房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃主要是)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃主要是

掌握并分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開(kāi)發(fā)土地的位置、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開(kāi)發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門(mén)的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，

二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，

三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。

策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：

(1)市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告

(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃主要有哪幾類

房地產(chǎn)前期具體工作分為：前期策劃、前期營(yíng)銷。

一、前期策劃： 房地產(chǎn)前期策劃歸屬咨詢行業(yè)，被開(kāi)發(fā)商重視；房地產(chǎn)前期策劃這個(gè)叫法雖然存在，但業(yè)界并無(wú)明確的概念解釋，由于各家企業(yè)認(rèn)識(shí)不同，內(nèi)容界定也不同。業(yè)內(nèi)人士更多把它理解為房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃。

所謂房地產(chǎn)全程營(yíng)銷，是以市場(chǎng)營(yíng)銷為基礎(chǔ)，以滿足消費(fèi)者需求為核心，以超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲取、保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)，將營(yíng)銷理念貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程的一種企業(yè)戰(zhàn)略。 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃，一般就是指咨詢顧問(wèn)公司在樓盤(pán)銷售之前進(jìn)行的營(yíng)銷咨詢工作。

策劃內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查策劃；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃操作方案；房地產(chǎn)價(jià)格策劃與制定；房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策劃與管理；房地產(chǎn)銷售策劃；房地產(chǎn)形象策劃與包裝推廣；房地產(chǎn)廣告策劃與開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)；銷售策略與銷售控制；房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售策略；房地產(chǎn)項(xiàng)目二次啟動(dòng)銷售策略；房地產(chǎn)尾盤(pán)銷售策略；房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)與指導(dǎo)；售樓人員職責(zé)；銷售行為規(guī)范；營(yíng)銷隊(duì)伍團(tuán)隊(duì)精神； 主要都是些針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，品牌，價(jià)格，運(yùn)作管理的銷售方案； 二、前期營(yíng)銷： 前期營(yíng)銷工作計(jì)劃 項(xiàng)目建筑方案已基本確定，目前正在進(jìn)入項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)建和工程動(dòng)工的籌備中，雖然項(xiàng)目未進(jìn)入實(shí)質(zhì)營(yíng)銷工作，但為了項(xiàng)目今后的營(yíng)銷能有計(jì)劃的運(yùn)行，營(yíng)銷工作應(yīng)本著“運(yùn)籌帷幄，全程把控”的運(yùn)作理念，積極作好前期各項(xiàng)營(yíng)銷準(zhǔn)備工作，以備項(xiàng)目營(yíng)銷的各環(huán)節(jié)是能有計(jì)劃的運(yùn)行。 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷工作是一項(xiàng)工作量大，涉及環(huán)節(jié)多且變化素很大的工作，若前期沒(méi)有一個(gè)完整的全盤(pán)計(jì)劃，在面對(duì)變化情況時(shí)，往往沒(méi)有方向或出現(xiàn)臨時(shí)應(yīng)急措施，而給將來(lái)留下后遺癥。

因此，在目前情況下，營(yíng)銷工作應(yīng)該進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段，在營(yíng)銷的前期準(zhǔn)備中分為四個(gè)階段： 1、項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系研究、論證和制定階段。 項(xiàng)目的產(chǎn)品確定后，價(jià)格的制定是成為營(yíng)銷工作的重要任務(wù)之一。

該階段通過(guò)公司現(xiàn)有資源，對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的價(jià)格情況進(jìn)行分析研究，并結(jié)合項(xiàng)目的特殊成本情況及部分定向銷售價(jià)格情況進(jìn)行分析，初步確定出項(xiàng)目的銷售均價(jià)，最高均價(jià)和最低均價(jià)；再根據(jù)項(xiàng)目的樓層、朝向、戶型、景觀、私密性等因素制定出項(xiàng)目平面價(jià)格差距，最后完成項(xiàng)目各套房間初步的價(jià)格表以及、優(yōu)惠策略、提價(jià)策略與節(jié)奏，升值營(yíng)造策略等，為項(xiàng)目的未來(lái)銷售作好價(jià)格的基礎(chǔ)準(zhǔn)備。 2、項(xiàng)目營(yíng)銷代理公司的選定階段 營(yíng)銷代理公司的選定，很大程度上決定項(xiàng)目的最后營(yíng)銷的成敗，因此選擇代理公司不能從單一方面進(jìn)行考察和評(píng)定，任何代理公司都有其實(shí)力和專業(yè)能力的長(zhǎng)短處，因此在考察過(guò)程中除了公司的實(shí)力和專業(yè)能力之外，還需考察該公司對(duì)我項(xiàng)目的提出的針對(duì)性措施。

