售樓部物業(yè)管理(售樓應具備的基本理論知識)
1.售樓應具備的基本理論知識
房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的理論和其售樓的實(shí)際操作技巧是同等重要的。房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員必須具備的理論知識有如下幾方面：
一、營(yíng)銷(xiāo)基礎知識
二、廣告基礎知識
三、房地產(chǎn)基本知識
四、當前當地房地產(chǎn)走勢
五、企業(yè)管理基礎知識
六、服務(wù)基礎知識
七、企業(yè)文化基礎知識
八、推銷(xiāo)的基礎知識
九、裝修裝飾基本知識
十、物業(yè)管理基本知識
以上十項的基本知識必須要掌握。
2.售樓處的物業(yè)管理規定有哪些
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，不僅可以使物業(yè)及設備保持并長(cháng)期處于良好狀態(tài)、正常運營(yíng)，而且可以為居住者營(yíng)造并保持安全、舒適、和諧的環(huán)境和氛圍。
運作良好的大廈設施有助于工作效率的提高；稱(chēng)心的住宅環(huán)境有助于人際關(guān)系的調適。這一切離不開(kāi) 物業(yè)的貼心服務(wù)。
物業(yè)一直致力于提供最優(yōu)服務(wù)，讓業(yè)主的每一天都幸福。 物業(yè)介紹 總統級定制物業(yè)服務(wù) 伴隨世界上第一個(gè) 式專(zhuān)業(yè)服務(wù)體系的誕生， 酒店服務(wù)就踏上了永不停息的升級之旅，致力于開(kāi)創(chuàng )一個(gè)零投訴的未來(lái)。
當然，對 品牌來(lái)說(shuō)，這不是一種只面向內部的自我嘉許，而是真正基于客戶(hù)的期望和要求。嚴謹、穩重、專(zhuān)業(yè)、細致……這樣的態(tài)度至今仍被每一個(gè)享受過(guò) 服務(wù)的業(yè)主認可，并在實(shí)踐中不斷升級，多年如一日的持續深化。
物業(yè)延承上海 君悅大酒店、三亞希爾頓大酒店、三亞麗思卡爾頓酒店、深圳JW萬(wàn)豪酒店、多年五星級服務(wù)經(jīng)驗，將為未來(lái)的每一位業(yè)主提供總統級的定制物業(yè)服務(wù)。 溫 情 “您的嘉獎是對我們的批評” 在三亞 麗思卡爾頓酒店，一位客戶(hù)的小孩子由于不小心臉上受傷了。
當時(shí)正是三亞的入住高峰時(shí)期，在職人員無(wú)法抽出人手來(lái)照顧時(shí)，公司便臨時(shí)通知輪休人員。不到20分鐘，正與男（女）朋友在一起或在家里陪父母的沙灘工作人員、救生員以及醫生便紛紛趕來(lái)，為客戶(hù)的孩子用藥，并送上果汁飲料。
事后，客戶(hù)對酒店表示感謝，并表示以后來(lái)三亞就會(huì )住這里時(shí)，酒店人員的回答發(fā)人深省：“在我們眼中，您的嘉獎其實(shí)是對我們的批評，因為我們并沒(méi)能做到更好。” 觀(guān) 點(diǎn) 高端項目的業(yè)主更關(guān)注物業(yè)管理 亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅表示，物業(yè)服務(wù)能夠給開(kāi)發(fā)商營(yíng)造良好口碑，不僅能夠促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，同時(shí)還會(huì )提升樓盤(pán)附加值。
今年北京中心城區的商品房供應將以高端住宅為主，對于高端住宅，物業(yè)服務(wù)的重要程度就更高了。高端客戶(hù)往往已經(jīng)實(shí)現了財務(wù)自由，選擇購買(mǎi)高端物業(yè)看重的是保值增值性、身份感和收藏作用。
在這其中，物業(yè)管理的優(yōu)劣無(wú)疑會(huì )影響到物業(yè)的升值空間，而服務(wù)的細致周到與否會(huì )影響到購房者的身份感，物業(yè)管理在購房者的購房決策中占據了兩項關(guān)鍵指標，從中凸顯出了豪宅項目里物業(yè)管理的重要性。 北京中原三級市場(chǎng)部總監張大偉表示，北京中原統計的2010年二手房交易熱點(diǎn)小區中，均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的高端物業(yè)項目基本未出現在前100名內，換手率很低，購買(mǎi)者多為自住。
因此，在高端物業(yè)中，物業(yè)管理的重要性是除了價(jià)格和區位外購房者最關(guān)注的。原因就是高端物業(yè)小區物業(yè)管理都很好，會(huì )給后期的物業(yè)升值保值帶來(lái)保障。
住宅社會(huì )學(xué)研究表明，良好的環(huán)境，不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，還會(huì )形成互助、互諒的社會(huì )風(fēng)氣，促進(jìn)身心健康，乃至小孩的學(xué)習成績(jì)。這一切，是社會(huì )穩定和經(jīng)濟增長(cháng)所必須具備的前提條件。
開(kāi)發(fā)商 物業(yè)管理服務(wù)決定項目品質(zhì) 中化方興置業(yè)（北京）公司副總崔崴表示，讓旗下的項目脫穎而出并獲得客戶(hù)認可，是開(kāi)發(fā)商的重要課題。目前，知名開(kāi)發(fā)商都在潛心修煉“內功”，在做好產(chǎn)品、景觀(guān)的同時(shí)，更將優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)列為核心競爭力之一，物業(yè)管理服務(wù)將成為未來(lái)衡量樓盤(pán)品質(zhì)的重要標桿。
