現(xiàn)房貸款(購買現(xiàn)房時(shí),簽房貸合同時(shí)有哪些注意點(diǎn)?)
1.購買現(xiàn)房時(shí),簽房貸合同時(shí)有哪些注意點(diǎn)?
合同大部分都是格式條款，一些關(guān)于權(quán)證的討論，相信你買之前都看過了，比如五證什么的。
就不再說了。合同里就幾條是比較重要的，雖然都是格式條款，但是還是有一些約定內(nèi)容，每個(gè)開發(fā)商提供的是不一樣的。
1、確認(rèn)房子的準(zhǔn)確坐落，很多人簽合同比較馬虎，等到辦下證了才發(fā)現(xiàn)，跟鄰居張冠李戴了。2、注意交房時(shí)間的約定是否和銷售時(shí)說辭一樣，很多開發(fā)商喜歡在這個(gè)地方打馬虎眼。
3、關(guān)注交房標(biāo)準(zhǔn)的約定，這決定了后期你是否會(huì)為此跟開發(fā)商打嘴仗。4、注意好合同在面積出現(xiàn)誤差時(shí)的約定，如果是多退少補(bǔ)，一般是不合理的。
選擇合同該章節(jié)的第二條約定，也就是按照國(guó)家面積測(cè)量規(guī)定，3%以內(nèi)，多退少補(bǔ)；3%以上，如果是多了，超過3%的部分買房人不用交錢；如果是少了，超過3%以上的面積，開發(fā)商要雙倍退款。5、注意合同戶型圖，很多開發(fā)商在銷售中用的戶型圖都是美化過的，簽合同的時(shí)候，則是工程圖，比較真實(shí)地反應(yīng)了房屋的結(jié)構(gòu)、格局和尺寸，看好這個(gè)圖，別給你自己想的不一樣，或者銷售時(shí)在尺寸上跟你做了假。
6、關(guān)注補(bǔ)充條款，很多買房人是不關(guān)注補(bǔ)充約定的，其實(shí)對(duì)于開發(fā)商而言，因?yàn)檎母袷綏l款已經(jīng)很大程度上限定了開發(fā)商對(duì)買房人不公平的約定，所以很多開發(fā)商都會(huì)加上補(bǔ)充約定，在這里會(huì)明確告知關(guān)于按揭的一些要求，尤其是不能退、換和更名，有些是因?yàn)殚_發(fā)商不想麻煩，有些是不可能。但還會(huì)有一些其他約定，看清楚，是否有不利于自己的。
7、注意合同蓋章，很多時(shí)候，開發(fā)商是先給客戶簽字，然后合同備案后才給客戶。這個(gè)過程中，開發(fā)商還沒與偶蓋章。
一定要確認(rèn)蓋好章，看一看是不是你確定的那個(gè)開發(fā)商，很多樓盤賣是一個(gè)家，簽合同時(shí)另一家。出現(xiàn)問題，你找都找不到人來承擔(dān)責(zé)任。
至于其他的，沒有啥可看的，只要自己房?jī)r(jià)沒寫錯(cuò)，其他條款基本上都是格式化的。
2.現(xiàn)房按揭操作規(guī)程是什么?