我公司在選擇代理公司時(shí)，應(yīng)通過(guò)以下四個(gè)個(gè)方面進(jìn)行綜合考察和評(píng)定： 2-1、對(duì)代理公司的歷史業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，了解其代理過(guò)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)情況和開(kāi)發(fā)企業(yè)的評(píng)價(jià)； 2-2、對(duì)代理公司關(guān)于我項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃、銷售執(zhí)行方面的策略考察，從中了解代理公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的方向是否有創(chuàng)新、是否結(jié)合我公司及項(xiàng)目的實(shí)際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。以此考察代理公司的實(shí)際執(zhí)行能力。

3-3、考察代理公司的對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度，通過(guò)考察代理公司對(duì)接模式和委派負(fù)責(zé)我項(xiàng)目的專案人員的資力、專業(yè)能力、抄盤(pán)經(jīng)驗(yàn)、溝通能力等，以評(píng)定代理公司對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)真度和專業(yè)度。 通過(guò)以上四個(gè)方面的考察進(jìn)行綜合評(píng)分來(lái)確定項(xiàng)目最后的代理公司。

3、項(xiàng)目廣告公司的選定階段 在代理公司選定之后，為項(xiàng)目選擇好的廣告公司是非常必要的，在項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)熱期前的項(xiàng)目形象工作必須通過(guò)廣告公司進(jìn)行表現(xiàn)。在考察廣告公司過(guò)程中，除了考察其設(shè)計(jì)能力和服務(wù)費(fèi)用方面，還應(yīng)重點(diǎn)考查廣告公司對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷方向的理解程度，對(duì)項(xiàng)目理解越透，其表現(xiàn)的東西才越能抓住項(xiàng)目的靈魂，也越能打動(dòng)目標(biāo)群。

因此，廣告公司的選擇也應(yīng)遵行四個(gè)方面的原則。 3-1、考查公司的歷史業(yè)績(jī)及綜合創(chuàng)意能力； 3-2、考察對(duì)我項(xiàng)目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設(shè)計(jì)作品。

3-3、考察委派負(fù)責(zé)我項(xiàng)目專案人員的資歷、專業(yè)設(shè)計(jì)能力，文案撰稿能力以及與開(kāi)發(fā)公司，代理公司對(duì)接的模式和團(tuán)體溝通能力。 3-4、考察廣告公司服務(wù)報(bào)價(jià)，廣告發(fā)布報(bào)價(jià)、物料制作報(bào)價(jià)等情況。

4、項(xiàng)目預(yù)熱期執(zhí)行階段 在確定代理公司、廣告公司后，項(xiàng)目要進(jìn)入前期的市場(chǎng)形象預(yù)熱階段，以代理公司和廣告公司制定的《項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》為總的指導(dǎo)方向，開(kāi)始以循序漸進(jìn)的方式有計(jì)劃的實(shí)施項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)熱，逐步積累客戶，并根據(jù)市場(chǎng)的初步反映情況調(diào)整營(yíng)銷策略、廣告策略以及執(zhí)行手段。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃的內(nèi)容簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃，要先于實(shí)際的決策和項(xiàng)目產(chǎn)品的形成。它是一種科學(xué)的預(yù)測(cè)活動(dòng)，在整個(gè)工程建設(shè)中具有決定意義。前期策劃的主要任務(wù)是定義開(kāi)發(fā)什么，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，從而擬定具體的項(xiàng)目計(jì)劃?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃》著重從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、可行性研究三大方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃進(jìn)行分步解析，抓住主要環(huán)節(jié)的重點(diǎn)流程，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)經(jīng)典項(xiàng)目案例增強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)操作性，即學(xué)即用?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃》由中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)，克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司所著。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃的內(nèi)容簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃，要先于實(shí)際的決策和項(xiàng)目產(chǎn)品的形成。它是一種科學(xué)的預(yù)測(cè)活動(dòng)，在整個(gè)工程建設(shè)中具有決定意義。前期策劃的主要任務(wù)是定義開(kāi)發(fā)什么，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，從而擬定具體的項(xiàng)目計(jì)劃?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃》著重從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、可行性研究三大方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃進(jìn)行分步解析，抓住主要環(huán)節(jié)的重點(diǎn)流程，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)經(jīng)典項(xiàng)目案例增強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)操作性，即學(xué)即用?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃》由中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)，克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司所著。