每個(gè)社區就像微縮的城市，而物業(yè)管理就是這個(gè)城市的運營(yíng)商，物業(yè)管理的好壞將直接影響到居住的質(zhì)量。方興地產(chǎn)聘請具有豐富高端酒店物業(yè)管理經(jīng)驗的 物業(yè)作為 的運營(yíng)者和服務(wù)商，導入 五星級酒店房服務(wù)理念，邀請 北京威斯汀大飯店的總經(jīng)理?yè)?物業(yè)的高級顧問(wèn)。
“我們所有的物業(yè)人員在上崗前，先在 北京威斯汀大飯店培訓、工作一個(gè)月以上。而管理人員也在全面吸收酒店式服務(wù)理念同時(shí)，結合實(shí)際情況，形成一套切實(shí)可行且具有極高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)體系并加以貫徹執行，使住在 項目的每一位業(yè)主都能感受到無(wú)限的溫暖和尊貴。”
工作人員說(shuō)道。 從搖籃邁向常青藤 教育是家庭永恒的主題，每一位家長(cháng)都希望孩子贏(yíng)在起跑線(xiàn)上，都希望孩子從小就受到濃郁學(xué)習氛圍的熏陶。
教育在房地產(chǎn)項目中的地位可見(jiàn)一斑。有良好教育配套的項目，其品質(zhì)相對更勝一籌，增值潛力也被長(cháng)期看好。
近年來(lái)，擁有良好教育配套一直是推動(dòng)中國上流社會(huì )在高尚社區安家的核心推動(dòng)力之一，成了直接拉動(dòng)購買(mǎi)行為的強大引擎。而 則是這樣一個(gè)高品質(zhì)宜居社區，為業(yè)主提供國際一流的教育配套，打造CBD高端人文居所，讓孩子能從搖籃邁向常青藤。
項目介紹 ：打造一流教育配套 方興地產(chǎn)作為一個(gè)大型央企的成員企業(yè)，始終把社會(huì )責任放在首要位置，于是， 社區內最大限度地擴大學(xué)校規模，優(yōu)化學(xué)校功能追加2200萬(wàn)投入，實(shí)現10079平方米的小學(xué)建筑規模；同時(shí)加大了樓體基礎荷載，預留了未來(lái)樓頂加建條件，實(shí)現了24班的班級規模，且增加的建筑面積產(chǎn)權全部歸屬教委。更大的投入實(shí)現了單位土地面積上更大的教育資源產(chǎn)出，有利于優(yōu)質(zhì)名校的引入，進(jìn)而從教育資源層面助推了整個(gè)CBD區域的經(jīng)濟發(fā)展。
希望給所有的業(yè)主都能打造一個(gè)貴族式的教育環(huán)境。隨著(zhù)陣陣書(shū)香的沉淀和社區圖書(shū)館、健身房等配套的更多應用，社區整體精神風(fēng)貌將得到集中體現， 也將成為一個(gè)真正意義上的人文樓盤(pán)。
客戶(hù)訪(fǎng)談 “投資孩子教育就是投資未來(lái)” 欲買(mǎi)。
3.物業(yè)公司如何管理售樓部
在***公司和***公司xxxxxx的正確領(lǐng)導下，我處認真對照年初簽定的目標責任書(shū)，結合小區實(shí)際，扎實(shí)工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調各方，周到服務(wù)，完成了年度各項工作和既定目標，具體情況如下：一、自身建設質(zhì)量提高一年來(lái)，我處強化了內部管理，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務(wù)質(zhì)量建設入手，從嚴要求，正規管理，在提高自身建設質(zhì)量上狠下功夫。
（一）規范行為。管理處員工統一著(zhù)裝、掛牌上崗；對業(yè)主、客戶(hù)服務(wù)按公司規程操作；員工按時(shí)上下班，請銷(xiāo)假需經(jīng)管理處領(lǐng)導批準，出勤率達100%，管理處現形象識別系統符合公司要求。
管理處每?jì)芍苷匍_(kāi)一次例會(huì )，在員工匯報工作的基礎上，小結講評前一階段完成任務(wù)的情況，同時(shí)布置新的工作，提出明確要求。 員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規程；由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達100%。
（二）規范秩序。管理處的崗位職責上墻，辦公區域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內容完整。
有完善的會(huì )議記錄，會(huì )議中布置的工作完成率100%。 建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類(lèi)資料、圖紙等各類(lèi)文件分類(lèi)歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達100%。
同時(shí)，管理處初步實(shí)施了計算機化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時(shí)調閱。（三）規范服務(wù)。
管理處牢固樹(shù)立服務(wù)理念，員工各負其責、各盡其能，按公司規定進(jìn)行各項管理服務(wù)工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個(gè)人，并對我處管理質(zhì)量有較高評價(jià)。 小區設置了服務(wù)中心和24小時(shí)服務(wù)接待電話(huà)。
業(yè)主（住戶(hù)）的服務(wù)需求、建議、咨詢(xún)、質(zhì)疑和投訴等處理及時(shí)；業(yè)主有效投訴處理率100%，業(yè)主（住戶(hù)）服務(wù)需求回訪(fǎng)率達90%以上。同時(shí)，我處積極協(xié)調與工程部、售樓部、業(yè)主的關(guān)系；并從公司利益出發(fā)，處理各項事務(wù)。