現(xiàn)房按揭操作規(guī)程是什么？ 一、以按揭付款的方式購買現(xiàn)房 現(xiàn)房指已經(jīng)建好的商品房和可流轉(zhuǎn)的二手房。
現(xiàn)房按揭即指購房人（借款人）以所購房屋作為抵押，從貸款人處獲得一定數(shù)額的款項(xiàng)，用于支付房款，而貸款人取得房屋抵押權(quán)的行為。現(xiàn)房已經(jīng)具備了過戶的基本條件，即出賣人擁有房屋產(chǎn)權(quán)證，在買賣合同簽署、買受人支付首付款或全部款項(xiàng)（銀行貸款）后，即可為貸款銀行辦理抵押手續(xù)。
在購買二手房的情形下，有可能存在二手房本身有按揭的情形，這就需要轉(zhuǎn)按揭或重新辦理按揭的程序。這里先介紹無按揭的房屋進(jìn)行按揭買賣的一般流程。
一般來講，普通的按揭房屋買賣需要經(jīng)過以下步驟： 1、賣方和買方簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同； 2、買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，貸款額按照下列公式計(jì)算：貸款額=所購住房市場(chǎng)價(jià)格x二手房貸款成數(shù)； 3、賣方與買方到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記； 4、銀行與買方申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)； 5、銀行對(duì)買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權(quán)，將貸款劃到賣方開立的賬戶上。 普通的房屋按揭貸款的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是，銀行什么時(shí)間將貸款劃到賣方的賬戶上（按買受人的指示，劃付貸款）。
顯然至少有兩種模式： 第一種模式是在房產(chǎn)辦理完過戶之后，辦理抵押后放貸。具體操作是：賣方在買方支付首付款后，即為買方辦理過戶手續(xù)；買方同時(shí)為銀行辦理抵押登記；銀行取得抵押登記（受理日后20天，抵押登記失效，銀行取得抵押登記證書）后按買方指示向賣方付款。
在這種模式下，出賣人存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，銀行相對(duì)來說安全一些。在現(xiàn)實(shí)中，存在變通方式，抵押登記受理后（收件收據(jù)開好后），可以放款，但需要擔(dān)保公司擔(dān)保。
第二種模式是買受人支付首付款后，銀行即放貸（按買受人指示向出賣人劃付貸款），在出賣人獲得全部款項(xiàng)后，再為買受人辦理過戶手續(xù)；在買受人辦理過戶手續(xù)時(shí)也同時(shí)為銀行辦理抵押登記。在這種模式下，銀行面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉课菽芊襁^戶因而抵押登記能否實(shí)現(xiàn)就存在一些不確定因素，除非買受人提供額外的擔(dān)保，比如擔(dān)保公司擔(dān)保，一般銀行不會(huì)選擇第二種付款方式。
二、以按揭付款的方式購買按揭現(xiàn)房（轉(zhuǎn)按揭） 由于按揭是目前大多數(shù)房屋買賣的付款方式，出賣人所出售的房屋本身是按揭貸款購買的，還有剩余按揭貸款沒有還清，其轉(zhuǎn)讓正在按揭當(dāng)中的房產(chǎn)時(shí)還要征得抵押權(quán)人即原借款銀行的同意；而且辦理新的按揭前，銀行要先清償前一個(gè)按揭。這樣，購買按揭房屋的按揭貸款涉及所謂的轉(zhuǎn)按揭問題，更加復(fù)雜。
這里涉及兩個(gè)特殊程序：一是賣方提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷抵押登記；二是買方申請(qǐng)二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記。 