房地產(chǎn)預收款增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)預繳增值稅會(huì )計分錄)
1.房地產(chǎn)企業(yè)預繳增值稅會(huì )計分錄
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營(yíng)改增話(huà)題：房產(chǎn)企業(yè)預繳增值稅如何賬務(wù)處理？？？ （2016-06-0515:26:28）轉載▼國家稅務(wù)總局公告2016年第18號房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法第十條 一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管?chē)悪C關(guān)預繳稅款。第十四條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。第十五條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，應按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當期銷(xiāo)售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。 【力禾SU_LYH1291128533/423338575】 例：房產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)改增老項目，本月銷(xiāo)售預收款105萬(wàn)，如何賬務(wù)處理？現行增值稅規
2.房地產(chǎn)預繳增值稅怎么做賬務(wù)處理
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房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)易預交增值稅賬務(wù)處理
房地產(chǎn)預繳增值稅根據預收款計算申報，銀行支付入庫增值稅會(huì )計分錄.
借：應交稅費-應交增值稅-已交稅金
貸：銀行存款
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預收的房款會(huì )計分錄怎么做？
1、借：銀行存款
貸：預收賬款-房款-***
2、房地產(chǎn)企業(yè)收取預售房款，因不符合收入確認條件（風(fēng)險報酬沒(méi)有轉移）會(huì )計不確認收入，但稅法將該種行為作為視同銷(xiāo)售，征收營(yíng)業(yè)稅和預收企業(yè)所得稅.因此房地產(chǎn)預收銷(xiāo)售房款就應按會(huì )計、稅法的規定進(jìn)行會(huì )計處理：
房地產(chǎn)企業(yè)收取預售房款（這時(shí)可以給客戶(hù)開(kāi)具收據）：
借：銀行存款
貸：預收賬款
期末計算交稅：
借：應交稅費-應交營(yíng)業(yè)稅 等
貸：銀行存款
當收取客戶(hù)全部房款，會(huì )計確認收入（這時(shí)可以給客戶(hù)開(kāi)具發(fā)票）
借：銀行存款
借：預收賬款
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
貸：應交稅費-應交營(yíng)業(yè)稅 等（這時(shí)稅金沖平）
同時(shí)接轉成本
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
3.營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預收款開(kāi)發(fā)票后會(huì )計分錄怎么處理
營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人收到預收款時(shí)，根據行業(yè)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不同，稅務(wù)處理也有所不同。
預收款的稅務(wù)處理不同，主要是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不同。對此，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的判定規則，其中：（一）一般情況為納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷(xiāo)售款項或者取得索取銷(xiāo)售款項憑據的當天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當天。
（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。案例一： 一般企業(yè)收到預收款的稅務(wù)處理 甲為交通運輸企業(yè)，與托運人簽訂運輸合同，合同約定，簽訂合同時(shí)托運人預付1000000元，一個(gè)月后裝貨出運。
稅務(wù)處理：此時(shí)甲預收1000000元，但未提供應稅服務(wù)，不符合“發(fā)生應稅行為并收訖銷(xiāo)售款項或者取得索取銷(xiāo)售款項憑據”的要件，納稅義務(wù)未發(fā)生，不需要做稅務(wù)處理。納稅人將收到的款項計入預收賬款即可。
案例二：提供建筑服務(wù)收到預收款的稅務(wù)處理 乙為注冊在某省A市的建筑公司，屬于一般納稅人，2016年5月7日與同省B市的某房地產(chǎn)公司簽訂建設合同，合同簽訂時(shí)取得預收款1000000元。不存在其他可以選擇簡(jiǎn)易計稅的情形。
根據財稅〔2016〕36號文件的規定：“納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。”因此，乙在收到預收款時(shí)納稅義務(wù)發(fā)生。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號） 第四條規定：“一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。”該公告第十一條進(jìn)一步規定：“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)預繳稅款時(shí)間，按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限執行。”
所以，乙跨縣（市、區）提供該建筑服務(wù)，適用一般計稅方法，應向服務(wù)發(fā)生地的稅務(wù)機關(guān)預繳稅款：1000000÷（1+11%）*2%=18018.01（元），填報《增值稅預繳稅款表》，在《增值稅預繳稅款表》中第1行的第1列“銷(xiāo)售額”填寫(xiě)1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫(xiě)0，第3列“預征率”填寫(xiě)2%，第4列“預征稅額”填寫(xiě)18018.01。根據國家稅務(wù)總局公告2016年第17號第八條規定，“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)悪C關(guān)預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。”當月申報確認增值稅應稅收入時(shí)，銷(xiāo)項稅額為：1000000÷（1+11%）*11%=99099.09（元），假設預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中全額抵減且沒(méi)有起初余額，則在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號3“建筑服務(wù)預征繳納稅款”的第2列“本期發(fā)生額”和第4列“本期實(shí)際抵減稅額”各填寫(xiě)18018.01，該數據對應《增值稅納稅申報表》主表“一般項目”列“本月數”欄目?jì)忍顚?xiě)或生成如下數字：第27欄“本期已繳稅額”（=28欄“分次預繳稅額”）18018.01，并提供預繳稅款完稅憑證原件及復印件。
