解除物業(yè)合同(業(yè)主委員會(huì )解除物業(yè)服務(wù)合同,需要注意哪些問(wèn)題)
1.業(yè)主委員會(huì )解除物業(yè)服務(wù)合同,需要注意哪些問(wèn)題
解除物業(yè)服務(wù)合同，需要注意的幾個(gè)問(wèn)題
（一）司法解釋第八條適用范圍
物業(yè)服務(wù)合同有兩種，一是開(kāi)發(fā)商與其選聘的物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，二是業(yè)主大會(huì )依法選聘物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì )與之簽訂的普通物業(yè)服務(wù)合同。結合《物業(yè)管理條例》第二十六條的規定可以看出，司法解釋第八條的規定只適用于普通物業(yè)服務(wù)合同的解除。
（二）普通物業(yè)服務(wù)合同的解除方式
合同的解除有兩種方式，一是約定解除，即雙方當事人協(xié)商一致可以解除合同，或者當事人之間可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權人可以解除合同；二是法定解除。
在這里，有兩點(diǎn)值得注意，一是此項訴權由業(yè)主委員會(huì )行使，業(yè)主并不直接享有訴權；二是業(yè)主大會(huì )也不享有此項訴權。業(yè)主大會(huì )享有訴權，理論上說(shuō)得通，實(shí)踐中行不通。
（三）業(yè)主委員會(huì )的起訴應以業(yè)主大會(huì )的決定為依據，不可自作主張
關(guān)于普通物業(yè)服務(wù)合同的解除，《物權法》第七十六條第二款作出了明確規定：由業(yè)主大會(huì )依法作出。業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，行使訴權。
（四）物業(yè)公司也可以作為原告訴請解除合同
當業(yè)主委員會(huì )出現根本違約或者約定的解除事由出現時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)當然可以解除物業(yè)服務(wù)合同。但是，物業(yè)公司可以單方面解除嗎？法律沒(méi)有規定。
筆者認為，合同得以全面正確履行以雙方當事人的相互信任和相互配合為基礎。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求解除合同，說(shuō)明這種基礎已不存在，應該支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求。
（五）此類(lèi)訴訟中，如果業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司不可以提起反訴
業(yè)主委員會(huì )作為原告提起訴訟要求解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司一方面同意解除合同，另一方面要求業(yè)主同時(shí)付清拖欠的物業(yè)費。此時(shí)，物業(yè)公司可以反訴嗎？答案是否定的，物業(yè)公司應另行起訴：一是在當前，關(guān)于業(yè)主委員會(huì )的相關(guān)規定還比較欠缺，特別是關(guān)于財產(chǎn)經(jīng)費問(wèn)題的規定更是空白。就現行立法來(lái)說(shuō)，關(guān)于業(yè)主委員會(huì )的訴訟主體資格認定是比較謹慎的。業(yè)主委員會(huì )是一個(gè)特殊的訴訟主體，不具有對外承擔民事責任的責任財產(chǎn)，因而不具有相應的民事責任能力。二是業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)服務(wù)合同的一方當事人，但不是合同中物業(yè)費的繳費義務(wù)人，因此，反訴被告不適格。
2.終止物業(yè)服務(wù)合同需要注意什么問(wèn)題?