以按揭方式購買按揭房屋大致需要以下步驟： 1、賣方向銀行提出申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭，經(jīng)銀行審查同意的，由銀行、賣方和買方簽訂協(xié)議，銀行同意賣方轉(zhuǎn)讓住房，賣方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時(shí)將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上； 2、賣方和買方簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同； 3、買方向銀行提出新的貸款申請(qǐng)，貸款額可以為賣方剩余貸款余額，也可以按照下列公示計(jì)算：貸款額=所購住房市場(chǎng)價(jià)格x二手房貸款成數(shù)； 4、銀行經(jīng)審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函； 5、賣方與買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)； 6、銀行與賣方到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)，同時(shí)與買方申辦新的抵押登記手續(xù)； 7、銀行對(duì)買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權(quán)，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然后根據(jù)賣方的授權(quán)，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。
在轉(zhuǎn)按揭交易中，由于業(yè)主的房屋時(shí)仍為按揭中的房屋，無法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的第一貸款，才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，然后再次申請(qǐng)抵押貸款。因此，轉(zhuǎn)按揭過程中有可能出現(xiàn)以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：賣方的貸款由買方還清后，突然改變主意，拒絕過戶；買方貸款后拒絕為賣方還貸；銀行拒絕提前放貸；交易完成后賣方無法順利到剩余房款；交易完成后買方無法順利拿到房產(chǎn)證。
在現(xiàn)實(shí)中，存在著一些不同制度安排，以減少轉(zhuǎn)按揭交易中的風(fēng)險(xiǎn)。 三、轉(zhuǎn)按揭：各種前按揭貸款清償方案 按揭房轉(zhuǎn)讓的特殊之處在于，需要先將前一按揭還清，才能進(jìn)入新按揭買賣。
這過程在實(shí)務(wù)中被稱為“贖樓”。在現(xiàn)實(shí)中，可能有賣方自己贖樓，甚至買方用購房款即“幫”賣方贖樓的情形，但這畢竟不是常例。
于是就有各種中介機(jī)構(gòu)解決轉(zhuǎn)按揭貸款清償或“贖樓”問題。 1、由擔(dān)保公司贖樓擔(dān)保 擔(dān)保公司贖樓操作有兩種方式： 一種是擔(dān)保方式。
在下面兩個(gè)條件滿足后，按揭銀行就可以放款給買受人，并依買受人指示劃入出賣人賬戶（一般限于未還貸款額度，多余部分劃入出賣人存款賬戶凍結(jié)）。這兩個(gè)條件是：第一，買受人申請(qǐng)按揭銀行擔(dān)保，按揭銀行審批通過；第二，擔(dān)保公司于出賣人、買受人和（買受人的）按揭銀行簽署四方擔(dān)保協(xié)議，同意為銀行為買受人按揭貸款并清償出賣人的按揭貸款提供擔(dān)保。
另一種是擔(dān)保。
3.新房貸款應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)
在商品房按揭貸款政策尚未出臺(tái)之前，具備購房能力者與無購房能力者的界線是非常分明的，而在有了按揭之后，這個(gè)界線多少有些模糊起來。
那么，怎么判定自己已具備按揭買房的資格呢？ 一、要正確估計(jì)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，避免“沖動(dòng)”消費(fèi)。 有不少家庭為盡快住上新房，在辦理銀行按揭時(shí)往往過高地估計(jì)了自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，當(dāng)交了首期房款和償還按揭貸款數(shù)目利息后，供款便顯得力不從心，以致造成違約，而逾期不能付款，將受到銀行的走訪，便有可能選擇被動(dòng)的處置方式，花了錢卻又住不上新樓。
如何避免自己充當(dāng)“事后諸葛”的角色呢？ 您不妨做一個(gè)這樣的嘗試：在決定購房前三個(gè)月，把購房時(shí)需要支付的首付款和第一期還款從家庭存款中提出，另外存入一個(gè)活期賬號(hào)，當(dāng)然這個(gè)活期賬號(hào)中的錢三個(gè)月內(nèi)一定不要?jiǎng)?。如果真的這么做了，您就會(huì)準(zhǔn)確地測(cè)量出自己的心理承受能力，職業(yè)外創(chuàng)收能力，總的說就是“抗風(fēng)險(xiǎn)能力”，簡(jiǎn)單而有效。