案例三：房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款的稅務(wù)處理 丙公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，為一般納稅人，機構所在地為A區，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目也在A(yíng)區。項目《建筑工程施工許可證》登記的開(kāi)工日期在2016年4月30日前，計稅方法選擇簡(jiǎn)易征收。
2016年5月5日預售，取得預收款1000000元。根據《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十條規定：“ 一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。”
該公告第十九條也規定小規模納稅人也應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。因為丙公司采取預收款的方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，取得收入1000000元，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅：1000000÷（1+5%）*3%= 28571.42（元），在《增值稅預繳稅款表》中第2行“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的第1列“銷(xiāo)售額”填寫(xiě)1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫(xiě)0，第3列“預征率”填寫(xiě)3%，第4列“預征稅額”填寫(xiě)28571.42。
根據國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十五條規定，“一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，應按照財稅〔2016〕36號文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當期銷(xiāo)售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”
在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生確認增值稅應稅收入時(shí)，假設預繳稅款足以全額抵減，在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號4“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預征繳納稅款”的第1列“期初余額”和第4列“本期實(shí)際。
4.房地產(chǎn)企業(yè)應交增值稅的會(huì )計分錄
房地產(chǎn)公司一般納稅人繳納增值稅會(huì )計分錄：
一般納稅人執行一般計稅法的房地產(chǎn)，銷(xiāo)售額=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)
款）÷（1+10%）
銷(xiāo)項稅=銷(xiāo)售額*10%
應交增值稅=銷(xiāo)項稅-進(jìn)項稅
一般納稅人執行簡(jiǎn)易計稅法和小規模納稅人的應交增值稅=全部?jì)r(jià)款÷（1+5%）*5%
房地產(chǎn)預繳增值稅根據預收款計算申報，銀行支付入庫增值稅會(huì )計分錄.
借：應交稅費-應交增值稅-已交稅金
貸：銀行存款
房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款計提預繳增值稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>；的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規定：
第十條 一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅.
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算.
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管?chē)悪C關(guān)預繳稅款.
5.營(yíng)改增后房地產(chǎn)公司預收房款如何做會(huì )計分錄
例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2016年5月18日，預售房屋一套，售價(jià)100萬(wàn)元，同時(shí)，收到客戶(hù)乙交付的預售款80萬(wàn)元，該項目按簡(jiǎn)易計稅方法計算，征收率5%。
會(huì )計處理如下：（單位：萬(wàn)元，下同）
1。預收房款
(1)收到預售款時(shí)
借：銀行存款80
貸：預收賬款80
(2)預繳申報
國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文件規定，一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%。
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
借：應交稅費——預交增值稅（簡(jiǎn)易預繳）2.29
貸：銀行存款2.29
6.房地產(chǎn)企業(yè)應交增值稅的會(huì )計分錄
房地產(chǎn)公司一般納稅人繳納增值稅會(huì )計分錄：一般納稅人執行一般計稅法的房地產(chǎn)，銷(xiāo)售額=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）銷(xiāo)項稅=銷(xiāo)售額*10%應交增值稅=銷(xiāo)項稅-進(jìn)項稅一般納稅人執行簡(jiǎn)易計稅法和小規模納稅人的應交增值稅=全部?jì)r(jià)款÷（1+5%）*5%房地產(chǎn)預繳增值稅根據預收款計算申報，銀行支付入庫增值稅會(huì )計分錄.借：應交稅費-應交增值稅-已交稅金貸：銀行存款房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款計提預繳增值稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規定：第十條 一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅.第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算.第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管?chē)悪C關(guān)預繳稅款。
7.營(yíng)改增房地產(chǎn)預收房款怎么會(huì )計處理
根據《企業(yè)會(huì )計準則》規定，房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務(wù)的會(huì )計處理為：當企業(yè)收到預售款項時(shí)，由于不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預收賬款，待房屋交給購買(mǎi)方時(shí)，再確認收入。對于預售收入，按規定應繳納的營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)直接在應交稅費的借方反映，銷(xiāo)售收入實(shí)現時(shí)，再將預繳稅費轉入營(yíng)業(yè)稅金及附加。
會(huì )計處理：
(1)xxxx年度收到預售房款
借：銀行存款 xxxx
貸：預收賬款——xxxx
(2)預繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅和土地增值稅
借：應交稅費——應交營(yíng)業(yè)稅——xxx
應交稅費——應交城建稅——xxx
應交稅費——應交教育費附加——xxx
應交稅費——應交土地增值稅——xxx
貸：銀行存款 xxx.
(3)支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費和廣告宣傳費
借：管理費用——工資 xx
管理費用——業(yè)務(wù)招待費 xx
銷(xiāo)售費用——廣告宣傳費 xxx
貸：銀行存款 xxx.
(4)年末對預收賬款根據賬面價(jià)值與計稅基礎的差異進(jìn)行遞延所得稅處理。
借：遞延所得稅資產(chǎn)xxx
貸：所得稅費用 xxx
