買二手寫字樓(寫字樓交易要注意哪方面的問題?)
1.寫字樓交易要注意哪方面的問題?
注意問題： 1、開發(fā)商實(shí)力 開發(fā)商的實(shí)力是投資者做決策時(shí)必須考慮的首要因素。
2006年以來土地價(jià)格開始飆升，商業(yè)用地又大多數(shù)位于城市的中心，開發(fā)成本之高可想而知的；如果開發(fā)商能擁有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，不僅能證明其實(shí)力并不弱，相信其對寫字樓項(xiàng)目的運(yùn)作能力也并不會差。 2、交通狀況 交通狀況的好壞直接影響到企業(yè)的商務(wù)成本，和員工的通勤成本及辦公效率，甚至?xí)绊憣ι虡I(yè)機(jī)會的把握。
市中心擁堵的交通狀況已成為企業(yè)及員工最頭疼的事情，多維交通體系應(yīng)該是改善交通狀況的簡便可行方法，這是為什么越來越多軌道交通便利的項(xiàng)目在市場上日益受歡迎的原因。 3、寫字樓本身的合法性 與任何價(jià)值投資相類似的，投資寫字樓也要在第一時(shí)間關(guān)注其安全性，弄清最基本的東西。
著重核查房產(chǎn)證的原件是非常重要的。一些關(guān)鍵內(nèi)容，如原產(chǎn)權(quán)人、土地性質(zhì)等，都需要仔細(xì)檢查，看看產(chǎn)權(quán)是否清晰、有沒有處于產(chǎn)權(quán)糾紛之中，又或者是否為臨時(shí)、違章建筑。
4、配套設(shè)施 交通及周邊配套方面也是投資者需要認(rèn)真考察分析的要素，首先，寫字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。同時(shí)，選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，一定要周密考察周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊，這些都是商家進(jìn)駐寫字樓時(shí)需要考慮的問題。
5、地理位置 由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，增值的空間更大。城市主中心區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)。
是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。 6、硬件設(shè)施 硬件設(shè)備中的電梯及空調(diào)的效果對寫字樓價(jià)值影響表現(xiàn)最明顯。
衡量寫字樓是否值得投資，從電梯角度考慮，主要包括電梯品牌、速度、承載量及電梯的數(shù)量和等候時(shí)間等因素。其次，空調(diào)的好壞將直接影響租客的身體健康、員工的辦公效率，從而影響企業(yè)的效率、成本及投資者的回報(bào)。
2.購買寫字樓需要注意哪些問題?
1、稅費(fèi)問題 購買寫字樓索要繳納的稅費(fèi)跟購買房屋不一樣，新建寫字樓交易涉及到，契稅等。
二手寫字樓交易時(shí)所需繳納的稅費(fèi)更多，賣家需繳納：增值稅、土地稅、個(gè)人所得稅、印花稅。買家需繳納：契稅、印花稅。
除了以上稅費(fèi)外，還要支付一定的交易手續(xù)費(fèi)。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個(gè)人所得稅），就要根據(jù)賣家取得這房子多長時(shí)間來決定。
2、注意寫字樓的地塊用途和容積 用于修建房屋的土地在審批的時(shí)候就規(guī)定了土地的用途，有些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤 ，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有經(jīng)驗(yàn)，又準(zhǔn)備購買寫字樓的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個(gè)交易及持有的環(huán)節(jié)，再進(jìn)入二手市場。
3、銀行貸款的差別 購買寫字樓的時(shí)候如果要申請銀行貸款，要注意銀行對寫字樓的貸款和房屋貸款的規(guī)定也是不一樣的，首付、年限、利率都有差異，寫字樓就算是初購，也只能申請到高五成10年貸款，稅率需按基準(zhǔn)利率上浮10%，而且不能用公積金貸款。 如果購買的寫字樓屬于二手寫字樓，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會不會影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整。
如果產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財(cái)產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)。 5、寫字樓所處的環(huán)境 在選擇寫字樓的時(shí)候跟選擇房屋一樣都是要對周邊環(huán)境地段進(jìn)行判斷，只是兩者的用途不同，所要求的地段環(huán)境也就不同了。
用于商業(yè)使用的寫字樓對于交通要求一定要非常的便捷。寫字樓的高度應(yīng)該跟周邊其他的樓棟高度大體相當(dāng)，通常比別的樓高的太多或太矮太多的樓都是不恰當(dāng)?shù)臉潜P。
3.買寫字樓要注意哪些問題?
