yè)分析 三、目標方向 四、戰略方針 五、行動(dòng)方案 六、組織細則 七、執行前準備 八、管控修正 九、總結 一、概況簡(jiǎn)介 為了準時(shí)、準確地達成開(kāi)業(yè)目標，全面配合招商并控制各項工作的有序推進(jìn)，特制定這份《開(kāi)店招商作業(yè)計劃書(shū)》。
計劃書(shū)中對開(kāi)店前所需了解、準備和分工的各項內容作以細致劃分和說(shuō)明，以作為開(kāi)業(yè)必備的工具類(lèi)文案。 1. 分析 通過(guò)對項目?jì)炔俊⑼獠康膬?yōu)劣勢分析、對面臨的競爭、威脅和商機的分析，從而制定針對性的實(shí)施戰略以達成設定的目標。
2. 目標 打造東北最具規模的美式購物中心，為沈陽(yáng)及外來(lái)消費者提供購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )為一體的活動(dòng)場(chǎng)所。 按照集團的整體規劃，準時(shí)于07年第三季度開(kāi)業(yè)，并在保證品牌質(zhì)量的基礎上完成第一年7000萬(wàn)的租金目標和90%以上的出租率。
3. 戰略 為了更好地達成目標，對開(kāi)店的招商實(shí)施優(yōu)惠戰略并配合招商，設計針對性的推廣戰略。 4. 行動(dòng) 根據開(kāi)業(yè)時(shí)間點(diǎn)對招商洽談、營(yíng)銷(xiāo)推廣、設計裝修等具體工作制定行動(dòng)方案。
5. 組織 全面展開(kāi)招商工作之前對內部組織架構和租金目標進(jìn)行劃分，做好招商作業(yè)流程的制定并對招商產(chǎn)生的費用進(jìn)行細分和預估。 6. 執行 完整的計劃要通過(guò)良好的溝通與協(xié)作、達到。
一、概況簡(jiǎn)介 二、商業(yè)分析 三、目標方向 四、戰略方針 五、行動(dòng)方案 六、組織細則 七、執行前準備 八、管控修正 九、總結 一、概況簡(jiǎn)介 為了準時(shí)、準確地達成開(kāi)業(yè)目標，全面配合招商并控制各項工作的有序推進(jìn)，特制定這份《開(kāi)店招商作業(yè)計劃書(shū)》。計劃書(shū)中對開(kāi)店前所需了解、準備和分工的各項內容作以細致劃分和說(shuō)明，以作為開(kāi)業(yè)必備的工具類(lèi)文案。
1. 分析 通過(guò)對項目?jì)炔俊⑼獠康膬?yōu)劣勢分析、對面臨的競爭、威脅和商機的分析，從而制定針對性的實(shí)施戰略以達成設定的目標。 2. 目標 打造東北最具規模的美式購物中心，為沈陽(yáng)及外來(lái)消費者提供購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )為一體的活動(dòng)場(chǎng)所。
按照集團的整體規劃，準時(shí)于07年第三季度開(kāi)業(yè)，并在保證品牌質(zhì)量的基礎上完成第一年7000萬(wàn)的租金目標和90%以上的出租率。 3. 戰略 為了更好地達成目標，對開(kāi)店的招商實(shí)施優(yōu)惠戰略并配合招商，設計針對性的推廣戰略。
4. 行動(dòng) 根據開(kāi)業(yè)時(shí)間點(diǎn)對招商洽談、營(yíng)銷(xiāo)推廣、設計裝修等具體工作制定行動(dòng)方案。 5. 組織 全面展開(kāi)招商工作之前對內部組織架構和租金目標進(jìn)行劃分，做好招商作業(yè)流程的制定并對招商產(chǎn)生的費用進(jìn)行細分和預估。
6. 執行 完整的計劃要通過(guò)良好的溝通與協(xié)作、達到準確的理解和執行。首先通過(guò)溝通對目標、戰略計劃和行動(dòng)方案做到部門(mén)間和人員間達成共識，其次在展開(kāi)全面招商之前充分準備、做到人、財、物各因素完成到位，這包括招商工具、招商資料、招商費用、招商人員及人員培訓等各個(gè)方面。
7. 管控 整的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行修正，并對過(guò)程中所有相關(guān)資料進(jìn)行建檔和管理。
6.如何寫(xiě)房產(chǎn)代理策劃書(shū)
在接受代理樓盤(pán)時(shí)，發(fā)展商往往會(huì )要求其寫(xiě)出“提案報告書(shū)”。
根據“提案報告書(shū)”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷(xiāo)公司來(lái)代理其樓盤(pán)，所以，“提案報告書(shū)”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷(xiāo)公司生存的命運。一份好的“提案報告書(shū)”，必須由營(yíng)銷(xiāo)公司的研展部門(mén)、企劃部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)通力合作，才能很好地完成。
撰寫(xiě)“提案報告書(shū)”來(lái)時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎上，再收集個(gè)案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。
同時(shí)，還要收集該個(gè)案區域市場(chǎng)的市場(chǎng)調查資料表，作為“提案報告書(shū)”的附表，據以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數據資料。 一般說(shuō)來(lái)，“提案報告書(shū)”并沒(méi)有統一的格式和內容，但是，大部分的“提案報告書(shū)”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的，通常包括下列內容： 一、研展部分 1、項目簡(jiǎn)介。
其內容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車(chē)位、自行車(chē)停放面積、住宅總套數、地理位置等。 2、區域市場(chǎng)分析。
其內容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調等。 3、SWOT分析。
