買(mǎi)拆遷房(我如果買(mǎi)拆遷安置房需要注意什么???)
1.我如果買(mǎi)拆遷安置房需要注意什么???
拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)。因為拆遷安置房的安置對象是特定的動(dòng)遷安置戶(hù)，該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關(guān)的地方政策的約束，所以和一般的商品房交易存在很大的不同。
按其土地使用權性質(zhì)的不同，拆遷安置房可以分為農村集體土地上的拆遷安置房和城市拆遷安置房。一般來(lái)說(shuō)農村拆遷安置房屬于征地拆遷中的安置房，其土地屬于農村集體所有，不能隨便買(mǎi)賣(mài)。《常州市征地房屋拆遷安置及地上附著(zhù)物補償管理辦法》第15條也明確規定了：拆遷住宅房，采用統一安置、統一復建、自拆自建等形式，有條件的地區可以試行貨幣安置方式。統一安置房、統一復建房建設應依法向市、轄市（區）人民政府有關(guān)主管部門(mén)提出申請，依法辦理相關(guān)審批手續。
而在城市中的拆遷安置房，根據政策的不同又可以分為兩種：一種是因重大市政工程動(dòng)遷居民，而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權屬于個(gè)人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒(méi)有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。所以，在進(jìn)行拆遷安置房交易時(shí)，首先要明確拆遷安置房的性質(zhì)。
其次，拆遷安置房在交易時(shí)一般尚未取得房屋權屬證明，這種情況下是否可以進(jìn)行交易？本律師認為是可以的，根據《中華人民共和國物權法》第十五條的規定當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。拆遷安置房的出賣(mài)人，完全可以通過(guò)《拆遷安置補償協(xié)議》等相關(guān)材料證明自己對拆遷安置房的權屬，雙方在自愿的基礎上訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同是合法有效的。
綜上，部分拆遷安置房是可以交易的，但在交易中存在較大風(fēng)險。由于交易時(shí)間長(cháng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買(mǎi)家需要承擔極大的法律風(fēng)險。主要體現在房?jì)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙，辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)間也沒(méi)有保障。因此，在購買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買(mǎi)賣(mài)合同就顯得至關(guān)重要。買(mǎi)賣(mài)合同除了要具備一般買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式，遲延交房，產(chǎn)權證如何辦理過(guò)戶(hù)等都作出明確的約定。
2.購買(mǎi)拆遷房注意事項有哪些?
購買(mǎi)拆遷房注意事項： 拆遷安置房分為兩大類(lèi)： 一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。
這類(lèi)房子的房屋產(chǎn)權是屬于個(gè)人的，但是它的所有權是有限制的，也就是說(shuō)在一定期限內，房子是不能上市交易的。購買(mǎi)這類(lèi)房屋是存在很大風(fēng)險的。
購房者購買(mǎi)的話(huà)，需要注意以下問(wèn)題： 1。明確房屋的土地類(lèi)型及性質(zhì)，是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的，非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重； 2。
明確房屋對安置的拆遷對象有無(wú)限制或政策補貼，特別是現在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象是由明確限制的； 3。 房屋的權利人，是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣(mài)方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，均應在協(xié)議上簽字或有特別授權； 4。
相關(guān)規費的繳納，這類(lèi)房屋大多涉及土地取得類(lèi)型由劃撥變更為出讓?zhuān)^(guò)戶(hù)涉及土地出讓金的補繳，且該補繳數目較大。 另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。
這種房子和一般的商品房相比沒(méi)有什么區別，沒(méi)有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。至于這類(lèi)房屋的交易風(fēng)險，與商品房交易相同。
3.拆遷房買(mǎi)賣(mài)應注意哪些問(wèn)題?