管理處有明確的改善管理服務(wù)質(zhì)量的實(shí)施方案和階段（月、季度、年）工作計劃；工作計劃完成率95%以上，不合格服務(wù)整改合格率100%。中秋節我處和開(kāi)發(fā)商一同成功的舉辦了業(yè)主、客戶(hù)聯(lián)誼會(huì )，促進(jìn)了物業(yè)與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的友誼。
在業(yè)主入住率較低的情況下，暫未開(kāi)展其他社區文化活動(dòng)，以降低成本。 二、房屋管理深入細致一年來(lái)，管理處嚴格按照公司的要求，依據三方協(xié)議，深入細致地對小區房屋實(shí)施經(jīng)常化、制度化、規范化的管理。
（一）交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期52戶(hù)聯(lián)排業(yè)主的交房工作。
我們積極和***公司協(xié)調，籌備交房事宜，布置交房現場(chǎng)，周到服務(wù)，耐心解釋業(yè)主有關(guān)物業(yè)方面有問(wèn)題；積極促成三方簽訂業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；對業(yè)主驗房時(shí)提出及發(fā)現的房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行妥善整改維修。 （二）房屋驗收認真細致。
管理處從開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和物業(yè)管理程序出發(fā)，與開(kāi)發(fā)商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負責現場(chǎng)整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過(guò)程、維修質(zhì)量實(shí)施全程管理。為了進(jìn)一步完善小區一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。
雨后我們對房屋滲水的部位進(jìn)行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發(fā)商。 同時(shí)配合開(kāi)發(fā)商、施工隊、監理公司等各部門(mén)抓好一期房屋的整改的協(xié)調工作。
4.做房地產(chǎn)銷(xiāo)售的基礎知識
原發(fā)布者：changyongsunny
第一節成功的銷(xiāo)售要素要想做一個(gè)成功的銷(xiāo)售人員，應該就以下幾項經(jīng)常自我充實(shí)，自我鍛煉。一、專(zhuān)業(yè)知識一個(gè)銷(xiāo)售人員必須充分具備己身業(yè)務(wù)范圍內最基本的專(zhuān)業(yè)知識，包括建筑法規、建筑設計、稅法、地政、契約、契約行為、市場(chǎng)行情、商品構造、品質(zhì)、商譽(yù)……等，以及各種業(yè)務(wù)上常用到的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，才能對客戶(hù)詳細說(shuō)明產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)而爭取客戶(hù)的訂單，達到銷(xiāo)售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價(jià)位商品的銷(xiāo)售工作，必須對客戶(hù)作長(cháng)期而耐心的訴求與說(shuō)明。2、關(guān)心—要站在消費者的立場(chǎng)去考慮他們的各項問(wèn)題，并給予完善的解答，才能博取客戶(hù)的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶(hù)，發(fā)掘問(wèn)題、解決問(wèn)題、達成購買(mǎi)目的。4、誠心—銷(xiāo)售人員應是誘導消費者從事購買(mǎi)優(yōu)良商品的指導者，而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個(gè)新的個(gè)案時(shí)，要下定決心，不可猶豫不決，坐失良機。6、旺盛的進(jìn)取心—為自己定預期銷(xiāo)售目標及理想的利潤，以強烈而旺盛的進(jìn)取心去達成目標及任務(wù)。三、八力1、觀(guān)察力—要在短時(shí)間內敏銳的觀(guān)察出客戶(hù)的類(lèi)型、偏好、意向，面對產(chǎn)品時(shí)，要能立即觀(guān)察出產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)、特性、對策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶(hù)的需求狀況及產(chǎn)品的品質(zhì)、特性等各方面問(wèn)題。3、創(chuàng )造力—新產(chǎn)品具有嶄新的創(chuàng )造力，推陳出新，這就是您賺錢(qián)的先機。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前，就能想象出它未來(lái)的遠景，加以對個(gè)案投資或銷(xiāo)售工作，作最好的判斷與說(shuō)明。5、記憶力—房地產(chǎn)業(yè)接觸的客戶(hù)