一、注重品質(zhì) 企業(yè)比較看重辦公樓的品質(zhì)高低，因?yàn)槠湓谝欢ǔ潭壬洗碇镜膶ν庑蜗蟆?/p>
品質(zhì)體現(xiàn)在各個(gè)方面，如大堂的品位、電梯質(zhì)量與配置狀況等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察和實(shí)地感受。 1、大堂要?dú)馀擅髁?大堂是寫字樓的交通樞紐中心，是人們進(jìn)入辦公區(qū)的必經(jīng)之地，也是寫字樓使用率最高的地方。
大堂是展示樓盤硬件裝修和軟件服務(wù)的一個(gè)縮影，可以說是臉面。 2、電梯要快捷高速 電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫字樓的運(yùn)營。
電梯的多寡一直市衡量寫字樓檔次的最直觀標(biāo)準(zhǔn)。目前新興的高層項(xiàng)目除了對電梯數(shù)量的要求以外，還要求速度更快，有的項(xiàng)目采用自動(dòng)樓梯等候系統(tǒng)，等候時(shí)間不會超過16秒。
二、地段要選好 不管是買住宅、商鋪，還是買寫字樓，地段都是非常重要的。地段好，就意味著周邊的交通、商業(yè)等各方面的配套比較齊全。
企業(yè)會考慮其員工在這附近上下班、衣食住行等，是否方便。 三、物業(yè)服務(wù)要細(xì)致入微 物業(yè)服務(wù)能不能達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，是部分人選址甲級寫字樓的主要原因之一。
也是中國頂級寫字樓與國際頂級寫字樓的差距所在，為訪客提供糕點(diǎn)茶水、服務(wù)人員全程英語引導(dǎo)解說等人性化服務(wù)還很少見。 盡管目前大部分寫字樓的物業(yè)服務(wù)還處于基礎(chǔ)階段，但是可以看到很多在售項(xiàng)目已經(jīng)意識到現(xiàn)在物業(yè)管理的差距問題，并且在不斷改進(jìn)，有的直接引進(jìn)酒店式管理模式，而非采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理。
可以說，物業(yè)管理的水平好壞直接影響項(xiàng)目價(jià)值。 四、綜合配套要健全 兩大需求：生活需求以及辦公需求，方便會客和業(yè)務(wù)往來，方便員工工作日期間的生活。
寫字樓在前期選址時(shí)候，一般都回選定城市的中心商務(wù)區(qū)，而**修小戶型公寓也多半在商業(yè)繁華地帶開花。 五、產(chǎn)權(quán)要清晰 如果購買的寫字樓是期樓，事先一定要打聽是否有預(yù)售證；如果是現(xiàn)樓，一定要留意是否已完成了規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和質(zhì)量驗(yàn)收，關(guān)于產(chǎn)權(quán)的問題，千萬不能馬虎。
六、買二手寫字樓要“傍”品牌 如果是二手樓，最好選擇一些入住率高、知名度高的樓盤，而且已有一些知名企業(yè)、單位進(jìn)駐的項(xiàng)目。 還要關(guān)注該寫字樓近幾年的成交情況，單位轉(zhuǎn)手的頻率等等。
4.在長沙,寫字樓交易都有哪些細(xì)節(jié)問題需要注意?
一、提前核查寫字樓的使用期限 ？ 寫字樓屬于商業(yè)物業(yè)，所以其使用年限通常為40-50年。
如果您購買的是二手寫字樓，且樓齡較長，那么最好到國土房產(chǎn)部門核實(shí)一下該物業(yè)的使用年限還剩多少。調(diào)查表明，早期的一些寫字樓到現(xiàn)在只剩下20多年的使用年限。
？ 另外，雖然有的寫字樓保養(yǎng)得很好，看上去樓齡并不長，但寫字樓的使用年限是由所在地塊的使用年限來決定的，并且從該土地交易時(shí)開始計(jì)算。有些寫字樓拿地早，但開發(fā)時(shí)間晚，雖然房屋表面看上去很新，但是使用年限說不定已經(jīng)過去一大半了。
？ 二、注意檢查寫字樓產(chǎn)權(quán)是否清晰 ？ 毋庸置疑，產(chǎn)權(quán)問題是二手寫字樓交易過程中的較大隱患。 如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，那么需要提前查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，即使沒有上述債務(wù)問題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更會不會影響其產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在變更過程中有沒有關(guān)于該物業(yè)的約定。
？ 如果該物業(yè)屬于個(gè)人所有，那么需要調(diào)查清楚業(yè)主名下是否有公司，如果有公司，且公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，那么法人的財(cái)產(chǎn)也會作為沖抵公司債務(wù)的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)。 因此，要了解清楚該物業(yè)在法律意義上的所有人，并了解他的物業(yè)產(chǎn)權(quán)擁有情況。
？ 三、在確定寫字樓沒有問題后，可以盡快交易 ？ 相比住宅而言，寫字樓物業(yè)具有更多的不確定性。對于一家公司而言，經(jīng)營困難、債務(wù)糾紛等都可以成為轉(zhuǎn)賣寫字樓物業(yè)的原因。
而當(dāng)問題解決時(shí)，就有可能則有可能會收回不賣。另外還需要注意的是，如果問題進(jìn)一步惡化，公司又無法解決，該物業(yè)就有可能會被法院查封， ？ 如果您已經(jīng)交付了定金，再遇到法院查封物業(yè)，賣方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來耗時(shí)耗力。
對于寫字樓來說，交易時(shí)間越長，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大。 ？ 四、簽寫字樓買賣合同應(yīng)該注意什么？ ？ 1、注意歷史遺留問題 ？ 雙方應(yīng)該約定以何時(shí)點(diǎn)作為水、電、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間。