主要是在區域市場(chǎng)分析的基礎上分析本案的優(yōu)勢（Strength）、弱點(diǎn)（Weakness）、機會(huì )點(diǎn)（Opportunist）及存在的問(wèn)題（Threats）。 4、客源分析。
包含客層分析、年齡層分析、客戶(hù)來(lái)源分析等。通過(guò)對目標客戶(hù)的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。
這部分內容通常可以用餅圖來(lái)顯示，較直觀(guān)。 5、產(chǎn)品定位。
包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷(xiāo)售率可能達到的價(jià)格。
二、企劃部分 包括： 1、廣告總精神。 2、訴求重點(diǎn)。
3、NP稿標題初擬。 4、媒體計劃。
三、業(yè)務(wù)部分 主要包括銷(xiāo)售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執行計劃兩大部分。其中銷(xiāo)售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷(xiāo)期、持續期）做詳細闡述。
業(yè)務(wù)策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷(xiāo)售通路及業(yè)務(wù)執行等做一一陳述。 完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報告后，一份提案報告書(shū)基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報告書(shū)里涉及，那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷(xiāo)公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷(xiāo)。
這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書(shū)中羅列出來(lái)，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報告書(shū)”寫(xiě)出來(lái)后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。
這可以給開(kāi)發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué)，使開(kāi)發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開(kāi)發(fā)商對營(yíng)銷(xiāo)公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏(yíng)得開(kāi)發(fā)商的信任。
總之，撰寫(xiě)“提案報告書(shū)”的主要目的在于能夠成功地取得銷(xiāo)售代理權，讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”。 “以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì ) 成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)： 一、時(shí)機（投資開(kāi)發(fā)的時(shí)機） 投資時(shí)機的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎上。
如果對投資開(kāi)發(fā)時(shí)機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機的結果；“爵*大廈、中*時(shí)代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。
對時(shí)機的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應投資開(kāi)發(fā)什么類(lèi)型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì )有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
二、位置（項目開(kāi)發(fā)所在的地理位置） 位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著(zhù)投資的利潤水平。
因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標所得，這在當時(shí)被認為是一個(gè)失敗的投資項目，但現在看來(lái)，再沒(méi)人懷疑其敏銳的投資眼光了。
三、定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規劃設計等） 你的市場(chǎng)定位是否適應市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿(mǎn)足目標客戶(hù)需求，這是項目成敗的關(guān)鍵所在。“金*豪園”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
四、成本（項目的總建造成本） 若能做到有效的成本控制，產(chǎn)品的價(jià)格才能有競爭力，要清楚“價(jià)格”是市場(chǎng)競爭中最有力的武器。因此，如何在準確定位的基礎上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事。
在成本控制方面關(guān)鍵在于如何提高成本效益。 五、策略（價(jià)格、渠道、廣告、促銷(xiāo)等） 策略的運用關(guān)鍵是靠創(chuàng )意，策略同時(shí)應具有可操作性。
如果把前四點(diǎn)稱(chēng)作“正合”，則這一點(diǎn)可稱(chēng)作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正。
