房地產(chǎn)稅務(wù)(求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)方面的知識)
1.求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)方面的知識
原發(fā)布者：鑫淼數據
房地產(chǎn)稅務(wù)知識賣(mài)方納稅=營(yíng)業(yè)稅及附加+土地增值稅+印花稅+企業(yè)所得稅買(mǎi)房納稅=契稅+印花稅
一、獲取土地階段：契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅?契稅：DeedTax(1)定義：是以所有權發(fā)生轉移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈與，房屋交換等。（2）特點(diǎn)：屬于財產(chǎn)轉移稅；由財產(chǎn)承受人繳納。（3）征稅對象：（A）國有土地使用權的出讓?zhuān)沙惺芊浇弧Ｊ侵竿恋厥褂谜呦驀医桓锻恋厥褂脵喑鲎屬M用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者的行為。（B）土地使用權的轉讓?zhuān)丝紤]土地增值稅，另由承受方交契稅。是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權的轉移。（C）房屋買(mǎi)賣(mài)：即以貨幣為媒介，出賣(mài)者向購買(mǎi)者過(guò)渡房產(chǎn)所有權的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買(mǎi)賣(mài)房屋：1.以房產(chǎn)抵債或實(shí)物交換房屋，應由產(chǎn)權承受人，按房屋現值繳納契稅。2.以房產(chǎn)作投資或股權轉讓?zhuān)宰杂蟹慨a(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。3.買(mǎi)房拆料或翻建新房，應照章納稅。（D）房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。印花稅的稅率設計，遵循稅負從輕、共同負擔的原則。所以，稅率比較低；憑證的當事人，即對憑證有直接權利與義務(wù)關(guān)系的單位和個(gè)人均應就其所持憑證依法納稅。（3
2.總結下房地產(chǎn)稅務(wù)要注意哪些
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見(jiàn)問(wèn)題： （一）提前確認收入，預交、虛交稅款。
政府或稅務(wù)部門(mén)在完不成收入增長(cháng)目標或稅收任務(wù)的情況下，往往通過(guò)約談、先征后退、承諾給予其他政策優(yōu)惠等方式。要求資金周轉相對較為靈活的房地產(chǎn)企業(yè)將應于下年度入庫的稅款提前征收入庫；或在無(wú)稅源的情況下，虛交稅款。
（二）推遲結轉營(yíng)業(yè)收入，延時(shí)納稅。審計中發(fā)現此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司少交稅款的常見(jiàn)手法，主要表現為不按時(shí)結轉經(jīng)營(yíng)收入、將售房款長(cháng)期掛預收收人或放在其他應付款等科目；在進(jìn)行收入結轉時(shí)，只將購房首付款結轉收入，不按合同約定的收款期及時(shí)確認收入；購房人提前交納房款時(shí)，不按實(shí)際收款日期確認收入實(shí)現等。
（三）利用“往來(lái)”科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規定。
房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服務(wù)收入、材料銷(xiāo)售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他代有關(guān)部門(mén)收取的代收費用等。
審計中發(fā)現，企業(yè)經(jīng)常把其他收入通過(guò)往來(lái)款核算，以逃避納稅義務(wù)。此外，在銀行按揭款上做文章的企業(yè)也不在少數。
根據國稅發(fā)（2006）31號文件規定“采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收人額，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實(shí)現。”某些房地產(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項記人其他應付款，不作預售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。
（四）利用不同項目間成本混轉調減利潤，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時(shí)開(kāi)發(fā)好幾個(gè)項目，有的處于預售階段，有的項目已基本結束。
多個(gè)房地產(chǎn)項目同時(shí)進(jìn)行，應分項目核算成本。某些房地產(chǎn)公司往往故意將幾個(gè)開(kāi)發(fā)項目的成本混在一起，結轉成本時(shí)，不是按權責發(fā)生制及配比原則進(jìn)行，而是在各項目間“隨意”調整，以達到明虧暗贏(yíng)的目的。
（五）利用“預提費用”賬戶(hù)，虛增成本、調整利潤。稅法規定，預提費用年末不得留有余額，但對開(kāi)發(fā)建設周期較長(cháng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的預提費用。
則應區別不同情況處理。房地產(chǎn)公司該賬戶(hù)年末往往存在大量結余。
主要采取兩種方式虛增成本：一是對于因地方政府及有關(guān)部門(mén)優(yōu)惠政策而少付或不付各項費用仍照常提取，而不是按實(shí)際支付額列支。二是提取國家已取消的收費。
（六）利用借款利息偷逃稅款。房地產(chǎn)公司在項目開(kāi)發(fā)前期，動(dòng)用資金較大，籌集資金渠道較多。
有的通過(guò)銀行借貸、有的從企業(yè)拆借，還有的由企業(yè)職工集資，根據稅法規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。實(shí)踐中房地產(chǎn)公司往往將發(fā)生的利息全額進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本.并且有些借款利率大大超過(guò)同期銀行貸款利率水平。
另外，有的房地產(chǎn)公司從其投資方（同為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司）融入資金的借款利息全額扣除。而根據稅法規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準予按金融機構同類(lèi)同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。
