買(mǎi)托管商鋪(購買(mǎi)商鋪有哪些注意事項呢?)
1.購買(mǎi)商鋪有哪些注意事項呢?
1、考慮商鋪的形態(tài)。
一般來(lái)說(shuō)，社區商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經(jīng)營(yíng)的影響較小；而大型商場(chǎng)或商業(yè)街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關(guān)。客戶(hù)確定了購買(mǎi)商鋪的形態(tài)后，就要潛心分析這方面的情況，不要什么都一把抓。
2、考慮商鋪的經(jīng)營(yíng)項目。經(jīng)營(yíng)項目不同，所屬業(yè)態(tài)自然不同。
業(yè)態(tài)有“匯集效應”，如果一個(gè)地塊某一個(gè)業(yè)態(tài)非常成規模，則客戶(hù)的投資收益也會(huì )成比例提高。而“規模效應”對于初次投資者比較有利。
3、考慮相關(guān)政策。如交通、道路的改善，如舊區改造，如市政動(dòng)遷等。
經(jīng)營(yíng)商鋪是長(cháng)線(xiàn)投資，對政策的依賴(lài)性強。客戶(hù)必須對所購商鋪未來(lái)的處境有深入的了解，以保證商鋪價(jià)值的提升。
4、考慮商鋪所在地的商業(yè)成熟度。成熟地帶的商鋪價(jià)格很貴，成長(cháng)地帶的商鋪價(jià)格不是很高，注意后者幾年之后可能翻升得很高。
兩種地帶的商鋪有各自的投資價(jià)值，也存在各自的投資風(fēng)險，需引起足夠重視。
2.購買(mǎi)商鋪的注意事項有哪些?
1。
好的地段非常重要 地段最終決定商鋪目前的租金已經(jīng)往后租金的漲幅，以及市場(chǎng)不斷波動(dòng)中的承受力。好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。
不要迷信“酒香不怕巷子深”的說(shuō)法，在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠遠好于商場(chǎng)內鋪以及地下底商。 2。
找準定位 一般的商鋪主要有兩種，餐飲和零售。同樣兩家店鋪，因為所處的地方不一樣，其生意肯定會(huì )不一樣，這個(gè)就跟當地的氛圍有關(guān)。
學(xué)會(huì )借力，就是要學(xué)習找一個(gè)對自己有益處的好鄰居。就像很多大型超市、家居商場(chǎng)一樣，周?chē)傆幸恍┍憷旰唾u(mài)家具、窗簾、地板等供應一樣，這個(gè)就是行業(yè)相關(guān)性。
3。把握投資時(shí)機 把握投資時(shí)機有訣竅。
從總體上說(shuō)，經(jīng)濟形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會(huì )平均利潤的時(shí)期，未必是投資商鋪的最佳時(shí)機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展潛力的區域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。
4。好物業(yè)讓商鋪更增值 物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素。
物業(yè)服務(wù)要專(zhuān)業(yè)，首先要看物管公司的品牌和社會(huì )口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴謹、安全、細致、周到、快捷等，最好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實(shí)際管理經(jīng)驗的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 最后，商鋪還非常依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的后期運營(yíng)能力，特別是產(chǎn)權式商鋪，風(fēng)險很大，如果開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)能力不行，虧損也是常有的。
3.投資托管式商鋪可靠嗎?宣傳很好,說(shuō)收益率可達到8%以上,銀行擔
八大風(fēng)險與破解對策 1、開(kāi)發(fā)商的信用和管理風(fēng)險 目前產(chǎn)權商鋪取得投資者信任的，比較普遍采取了“售后返租”形式。
一般來(lái)說(shuō)，越是自有資金和流動(dòng)資金缺乏的開(kāi)發(fā)商，越喜歡搞這種售后返租的銷(xiāo)售行為，一旦其資金鏈出現問(wèn)題，購買(mǎi)者的投資回報就無(wú)法得到保證。 甚至一些信譽(yù)不良的開(kāi)發(fā)商只給付一年租金回報后，就沒(méi)有辦法繼續給付。
“賣(mài)出去的商鋪潑出去的水”。人們要警惕：開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售完畢，拿了錢(qián)就走人，沒(méi)有協(xié)助經(jīng)營(yíng)，前期宣傳與后期管理嚴重脫節。
此外，商場(chǎng)整體營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有加上，商場(chǎng)不統一進(jìn)行季節性或節日性活動(dòng)，難以積聚消費者人氣。 甚至一些經(jīng)營(yíng)不好的商鋪退出后，沒(méi)有后續者經(jīng)營(yíng)，閑置商鋪的數量如果不斷增加，對周邊商鋪將帶來(lái)相當不利的影響。
大量購買(mǎi)小鋪位的投資客們期待的巨額回報根本無(wú)從談起，更別提回租期滿(mǎn)后，后期管理的到位了。此外，一些開(kāi)發(fā)商故意夸大投資回報率，使購房者投資回報根本無(wú)法實(shí)現。
另外，商業(yè)與地產(chǎn)危險的“兩張皮”現象，還會(huì )在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方存在不規范交接，這樣都為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)埋下后患，生出扯不清的三角債。 對策：經(jīng)營(yíng)管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵。
