房屋買(mǎi)賣(mài)(房產(chǎn)銷(xiāo)售的)
1.房產(chǎn)銷(xiāo)售的基礎知識
首先樓盤(pán)地理位置的優(yōu)越性不用說(shuō)了吧，必須知道。
然后基本房地產(chǎn)法律。
比如，商用，住宅用地的年限，開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)需要的證件。
你這個(gè)樓盤(pán)的性質(zhì)，是生地還是熟地。
一些房屋建造的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，比如山墻，橫墻，承重墻。
還有對于建筑面積，實(shí)用面積，公攤，套內面積等的解釋。
每棟樓的間距，綠化率，容積率，人口密度。
多層，高層怎么分。
復式、錯層。越層定義。
房屋建造結構，是磚混還是框架，或者剪框。
購買(mǎi)程序怎么走，貸款怎么貸，貸款月供計算。
購買(mǎi)后需要交哪些費用，都是什么用途。
還有要踩盤(pán)，把你們附近的樓盤(pán)都轉轉，了解一下價(jià)格和戶(hù)型。
對，還有各種戶(hù)型的優(yōu)勢劣勢。
暫時(shí)只想起來(lái)這么多了……應該還有一些的。
順便給你提供一個(gè)接待客戶(hù)的流程：
開(kāi)場(chǎng)白：介紹自己的名字職位。
講沙盤(pán)：介紹基本優(yōu)勢。
講地段
講配套
推薦戶(hù)型：一般最多推薦兩個(gè)或三個(gè)，不能太多，太多容易給客戶(hù)造成困擾，讓他難以決定買(mǎi)哪個(gè)。
締結交定金或直接簽合同。
2.房屋買(mǎi)賣(mài)應該知道的9個(gè)法律常識是什么
1、拼爹的年代，父母為孩子買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi) 答：根據《婚姻法司法解釋三》第7條的規定，婚后由一方父母出資為子女購買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動(dòng)產(chǎn)應認定為夫妻一方的個(gè)人財產(chǎn)。
由雙方父母出資購買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。 2、一身債，怎么還？ 答：根據《婚姻法司法解釋三》第10條的規定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規定不能達成協(xié)議的法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進(jìn)行補償。
《婚姻法》第三十九條第一款：離婚時(shí)，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。 3、用了我的給我還回來(lái)。
答：根據《婚姻法司法解釋三》第12條的規定，婚姻關(guān)系存續期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買(mǎi)以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。 購買(mǎi)該房屋時(shí)的出資，可以作為債權處理。
4、事事周全人滿(mǎn)意。 答：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規定了，商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應當訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同應當明確以下主要內容： （一）當事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。 5、買(mǎi)房不是買(mǎi)菜，寸土即寸金！ 答：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第19條規定了，按套（單元）計價(jià)的預售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。
平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價(jià)款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。
買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 6、多退少補，合理公道！ 答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條：出賣(mài)人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋ê?%），按照合同約定的價(jià)格據實(shí)結算，買(mǎi)受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買(mǎi)受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。
買(mǎi)受人同意繼續履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補足，面積誤差比超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，所有權歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 7、定金在手，萬(wàn)事不愁。
答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規定了，出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。 8、一把春雷劈了預售房，誰(shuí)買(mǎi)單？ 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
因此，房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣(mài)人承擔，交付使用后由買(mǎi)受人承擔；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔。 9、不能實(shí)現的合同不是好協(xié)議！ 答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規定，具有下列情形之一的，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出。
3.房地產(chǎn) 基礎知識
一、房地產(chǎn)的概念 ▲房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著(zhù)物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權益。
又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a） 土地 b） 建筑物及地上附著(zhù)物 c） 房地產(chǎn)物權 注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。
▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區別。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結果是建筑物或構筑物。