說句實(shí)話，單憑您掐指一算，是無法算出那種還款期間所需的緊張心態(tài)的。 二、了解房地產(chǎn)預(yù)售開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
有些經(jīng)濟(jì)實(shí)力欠佳的房地產(chǎn)發(fā)展商為了解決資金周轉(zhuǎn)困難的問題，進(jìn)而利用預(yù)售按揭募集資金。在這種情況下，一旦資金周轉(zhuǎn)失靈，樓盤便無法繼續(xù)建下去，不能如期交樓或者即使勉強(qiáng)交樓，也會(huì)偷工減料，造成縮水樓盤或其他質(zhì)量問題。
因此，在辦預(yù)售按揭時(shí)，一定要先了解發(fā)展商的實(shí)力及其信譽(yù)，想一想其是否信得過再做決定。 對(duì)于長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司，可以問一下其已開發(fā)的商品房項(xiàng)目有那些，從這些已開發(fā)項(xiàng)目可以看出這個(gè)公司的實(shí)力如何；對(duì)于為了一個(gè)新項(xiàng)回臨時(shí)組建的項(xiàng)目公司則要謹(jǐn)慎，如果其樓盤所在地在銷售商己許諾交工日期的情形下長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)總是一塊平地或挖開的一個(gè)大坑，那您就要仔細(xì)了。
記住，售樓小姐的許諾有許多成分是不會(huì)寫進(jìn)售樓合同中的。 三、交定金莫急，先了解銀行對(duì)按揭申請(qǐng)的支持態(tài)度 不少購房者錯(cuò)誤地認(rèn)為，只要選擇到銀行按揭支持的房地產(chǎn)，銀行就理應(yīng)批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)。
其實(shí)不然，銀行受理購者按揭申請(qǐng)后，還要從民事主體資格狀況、還款能力等方面對(duì)置業(yè)者進(jìn)行資格審查，如果申請(qǐng)不符合條件，就得不到銀行按揭貸款支持，在這種情況下，如先與發(fā)展商簽訂購房合同，就會(huì)造成資金上的被動(dòng)，或者被迫選擇其他付款方式，或者影響自己的資金安排，甚至放棄購房，造成定金的損失。 從以上三方面去把握，購房者可以對(duì)按揭貸款的安排更為主動(dòng)。
當(dāng)然，遇到有關(guān)貸款政策變動(dòng)及其他情況，還需要購房者具體情況具體分析，以使自己更順利、安全地貸到房款，住上新房。
4.購買新房貸款時(shí)應(yīng)該注意什么問題?
購買新房貸款時(shí)應(yīng)該注意一下幾個(gè)方面： 首先，購房者應(yīng)當(dāng)向征信管理部門查詢本人的信用報(bào)告，確認(rèn)能否貸款。
該條件是個(gè)人購房貸款的基礎(chǔ)，如果一個(gè)人有過不良的信用記錄，如逾期不歸還信用卡欠款等，且不良記錄超過銀行相關(guān)規(guī)定的話，不管其他條件如何，都無法獲得貸款。 其次，購房者應(yīng)當(dāng)確定在現(xiàn)今的貸款政策下，究竟能夠貸幾成、獲得什么利率。
最近一段時(shí)間，銀行個(gè)人住房貸款政策變動(dòng)較多，各家銀行對(duì)于貸款條件的認(rèn)定也不盡相同。比如怎么算貸款次數(shù)，如果有過兩次以上貸款，但已全部還清算幾套房貸款等。
以二套房貸款政策來看，其要求已提高到首付六成，貸款利率比基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，比去年年底時(shí)嚴(yán)格了很多。因此，購房者應(yīng)當(dāng)充分考慮自己的實(shí)際情況，安排好手中的資金，以應(yīng)對(duì)貸款要求。
最后，購房者應(yīng)當(dāng)在確定貸款條件的同時(shí)，問清楚銀行何時(shí)能放款。這個(gè)問題以前并不突出，但現(xiàn)在已成為房地產(chǎn)買賣中一個(gè)新的糾紛點(diǎn)。
如果購房者的貸款已經(jīng)獲得銀行批準(zhǔn)，但是銀行沒有放款額度，導(dǎo)致賣方在短期內(nèi)無法收到房?jī)r(jià)款，這樣三方就會(huì)產(chǎn)生矛盾。以前銀行往往在產(chǎn)權(quán)變更后的5至7天內(nèi)放款給賣方，但是現(xiàn)在賣方可能會(huì)延后一到兩個(gè)月才能收到房款。