此外，由于收息方要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加及個(gè)人所得稅等，為協(xié)同逃稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又出現了新的手法，即采取以低價(jià)房款先行售給借款企業(yè)或個(gè)人，后由其以出售二手房并與購房者到開(kāi)發(fā)公司更名的方式套取現金、取得利息。 [NextPage] 二、審計對策 （一）提高審計人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。
處在審計一線(xiàn)上的審計人員必須熟練掌握各項稅收政策、會(huì )計知識及相關(guān)法律法規，并提升計算機輔助審計水平。只有這樣，才能在審計實(shí)務(wù)中不斷增加審計經(jīng)驗，提高計算機分析數據水平和效率，練就一雙“火眼金睛”，才能查處房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問(wèn)題、查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質(zhì)量的問(wèn)題。
（二）充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進(jìn)行同一納稅人近年數據對比分析.以發(fā)現稅種變化異常等問(wèn)題。
二是注重外調工作，善于發(fā)現新的問(wèn)題。如到房地產(chǎn)交易中心獲取房地產(chǎn)項目預售和銷(xiāo)售方面的信息。
注意搜集網(wǎng)上和報紙雜志上的樓盤(pán)廣告，以購房者身份到售樓處了解項目銷(xiāo)售進(jìn)度、實(shí)地查看樓盤(pán)建設情況等。三是多層次、多視角、多領(lǐng)域收集匯總有價(jià)值的信息材料。
沿著(zhù)房產(chǎn)立項、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)環(huán)節，對稅務(wù)機關(guān)以外房產(chǎn)、建設、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進(jìn)行采集分析等。 （三）結合審計實(shí)踐。
1、提高選案環(huán)節針對性。如對預征虛征稅款問(wèn)題，前期征管數據分析尤為重要.通常稅收任務(wù)重的分局存在此類(lèi)問(wèn)題的可能性較大。
通過(guò)對比分析其征管數據中12月份稅收占全年的比例，配合進(jìn)一步數據分析，往往準確性很高。如：一是篩查入庫日期與稅款所屬期在同一個(gè)月的電子數據。
正常情況下，稅款入庫日期應在稅款所屬期的下一個(gè)月，如果出現12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預征稅款的嫌疑。二是篩查同。
3.總結下房地產(chǎn)稅務(wù)要注意哪些
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見(jiàn)問(wèn)題： （一）提前確認收入，預交、虛交稅款。
政府或稅務(wù)部門(mén)在完不成收入增長(cháng)目標或稅收任務(wù)的情況下，往往通過(guò)約談、先征后退、承諾給予其他政策優(yōu)惠等方式。要求資金周轉相對較為靈活的房地產(chǎn)企業(yè)將應于下年度入庫的稅款提前征收入庫；或在無(wú)稅源的情況下，虛交稅款。
（二）推遲結轉營(yíng)業(yè)收入，延時(shí)納稅。審計中發(fā)現此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司少交稅款的常見(jiàn)手法，主要表現為不按時(shí)結轉經(jīng)營(yíng)收入、將售房款長(cháng)期掛預收收人或放在其他應付款等科目；在進(jìn)行收入結轉時(shí)，只將購房首付款結轉收入，不按合同約定的收款期及時(shí)確認收入；購房人提前交納房款時(shí)，不按實(shí)際收款日期確認收入實(shí)現等。
（三）利用“往來(lái)”科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規定。
房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服務(wù)收入、材料銷(xiāo)售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他代有關(guān)部門(mén)收取的代收費用等。
審計中發(fā)現，企業(yè)經(jīng)常把其他收入通過(guò)往來(lái)款核算，以逃避納稅義務(wù)。此外，在銀行按揭款上做文章的企業(yè)也不在少數。
根據國稅發(fā)（2006）31號文件規定“采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收人額，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實(shí)現。”某些房地產(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項記人其他應付款，不作預售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。
（四）利用不同項目間成本混轉調減利潤，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時(shí)開(kāi)發(fā)好幾個(gè)項目，有的處于預售階段，有的項目已基本結束。
多個(gè)房地產(chǎn)項目同時(shí)進(jìn)行，應分項目核算成本。某些房地產(chǎn)公司往往故意將幾個(gè)開(kāi)發(fā)項目的成本混在一起，結轉成本時(shí)，不是按權責發(fā)生制及配比原則進(jìn)行，而是在各項目間“隨意”調整，以達到明虧暗贏(yíng)的目的。
（五）利用“預提費用”賬戶(hù)，虛增成本、調整利潤。稅法規定，預提費用年末不得留有余額，但對開(kāi)發(fā)建設周期較長(cháng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的預提費用。
則應區別不同情況處理。房地產(chǎn)公司該賬戶(hù)年末往往存在大量結余。
主要采取兩種方式虛增成本：一是對于因地方政府及有關(guān)部門(mén)優(yōu)惠政策而少付或不付各項費用仍照常提取，而不是按實(shí)際支付額列支。二是提取國家已取消的收費。
（六）利用借款利息偷逃稅款。房地產(chǎn)公司在項目開(kāi)發(fā)前期，動(dòng)用資金較大，籌集資金渠道較多。
有的通過(guò)銀行借貸、有的從企業(yè)拆借，還有的由企業(yè)職工集資，根據稅法規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。實(shí)踐中房地產(chǎn)公司往往將發(fā)生的利息全額進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本.并且有些借款利率大大超過(guò)同期銀行貸款利率水平。