房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)。 ▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著(zhù)物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。
我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著(zhù)客觀(guān)的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： a） 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b） 從價(jià)格構成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； c） 從權屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的。
差異包括幾個(gè)方面： a） 二者屬性不同；b） 二者增值規律不同；c） 權屬性質(zhì)不同；d） 二者價(jià)格構成不同。 二、房地產(chǎn)的特征 ▲房地產(chǎn)的自然特征 a） 位置的固定性；b） 使用的耐久性；c） 資源的有限性；d） 物業(yè)的差異性。
▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征 a） 生產(chǎn)周期b） 資金密集性c） 相互影響性d） 易受政策限制性e） 房地產(chǎn)的增值性 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(cháng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。
三、房地產(chǎn)的類(lèi)型 按用途劃分： a） 居住房地產(chǎn)b） 商業(yè)房地產(chǎn)c） 旅游房地產(chǎn)d） 工業(yè)房地產(chǎn)e） 農業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數劃分的規定： 低層住宅為1-3層？ 多層住宅為4-6層？ 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層？ 16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
四、房屋建筑結構分類(lèi)標準 類(lèi) 型 內 容 編號 名稱(chēng) 1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。 2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造 3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物 4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。
如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。
磚墻、木柱建造的 6 其它結構 凡不屬于上述結構的房匿都歸此類(lèi)。如竹結構、磚拱結構、窯洞等 五、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞 1、常用名詞 ◆五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開(kāi)工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證； ◆兩書(shū)：a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、b《住宅使用說(shuō)明書(shū)》； ◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證； ◆房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。
含一級市場(chǎng)、二級市場(chǎng)和三級市場(chǎng)； ◆一級市場(chǎng)：是指國家土地管理部門(mén)按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)； ◆二級市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)； ◆三級市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級市場(chǎng)基礎上的第二次或多次轉讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)； ◆房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權利； ◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開(kāi)發(fā)權、收益權、處置權。
政府以拍賣(mài)、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當時(shí)城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經(jīng)批準并補清地價(jià)后可以繼續使用； ◆三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整； ◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整； ◆紅線(xiàn)圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺。
4.房屋買(mǎi)賣(mài)基本流程解析
房屋買(mǎi)賣(mài)基本流程解析： 第一步，買(mǎi)房前準備 買(mǎi)房是大事，必須慎之又慎，因此買(mǎi)房前做好資金和心理上的準備是十分重要的.準備工作一般包括幾個(gè)方面：買(mǎi)房目的，買(mǎi)房預算，買(mǎi)房時(shí)機，房地產(chǎn)知識. 一、思量買(mǎi)房目的 通常買(mǎi)房有兩個(gè)目的：自住或投資。
如果是買(mǎi)房自住的話(huà)，您要考慮的是地段、環(huán)境、交通、價(jià)格、房型面積、配套設施等多種因素；如果買(mǎi)房單單是為了投資，則除了以上這些因素之外，還要考慮房產(chǎn)能否升值以及投資回報的問(wèn)題。 二、估算您的買(mǎi)房能力 您在買(mǎi)房之前，需要制訂一個(gè)詳細購房預算，根據自己的住房需求、資金實(shí)力以及市場(chǎng)行情等因素，估算自己的實(shí)際購買(mǎi)能力，最終確定所要購買(mǎi)房屋的價(jià)位。
1、估算家庭凈資產(chǎn)：等于家庭總資產(chǎn)（包括各種有價(jià)證券、動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）減去家庭總負債。家庭總資產(chǎn)的多寡直接關(guān)系到您到底能承擔購買(mǎi)什么檔次的房子。
2、估算月還款能力：計算一下家庭的平均收入、家庭的日常開(kāi)支以及用于醫療、保險、預防意外災害等方面的預備資金。將家庭平均月收入扣除日常生活開(kāi)支預備資金，得到家庭每月可以靈活運用的資金，由此可估算出月還款能力。