7.銷(xiāo)售方案怎么寫(xiě)
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的內容，格式 1.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)執行概要和要領(lǐng) 商標/定價(jià)/重要促銷(xiāo)手段/目標市場(chǎng)等。
2. 目前營(yíng)銷(xiāo)狀況 （1） 市場(chǎng)狀況：目前產(chǎn)品市場(chǎng)/規模/廣告宣傳/市場(chǎng)價(jià)格/利潤空間等。 （2） 產(chǎn)品狀況：目前市場(chǎng)上的品種/特點(diǎn)/價(jià)格/包裝等。
（3） 競爭狀況：目前市場(chǎng)上的主要競爭對手與基本情況。 （4） 分銷(xiāo)狀況：銷(xiāo)售渠道等。
（5） 宏觀(guān)環(huán)境狀況：消費群體與需求狀況。 3. SWOT問(wèn)題分析 優(yōu)勢：銷(xiāo)售、經(jīng)濟、技術(shù)、管理、政策等方面的優(yōu)勢力。
劣勢：銷(xiāo)售、經(jīng)濟、技術(shù)、管理、政策（如行業(yè)管制等政策限制）等方面的劣勢力。 機率：市場(chǎng)機率與把握情況。
威脅：市場(chǎng)競爭上的最大威脅力與風(fēng)險因素。 綜上所述：如何揚長(cháng)避短，發(fā)揮自己的優(yōu)勢力，規避劣勢與風(fēng)險。
4. 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃達到的目標 財務(wù)目標： 公司未來(lái)3年或5年的銷(xiāo)售收入預測（融資成功情況下）： （單位：萬(wàn)元） 營(yíng)銷(xiāo)目標：銷(xiāo)售成本毛利率達到多少。 5. 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃采取的營(yíng)銷(xiāo)戰略 目標市場(chǎng)：- 定位：- 產(chǎn)品線(xiàn)：- 定價(jià)：產(chǎn)品銷(xiāo)售成本的構成及銷(xiāo)售價(jià)格制訂的依據等。
分銷(xiāo)：分銷(xiāo)渠道（包括代理渠道等）。 銷(xiāo)售隊伍：組建與激勵機制等情況。
服務(wù)：售后客戶(hù)服務(wù)。 廣告：宣傳廣告形式。
促銷(xiāo)：促銷(xiāo)方式。 R&D：產(chǎn)品完善與新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)舉措。
市場(chǎng)調研：主要市場(chǎng)調研手段與舉措。 6. 行動(dòng)方案 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)（時(shí)間）安排。
7. 預計的損益表及其他重要財務(wù)規劃表： - 8. 風(fēng)險控制：風(fēng)險來(lái)源與控制方法。 營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的步驟目錄一、概述二、市場(chǎng)現狀分析三、目標四、營(yíng)銷(xiāo)戰略五、4P組合戰略六、行動(dòng)計劃.封面?策劃書(shū)的封面可提供以下信息： ①策劃書(shū)的名稱(chēng)；②被策劃的客戶(hù)；③策劃機構或策劃人的名稱(chēng)；④策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。
策劃書(shū)的正文部分主要包括： 一）、策劃目的。 業(yè)開(kāi)張伊始，尚無(wú)一套系統營(yíng)銷(xiāo)方略，因而需要根據市場(chǎng)特點(diǎn)策劃出一套行銷(xiāo)計劃。
二）、分析當前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況。 1、當前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析： ①產(chǎn)品的市場(chǎng)性、現實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況。
②市場(chǎng)成長(cháng)狀況，產(chǎn)品目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對于不同市場(chǎng)階段上的產(chǎn)品公司營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn)如何，相應營(yíng)銷(xiāo)策略效果怎樣，需求變化對產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
③消 費者的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展前景。 如臺灣一品牌的漱口水《"德恩耐"行銷(xiāo)與廣告策劃案》中策劃者對德恩耐進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險的分析，產(chǎn)品市場(chǎng)的判斷頗為精彩。
如對產(chǎn)品市場(chǎng)成長(cháng)性分析中指出： ①以同類(lèi)產(chǎn)品"李施德林"的良好業(yè)績(jì)說(shuō)明"德"進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險小。 ②另一同類(lèi)產(chǎn)品"速可凈"上市受普遍接受說(shuō)明"李施德林"有缺陷。
③漱口水屬家庭成員使用品，市場(chǎng)大。 ④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來(lái)市場(chǎng)成長(cháng)。
2、對產(chǎn)品市場(chǎng)影響因素進(jìn)行分析。 主要是對影響產(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析：如宏觀(guān)環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品如：計算機、家用電器等產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢方向的影響。