5.物業(yè)管理基礎知識培訓內容
既然是物業(yè)管理基礎知識的培訓，那么應該讓你們的物業(yè)員工熟悉物業(yè)管理條例，同時(shí)對自己的本職工作有清楚的了解，同時(shí)要努力提高自己的業(yè)務(wù)水平，更好的服務(wù)小區業(yè)主。
物業(yè)管理條例，是這樣的內容。物業(yè)管理條例全國統一正式實(shí)行。
以北京為例，《北京市物業(yè)管理辦法》出臺10年后，新物業(yè)管理法規《北京物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《條例》）將從明日開(kāi)始正式實(shí)行，此《條例》包含了業(yè)主大會(huì )、公共設施、物業(yè)費、停車(chē)位、小區管理等多項與業(yè)主密切相關(guān)的內容，細則共104條。《條例》針對小區業(yè)主委員會(huì )成立難的現狀，引入了物業(yè)管理委員會(huì )組織形式，符合不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的、具有成立業(yè)主大會(huì )條件但確有困難無(wú)法成立業(yè)主大會(huì )的、成立業(yè)主大會(huì )但無(wú)法選舉業(yè)主委員會(huì )的，等相關(guān)情形，可由小區所在街道辦事處、鄉鎮人民政府、業(yè)主、物業(yè)代表人組成物業(yè)管理委員會(huì )，推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)三年。期滿(mǎn)仍未成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。
物業(yè)管理委員會(huì )組建的具體辦法，由市住房和城鄉建設主管部門(mén)制定。除了推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )的職能外，物業(yè)管理委員會(huì )還會(huì )承擔起協(xié)商物業(yè)管理費、車(chē)位使用、公共設施管理等責任。
以物業(yè)服務(wù)費為例，《條例》規定，物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)管理人進(jìn)行協(xié)商，并適時(shí)調整。同時(shí)，要求市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標準和內容，行業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則，供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費時(shí)參考。
這意味著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主擁有了相對自由的議價(jià)空間，服務(wù)品質(zhì)將成為物業(yè)費高低的決定因素。小區居民較為關(guān)注的停車(chē)難的問(wèn)題有望得到解決，物業(yè)服務(wù)人應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置設置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新物業(yè)服務(wù)內容和標準、收費標準和方式，以及物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫的出售和出租情況等信息。
此外，對于對于前期物業(yè)，《條例》明確了建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。建設單位銷(xiāo)售房屋前，應當選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(cháng)不超過(guò)二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
前期物業(yè)期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續使用前期物業(yè)服務(wù)人，期限屆滿(mǎn)，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續提供服務(wù)。限未滿(mǎn)或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
6.房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎知識
房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎知識 五證五證：《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷(xiāo)售許可證》 一、建筑類(lèi)型按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。
低層房屋：是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。多層房屋：指高于10米、低于或等于24米的建筑物。
多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結構，少數采用鋼筋混凝土結構。高層房屋：是指高于24米的建筑。
8層以上（可含8層）的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。 （1）人們一般把8層至12、13層的建筑稱(chēng)為“小高層”。
