物業(yè)管理試題1(物業(yè)管理法規考試題)
1.物業(yè)管理法規考試題
物業(yè)管理法規考試題（一）一、判斷題：（每小題1分，共20題）1、物業(yè)管理企業(yè)應該服從業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )所作出的一切決議和決定。
（ Х ）2、物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。（ √ ）3、前期物業(yè)管理的費用，由物業(yè)建設單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔。
（ Х ）4、業(yè)主是物業(yè)所有權人。（ Х ）5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
（ √ ）6、《物業(yè)管理條例》不適用建設單位自建自用，不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況。（ √ ）7、物業(yè)管理活動(dòng)的內容是對房屋、場(chǎng)地、設施設備進(jìn)行維修養護管理，以及維護環(huán)境衛生和秩序。
（ √ ）8、業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的合法權益。（ Х ）9、業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。
（ √ ）10、業(yè)主委員會(huì )應當向所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。（ √ ）11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會(huì )之間并不存在法律上的關(guān)系。
（ √ ）12、建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時(shí)管理規約。（ √ ）13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。
（ √ ）14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。（ √ ）15、法律是由全國人大及其常委會(huì )依法制定和變動(dòng)的，其法律地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級大法。
（ √ ）16、行政法規是由最高國家權力機關(guān)依法制定和變動(dòng)的，有關(guān)行政管理和管理行政事項的規范性文件的總稱(chēng)。（ √ ）17、各地方人大及其常委會(huì )都可以頒布物業(yè)管理的地方法規。
（ Х ）18、由國務(wù)院頒布的、于2003年9 月1日實(shí)施的全國《物業(yè)管理條例》是目前我國物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)具有最高法律效力的行政規章。（ Х ）19、有行為能力的人一定有權利能力，有權利能力的人一定有行為能力。
（ Χ ）20、物權是指直接支配物并具有排他性的民事財產(chǎn)權利。（ √ ）二、單項選擇題：（每題1分，共20題）1、物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)管理規約予以（ A ）A、書(shū)面承諾 B、承諾 C、不應承諾 D、不予書(shū)面承諾2、（ D ）必須通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
A、所有物業(yè) B、住宅物業(yè)C、住宅規模較小的 D、前期管理的住宅物業(yè)3、從事物業(yè)管理的人員應當按照國家的有關(guān)規定，取得（ D ）A、上崗證書(shū) B、職稱(chēng)證書(shū) C、執業(yè)資格證書(shū) D、職業(yè)資格證書(shū)4、物業(yè)管理的權利基礎來(lái)源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物區分所有權C、政府的分配 D、居民委員會(huì )的授權5、物業(yè)管理對公共秩序的作用是（ B ），屬于安全防范性質(zhì)。A、保障業(yè)主的人身安全 B、提供協(xié)助性管理服務(wù)C、行使治安管理職能 D、業(yè)主自治管理6、建筑物區分所有權人就是指在物業(yè)管理活動(dòng)中的（ C ）。
A、住戶(hù) B、租戶(hù) C、業(yè)主 D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理區域內的共用部分的經(jīng)營(yíng)性收益屬于（ A ）所有。A、全體業(yè)主 B、物業(yè)管理企業(yè) C、開(kāi)發(fā)建設單位 D、居民委員會(huì ) E、公安派出所8、業(yè)主（ A ）變更通過(guò)專(zhuān)有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線(xiàn)。
A、不得隨意 B、允許根據自己的需要 C、可以任意 D、能擅自9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（ C ）相互容忍。A、沒(méi)有必要 B、根據自己的需求 C、應該有義務(wù) D、沒(méi)有義務(wù)10、物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（ A ）關(guān)系。
A、權利與義務(wù) B、服務(wù)與被服務(wù)C、管理與被管理 D、委托與被委托11、一個(gè)物業(yè)管理區域內，具有物業(yè)管理重大事項最終決定權的是：（ C ）A、業(yè)主委員會(huì ) B、居委會(huì ) C、業(yè)主大會(huì ) D、其他組織。12、在物業(yè)管理中，房屋的所有權歸業(yè)主，業(yè)主處于（ A ）地位。
A、主導 B、次要 C、服從 D、協(xié)助13、在房屋保修期內，竣工驗收與交付業(yè)主使用前的時(shí)間差而產(chǎn)生的修繕責任，由（ C ）承擔。A、施工單位 B、物業(yè)管理單位 C、建設單位 D、業(yè)主14、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是：（ A ）A、平等的法律主體關(guān)系 B、領(lǐng)導和被領(lǐng)導的關(guān)系C、管理者與被管理者的關(guān)系 D、法人與法人的關(guān)系15、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的投票權，按照（ D ）確定。
A、業(yè)主的人數 B、入住時(shí)間長(cháng)短C、物業(yè)使用人數比例 D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數16、棄權或投反對票的業(yè)主（ C ）業(yè)主大會(huì )做出的各項決議。A、可以不服從也不執行 B、可以服從但不執行C、應當服從并執行 D、可以選擇性服從和執行17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會(huì )以及業(yè)主委員會(huì )的改選（ B ）物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主管理規約的法律效力。