拆遷安置房如果產(chǎn)權齊備的話(huà)，是可以像普通房一樣買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)的，交易雙方達成共識以后應該按照下面的流程進(jìn)行操作： 1。
交易雙方協(xié)定好房屋價(jià)格，帶著(zhù)身份證明、房權證、戶(hù)口本、結婚證、買(mǎi)賣(mài)合同、過(guò)戶(hù)確權審批表到房管部門(mén)網(wǎng)簽后交付房款。然后到房管部門(mén)測繪公司申請測繪，出具新的測繪圖。
2。交易雙方帶著(zhù)第一條需要的材料，到房管部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)委托的評估公司申請評估；評估公司受理后按評估程序對所委托評估房屋出具評估報告，繳納評估費。
3。交易雙方帶著(zhù)第二條需要的材料，到稅務(wù)部門(mén)申請繳納契稅；稅務(wù)部門(mén)受理后認真審核，出具契稅單，繳納契稅；申請繳納（或減免）營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅，稅務(wù)部門(mén)受理后認真審核，符合規定的出具納稅單（免稅單）。
4。交易雙方帶著(zhù)第三條的材料到房管部門(mén)申請辦理，房管部門(mén)審批核準后，繳費后買(mǎi)方取證。
購買(mǎi)拆遷房注意事項： 拆遷安置房分為兩大類(lèi)： 一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。這類(lèi)房子的房屋產(chǎn)權是屬于個(gè)人的，但是它的所有權是有限制的，也就是說(shuō)在一定期限內，房子是不能上市交易的。
購買(mǎi)這類(lèi)房屋是存在很大風(fēng)險的。購房者購買(mǎi)的話(huà)，需要注意以下問(wèn)題： 1。
明確房屋的土地類(lèi)型及性質(zhì)，是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的，非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重。 2。
明確房屋對安置的拆遷對象有無(wú)限制或政策補貼，特別是現在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象是由明確限制的。 3。
房屋的權利人，是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣(mài)方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，均應在協(xié)議上簽字或有特別授權。 4。
相關(guān)規費的繳納，這類(lèi)房屋大多涉及土地取得類(lèi)型由劃撥變更為出讓?zhuān)^(guò)戶(hù)涉及土地出讓金的補繳，且該補繳數目較大。 另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。
這種房子和一般的商品房相比沒(méi)有什么區別，沒(méi)有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。至于這類(lèi)房屋的交易風(fēng)險，與商品房交易相同。
4.動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)要注意哪些事項呢?
拆遷房買(mǎi)賣(mài)注意事項 1、購房產(chǎn)權證還沒(méi)有辦出來(lái)的房屋，要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議，要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。
2、在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買(mǎi)房產(chǎn)證還沒(méi)出來(lái)的房屋時(shí)一定要求同住在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。 3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細，對付款方式、交房、交易過(guò)戶(hù)、稅費承擔、戶(hù)口、抵押、違約等條款要盡量全面。
4、違約條款的設定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過(guò)高法律不予保護，在違約條款的設置上一定要重視。 拆遷房的買(mǎi)賣(mài)數量近些年不斷地增多，由于操作過(guò)程的不規范，導致過(guò)戶(hù)時(shí)候，產(chǎn)生的糾紛和問(wèn)題還是比較多的。
拆遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛更是比較多，大家在購買(mǎi)的時(shí)候要慎重。拆遷房買(mǎi)賣(mài)注意事項一定要閱讀清楚，在購買(mǎi)的時(shí)候要看好規定。
各個(gè)環(huán)節都要有所注意。還是要提高風(fēng)險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險設定在可控的房屋過(guò)戶(hù)注意事項內，保證房屋買(mǎi)賣(mài)流程有依據。
針對此類(lèi)“拆遷房”，買(mǎi)家更應擦亮眼睛，因為此類(lèi)房產(chǎn)比普通商品房有更多的“陷阱”，只有事前多做功課，多核查多了解，才能盡可能避免這些“雷區”。
5.買(mǎi)賣(mài)拆遷房需要注意什么?