小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀(guān)系數高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。
同時(shí)，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。所以，近年來(lái)中心城區小高層如雨后春筍，越來(lái)越多， （2）高層房屋（指15層以上、24層以下的建筑體）因為建筑結構和建筑形態(tài)（點(diǎn)狀居多）的局限，房型設計難度大，要做到每套室內全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度的。
在城市中心區，高層有它的優(yōu)勢：對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，單位建筑面積土地成本（即“樓面地價(jià)”）低；對住戶(hù)來(lái)說(shuō)，視野開(kāi)闊，景觀(guān)系數高，塵土、噪音、光線(xiàn)污染也少，建筑結構強度高，整體性強。但高層房屋也有明顯的缺點(diǎn)：結構工藝比較復雜，材料性能要求高，自重大，對基礎要求高，施工難度較大，建筑造價(jià)相應提高；高層房屋電梯、樓道、機房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔心。
（3）超高層房屋是指超過(guò)24層的建筑體。超高層房屋樓面地價(jià)最低，但建筑安裝成本高。
它給人以氣派雄偉的感覺(jué)，可以滿(mǎn)足一些消費者對視野、景觀(guān)的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段（最大限度地利用土地資源）或景觀(guān)良好的城區（最充分地發(fā)揮景觀(guān)資源的作用）。
（4）根據國家有關(guān)政策對民用建筑高度與層數的設計規定：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱(chēng)中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。 （5）使用率比較：多層高于高層，使用率85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分攤的公用面積較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。
(6)物業(yè)管理收費：多層少于高層。 （7）低層房 ：是指1至3層高的樓房；小高層房：是指9至11層高以下的樓房；高層房：是指總高在12層以上的樓房。
單元式住宅 單元式住宅 ：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶(hù)由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶(hù)門(mén)，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排12到28戶(hù)。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱(chēng)為一個(gè)居住單元。
框架結構住宅 框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配成而的住宅。適合大規模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。
框架結構由梁柱構成，構件截面較小，因此框架結構的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類(lèi)似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。 二、戶(hù)型結構 “錯層式”住宅什么叫“錯層式”住宅？主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jì)鹊膹d、臥、衛、廚、陽(yáng)臺處于幾個(gè)高度不同的平面上。
錯層式和復式房屋有一個(gè)共同的特征區別于平面式的房屋。平面式表示一戶(hù)人家的廳、臥、衛、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復式內的各個(gè)房間則處于不同層面。
錯層和復式房屋的區別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式層高往往超過(guò)一人高度，相當于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱(chēng)。
另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個(gè)（或三個(gè)）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開(kāi)。 躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式。
在東南沿海的廣東、福建的一些開(kāi)放城市建設較多。這類(lèi)住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內獨用小樓梯聯(lián)接。
躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù) 。