A、直接影響著(zhù) B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應由當地（ B ）負責。A、工商部門(mén) B、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)C、稅務(wù)部門(mén) D、物業(yè)管理協(xié)會(huì )19、物業(yè)管理區域內道路、園林綠化的保修期為（ D ）。
A、2年 B、5年 C、10年 D、合同約定期間20、在物業(yè)管理活動(dòng)中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)。
2.物業(yè)管理的基本知識
（一）物業(yè)管理的基本概念
所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)產(chǎn)權人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規定，對被委托的物業(yè)行使管理權，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，并運用現代管理科學(xué)，先進(jìn)的維護養護技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以滿(mǎn)足使用者不同層次的需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。
（二）物業(yè)管理的基本原則
權力界定原則
業(yè)主至上原則
統一管理原則
經(jīng)濟合理原則
專(zhuān)業(yè)化服務(wù)原則
權責明確原則
超前管理原則
公平競爭原則
（三）物業(yè)管理的目標
對物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現物業(yè)的社會(huì )效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統一。具體來(lái)說(shuō)，是為了實(shí)現下述目標：
創(chuàng )造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境；
發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值；
使物業(yè)盡可能保值、增值。
（四）物業(yè)管理涉及的組織
1.業(yè)主大會(huì )
業(yè)主是指物業(yè)內房屋和相關(guān)設施的所有權人。業(yè)主大會(huì )則是由物業(yè)內的業(yè)主所組成的。
按照有關(guān)規定，業(yè)主大會(huì )必須有超過(guò)半數以上投票權的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì )，不滿(mǎn)18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會(huì )的職權包括：
選舉、罷免管委會(huì )的組成人員。
監督管委會(huì )的工作。
聽(tīng)取和審查管委會(huì )的工作報告。
決定物業(yè)內關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。
修改業(yè)主公約。
改變和撤銷(xiāo)管委會(huì )不適當的決定。
批準管委會(huì )章程。
2.管委會(huì )
管委會(huì )是物業(yè)管理委員會(huì )的簡(jiǎn)稱(chēng)，是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，由物業(yè)內的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業(yè)內業(yè)主和使用人的合法權益。
3.物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì )及房地產(chǎn)產(chǎn)權人的委托，承擔居住小區的物業(yè)管理。
3.物業(yè)管理試題
多選題：
1.AC
物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養護維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟活動(dòng)。
2.ACE
管理與工業(yè)企業(yè)管理的區別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，管理形態(tài)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物 業(yè)。管理只意味著(zhù)提供了服務(wù)，而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處在交流中，是開(kāi)放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業(yè) 管理是委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監控。
3.ABC
香港物業(yè)管理的主要特點(diǎn)：①政府重視；②管理法律化；③業(yè)主自治。
單選：
1.A
香港房屋經(jīng)理協(xié)會(huì )成立于1988年，成為物業(yè)管理業(yè)中另一個(gè)主要的職業(yè)團體。
2.不知道哦
香港物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍是多方向、全方位的，其管理目標只要是物業(yè)的保值增值和為住房提供良好的居住環(huán)境。香港的物業(yè)管理已基本實(shí)現了契約化、網(wǎng)絡(luò )化、社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的運作方式。
物業(yè)管理增值服務(wù)的目的是提高物業(yè)管理的服務(wù)水準，提供個(gè)性化與具有特色的服務(wù)，從而達到更好的公司與業(yè)主之間的關(guān)系，提供公司的品牌形象，增值服務(wù)不是每一家物業(yè)公司都能提供的，也體現出香港物業(yè)管理工作更加人性化。
3.A
1981年3月10日，隨著(zhù)我國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司成立，拉開(kāi)了我國物業(yè)管理的帷幕，標志著(zhù)物業(yè)管理新興產(chǎn)業(yè)在我國的誕生作為對計劃經(jīng)濟條件下傳統的房產(chǎn)管理體制進(jìn)行的改革嘗試，我國從此開(kāi)始了對物業(yè)管理新體制的探索和實(shí)踐
4.B