3、根據所估算的月還款能力進(jìn)一步推算出按揭貸款的最大額度。 4、除了要付清房款以外，您還要把其他一些費用考慮在內，比如按揭、公證、保險的費用，買(mǎi)房要交的稅費，入住后的物業(yè)管理費用等等。
三、選擇買(mǎi)房的時(shí)機 選擇購房時(shí)機可參照“五率”指標，即經(jīng)濟增長(cháng)率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷(xiāo)售率、房屋空置率。從宏觀(guān)角度來(lái)看，當經(jīng)濟增長(cháng)率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對低位的時(shí)候，應該是介入買(mǎi)房的最好時(shí)機。
政府刺激房產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好政策之初往往也是購房的黃金時(shí)機。從微觀(guān)角度來(lái)看，當房屋的空置率處于高位，說(shuō)明房屋的供給量增加較快，房?jì)r(jià)在一段時(shí)間內將處于調整或下跌狀態(tài)，這時(shí)候購房就應該特別謹慎，最好等房?jì)r(jià)調整趨于穩定之后再買(mǎi)房不遲。
此外，就樓盤(pán)個(gè)案而言，一般在開(kāi)盤(pán)或銷(xiāo)售接近尾聲的時(shí)候買(mǎi)房是比較劃算的。 四、了解一些房地產(chǎn)知識 買(mǎi)房之前您還應該多少了解一些有關(guān)房地產(chǎn)方面的基本知識。
這些知識并不復雜，但對您買(mǎi)房會(huì )有很大的幫助。 第二步：實(shí)地考察 這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。
實(shí)地考察包括：買(mǎi)房目標、資料收集、實(shí)地看房三個(gè)過(guò)程。
5.二手房買(mǎi)賣(mài)知識解析
二手房買(mǎi)賣(mài)知識解析： 首先要告訴你，一般二手房的價(jià)格是同一地區商品房?jì)r(jià)位的1/3~2/3左右。
如果你要買(mǎi)的二手房?jì)r(jià)格遠低于此，那么你就要注意一些問(wèn)題了。 一要看產(chǎn)權是否完整、可靠。
要確認產(chǎn)權的完整性，看有沒(méi)有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人；搞清楚是成本價(jià)房還是標準價(jià)房或是經(jīng)濟適用房；一定要驗看產(chǎn)權證的正本而且到房管部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權證的真實(shí)性；要確認原單位是否允許轉賣(mài)，因為大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留有優(yōu)先回購權，故一定要確認原單位是否同意出讓?zhuān)粚藴蕛r(jià)購買(mǎi)的公房，確認是否已經(jīng)按成本價(jià)補足費用或者與原單位協(xié)商按比例分成。一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
二要弄清房屋的面積、結構、裝修狀況。要確認房屋的準確面積，包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內的實(shí)際面積；要核實(shí)產(chǎn)權證上標注的面積與實(shí)際面積是否相符；要觀(guān)察房屋的內部結構、戶(hù)型是否合理等問(wèn)題。
三是考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。 四要了解房屋歷史與鄰里關(guān)系。
要了解該住房是哪一年蓋的，還有多長(cháng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過(guò)，是何背景，何種用途；是否欠管理公司的費用以及水、電、煤氣等費用； 五要通過(guò)市場(chǎng)比較判斷該房屋的實(shí)際價(jià)值。自己通過(guò)對市場(chǎng)上的公房的反復比較判斷房屋的價(jià)值；也可以委托信得過(guò)的中介機構或評估機構進(jìn)行評估；要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款；銀行提供按揭時(shí)合作保值評估，這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。
六要合法、徹底地辦結二手房的過(guò)戶(hù)手續。
6.想知道有關(guān)于房地產(chǎn)的基本知識
房屋產(chǎn)權：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產(chǎn)權指房產(chǎn)所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對房屋所有權以及上述權利產(chǎn)生的抵押權等房屋他項權利進(jìn)行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產(chǎn)權登記：通常稱(chēng)“產(chǎn)權登記”（包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記）城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產(chǎn)權管理部門(mén)申請所有權登記，經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，由房屋管理機關(guān)發(fā)給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產(chǎn)權管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權登記，才能對各類(lèi)房屋產(chǎn)權實(shí)施有效的管理。
※ 共有產(chǎn)權：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權利，并承擔相等的義務(wù)。
※ 房屋抵押：產(chǎn)權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權仍由產(chǎn)權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權利，待借款還清，產(chǎn)權人收回房契抵押即告終結。
過(guò)戶(hù)：即更換房屋承租人姓名。
7.二手房交易的常識有哪些
“二手房”是相對開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的商品房而言，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場(chǎng)的俗稱(chēng)。
凡產(chǎn)權明晰、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的房屋均可稱(chēng)之為二手房。 二手房的種類(lèi)：二手房主要包括私房和已購的政策性住房2種房屋類(lèi)型。