7.物業(yè)管理有哪些知識
1、名詞解釋 物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
2 、業(yè)主： 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主為物業(yè)服務(wù)費用的交納義務(wù)人。
同時(shí)，在前期物業(yè)管理中，開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋買(mǎi)受人以及合同約定有繳納義務(wù)的房屋使用人、租賃人，均為物業(yè)服務(wù)費的交納義務(wù)人。 3 、業(yè)主享有的權利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議； （四）參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權； （五）選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權； （六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作； （七）監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權； （九）監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用； （十）法律、法規規定的其他權利。
4 、業(yè)主應該履行的義務(wù)： （一）遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則； （二）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度； （三）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定； （四）按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金； （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用； （六）法律、法規規定的其他義務(wù)。 5 、物業(yè)服務(wù)范圍： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定所涉及的具體內容，主要涉及建筑物的共有部分。
包括以下幾個(gè)方面的內容：（ 1 ）公共場(chǎng)所、公共設備及公用設施的日常管理和維修養護；（ 2 ）對每幢樓（除室內）的風(fēng)貌、結構和環(huán)境的使用狀況進(jìn)行管理和維修保養；（ 3 ）公共秩序維護工作；（ 4 ）消防安全工作；（ 5 ）日常的小修，急修項目或工程；（ 6 ）環(huán)境衛生工作；（ 7 ）征收管理費及其他費用，負責保管和使用管理基金；（ 8 ）確保業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守各類(lèi)物業(yè)規約，約束他們在使用公用地方和共同設施方面的違規行為；（ 9 ）其他方面。 如園林綠化，處理投訴，就公共市政設施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門(mén)交涉。
6 、物業(yè)服務(wù)收費： 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 物業(yè)服務(wù)收費是向業(yè)主或使用人收取的公共區域管理服務(wù)費用，與環(huán)衛部門(mén)收取的垃圾清運、處置等衛生費用，屬不同性質(zhì)的費用。
市環(huán)衛部門(mén)征收的生活垃圾處理費是針對市城區規劃區范圍內的國家機關(guān)、企事業(yè)單位、從事交通運輸的業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、社會(huì )團體、城市居民、城市暫住人口等產(chǎn)生垃圾的單位和個(gè)人收取的費用。 物業(yè)服務(wù)收費包括綜合管理服務(wù)費、停車(chē)費和特約服務(wù)費。
綜合管理服務(wù)費：包括清掃保潔及清運；綠化養護、秩序維護；公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。 停車(chē)服務(wù)費：是指為維護保養停車(chē)場(chǎng)地設備設施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。
特約服務(wù)費：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶(hù)內維修、家政服務(wù)等收取的費用。 秩序維護不包含治安刑偵義務(wù)；物業(yè)區域內的公用水電費，應根據各物業(yè)區域的具體情況分攤。
停車(chē)服務(wù)費不包含車(chē)輛保管及保險費用。 7 、物業(yè)服務(wù)費的定價(jià)： 根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)收費分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車(chē)收費實(shí)行政府指導價(jià)，其他服務(wù)項目以及別墅區、非住宅區的物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。 8 、空置房物業(yè)服務(wù)費： 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。