目前，許多農村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區，被拆遷戶(hù)通過(guò)拆遷一般能得到兩套甚至更多的房屋，除了自用外他們通常會(huì )選擇出售多余的房屋，而拆遷安置房相對低廉的價(jià)格也吸引了一部分購房者。
因此在民間形成了事實(shí)上的安置房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。 一般來(lái)說(shuō)購置該類(lèi)房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規定，簽訂附條件的合同來(lái)保證買(mǎi)賣(mài)合同的有效性，并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，好由專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導。
相對于第一類(lèi)安置房而言，第二類(lèi)的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風(fēng)險相對較小。 雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權屬證書(shū)，這種房屋當然可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，其效力相當于普通的商品房買(mǎi)賣(mài)。
拆遷安置房在未領(lǐng)取權屬證書(shū)前發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)。根據我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）款規定：未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉讓。
買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權屬證書(shū)，但發(fā)生爭議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權屬證書(shū)（包括可以領(lǐng)取而賣(mài)房人故意不去領(lǐng)取）的情形，一般也視為買(mǎi)賣(mài)行為有效，可以通過(guò)法院訴訟，可以要求強制過(guò)戶(hù)。當然在實(shí)踐中還存在一種特殊情況如：購房者已經(jīng)裝修并且入住多年，即使合同被認定為無(wú)效但是法院一般不做返還處理。
鑒于以上種種情形，建議在購買(mǎi)拆遷安置房時(shí)要審查房屋的權屬登記情況，根據不同的情況仔細考慮，慎重購買(mǎi)。
6.買(mǎi)安置房需要注意事項呢
買(mǎi)安置房注意事項： 對于無(wú)證的安置房，在購買(mǎi)時(shí)要分清情況： 1、調查清楚拆遷前的產(chǎn)權性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權證，只是拆遷后開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書(shū)，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權證的； 2、一定要辦理公證手續，以免日后出現糾紛。
3、有的開(kāi)發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名（過(guò)戶(hù)）服務(wù)，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。所以說(shuō)，弄清這套拆遷安置房的性質(zhì)對于您的購買(mǎi)至關(guān)重要。
您可以考慮對拆遷協(xié)議進(jìn)行更名，更名時(shí)，要進(jìn)行公證。 如果此套拆遷安置房在拆遷時(shí)就手續不全，實(shí)際中拆遷協(xié)議也是不能辦理過(guò)戶(hù)的，房產(chǎn)證通常會(huì )按照拆遷協(xié)議等相關(guān)資料辦理，房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后產(chǎn)權仍屬于原房主，則不利于您維護權益。
您可以向出售單位確定相關(guān)事宜，或者仔細查看您所簽訂的購房協(xié)議， 安置房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險 1、政策因素。 根據相關(guān)法規及政策規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。
此類(lèi)房屋產(chǎn)權雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。 另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。
該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒(méi)有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。 2、價(jià)格因素。
目前拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉讓買(mǎi)賣(mài)的。 由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(cháng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶(hù)認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
3、人的因素。 “共有人”是拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險的最大制造者。
他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。共有人會(huì )以《城市管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”及第6項“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的”房地產(chǎn)不得轉讓為由，請求確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
對此筆者認為，根據人大常委會(huì )對《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)，共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應該視為無(wú)效，但該意見(jiàn)同時(shí)規定，如果第三人善意取得財產(chǎn)，其取得財產(chǎn)的行為應該受到保護。 而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。
《城市房地產(chǎn)管理法》規定禁止轉讓尚未確權發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來(lái)源不明、權屬不清的房地產(chǎn)轉讓。而當事人之間的拆遷房買(mǎi)賣(mài)合同在訂立合同時(shí)就來(lái)源明確、權屬清楚，拆遷戶(hù)主張合同無(wú)效違背誠實(shí)信用原則。