所謂商鋪，有“商”才有“鋪”，一個(gè)無(wú)商家經(jīng)營(yíng)的鋪位，其價(jià)值為零。 地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營(yíng)管理水準決定了商鋪價(jià)值的高低。
現在的商鋪除非整體出租給龍頭大型商家，一般都要面對發(fā)展商自己招商和經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題，而現時(shí)一些商業(yè)物業(yè)的發(fā)展商，卻不擅長(cháng)商場(chǎng)的招商和后期的經(jīng)營(yíng)管理，總希望找到一個(gè)能干的代理商幫其分割出售后就一走了之。 因此，人們投資商鋪，一定要選擇信譽(yù)良好，且具有統一、強大的經(jīng)營(yíng)管理能力的開(kāi)發(fā)商，要多了解開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，了解其過(guò)去開(kāi)發(fā)項目的業(yè)績(jì)和管理能力。
2 商鋪招商定位模糊和過(guò)度炒作的風(fēng)險 產(chǎn)權人或開(kāi)發(fā)商的策劃和招商能力有限，沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳盡的市場(chǎng)調查盲目興建，定位模糊，宣傳沒(méi)有達到預期的效果，招商困難。 而開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)因招商困難胡亂安插，造成商場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)混亂。
例如，女裝內衣的商鋪與男裝西服的商鋪比鄰，濃煙滾滾的餐飲攤位與排斥異味的茶葉作坊相對。此外，一些招商過(guò)程中還存在著(zhù)熱炒商鋪提前“透支”升值潛力的弊端。
商鋪的炒作一般有兩種形式。一是炒家通過(guò)低價(jià)購進(jìn)商鋪，高價(jià)售出后賺取差額。
二是在項目剛開(kāi)始招商期間，職業(yè)炒家整租幾十個(gè)鋪位，然后分租給其他商家，分租的租價(jià)大多高于整租的價(jià)格，如果項目很吸引商家，便能很快分租出去，且價(jià)格可以抬高賺取差價(jià)。而一旦項目不被看好，商家不愿貿然進(jìn)駐，“炒鋪團”可以低價(jià)租給熟識的商戶(hù)，或干脆找來(lái)親戚朋友先把鋪子開(kāi)起來(lái)，營(yíng)造商鋪搶手的假象以吸引商戶(hù)。
經(jīng)過(guò)“炒鋪團”短期炒作后，虛高的租價(jià)令商家很難平衡流水和收支，商戶(hù)更換頻率過(guò)高，導致市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)強，商鋪品質(zhì)無(wú)法得到保證，人氣很難聚集，商鋪經(jīng)營(yíng)出現惡性循環(huán)。更有甚者，一旦商鋪經(jīng)營(yíng)困難，“炒鋪團”租用的大面積商鋪集體退租，其他商家的利益將受到嚴重侵害。
對策：因此，商戶(hù)們在選擇商鋪時(shí)應該對商場(chǎng)的狀況作一定的了解，準確判斷市場(chǎng)和商鋪未來(lái)的價(jià)值性，避免盲目跟風(fēng)。普通投資者要對一些炒作行為警覺(jué)。
3 商鋪的硬件及交通條件帶來(lái)的風(fēng)險 一些投資人因為沒(méi)有豐富的經(jīng)驗，在買(mǎi)商鋪時(shí)只考慮價(jià)格，認為只要價(jià)格合適就行了，但是商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現的。 而租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶(hù)對商鋪有不同的要求，比如，開(kāi)餐飲的需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設施，而有些商鋪設計上有不足，等有人想租賃并提出這些問(wèn)題的時(shí)候，投資人才發(fā)現問(wèn)題。
商鋪選址也是至關(guān)重要的。如果公交、地鐵、快速路、停車(chē)場(chǎng)等交通線(xiàn)路或設施不利，將使人流路線(xiàn)不理想，嚴重影響經(jīng)營(yíng)。
交通條件往往意味著(zhù)可能到訪(fǎng)客流量的潛力。 對策：人們要考慮到商鋪的設計和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對消費者的有效引導，還有水、電、煤、污水排放等技術(shù)性?xún)热荩陨弦蛩貙ι啼伒墓δ苡绊懞艽蟆?/p>
投資人在買(mǎi)鋪的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問(wèn)題寫(xiě)清楚，力爭做到有備無(wú)患。 投資商鋪考慮的因素非常多，即使是同一個(gè)項目的不同位置的商鋪選擇就是一個(gè)“技術(shù)”難題。
如拐角的位置往往是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，可以產(chǎn)生“拐角效應”，三岔路的正面位置的商鋪也是非常理想的店鋪。 4 商圈不佳與消費資源不足造成的風(fēng)險 商情是指商鋪所在地區的商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶(hù)群的規模與覆蓋范圍等。
商情闡釋的是商鋪所在地區的“宏觀(guān)”商業(yè)狀況，客流量是針對商鋪價(jià)值的“微觀(guān)”量化。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)5萬(wàn)平方米的大型商業(yè)設施可以承擔周邊20萬(wàn)人口的消費量。
對一些中小城市來(lái)說(shuō)，這種大型商業(yè)設施周邊可能本地居民消費資源不足，因此要注意控制規模，并選擇在外地流動(dòng)人口較多的地區。 一些新商圈也要注意其規劃前景，一般它們的成熟也需要若干年，在這里開(kāi)鋪，必須要有能堅持長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的實(shí)力。
對策：投資商鋪要考慮當地居民生活水平與商場(chǎng)的檔次是否匹配。如果當地人口消費量不。
4.房屋托管需要注意的事項是什么?