另外，有的房地產(chǎn)公司從其投資方（同為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司）融入資金的借款利息全額扣除。而根據稅法規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準予按金融機構同類(lèi)同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。
此外，由于收息方要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加及個(gè)人所得稅等，為協(xié)同逃稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又出現了新的手法，即采取以低價(jià)房款先行售給借款企業(yè)或個(gè)人，后由其以出售二手房并與購房者到開(kāi)發(fā)公司更名的方式套取現金、取得利息。 [NextPage] 二、審計對策 （一）提高審計人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。
處在審計一線(xiàn)上的審計人員必須熟練掌握各項稅收政策、會(huì )計知識及相關(guān)法律法規，并提升計算機輔助審計水平。只有這樣，才能在審計實(shí)務(wù)中不斷增加審計經(jīng)驗，提高計算機分析數據水平和效率，練就一雙“火眼金睛”，才能查處房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問(wèn)題、查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質(zhì)量的問(wèn)題。
（二）充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進(jìn)行同一納稅人近年數據對比分析.以發(fā)現稅種變化異常等問(wèn)題。
二是注重外調工作，善于發(fā)現新的問(wèn)題。如到房地產(chǎn)交易中心獲取房地產(chǎn)項目預售和銷(xiāo)售方面的信息。
注意搜集網(wǎng)上和報紙雜志上的樓盤(pán)廣告，以購房者身份到售樓處了解項目銷(xiāo)售進(jìn)度、實(shí)地查看樓盤(pán)建設情況等。三是多層次、多視角、多領(lǐng)域收集匯總有價(jià)值的信息材料。
沿著(zhù)房產(chǎn)立項、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)環(huán)節，對稅務(wù)機關(guān)以外房產(chǎn)、建設、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進(jìn)行采集分析等。 （三）結合審計實(shí)踐。
1、提高選案環(huán)節針對性。如對預征虛征稅款問(wèn)題，前期征管數據分析尤為重要.通常稅收任務(wù)重的分局存在此類(lèi)問(wèn)題的可能性較大。
通過(guò)對比分析其征管數據中12月份稅收占全年的比例，配合進(jìn)一步數據分析，往往準確性很高。如：一是篩查入庫日期與稅款所屬期在同一個(gè)月的電子數據。
正常情況下，稅款入庫日期應在稅款所屬期的下一個(gè)月，如果出現12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預征稅款的嫌疑。二是篩查同。
4.房產(chǎn)稅收新政策是怎樣的
房產(chǎn)稅共有兩種最新計算方法： （一）從價(jià)計算應納稅額的計算公式： 應納稅額=房產(chǎn)原值*（1一減除比率）*1。
2% （二）從租計算應納稅額的計算公式： 應納稅額=房產(chǎn)租金收入*12% 要按照上述公式計算應繳納的房產(chǎn)稅，首先您需要準確確定房產(chǎn)的原值和房產(chǎn)租金收入，也就是稅收上所說(shuō)的計稅依據： 計稅依據 （一）以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據： 對于經(jīng)營(yíng)自用的房屋，是以房產(chǎn)的原值一次性減除10%至30%后的余值來(lái)作為計稅依據的。 （減除的比例將由各省在10%--30%的幅度內確定。）
如果沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據，將由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。 1.投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn) 以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤分紅，共擔風(fēng)險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據計征房產(chǎn)稅。
2.融資租賃房屋 融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進(jìn)房屋的價(jià)款、手續費，借款利息等，與一般房產(chǎn)稅的計算有兩個(gè)方面，一方面是對房產(chǎn)的計稅余值征稅，另一方面是對出租房屋的租金收入進(jìn)行征稅，因而從應納稅額的計算來(lái)說(shuō)也有兩種方法： （一）從價(jià)計算應納稅額的計算公式： 應納稅額=房產(chǎn)原值*（1一減除比率）*1。 2% （二）從租計算應納稅額的計算公式： 應納稅額=房產(chǎn)租金收入*12% 謝謝 。
5.什么是房地產(chǎn)稅收
房地產(chǎn)稅收是指國家通過(guò)稅務(wù)機關(guān)，或由稅務(wù)機關(guān)委托通過(guò)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)向負有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國家行為。
房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家 稅務(wù)機關(guān)，或受?chē)叶悇?wù)機 關(guān)委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話(huà)說(shuō)，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過(guò)或借助于國家稅務(wù)機關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)實(shí)現的。 土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權選擇或實(shí)施房地產(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個(gè)人均無(wú)權實(shí)施房地產(chǎn)稅收行為。