因此，房地產(chǎn)買賣雙方應(yīng)當(dāng)在交易過程中對(duì)銀行的放款時(shí)間有個(gè)合理預(yù)期，以免給雙方帶來不必要的糾紛與損失。
5.貸款買房需注意事項(xiàng)有哪些
買房、簽約時(shí)應(yīng)注意：1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。
這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、管道設(shè)備層、房屋爛尾等質(zhì)量問題。2、按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。
如果開發(fā)商不同意寫，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。3、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化。
4、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)。5、注意律師代表誰？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。
只有業(yè)主自己聘請(qǐng)的律師才能替業(yè)主自己說話。6、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議，或集體簽約；并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。
退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)。
6.購房者在購買現(xiàn)房時(shí)應(yīng)該要注意什么樣問題
現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的房產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣copy合同后，購房者立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。
買現(xiàn)房要注意什么？1、在房子的價(jià)格上面做好準(zhǔn)備。計(jì)劃購置現(xiàn)房的置業(yè)者要對(duì)自己的資金能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，對(duì)置業(yè)地段和所購房屋面積有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。
2、看內(nèi)部布局是否合理。比如客bai廳多面開門，不便擺設(shè)家具；下水管道是否在室內(nèi)，通風(fēng)、采光是否良好等。
3、檢查裝修質(zhì)量。比如，看墻體是否容易脫白，室內(nèi)是否散發(fā)出刺激性的氣體，du電氣線路的安裝是否符合規(guī)范，電線、插座是否為次品或不合格產(chǎn)品等。
4、小區(qū)的環(huán)境和生活配套也關(guān)乎居住質(zhì)量。可以看看小區(qū)環(huán)境是否干凈安全，綠化率情況，項(xiàng)目自身配套的設(shè)施是否與廣告、合同相符。
還需要看看配zhi套是否完善齊備，如電梯的數(shù)量是否與小區(qū)的住戶相匹配等，小區(qū)的停車位dao是否充足等。5、配套是否齊備。
如交通條件、商業(yè)配套設(shè)施、教育、醫(yī)療設(shè)施是否齊備，還要關(guān)注距離的遠(yuǎn)近、規(guī)模的大小等。6、和開發(fā)商約定處理房產(chǎn)證的時(shí)間。
7.買房子按揭要注意什么事項(xiàng)
注意一：辦理按揭要選對(duì)銀行對(duì)于貸款人來說，如果買的是現(xiàn)房或者二手房，可自行選擇貸款銀行。
按揭銀行的服務(wù)品種越細(xì)越多，借款人可獲得的金融服務(wù)也更加靈活多樣。站在借款人的角度考慮，擁有的選擇權(quán)越多越好。
注意二、向銀行提供真實(shí)的資料對(duì)于個(gè)人來說，要向銀行提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)、職務(wù)及近期經(jīng)濟(jì)收入情況證明等等。如果夸大了自己的收入水平，不僅會(huì)在日后還款時(shí)可能發(fā)生違約，還會(huì)因?yàn)樘峁┨摷俨牧隙绊懽约旱恼\(chéng)信記錄。