在簽訂代理租賃合同時(shí)要仔細研讀合同條款，尤其是對于租金支付方式、時(shí)間要在合同中予以明確，并將違約支付條款標注清楚。
如經(jīng)紀代理機構收取租客租金采取押二付三的方式，與業(yè)主交納租金采取月付的方式，在這個(gè)前提條件下，經(jīng)紀機構手中就有4個(gè)月的租金作為自己的流動(dòng)資金，而成交套數增加，資金數額巨大，就存在被挪作他用等方面的可能性，而對于業(yè)主而言，就存在能否確保收到租金收益的風(fēng)險。 因此，業(yè)主一定要慎簽代租合同，確保租金收益安全。
房屋租賃代理模式如果正規運營(yíng)，在運作效率、運作成本、管理成本、資金流轉等方面的確有優(yōu)勢，既可以降低房屋空置的風(fēng)險和浪費，又可以節約房屋出租人和承租人的交易成本。
5.買(mǎi)商鋪要注意哪些事項
一、購買(mǎi)商鋪前應向房屋所在區的房產(chǎn)交易中心查詢(xún)所購房屋的權屬狀況，嚴格審核開(kāi)發(fā)商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷(xiāo)售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
二、在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)注意： 1、房屋用途。看是否確實(shí)為商用，并在合同中注明； 2、公用分攤面積。
商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買(mǎi)鋪者來(lái)說(shuō)，購鋪單價(jià)高于住宅房，如果允許在一定范圍內的誤差，也可能帶來(lái)價(jià)格上幾萬(wàn)元的變動(dòng)，建議購房者選擇按使用面積計單價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權歸屬，確定公用部位的規劃設計。
同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決辦法； 3、物業(yè)管理。許多購房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買(mǎi)商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節； 4、交房條件。
商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當重要，在簽訂商鋪合同時(shí)應特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車(chē)位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時(shí)注意驗收。 三、相當一部分人在購買(mǎi)商鋪時(shí)看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。
有一點(diǎn)要注意的是，根據建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條的規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險較大，購房者要慎重評估房產(chǎn)商的承諾兌現的可能性有多大。
6.購買(mǎi)商鋪需要注意哪些事項
1、看房屋建筑結構和地理位置是否適合當商鋪。
2、租賃前要談好租賃條件，價(jià)格，租賃期限，付款方式，支付時(shí)間，附加費用的承擔由誰(shuí)負責。 3、房東有沒(méi)有商鋪的租賃資格，有沒(méi)有合法的房產(chǎn)證件。
4、一定要簽書(shū)面的租賃合同如果對方是房主，必須有房產(chǎn)證 、身份證明（身份證或營(yíng)業(yè)執照）。 如果對方不是房主，則必須有： （1）房產(chǎn)證復印件（你要去房產(chǎn)局查訊其真實(shí)性） （2）房屋租賃合同原件（如果是轉租）或授權委托書(shū)（如果是房主委托出租），必須檢查對方是否有權轉租，如果沒(méi)寫(xiě)就是沒(méi)這個(gè)權利 （3）身份證明（房主的復印件和對方的原件），注意對比名稱(chēng)是否與合同、房產(chǎn)證上相同。
擴展資料1、商鋪安全性 商鋪有無(wú)租約及租約到期日。例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權，劃撥土地上的商鋪在購買(mǎi)后還必須補地價(jià)等。
2、租金調幅 以5年租期的租約為例，前2-3年租金不增，從第4年開(kāi)始逐步遞增。租金增長(cháng)的方式一般選擇以下兩種：累計遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數以前一年租金價(jià)格為準；環(huán)比遞增，即每過(guò)一段時(shí)期（一般3年左右）租金上調。
3、租金價(jià)格 商鋪租金除了要符合自己的購買(mǎi)承受力外，還要與周邊商鋪和同類(lèi)產(chǎn)品作比較。 參考資料來(lái)源：百度百科-商鋪。