國家行使著(zhù)土地資源的最終的管理權限，國家通過(guò)對土地、不動(dòng)產(chǎn)及附屬的財產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、流通過(guò)程的稅收征管，使國家財政得以相應保證，這是 國家權力的體現和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。 稅收也是國家為了實(shí)現其職能，依照稅法規定，憑借國家的政治權力參與 國民收入的分配和 再分配，取得財政收入的一種形式。
6.房產(chǎn)稅的計稅基礎是什么
房產(chǎn)稅繳納，這些你該知曉！
納稅是公民的義務(wù)，而生活在上海的人們還需要繳納房產(chǎn)稅，畢竟該稅種首先是在上海、重慶試點(diǎn)的。那么在上海繳納房產(chǎn)稅我們該知曉些什么呢？
房產(chǎn)稅計算
該項稅款從納稅人取得應稅產(chǎn)權證的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納稅額，并于每年年底之前完稅。（如果12月取得房產(chǎn)證，那今年是可以不用交的，往后推算一個(gè)月。）
1、凡在2016年之前取得產(chǎn)權的應稅住房，2016年應繳納稅款為認定通知書(shū)中確定的年應納稅額。
2、凡在2016年1月1日至11月期間取得產(chǎn)權的應稅住房，2016年應繳納稅款按以下公式計算：當年應納稅款=年應納稅款+12個(gè)月*當年度應納稅月份數。
去哪兒繳納
納稅人可到房屋所在區縣的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口或房屋所在區稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳個(gè)人住房房產(chǎn)稅窗口、或就近的上海銀行、上海農村商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行（自營(yíng)）在本市辦理個(gè)人業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，及登錄付費通網(wǎng)站按網(wǎng)上流程繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅。
凡逾期納稅的，應到住房所在區縣的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口繳納，其他征收點(diǎn)不再受理。稅務(wù)機關(guān)也將按規定對滯納稅款按日加收萬(wàn)分之五的滯納金。
另，對經(jīng)催報催繳仍拒不納稅的，稅務(wù)機關(guān)將依《中華人民共和國稅收征收管理法》和本市試點(diǎn)辦法有關(guān)規定處理。同時(shí)，根據《上海市個(gè)人信用征信管理試行辦法》將未納稅信息納入聯(lián)合征信體系。shzyqiyu88
來(lái)源于：譽(yù)萃投資 上海中原地產(chǎn)
7.如何做好房地產(chǎn)稅收征管工作
隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì )需求增大，及其在國家產(chǎn)業(yè)結構中的位置日漸突出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長(cháng)點(diǎn)。
但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅人納稅意識不高，財務(wù)管理混亂等原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴重，如何加強房地產(chǎn)稅收征管，抑制房地產(chǎn)業(yè)投機行為，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現國家稅收的宏觀(guān)調控，已經(jīng)成為稅務(wù)部門(mén)日常管理的難點(diǎn)和社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)。 目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅收問(wèn)題大致可以歸結為兩類(lèi)：一類(lèi)是由于企業(yè)財務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度、核算辦法不熟悉，對會(huì )計制度與稅法差異理解有誤，導致亂用會(huì )計科目，不計或少計收入，隨意結轉成本費用情況普遍，比如對物業(yè)費、收視費、綠化費等代收款項不按規定申報繳納營(yíng)業(yè)稅。
另一類(lèi)是不少房地產(chǎn)企業(yè)存在有意隱瞞利潤逃避稅收的現象。比如有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)與建筑安裝企業(yè)相互勾結做假虛增成本，多計成本偷逃稅款。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)具建安發(fā)票，用支付營(yíng)業(yè)稅及附加、附征企業(yè)（個(gè)人）所得稅的代價(jià)，就可以輕松偷逃企業(yè)所得稅和土地增值稅。 再如，房地產(chǎn)企業(yè)利用項目開(kāi)發(fā)前期投入資金大、周期長(cháng)，收益主要集中在開(kāi)發(fā)中后期的特點(diǎn)，對收取的預收款和銀行按揭款不進(jìn)行納稅申報或少申報，長(cháng)期將這樣的收入掛往來(lái)賬，把擠占稅款后的資金用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中或彌補注冊資金的不足，這樣以來(lái)，一部分稅款就此流失。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計核算復雜，涉及稅種多、征管難度大，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎管理工作同樣存在較多的缺失。首先，稅務(wù)人員管理的不銜接。
如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)中期主要涉及到銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅，而在開(kāi)發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。 在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目多，時(shí)間長(cháng)，現行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算制度與稅收法規存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。其次發(fā)票控管力度不強。