為保護交易安全，應當認定合同有效。賣(mài)房人應當交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續。
7.買(mǎi)安置房要注意些什么問(wèn)題
您好，
1、政策風(fēng)險
根據相關(guān)法規及政策規定，有房產(chǎn)證的安置房才能夠進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權登記的安置房是無(wú)法上市交易的，但在實(shí)際生活中，仍有這樣的安置房買(mǎi)賣(mài)存在，這樣的買(mǎi)賣(mài)由于不被政策允許，就會(huì )受到限制，或者直接被視為無(wú)效。
2、價(jià)格風(fēng)險
安置房的買(mǎi)賣(mài)大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉讓買(mǎi)賣(mài)的，但是從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間的間隔時(shí)間長(cháng)、變化大。特別是如果價(jià)格在不斷上漲，交房時(shí)的價(jià)格可能與之前的價(jià)格相差近千元，拆遷戶(hù)會(huì )認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
3、人為的風(fēng)險
“共有人”是拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險的最大制造者，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項規定“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得進(jìn)行轉讓”，因此，如果買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)未經(jīng)共有人同意，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同就會(huì )被視為無(wú)效。
1、調查清楚拆遷前的產(chǎn)權性質(zhì)，如果拆遷前該房屋具備產(chǎn)權證，只是沒(méi)有及時(shí)辦理，那就可以日后再辦理，但是如果房屋本身并不具備產(chǎn)權證，，那就最好不要購買(mǎi)。
2、安置房買(mǎi)賣(mài)一定要辦理公證手續，這樣才有法律保障，以免日后出現糾紛。
8.回遷房買(mǎi)賣(mài)注意事項
回遷房，專(zhuān)指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來(lái)一定能夠取得個(gè)人房屋權屬證書(shū)的房屋。
也就是說(shuō)，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。 一、未取得房產(chǎn)證回遷房能否買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議能否有效。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規定：“下列房地產(chǎn)，不得轉讓?zhuān)骸┪匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取權屬證書(shū)的……”。該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓?zhuān)谟诜奖阈姓芾恚粚儆诤贤Яθ【喰砸幏丁?/p>
只要是出賣(mài)人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉讓房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。
二、房屋交易稅由買(mǎi)方負擔的約定是否有效 自從二手房市場(chǎng)出現至今，本來(lái)應由賣(mài)家來(lái)支付的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，卻通過(guò)約定轉嫁到了買(mǎi)家頭上，而熟悉二手房市場(chǎng)的人都知道，這是二手房交易市場(chǎng)的“潛規則”。對于房屋交易雙方的該項約定是否合法有效呢？房屋交易雙方的這種約定并不違反相關(guān)法律、法規的強制性規定。
雖然我國稅收管理方面的法律、法規對于各種稅收的征收均明確規定了稅種、稅率、稅額及納稅義務(wù)人，但是并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納稅款，即對于實(shí)際由誰(shuí)繳納稅款并未作出強制性或禁止性規定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實(shí)際繳納稅款，并不違反法律規定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。
值得注意的是，回遷房的買(mǎi)賣(mài)涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書(shū)是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時(shí)產(chǎn)生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。
9.動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)的注意事項有哪些
拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)的注意事項 隨著(zhù)蘇州城市化進(jìn)程的加快，新農村建設的快速發(fā)展，出現了大量的拆遷安置房，有的家庭有幾套，導致了拆遷安置房交易的大量出現。
由于交房和房產(chǎn)證日期的不一致，所以因房?jì)r(jià)上漲而出賣(mài)人違約不辦理過(guò)戶(hù)的情形大量出現，要不然要求買(mǎi)受人加錢(qián)，要不然一房二賣(mài)，從而給買(mǎi)受人帶來(lái)了麻煩。 我的一位當事人因遇到這樣的事情而天天睡不著(zhù)，可以說(shuō)折磨死人啊。
在這，給已經(jīng)買(mǎi)了拆遷安置房，而沒(méi)有過(guò)戶(hù)的買(mǎi)受人忠告：一旦發(fā)現房產(chǎn)證辦下來(lái)，而出賣(mài)人卻隱瞞的情況，一定要盡快成訟，進(jìn)行查封，否則會(huì )出現一房二賣(mài)的情況；如果出賣(mài)人要求加款，一般會(huì )很多，一般的情況下，雙方不會(huì )協(xié)調好，而且出賣(mài)人有可能會(huì )再賣(mài)給別人并過(guò)戶(hù)，那買(mǎi)受人的損失則大多了，所以也要盡快成訟，以避免不必要的麻煩。 也給準備買(mǎi)拆遷安置房的人忠告：在簽合同時(shí)，一定要拿到對方的拆遷資料，特別是拆遷私有住房產(chǎn)權調換協(xié)議書(shū)，測量表等材料，并讓所有的共有權人簽字，這樣才不會(huì )以后被動(dòng)。
最好請律師參與，畢竟我們買(mǎi)房不容易，適當的投入是必要的。