三）、市場(chǎng)機會(huì )與問(wèn)題分析。 營(yíng)銷(xiāo)方案，是對市場(chǎng)機會(huì )的把握和策略的運用，因此分析市場(chǎng)機會(huì )，就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵。
只是找準了市場(chǎng)機會(huì )，策劃就成功了一半。 1、針對產(chǎn)品目前營(yíng)銷(xiāo)現狀進(jìn)行問(wèn)題分析。
一般營(yíng)銷(xiāo)中存在的具體問(wèn)題，表現為多方面： ?企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。 ?產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)，功能不全，被消費者冷落。
?產(chǎn)品包裝太差，提不起消費者的購買(mǎi)興趣。 產(chǎn)品價(jià)格定位不當。
?銷(xiāo)售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷(xiāo)售受阻。?促銷(xiāo)方式不務(wù)，消費者不了解企業(yè)產(chǎn)品。
?服務(wù)質(zhì)量太差，令消費者不滿(mǎn)。 ?售后保證缺乏，消費者購后顧慮多等都可以是營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題。
2、針對產(chǎn)品特點(diǎn)分析優(yōu)、劣勢。從問(wèn)題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會(huì )，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。
分析各目標市場(chǎng)或消費群特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)細分，對不同的消費需求盡量予以滿(mǎn)足，抓住主要消費群作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，找出與競爭對手差距，把握利用好市場(chǎng)機會(huì )。 四）、營(yíng)銷(xiāo)目標。
營(yíng)銷(xiāo)目標是在前面目的任務(wù)基礎上公司所要實(shí)現的具體目標，即營(yíng)銷(xiāo)策劃方案執行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷(xiāo)售量為***萬(wàn)件，預計毛利***萬(wàn)元，市場(chǎng)占有率實(shí)現**。 五）、營(yíng)銷(xiāo)戰略（具體行銷(xiāo)方案） 1、營(yíng)銷(xiāo)宗旨： 一般企業(yè)可以注重這樣幾方面： ?以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。
?以產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)。 ?建立起點(diǎn)廣面寬的銷(xiāo)售渠道，不斷拓寬銷(xiāo)售區域等。
2、產(chǎn)品策略：通過(guò)前面產(chǎn)品市場(chǎng)機會(huì )與問(wèn)題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。 1）產(chǎn)品定位。
產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。 2）產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。
產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完善的質(zhì)量保證體系。
3）產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹(shù)立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng )牌意識。
4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者。
8.急求營(yíng)銷(xiāo)策劃方案范本···
一份完整較的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的構造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書(shū)正文內容。
三是效果預測即方案的可行性與操作性。 （一）市場(chǎng)狀況分析 要了解整個(gè)市場(chǎng)規模的大小以及敵我對比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項內容： （1）整個(gè)產(chǎn)品在當前市場(chǎng)的規模。
（2）競爭品牌的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額的比較分析。 （3）競爭品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。
（4）消費者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結構之市場(chǎng)目標分析。 （5）各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。
（6）各競爭品牌市場(chǎng)區域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現的比較分析。
（8）各競爭品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。 （9）各競爭品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。