已購的政策性住房主要包括職工個(gè)人按照房改政策購買(mǎi)的全產(chǎn)權公有住房、職工個(gè)人購買(mǎi)的政策實(shí)行優(yōu)惠政策的安居工程住房、解困住房和經(jīng)濟適用住房、職工個(gè)人集資、政府和單位補貼的集資建設住房和合作建設住房。 二手房抵押貸款： 二手房抵押貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場(chǎng)上交易的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。
二手房中介服務(wù) 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指在房地產(chǎn)投資、建設、交易、消費等各個(gè)環(huán)節中為當事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動(dòng)的總稱(chēng)。 《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》中規定：房地產(chǎn)咨詢(xún)是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當事人提供法律、法規、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房地產(chǎn)價(jià)格評估是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算、評定其經(jīng)濟價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
居間中保 二手房中介市場(chǎng)為保證買(mǎi)賣(mài)雙方合法權益、保證房屋交易正常進(jìn)行的中間擔保業(yè)務(wù)。具體步驟是：按雙方買(mǎi)賣(mài)合同的規定，將買(mǎi)方的資金如數如期劃給賣(mài)方，將賣(mài)方的房屋產(chǎn)權手續和騰退的房屋如期移交給買(mǎi)方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生 誠意金： 指買(mǎi)方在購房目標明確后，以看中某個(gè)區域、某種面積的房子為標準，并有一個(gè)適當的價(jià)格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預先在信得過(guò)的中介公司交上一定數額的“誠意金”，并簽訂一定期限。
代理方收取“誠意金”后，會(huì )努力地發(fā)揮其“團隊力量”為買(mǎi)家尋找理想的房子。 傭金 如果消費者在買(mǎi)賣(mài)二手房中通過(guò)中介交易，就會(huì )涉及傭金問(wèn)題。
傭金要與其服務(wù)相稱(chēng)。過(guò)低的傭金無(wú)法維持優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而過(guò)高的傭金則與降低交易成本相違背。
所以，選擇一家確實(shí)可靠的中介公司，這不僅可以起到穿針引線(xiàn)的作用，而且還可以免去買(mǎi)賣(mài)雙方親自辦理相關(guān)手續的繁瑣事宜。 更重要的是，由中介公司進(jìn)行規范化的操作，可以降低買(mǎi)方與賣(mài)方單獨直接交易所產(chǎn)生的風(fēng)險，從而提高了二手房的成交率。
臨沂市的中介傭金標準是房屋總價(jià)的1%。 。
8.房屋買(mǎi)賣(mài)繳稅有哪些基本常識
基本常識： 1、住宅小區建筑容積率：建筑面積/土地面積 2、普通住宅：同時(shí)滿(mǎn)足以下條件 a、住宅小區建筑容積率1。
0以上； b、單套建筑面積140平方米以下； c、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住宅平均交易價(jià)格的1。4倍下。
3、非普通住宅：同時(shí)滿(mǎn)足以下條件： a、住宅小區建筑容積率1。 0以下； b、單套建筑面積140平方米以上； c、實(shí)際成交價(jià)格高于同級別土地上住宅平均交易價(jià)格的1。
4倍以上。 4、房屋總價(jià)差額：是指房屋當前總價(jià)與原始購房發(fā)票之間的差額。
繳費基礎： a、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、發(fā)票價(jià)格一致； b、購買(mǎi)唯一生活用房查檔以戶(hù)口所在地為主，戶(hù)口不屬于烏蘇市的要到戶(hù)口所在地房屋管理部門(mén)開(kāi)具無(wú)房證明； c、無(wú)房證明必須是原件，復印件傳真件都無(wú)效。 d、存量房交易價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)的必須評估； 繳稅標準： 一、新建商品房（住宅） 1、普通住宅 a、一般情況： 契稅：房屋總價(jià)*3% b、個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1。
5%。 c、個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1% 2、非普通住宅 契稅：房屋總價(jià)*3% 二、存量房（住宅） 1、普通住宅 l所購房屋產(chǎn)權取得時(shí)間超過(guò)5年（含5年）： a、一般情況： 契稅：房屋總價(jià)*3% b、個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1。
5%。 c、個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1% d、個(gè)人出售非家庭唯一生活用房 個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)*1% l所購房屋產(chǎn)權取得時(shí)間不超過(guò)5年： a、一般情況： 契稅：房屋總價(jià)*3% b、個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1。
5%。 c、個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1% d、其他稅費 營(yíng)業(yè)稅及附加稅：房屋總價(jià)*5。
6% 個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)*1% 2、非普通住宅 l所購房屋產(chǎn)權取得時(shí)間超過(guò)5年（含5年）： a、一般稅費 契稅：房屋總價(jià)*3% 營(yíng)業(yè)稅：房屋總價(jià)*5。 6%。
b、個(gè)人出售非家庭唯一生活用房 個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)*1% l所購房屋產(chǎn)權取得時(shí)間不超過(guò)5年： 契稅：房屋總價(jià)*3% 營(yíng)業(yè)稅：房屋總價(jià)*5。6%。
個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)*1% 三、非住宅 l新建商品房 1、契稅：房屋總價(jià)*3% 2、印花稅：房屋總價(jià)*0。 5‰ l存量房（二手房） 1、契稅：房屋總價(jià)*3% 2、印花稅：房屋總價(jià)*1‰ 3、個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)*2% 4、土地增值稅：房屋總價(jià)*3。
5‰ 6、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：房屋總價(jià)差額*5。6%。