時(shí)點(diǎn)的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，都應(yīng)在合同中明確寫明，方能避免暫時(shí)“雪藏”的欠費(fèi)日后成為買方一筆額外的成本。 ？ 2、明確付款和過戶時(shí)間 ？ 在寫字樓交易的過程中，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，雙方通常都會約定將房款分為首款和尾款，并分不同時(shí)間段支付給房主。
因此，為了保障房產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，一定要在合同中明確付款時(shí)間、金額以及過戶時(shí)間，并且將違約責(zé)任注明。 ？ 3、明確違約責(zé)任 ？ 注意一定要在合同中明確買賣雙方違約的責(zé)任，雖然買賣雙方主管上都希望能履行義務(wù)，但由于寫字樓交易過程復(fù)雜，又加上金額較大，保不齊會發(fā)生什么意外，最終導(dǎo)致一方違約。
所以，為了避免以后發(fā)生糾紛，最好事先寫明違約責(zé)任。 ？ 五、在交易中切勿輕易墊資 ？ 目前寫字樓交易尚未建立系統(tǒng)的資金監(jiān)管流程，況且交易資金較大、交易時(shí)間長、風(fēng)險(xiǎn)也就更大了。
因此在交易過程中應(yīng)該把自己的資金安全擺在首位。
5.買寫字樓應(yīng)該注意哪些方面
買寫字樓要注意的方面： 1、朝向好、光線足：一個(gè)朝向好、光照充足的寫字間雖然價(jià)格會稍高一些，但是對提升公司形象以及客戶對你公司的信心有非常大的作用。
不僅如此，開闊、敞亮的辦公環(huán)境對員工的工作熱情也是有積極的促進(jìn)作用的。另外，這樣的寫字間還會顯得比實(shí)際的面積要大一些哦！ 2、安靜、無噪音：安靜、無噪音的辦公環(huán)境我想大家都會喜歡，所以在選購寫字間時(shí)要盡量避免靠近喧鬧環(huán)境（如健身中心、飯?zhí)玫葏^(qū)域）。
這對于維護(hù)公司的整體形象、提高公司的工作效率是至關(guān)重要的。 3、交通要便捷、要好停車：交通便捷的重要性我想不必多說大家也能明白，而停車位是否充足就是大家在購買寫字間時(shí)比較容易忽視的一個(gè)問題了。
試想一下你的客戶每次來談生意都要為停車問題頭疼半天，要么違章停車被貼條、要么就得把車停在1里之外再走回來，換做誰都不會開心吧？ 4、配套設(shè)施要齊備：在購買寫字間之前一定要對寫字樓的配套設(shè)施有個(gè)全面的了解——會客區(qū)域可以提供哪些服務(wù)？沒有員工餐廳？電梯數(shù)量夠不夠？外出用餐（或叫餐）方便嗎？最近的銀行有多遠(yuǎn)？這些問題看似小事，實(shí)際上關(guān)系到你公司的整體運(yùn)營效率呢！ 5、具體費(fèi)用要搞清：要搞清水電費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、停車費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等等這些費(fèi)用一共有多少、繳納的方式以及除此之外還有哪些費(fèi)用，雖然與購買寫字間的費(fèi)用比起來好像不算什么，但這些費(fèi)用可是天天都要支出的，日積月累也絕對不是一個(gè)小數(shù)目哦。
6.寫字樓買賣過程中有哪些交易陷阱需要注意,怎樣防范才有效
第一步，置業(yè)寫字樓前該注意什么？
置業(yè)寫字樓前，應(yīng)該先考慮該套寫字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實(shí)力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。 第二步，寫字樓挑房選房時(shí)注意事項(xiàng)。
1.購買預(yù)售寫字樓需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售樓處顯眼的地方掛《預(yù)售許可證》和附圖的原件；
2.看看所選購的寫字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現(xiàn)場查驗(yàn)寫字樓質(zhì)量。
第三步，購買寫字樓簽訂認(rèn)購書時(shí)需要注意的問題有哪些？
認(rèn)購書并不是寫字樓買賣合同，在定性上為寫字樓買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。一份合格的認(rèn)購書一般包括以下內(nèi)容： 1.交易雙方當(dāng)事人的基本情況；
2.寫字樓基本情況（含寫字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫字樓價(jià)款的計(jì)算；
4.簽署契約的時(shí)限規(guī)定，看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫字樓付款是要注意的問題。
不要將寫字樓款項(xiàng)直接交給開發(fā)商，建議將房款支付到預(yù)售許可證指定的銀行監(jiān)控賬戶上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫字樓收房驗(yàn)房要注意什么？
1.檢查驗(yàn)收該寫字樓建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書、質(zhì)量保證書和使用說明書；
2.查驗(yàn)實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符； 3.查驗(yàn)該寫字樓項(xiàng)目的工程質(zhì)量； 4.檢查室內(nèi)電路問題。
第六步，收房時(shí)的注意事項(xiàng)。
收房后及時(shí)辦理房產(chǎn)證，避免房產(chǎn)糾紛。