主要表現在：施工企業(yè)結算不開(kāi)具建安發(fā)票，無(wú)法確定工程成本；房地產(chǎn)公司不開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí)，難以確認收入，從而影響稅款征收；房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結算，混淆納稅義務(wù)時(shí)間，少申報收入。 第三，社會(huì )綜合治稅協(xié)調乏力。
房地產(chǎn)稅收的征管，需要房管、土地、規劃等諸多部門(mén)協(xié)助配合。但在實(shí)際征管工作中，由于涉及部門(mén)眾多，缺乏相應的激勵制約手段，未能實(shí)現信息共享，各部門(mén)管理程序不同，很難形成合力。
目前相互之間的合作仍處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)有效解決。 難以實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
針對以上房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中存在的問(wèn)題，應采取以下措施，提前介入房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，減少房地產(chǎn)業(yè)的稅收流失。首先要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過(guò)程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門(mén)、納稅輔導上門(mén)、組織培訓等方式理順、溝通征納關(guān)系有針對、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。
其次應從以下幾個(gè)方面來(lái)入手：一是加強日常稅收輔導。針對當前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識不高的現狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導工作，如幫助企業(yè)建立完整的財務(wù)核算體系，幫助企業(yè)審查其實(shí)現收入是否結轉以及納稅申報是否正確等。
二是加強發(fā)票管理工作，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶(hù)收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷(xiāo)售的價(jià)格一致，對違規操作填開(kāi)的發(fā)票，嚴格進(jìn)行處罰。 三是建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目稅源登記檔案和稅源數據庫，加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅源信息的監控。
按規定向納稅人收集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)資料，包括承受土地使用權批文、計委立項審批計劃、建設項目施工許可證、建設項目竣工驗收表、房屋拆遷批文及拆遷還房合同、房屋銷(xiāo)售合同清單等資料。 四是加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。
要切實(shí)推行稅收管理員制度，要強化其管理職責，及時(shí)掌握納稅人在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、財務(wù)核算以及納稅等方面存在的問(wèn)題，根據情節、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門(mén)處理，及時(shí)有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準確性，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。 最后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作與稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、執法水平也有著(zhù)密不可分的關(guān)系。
因此，在對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施一體化管理的問(wèn)題上，要加強稅務(wù)人員對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習，要有針對的開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會(huì )計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的全過(guò)程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計核算方式，進(jìn)行納稅調整和查賬檢查工作，適應復雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。
8.房產(chǎn)稅都有哪些
房產(chǎn)稅就是一種單獨的稅，并不是說(shuō)還包含了哪些稅種。
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。現行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開(kāi)始實(shí)施。
房產(chǎn)稅的特點(diǎn)：1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個(gè)別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；2、征收范圍限于城鎮的經(jīng)營(yíng)性房屋；3、區別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規定征稅辦法，對于只用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。終上所述，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，屬于地稅的一種。
房產(chǎn)稅計算方法 根據稅法規定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種： （一）按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為： 年應納稅額=房產(chǎn)賬面原值*（1-30%）*1。