（10）競爭品牌訂價(jià)策略的比較分析。 （11）競爭品牌銷(xiāo)售渠道的比較分析。
（12）公司近年產(chǎn)品的財務(wù)損益分析。 （13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。
（二）策劃書(shū)正文 一般的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)正文由七大項構成，現簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略，做深入細致的溝通，以確定公司的主要方針政策。
雙方要研討下面的細節； 1。確定目標市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。
2。銷(xiāo)售目標是擴大市場(chǎng)占有率還是追求利潤。
3。制定價(jià)格政策。
4。確定銷(xiāo)售方式。
5。廣告表現與廣告預算。
6。促銷(xiāo)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售目標 所謂銷(xiāo)售目標，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內（通常為一年）必須實(shí)現的營(yíng)業(yè)目標。 銷(xiāo)售目標量化有下列優(yōu)點(diǎn)： 為檢驗整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的成敗提供依據。
為評估工作績(jì)效目標提供依據。 為擬定下一次銷(xiāo)售目標提供基礎。
（3）產(chǎn)品的推廣計劃 策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現銷(xiāo)售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。
①目標 策劃書(shū)必須明確地表示，為了實(shí)現整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的銷(xiāo)售目標，所希望達到的推廣活動(dòng)的目標。一般可分為：長(cháng)期，中期與短期計劃。
②策略 決定推廣計劃的目標之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷(xiāo)渠道運用策略、促銷(xiāo)價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項。
廣告宣傳策略：針對產(chǎn)品定位與目標消費群，決定方針表現的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶(hù)外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽(tīng)率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣(mài)點(diǎn)深入人心。
分銷(xiāo)渠道策略：當前的分銷(xiāo)渠道的種類(lèi)很多，企業(yè)要根據需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷(xiāo)商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷(xiāo)價(jià)格策略：促銷(xiāo)的對象，促銷(xiāo)活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷(xiāo)活動(dòng)所希望達成的效果是什么。 公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達到目的是什么。
③細部計劃 詳細說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細節。 廣告表現計劃：報紙與雜志廣告稿的設計（標題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng )意腳本、廣播稿等。
媒體運用計劃：選擇大眾化還是專(zhuān)業(yè)化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節目時(shí)段與次數。另外，也要考慮CRP（總視聽(tīng)率）與CPM（廣告信息傳達到每千人平均之成本） 促銷(xiāo)活動(dòng)計劃：包括商品購買(mǎi)陳列、展覽、示范、抽獎、贈送樣品、品嘗會(huì )、折扣等。
公關(guān)活動(dòng)計劃：包括股東會(huì )、發(fā)布公司消息稿、公司內部刊物、員工聯(lián)誼會(huì )、愛(ài)心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場(chǎng)調查計劃 市場(chǎng)調查在營(yíng)銷(xiāo)策劃案中是非常重要的內容。
因為從市場(chǎng)調查所獲得的市場(chǎng)資料與情報，是擬定營(yíng)銷(xiāo)策劃案的重要依據。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12 項資料，大都可通過(guò)市場(chǎng)調查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調查的重要。
然而，市場(chǎng)調查常被高層領(lǐng)導人與策劃書(shū)人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費，而不注意市場(chǎng)調查，這種錯誤的觀(guān)念必須盡快轉變。
市場(chǎng)調查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。 （5）銷(xiāo)售管理計劃 假如把營(yíng)銷(xiāo)策劃案看成是一種陸海空聯(lián)合作戰的話(huà)，銷(xiāo)售目標便是登陸的目的。
市場(chǎng)調查計劃是負。