以上就是好租小編為您總結(jié)的寫字樓交易注意事項(xiàng)的一些簡單分析，僅供參考。
7.寫字樓買賣過程中有哪些交易陷阱需要注意,怎樣防范才有效
第一步，置業(yè)寫字樓前該注意什么？
置業(yè)寫字樓前，應(yīng)該先考慮該套寫字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實(shí)力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。 第二步，寫字樓挑房選房時(shí)注意事項(xiàng)。
1.購買預(yù)售寫字樓需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售樓處顯眼的地方掛《預(yù)售許可證》和附圖的原件；
2.看看所選購的寫字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現(xiàn)場查驗(yàn)寫字樓質(zhì)量。
第三步，購買寫字樓簽訂認(rèn)購書時(shí)需要注意的問題有哪些？
認(rèn)購書并不是寫字樓買賣合同，在定性上為寫字樓買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。一份合格的認(rèn)購書一般包括以下內(nèi)容： 1.交易雙方當(dāng)事人的基本情況；
2.寫字樓基本情況（含寫字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫字樓價(jià)款的計(jì)算；
4.簽署契約的時(shí)限規(guī)定，看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫字樓付款是要注意的問題。
不要將寫字樓款項(xiàng)直接交給開發(fā)商，建議將房款支付到預(yù)售許可證指定的銀行監(jiān)控賬戶上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫字樓收房驗(yàn)房要注意什么？
1.檢查驗(yàn)收該寫字樓建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書、質(zhì)量保證書和使用說明書；
2.查驗(yàn)實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符； 3.查驗(yàn)該寫字樓項(xiàng)目的工程質(zhì)量； 4.檢查室內(nèi)電路問題。
第六步，收房時(shí)的注意事項(xiàng)。
收房后及時(shí)辦理房產(chǎn)證，避免房產(chǎn)糾紛。
以上就是好租小編為您總結(jié)的寫字樓交易注意事項(xiàng)的一些簡單分析，僅供參考。
8.購買寫字樓需要注意什么
1、要投資甲級寫字樓，即便其售價(jià)昂貴。有人可能會認(rèn)為，乙級寫字樓的售價(jià)低，雖然其租金低些，但總投入還少呢！這些投資者一定要注意這樣一個(gè)事實(shí)，當(dāng)甲級寫字樓租價(jià)在不斷上漲時(shí)，乙級寫字樓的租價(jià)是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價(jià)上也低不了多少。
9 t# O7 V, ?6 p新浪樂居 2、與投資住宅一樣，也要注意對物業(yè)選擇的問題。今年，
北京寫字樓市場的供應(yīng)量會不斷擴(kuò)大，平均投資回報(bào)率也就不會像今天那樣高，但并不排除個(gè)別物業(yè)的高回報(bào)率。因此，你要有一雙“慧眼“。
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3、要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。如果投資，要選擇那些里面最小的租客也需要大約500-1000平方米建筑面積的寫字樓（一般寫字樓的使用率為70%左右）。這表明，入駐這個(gè)物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會有較為穩(wěn)定的回報(bào)。當(dāng)然，這同時(shí)也說明你要有很高的支付能力。
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4、投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時(shí)，你就要當(dāng)心，雖然總價(jià)上可能會便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次低，流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，小業(yè)主的競相壓價(jià)，對客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到你今后的收益。北京不是沒有這樣的例子。
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5、對于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點(diǎn)是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進(jìn)行立項(xiàng)的。如果是按商用房來立項(xiàng)的，其投資回報(bào)率不僅會低于寫字樓，可能還會低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費(fèi)、高貸款利率所造成的。
房產(chǎn)論壇，
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6、投資寫字樓必須防貶值風(fēng)險(xiǎn)。貶值風(fēng)險(xiǎn)主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現(xiàn)，從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。