注意三：申請(qǐng)額度要量力而行申請(qǐng)貸款時(shí)，要對(duì)自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力等作出客觀正確的評(píng)價(jià)，否則將影響日后的生活水平。注意四：選擇適合自己的還款方式目前兩種基本的還款方式：等額本金和等額本息。
各有利弊。等額本息的優(yōu)點(diǎn)是，貸款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃的安排家庭支出；等額本金的方式適合于收入較高人群，因其前期的還款壓力較大。
注意五：每月按時(shí)還款按時(shí)還款，是說貸款人必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息，千萬不要因?yàn)樽约旱囊粫r(shí)疏忽，而造成資金損失，同時(shí)在銀行留下不良信用記錄。注意六：申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)庸e金如果在申請(qǐng)貸款前，提取過公積金用于支付房款，那么你的賬戶余額便是零，這樣一來，額度也會(huì)變?yōu)榱?，你將申?qǐng)不到公積金貸款。
注意七：借款第一年別提前還款按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且你歸還的金額應(yīng)超過6個(gè)月的還款額。注意八：貸款后出租房產(chǎn)別忘告知義務(wù)當(dāng)你在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，你必須將已抵押的事實(shí)書面告知承租人。
注意九：還貸有困難別忘身邊銀行當(dāng)你在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐。可向銀行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，銀行就會(huì)受理你的延長(zhǎng)借款期限申請(qǐng)。
注意十：貸款還清后別忘撤銷抵押當(dāng)你還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。
8.辦理買房貸款的注意事項(xiàng)
購房切忌粗心謹(jǐn)記十大注意事項(xiàng)辦理買房貸款注意事項(xiàng)1、注意預(yù)售許可證證號(hào)是否對(duì)版舉例：曾有發(fā)展商為趕節(jié)假日售樓時(shí)機(jī)，未取得商品房預(yù)售許可證就開售，有業(yè)主要求出示預(yù)售證時(shí)，發(fā)展商就拿出前期單位的預(yù)售證以蒙混過關(guān)。
建議：核對(duì)發(fā)展商公示的商品房預(yù)售許可證是否與所售單位相符；如果發(fā)展商未在售樓部公示商品房預(yù)售許可證，買家有權(quán)要求發(fā)展商出示；如果發(fā)展商以某些借口不愿出示，消費(fèi)者可到國(guó)土房管局查閱該樓盤是否已經(jīng)取得預(yù)售證。為減少購房風(fēng)險(xiǎn)，買家最好在樓盤取得預(yù)售證后再購買。
辦理買房貸款注意事項(xiàng)2、注意樣板間里的“手腳”舉例：為了激發(fā)消費(fèi)者的購房欲望，發(fā)展商往往會(huì)在樣板間上做不少文章，如改動(dòng)間隔、用玻璃或一些薄亮的金屬材料裝飾，以掩飾黑房或空間的狹窄感；在樓盤外做樣板房，放大房間面積；使用與交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)同一品牌，但材質(zhì)、檔次較高的材料，而實(shí)際交樓的裝修材料卻以次充好。建議：要求發(fā)展商在合同附件中具體注明裝修材料的品牌、型號(hào)，并且最好與發(fā)展商約定，收樓多長(zhǎng)時(shí)間以內(nèi)必須保留樣板間，以防止在裝修問題上發(fā)生糾紛后卻無法找到證據(jù)。
另，如果發(fā)展商在合同附件中有“交樓時(shí)可以同等質(zhì)地的材料代替”等類似條款，買家一定要極力爭(zhēng)取發(fā)展商取消這一條款，否則花了大價(jià)錢卻買來次等裝修的房子。辦理買房貸款注意事項(xiàng)3、注意實(shí)用率影響房?jī)r(jià)舉例：實(shí)用率與房?jī)r(jià)的關(guān)系其實(shí)挺密切。
如，甲乙各花50萬元買了一套100平方米的房子，實(shí)用率分別為80%、90%。看似等價(jià)等面積的房子，甲的實(shí)際使用面積比乙少了10平方米，而實(shí)際房?jī)r(jià)每平方米也比乙多695元。