5.房地產(chǎn)公司項(xiàng)目前期研究及策劃方案征集該怎么寫(xiě)

其實(shí)地產(chǎn)策劃從地產(chǎn)類別上可分為：商業(yè)地產(chǎn)策劃、工業(yè)地產(chǎn)策劃、住宅地產(chǎn)策劃等。

從內(nèi)容上分為：營(yíng)銷推廣、公關(guān)活動(dòng)策劃、銷售策劃、廣告策劃等等。 系統(tǒng)比較多復(fù)雜，隨著地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，還會(huì)涌現(xiàn)很多新生領(lǐng)域，也需要策劃。

房地產(chǎn)策劃包括那些內(nèi)容？ 一、項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有：（1）項(xiàng)目概況；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；（3）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定； （4）規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)；（5）資源供給；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；（7）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；（8）開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃；（9）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；（10）結(jié)論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機(jī)會(huì)研究。

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。

該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。

詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%. 項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。

未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 可行性研究步驟 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：（1）接受委托；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化； （4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)容 營(yíng)銷策劃內(nèi)容： A、定價(jià)策略 1、根據(jù)市場(chǎng)情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價(jià)格表； 2、實(shí)施后，在銷售過(guò)程中視實(shí)際情況調(diào)整銷售價(jià)格； 3、推出特價(jià)房的時(shí)機(jī)及數(shù)量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價(jià)； 5、付款方式建議； 6、售價(jià)調(diào)整與銷售率及工程進(jìn)度的關(guān)系 B、銷售費(fèi)用及資金流量調(diào)控建議 1、營(yíng)銷全過(guò)程中各階段銷售費(fèi)用（包括廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎(jiǎng)金，名類促銷活動(dòng)等費(fèi)用）的數(shù)額建議； 2、銷售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議 C、開(kāi)盤(pán)時(shí)間及銷售階段的劃分 1、開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)建議（根據(jù)市場(chǎng)、項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況綜合起來(lái)考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤(pán)手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級(jí)的成交折扣建議； 3、價(jià)格調(diào)控與促銷手段建議； 4、簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)與合同的注意事項(xiàng) E、人員培訓(xùn) 1、發(fā)展商簡(jiǎn)介； 2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值； 3、項(xiàng)目環(huán)境資料說(shuō)明； 4、項(xiàng)目規(guī)劃介紹； 5、公共設(shè)施介紹； 6、整體理念介紹表表達(dá)； 7、營(yíng)銷理念； 8、營(yíng)銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達(dá)； 11、廣告定位； 12、廣告表現(xiàn)； 13、市場(chǎng)客源定位； 14、業(yè)務(wù)計(jì)劃介紹； 15、買(mǎi)方心理障礙排除； 16、現(xiàn)場(chǎng)接待流程及規(guī)定； 17、守價(jià)技巧； 18、準(zhǔn)客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發(fā)及促銷活動(dòng)計(jì)劃說(shuō)明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)氣制造； 23、認(rèn)購(gòu)書(shū)、售價(jià)與付款辦法介紹； 24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹； 25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀； 26、答客問(wèn)演練與課程驗(yàn)收 三、隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當(dāng)程度的認(rèn)可。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃雖然開(kāi)始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無(wú)章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。

不少開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的認(rèn)識(shí)仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷策劃走向誤區(qū)。 ●誤區(qū)之一 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn) 打開(kāi)任何一份策劃報(bào)告，其中對(duì)消費(fèi)者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。