2% （二）按租金收入計算，其計算公式為： 年應納稅額=年租金收入*適用稅率（l2%） 房產(chǎn)稅計稅依據 1。 對經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據。
所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中： （1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì )計制度規定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。
因此，凡按會(huì )計制度規定在賬簿中記載有房屋原價(jià)11，應以房屋原價(jià)按規定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅；沒(méi)有記載房屋原價(jià)11，按照上述原則，并參照同類(lèi)房屋，確定房產(chǎn)原值，按規定計征房產(chǎn)稅。 （2）房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價(jià)值的配套設施。
主要有：暖氣、衛生、通風(fēng)、照明、煤氣等設備；各種管線(xiàn)，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線(xiàn)；電梯、升降機、過(guò)道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值；電燈網(wǎng)、照明線(xiàn)從進(jìn)線(xiàn)盒聯(lián)結管起，計算原值。
為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無(wú)論在會(huì )計核算中是否單獨記賬與核算，都應計人房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。 （3）納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
（4）對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價(jià)值計入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應設備和設施的價(jià)值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計人房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。 （5）自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關(guān)規定征收房產(chǎn)稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規定計算征收房產(chǎn)稅。 （6）在確定計稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。
這樣規定，既有利于各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡(jiǎn)化計算手續，提高征管效率。 如果納稅人未按會(huì )計制度規定記載原值，在計征房產(chǎn)稅時(shí)，應按規定調整房產(chǎn)原值；對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應重新予以評估；對沒(méi)有房產(chǎn)原值的，應由房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)參考同類(lèi)房屋的價(jià)值核定。
在原值確定后，再根據當地所適用的扣除比例，計算確定房產(chǎn)余值。對于扣除比例，一定要按由省、自治區、直轄市人民政府確定的比例執行。
2。對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據。
房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權所有人出租房屋使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。 對以勞務(wù)或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類(lèi)房屋的租金水平，確定租金標準，依率計征。
如果納稅人對個(gè)人出租房屋的租金收入申報不實(shí)或申報數與同一地段同類(lèi)房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務(wù)部門(mén)可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規定，采取科學(xué)合理的方法核定其應納稅款。 具體辦法由各省級地方稅務(wù)機關(guān)結合當地實(shí)際情況制定。
3。投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據。
（1）對投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時(shí)應予以區別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤分紅，共擔風(fēng)險的，按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據計征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營(yíng)風(fēng)險的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應根據《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規定，由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。
（2）對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進(jìn)房屋的價(jià)款、手續費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿(mǎn)后，當承租方償還最后一筆租賃費時(shí)，房屋產(chǎn)權一般都轉移到承租方，實(shí)際上是一種變相的分期付款購買(mǎi)固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時(shí)應以房產(chǎn)余值計算征收。 至于租賃期內房產(chǎn)稅的納稅人，由當地稅務(wù)機關(guān)根據實(shí)際情況確定。
4。居民住宅區內業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計稅依據。