物業(yè)買(mǎi)受人已接收、使用物業(yè)，但尚未辦理產(chǎn)權手續的，物業(yè)買(mǎi)受人應交納物業(yè)服務(wù)費。 9 、裝修管理收費： 業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照當地價(jià)格主管部門(mén)的規定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金（押金）、垃圾清運、裝修工人出入證押金（工本費）等費用的具體標準。
此外不得收取其他任何與裝修相關(guān)的費用 10 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有的權利和承擔的義務(wù)： （ 1 ）根據有關(guān)法律、法規及合同的約定，制定物業(yè)管理制度； （ 2 ）對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規、規章的行為，提請有關(guān)部門(mén)處； （ 3 ）按合同約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規約的行為進(jìn)行處理； （ 4 ）可選聘專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔本物業(yè)的專(zhuān)項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方； （ 5 ）負責編制房屋、附屬建筑物、構建物、設備、設施、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經(jīng)與業(yè)主委員會(huì )議定后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施； （ 6 ）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負責監督； （ 7 ）負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金。
8.新樓盤(pán)售樓處物業(yè)客服工作職責是什么
1、負責公司行政事務(wù)的具體辦理和執行；
2、負責公司辦公用品的采購、保管、發(fā)放及管理；
3、負責園區各類(lèi)信件的收發(fā)工作，做好登記；
4、負責接待業(yè)戶(hù)的報修、來(lái)訪(fǎng)、投訴等，認真做好記錄，及時(shí)通知維修人員上門(mén)維修；掌握投訴或維修處理進(jìn)度，辦理工作交接班時(shí)交待清楚，以保障工作的連貫性；
5、及時(shí)進(jìn)行維修回訪(fǎng)，征求業(yè)戶(hù)意見(jiàn)，及時(shí)將回訪(fǎng)結果反饋給相關(guān)部門(mén)；
6、接聽(tīng)業(yè)主來(lái)電，解答業(yè)戶(hù)各種提問(wèn)，及時(shí)向部門(mén)經(jīng)理匯報有關(guān)情況，協(xié)助協(xié)調有關(guān)部門(mén)，努力滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)的合理要求；
7、協(xié)助組織策劃各種社區文化活動(dòng)；
8、協(xié)助物業(yè)宣傳欄的設計與宣傳工作；
9、負責門(mén)崗LED顯示屏每天的天氣更新和天氣。
10、協(xié)助主管溝通相關(guān)事宜，發(fā)揮上傳下達作用；
11、完成領(lǐng)導交辦的其它任務(wù)
9.物業(yè)公司如何管理售樓部.物業(yè)公司領(lǐng)導在售樓部該怎么做.
200x年，在***公司和***公司xxxxxx的正確領(lǐng)導下，我處認真對照年初簽定的目標責任書(shū)，結合小區實(shí)際，扎實(shí)工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調各方，周到服務(wù)，完成了年度各項工作和既定目標，具體情況如下：一、自身建設質(zhì)量提高一年來(lái)，我處強化了內部管理，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務(wù)質(zhì)量建設入手，從嚴要求，正規管理，在提高自身建設質(zhì)量上狠下功夫。（一）規范行為。管理處員工統一著(zhù)裝、掛牌上崗；對業(yè)主、客戶(hù)服務(wù)按公司規程操作；員工按時(shí)上下班，請銷(xiāo)假需經(jīng)管理處領(lǐng)導批準，出勤率達100%，管理處現形象識別系統符合公司要求。管理處每?jì)芍苷匍_(kāi)一次例會(huì )，在員工匯報工作的基礎上，小結講評前一階段完成任務(wù)的情況，同時(shí)布置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規程；由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達100%。（二）規范秩序。管理處的崗位職責上墻，辦公區域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內容完整。有完善的會(huì )議記錄，會(huì )議中布置的工作完成率100%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類(lèi)資料、圖紙等各類(lèi)文件分類(lèi)歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達100%。