1。
提前終止物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，須在物業(yè)退出前對其進(jìn)行審計在物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未接收服務(wù)前，應當將服務(wù)工作繼續做好，業(yè)主也應當在合同解除之日到來(lái)以前，按合同約定繼續交納物業(yè)服務(wù)費。但是，要 知 道 《暫行辦法》還規定： “物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)賬目應聘請中介審計單位進(jìn)行審計，并且要向全體業(yè)主公布審計結果”。
那么，由誰(shuí)出這筆審計費用呢？根 據 《暫行辦法》規定：“審計費用在利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收人中支山”LM 〇《暫行辦法》明確規定：“實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，審計內容為物業(yè)服務(wù)各項資金的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，審計內容為利用共用部位、共用設施設備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房出租、停車(chē)費收人、共用部位、共用設施設備日常維護費、保修金、專(zhuān)項維修資金等收支情況”。 如果雙方在物業(yè)項目服務(wù)退出過(guò)程中，有爭議的話(huà)，可申請轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業(yè)主管部門(mén)和社區居民委員會(huì )進(jìn)行調解，經(jīng)調解不成的，應通過(guò)司法途徑解決。
2。 物業(yè)服務(wù)合同提前終止，仍要交納原公司物業(yè)費物業(yè)服務(wù)合同終止了，是不是業(yè)主欠的物業(yè)費就不用再交了？《暫行辦法》給出的答案是否定的。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)既可以依照原合同約定，委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費用，也可以向業(yè)主自行收取或通過(guò)啟動(dòng)轄區物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機制協(xié)調解決，調解不成功的可通過(guò)司法途徑解決。同時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續時(shí)，不得以業(yè)主欠費為由拒絕辦理。
此外，《暫行辦法》還規定：“因物業(yè)項目規模較小，導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)的項目，轄區物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會(huì )，從實(shí)際出發(fā)，本著(zhù)規模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng )造條件推動(dòng)相鄰項目整合的管理辦法進(jìn)行管理”。 《暫行辦法》最后也明確，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按《暫行辦法》規定程序退出的，將作為企業(yè)不良行為記入企業(yè)信用檔案并向社會(huì )公示。
同時(shí)，有關(guān)部門(mén)也將自社會(huì )公示之日起取消該企業(yè)1 年內參與物業(yè)服務(wù)項目招投標的資格。除此之外，在 這 1 年內舉行的所有物業(yè)項目示范或優(yōu)秀評選活動(dòng)，其服務(wù)的物業(yè)項目都不得參加。
3。 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的要求物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，物業(yè)管理企業(yè)因故終止物業(yè)服務(wù)或一方不再續簽導致物業(yè)服務(wù)合同終止的，應當提前2 個(gè)月通知對方，由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房、共用設施設備及有關(guān)資料，在合同終止或解除后及時(shí)移交業(yè)主委員會(huì )，并將各種費用結算手續辦理好。 4。
物業(yè)服務(wù)合同提前終止，可設立3 個(gè)月緩沖期如果提前解除合同的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但有超過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2且占總人數1/2的業(yè)主對公告期滿(mǎn)持異議時(shí)，或雙方退管協(xié)議未能達成時(shí)；或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確合同期滿(mǎn)不再續約或提前解除合同的，但在物業(yè)服務(wù)合同終止前1 5日，業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)， 《暫行辦法》 明確規定：“轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業(yè)主管部門(mén)在遇到兩種情況時(shí)應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，增 加 3 個(gè)月時(shí)間的緩沖期以便平穩過(guò)渡”。
3.物業(yè)委托合同怎樣解除?
可以在訴求馬上辦小程序里面提問(wèn)，一般常見(jiàn)的法律問(wèn)題都可以找到。
這個(gè)問(wèn)題小程序里面是說(shuō)業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同，必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，做出解除物業(yè)服務(wù)合同、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定。業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的決定按以下程序作出：由十分之一以上業(yè)主或三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員向業(yè)主委員會(huì )提出書(shū)面要求，業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )；業(yè)主委員會(huì )不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的，十分之一以上業(yè)主或三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員可聯(lián)名向物業(yè)所在地的區縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理部門(mén)或鄉鎮人民政府、街道辦事處提出申請，由受理申請的部門(mén)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )。
大會(huì )必須經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上表決權通過(guò)，方可做出解除物業(yè)服務(wù)合同、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定。
4.業(yè)主是否有權單方面解除物業(yè)管理合同
一半以上業(yè)主同意。
即可以更換物業(yè)管理公司。 但是物業(yè)管理合同，這個(gè)合同是另外一回事。
單方面解除合同，要承擔違約責任。 可以在合同到期之后，一半業(yè)主同意，再解除。
也可以一半業(yè)主同意的情況下，違約去解除。責任全體業(yè)主公攤。
也就是說(shuō)你做為個(gè)體性質(zhì)的業(yè)主是沒(méi)權利接觸物業(yè)管理合同的，必須通過(guò)小區的業(yè)主委員會(huì )或者一半業(yè)主這種集體性質(zhì)來(lái)完成解除合同或更換物業(yè)公司的事項。 好好的看看你簽訂的物業(yè)管理合同，再看看你們小區有沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )。
再采集一下其他業(yè)主的意見(jiàn)。 想解除這個(gè)合同可不容易，因為無(wú)論你是否簽訂合同都會(huì )享受到物業(yè)的服務(wù)，所以這個(gè)事情不是你一個(gè)人說(shuō)了算的。
例如： 你每天都走物業(yè)掃過(guò)的小區道路，晚上走路享受物業(yè)管理的小區路燈，夏天可以享受物業(yè)修建的小區綠化等等。
這些都在物業(yè)的服務(wù)范圍之內，你如果沒(méi)有合同就不用繳物業(yè)費卻還享有物業(yè)的服務(wù)，那怎么說(shuō)得通呢？。