售價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元的房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的研究，居然還比不上售價(jià)不超過(guò)3元的飲料（如可口可樂(lè)）對(duì)消費(fèi)者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實(shí)上，由于高額的消費(fèi)支出、購(gòu)買(mǎi)結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費(fèi)是一種高涉入度的購(gòu)買(mǎi)行為，其購(gòu)買(mǎi)決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時(shí)間都復(fù)雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業(yè)消費(fèi)者調(diào)研不可。然而，幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認(rèn)為，“市場(chǎng)是引導(dǎo)出來(lái)的”、“我們比消費(fèi)者。

6.什么是房地產(chǎn)前期策劃

通常意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可分為決策階段和實(shí)施階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目前期階段一般指的就是決策階段。一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功，取決于對(duì)項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)的組織實(shí)施，而一個(gè)良好的決策往往對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃工作的任務(wù)主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營(yíng)銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險(xiǎn)策劃。各個(gè)組成部分的具體內(nèi)容為：環(huán)境調(diào)查和分析主要是了解項(xiàng)目所處的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、建設(shè)環(huán)境（能源、基礎(chǔ)設(shè)施）以及建筑環(huán)境（風(fēng)格、主色調(diào)等）等，從而為項(xiàng)目的定義和論證提供資料；項(xiàng)目定義和論證主要是確立開(kāi)發(fā)或建設(shè)的目的、宗旨以及指導(dǎo)思想，并確定項(xiàng)目的規(guī)模、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資以及開(kāi)發(fā)或建設(shè)周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務(wù)分工及管理職能分工；管理策劃要確定項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和文本；經(jīng)濟(jì)策劃注重于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本效益分析，制定資金需求量計(jì)劃和融資方案；技術(shù)策劃主要是分析和論證技術(shù)方案以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定；營(yíng)銷策劃是分析確定營(yíng)銷策略、廣告及銷售價(jià)格等；環(huán)境和文化策劃關(guān)注項(xiàng)目規(guī)劃中的環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化等方面；風(fēng)險(xiǎn)分析包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)以及營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)對(duì)以上各因素的分析，可以確定出一個(gè)清晰和明確的項(xiàng)目計(jì)劃和方案，從而對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做出決策。

7.房地產(chǎn)項(xiàng)目中前期工作的流程是什么

1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序

項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開(kāi)發(fā)建設(shè)資格。

3.土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)（取得建議書(shū)批復(fù)，可行性研究批復(fù)），并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項(xiàng)目規(guī)劃程序

項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定，在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，必須符合城市規(guī)劃的要求，必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù)，在取得“兩證”（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）后，方可開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：

(1)在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書(shū)）報(bào)批之前，開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見(jiàn)，形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)，作為計(jì)劃部門(mén)進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

(2)在可行性研究報(bào)告批復(fù)后，開(kāi)發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書(shū)和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見(jiàn)。

(3)根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書(shū)（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說(shuō)明書(shū)）。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，應(yīng)向規(guī)劃部門(mén)提出審查申請(qǐng)。

(4)經(jīng)審定通過(guò)的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

(5)開(kāi)發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)和可行性研究報(bào)告批復(fù)，即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前，需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證是申辦開(kāi)工的必備文件。

1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批

(1)承辦部門(mén)：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處

(2)申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告。可行性研究報(bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)；土地管理部門(mén)對(duì)建設(shè)用地的初審意見(jiàn)；環(huán)保部門(mén)的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門(mén)對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)證明.

(3)申辦程序：有行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書(shū)》或《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門(mén)審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

(4)辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

(5)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開(kāi)發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)。

8.房地產(chǎn)前期策劃的要點(diǎn)

●市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位：根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。

具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位目標(biāo)人群定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃建議 組團(tuán)規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 整體風(fēng)格建議 外立面設(shè)計(jì)建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會(huì)所建議 樓宇配套建議 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議● 市場(chǎng)推廣策劃：根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷策略，銷售策略，市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。

具體內(nèi)容是：市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念，項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉項(xiàng)目案名建議 找房地產(chǎn)資料，到中國(guó)地產(chǎn)商 銷售策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制廣告策略：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外，電播等）媒體投放策略：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃，媒體排期公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫(xiě)，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行● 項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）：此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開(kāi)促銷工作，做好銷售現(xiàn)場(chǎng)管理顧問(wèn)，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。具體內(nèi)容包括：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說(shuō)辭銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計(jì)劃促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣(mài)點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整銷售策略調(diào)整。