建議：不要走過場(chǎng)一樣問問實(shí)用率的問題，最好對(duì)比所看房屋的實(shí)用率，弄清楚你為多少面積掏了錢、然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會(huì)得出真正有效的房?jī)r(jià)。辦理買房貸款注意事項(xiàng)4、注意“綠地”及其他配套的真實(shí)“身份”和產(chǎn)權(quán)歸屬舉例：有不少樓盤出現(xiàn)這樣的怪現(xiàn)象：規(guī)劃圖上的綠地或高爾夫球場(chǎng)后來蓋起了樓；列在小區(qū)配套之內(nèi)的綠地、公園甚至出入小區(qū)的道路是發(fā)展商為尋找賣點(diǎn)和為賣樓暫時(shí)租來的，等樓一賣完，業(yè)主要到公園就得交錢，出入自家小區(qū)還得交過路費(fèi)。
建議：搞清楚小區(qū)規(guī)劃中的一些綠地、高爾夫球場(chǎng)是永久綠地還是預(yù)留的發(fā)展用地，并且最好把綠地性質(zhì)和發(fā)展商的違約責(zé)任寫入合同附件。此外，最好也了解一下小區(qū)外圍的規(guī)劃，或許能發(fā)現(xiàn)些問題。
辦理買房貸款注意事項(xiàng)5、注意發(fā)展商口頭承諾一定要有書面記錄舉例：為了取悅買家并且引誘買家購房，有的發(fā)展商或者銷售人員盡可能會(huì)口頭答應(yīng)買家的要求，如可協(xié)商合同附件條款、贈(zèng)送什么產(chǎn)品、辦理入戶手續(xù)、在哪里建怎樣的配套等等。有些買家聽了銷售人員的口頭承諾就輕易相信交了定金、首期款，但等到發(fā)展商不承認(rèn)時(shí)，買家就無證據(jù)為自己辯護(hù)了。
而且要注意的是，一些銷售人員的口頭承諾并不是發(fā)展商的意思，等與發(fā)展商理論時(shí)，發(fā)展商也不會(huì)承認(rèn)或承擔(dān)責(zé)任。建議：無論發(fā)展商或銷售人員給出怎樣的口頭承諾，以及與發(fā)展商的口頭約定，都要以書面形式記錄到認(rèn)購書或合同附件中，并且要求發(fā)展商加蓋公章。
只有這樣才能使發(fā)展商為自己的虛假承諾負(fù)責(zé)，買家的權(quán)益也才能得到保障。辦理買房貸款注意事項(xiàng)6、注意房子是否做了假按揭或被抵押舉例：有發(fā)展商為補(bǔ)償建筑商的工程款，就把一些房子抵押給建筑商，或欠銀行貸款，把房子抵押給銀行；還有的因房子賣不出，做假按揭騙取銀行按揭貸款，把房子做了貸款抵押。
但發(fā)展商又把這些已經(jīng)抵押的房子賣給消費(fèi)者，等買家到國(guó)土局、銀行辦理購房手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)這些房子已經(jīng)抵押，無法辦理購房手續(xù)，結(jié)果就是對(duì)簿公堂。盡管可以勝訴，但要耗去時(shí)間、精力和資金，沒準(zhǔn)還討不回已付房款。
建議：買家最好在購房前到國(guó)土房管局查閱該樓盤是否有已被出售或有被抵押的記錄，以避免不必要的損失和糾紛。辦理買房貸款注意事項(xiàng)7、注意核對(duì)認(rèn)購書、購房合同、單據(jù)的房號(hào)及實(shí)際樓層舉例：曾有買家大意，沒有核對(duì)樓盤的自然層是否是實(shí)際層，結(jié)果所購單位因首層架空，實(shí)際樓層抬高了一層，因樓盤沒有電梯，只好多爬一層樓梯。
另有發(fā)展商在認(rèn)購書、購房合同中填寫的房號(hào)不一致，結(jié)果使買家交多了錢卻買到了朝向較差的房子。建議：買家一定要認(rèn)真核對(duì)認(rèn)購書、商品房買賣合同、按揭貸款合同、交付各項(xiàng)樓款、稅費(fèi)單據(jù)及其他單據(jù)中的房號(hào)、樓層，不能一簽名就了事。
辦理買房貸款注意事項(xiàng)8、注意核對(duì)預(yù)售證單位與合同、其他單據(jù)所蓋公章是否為同一單位舉例：某建筑商把發(fā)展商抵工程款的房子放在售樓部與發(fā)展商的房子一起出售，一買家恰好看中其中的一套并交了定金，簽買賣合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)是與該建筑商簽自制的合同文本，只好請(qǐng)律師上法庭討回定金。還有一買家買了某發(fā)展商的房子，預(yù)售證上也注明開發(fā)商為該發(fā)展商。
但實(shí)際與之簽合同，并且合同及其他繳費(fèi)單據(jù)所蓋公章為該發(fā)展商的第五項(xiàng)目部，后經(jīng)查實(shí)該項(xiàng)目部與該發(fā)展商并無直接關(guān)系，該買家向該發(fā)展商索要已付房款，但該發(fā)展商以第五項(xiàng)目部與自己無關(guān)為由，拒退買家所付房款，這個(gè)官。