同時(shí)，管理處初步實(shí)施了計算機化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時(shí)調閱。（三）規范服務(wù)。管理處牢固樹(shù)立服務(wù)理念，員工各負其責、各盡其能，按公司規定進(jìn)行各項管理服務(wù)工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個(gè)人，并對我處管理質(zhì)量有較高評價(jià)。小區設置了服務(wù)中心和24小時(shí)服務(wù)接待電話(huà)。業(yè)主（住戶(hù)）的服務(wù)需求、建議、咨詢(xún)、質(zhì)疑和投訴等處理及時(shí)；業(yè)主有效投訴處理率100%，業(yè)主（住戶(hù)）服務(wù)需求回訪(fǎng)率達90%以上。同時(shí)，我處積極協(xié)調與工程部、售樓部、業(yè)主的關(guān)系；并從公司利益出發(fā)，處理各項事務(wù)。管理處有明確的改善管理服務(wù)質(zhì)量的實(shí)施方案和階段（月、季度、年）工作計劃；工作計劃完成率95%以上，不合格服務(wù)整改合格率100%。中秋節我處和開(kāi)發(fā)商一同成功的舉辦了業(yè)主、客戶(hù)聯(lián)誼會(huì )，促進(jìn)了物業(yè)與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的友誼。在業(yè)主入住率較低的情況下，暫未開(kāi)展其他社區文化活動(dòng)，以降低成本。二、房屋管理深入細致一年來(lái)，管理處嚴格按照公司的要求，依據三方協(xié)議，深入細致地對小區房屋實(shí)施經(jīng)常化、制度化、規范化的管理。（一）交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期52戶(hù)聯(lián)排業(yè)主的交房工作。我們積極和***公司協(xié)調，籌備交房事宜，布置交房現場(chǎng)，周到服務(wù)，耐心解釋業(yè)主有關(guān)物業(yè)方面有問(wèn)題；積極促成三方簽訂業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；對業(yè)主驗房時(shí)提出及發(fā)現的房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行妥善整改維修。（二）房屋驗收認真細致。管理處從開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和物業(yè)管理程序出發(fā)，與開(kāi)發(fā)商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負責現場(chǎng)整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過(guò)程、維修質(zhì)量實(shí)施全程管理。為了進(jìn)一步完善小區一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨后我們對房屋滲水的部位進(jìn)行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發(fā)商。同時(shí)配合開(kāi)發(fā)商、施工隊、監理公司等各部門(mén)抓好一期房屋的整改的協(xié)調工作。至年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達90%以上。管理處本著(zhù)對業(yè)主負責的態(tài)度，對照已交房《業(yè)主房屋驗收表》陸續對已交房屋進(jìn)行全面檢查，統計房屋滲水等需維修整改的問(wèn)題，及時(shí)報給工程部及時(shí)解決。（三）管理維護及時(shí)到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區進(jìn)行巡檢維護，確保房屋外觀(guān)整齊，外墻及梯間墻面基本無(wú)污跡，公寓樓樓道在業(yè)主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進(jìn)行二次清掃保潔，以保證梯間衛生，公共區域無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。對正在裝修的房屋，我們嚴格按房屋裝修規定，督促業(yè)主和住戶(hù)按規定進(jìn)行裝修，使裝修協(xié)議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發(fā)生。我們嚴格日常巡查記錄完整，對違反規劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現象、破壞房屋安全情況及時(shí)勸阻、報告，并有相關(guān)記錄。對小區已裝修業(yè)主發(fā)生房屋滲漏的，管理處積極聯(lián)系施工單位，針對業(yè)主向物業(yè)反映的問(wèn)題落實(shí)維修。同時(shí)，積極上門(mén)與業(yè)主溝通、協(xié)調，就業(yè)主對維修的要求及思想動(dòng)態(tài)反饋給開(kāi)發(fā)商現場(chǎng)負責人，達成與業(yè)主的意見(jiàn)統一。另外，我們加強了對施工方的現場(chǎng)管理，及小部分工程量的核算及施工方案的檢查監督、現場(chǎng)人員施工安全的管理等，施工隊進(jìn)行維修時(shí)，保安人員主動(dòng)要求施工人員