與市場(chǎng)經(jīng)濟相適應的物業(yè)管理模式和計劃經(jīng)濟體制下傳統的管理模式在一個(gè)時(shí)期中并存。近幾年，一方面大量建成的住房進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為商品房出售，售后管理納入物業(yè)管理軌道，這部分房屋呈逐年增加趨勢；另一方面，未出售的直管公房還要繼續管理。在城市房屋的管理中，房管所還具有其不可替代的自身的優(yōu)勢。在一定時(shí)期內，它將繼續是城市房屋管理的重要組成部分。因此，市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式與傳統的房管所管理模式將在相當一個(gè)時(shí)期內共存，它們將為中國的房屋管理作出各自的貢獻。當然，兩者的比重和地位也將會(huì )隨著(zhù)時(shí)間的變化而變化。
4.物業(yè)知識小常識 幫助你日常生活更方便
房子入住后，購房者與開(kāi)發(fā)商之間的“斗爭”就變成與物業(yè)公司之間。以后的日常生活，基本都是與物業(yè)公司之間打交道。既為了保證自己生活的便利，也為了讓自己與物業(yè)公司的交往中不受蒙騙，了解一些物業(yè)知識是很有必要的。
一、物業(yè)公司何時(shí)開(kāi)始收取物業(yè)管理費？
答：一般可以分成兩種情況和方式，一是，從購房人收房簽字后，開(kāi)始收取物業(yè)管理費；二是，物業(yè)管理公司以住戶(hù)登記入住手續時(shí)開(kāi)始收取管理費。
二、開(kāi)發(fā)商的空置房要繳納物業(yè)管理費？
答：目前，沒(méi)有明文規定。但按照目前的行業(yè)慣例來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納多少的管理費，可以按照《房屋使用、管理、維修公約》中規定的相應標準執行。
三、在收取物業(yè)的管理費時(shí)，計費面積以什么為準？
答：計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，以開(kāi)發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷(xiāo)售面積為準。
四、公共區域的照明費用，誰(shuí)來(lái)負擔？
答：公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門(mén)廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門(mén)進(jìn)行分攤費用。因此，住戶(hù)除了繳納本戶(hù)所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。
五、住戶(hù)裝修時(shí)，是否應向物業(yè)公司交納裝修押金？
答：住戶(hù)對房屋進(jìn)行裝修已是普通現象，為了保證住戶(hù)裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶(hù)在裝修時(shí)，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業(yè)公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在辦理入住手續時(shí)與物業(yè)公司雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。
六、如何劃分物業(yè)管理公司和業(yè)主的維修范圍？
物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修分為兩種情況。
一種情況是：開(kāi)發(fā)商自己對購房人承擔的房屋保修義務(wù)委托給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司對業(yè)主的房屋進(jìn)行維修不收取任何費用，這種情況是物業(yè)管理公司代開(kāi)發(fā)商履行房屋保修義務(wù)；
另一種情況是：物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修不屬于開(kāi)發(fā)商對購房人承擔的房屋保修范圍，物業(yè)管理公司收取工時(shí)費，這種情況屬于物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托提供的一次獨立的有償服務(wù)。（注：本小區屬第二種情況）
物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修范圍與維修責任一般在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中約定。
一般而言，物業(yè)管理公司對共用部位和共用設備、公共建筑和共用設施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機電設備、共用天線(xiàn)、消防設施、綠地等承擔維養護責任。
一般情況下，業(yè)主應對其所有的物業(yè)承擔維修養護責。室內的部位和設備，包括水、電、氣等戶(hù)內管線(xiàn)，設施和自用陽(yáng)臺，由業(yè)主負責維修。業(yè)主可以自行維護其自用部分和自用設備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專(zhuān)業(yè)維修人員進(jìn)行維修，但委托他人維修需支付相應費用。
物業(yè)知識應該在日常生活慢慢的學(xué)習和積累，雖不是大事，但是了解一些總歸是好事。
（以上回答發(fā)布于2016-01-04，當前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準）
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5.物業(yè)管理知識
1.黨群工作檔案。是物業(yè)管理公司開(kāi)展黨委、工會(huì )、團委工作時(shí)形成的各類(lèi)文件材料。
2.行政管理和經(jīng)營(yíng)管理檔案。這是物業(yè)管理公司在日常公務(wù)活動(dòng)、內部管理工作及開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的檔案。
3.基建檔案。是指在各種建筑物、地上地下管線(xiàn)等基本建設工程的規劃、設計、施工和使用維修活動(dòng)中形成的科技檔案。對物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，主要是指在接管驗收開(kāi)發(fā)建設單位移交的新建物業(yè)或接管驗收已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)時(shí)所收到的文件、圖紙材料，以及在以后的物業(yè)管理活動(dòng)中對物業(yè)進(jìn)行較大規模的改建、擴建、維修、養護時(shí)所形成的文件、圖紙材料。
4.設備檔案。是指作為物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)的機器設備、儀器儀表等的檔案。包括有關(guān)車(chē)輛、通信設備、復印機、計算機等的說(shuō)明書(shū)、安裝維修記錄等的文件、圖紙材料。
5.會(huì )計檔案。是指物業(yè)管理公司在經(jīng)濟管理和各項會(huì )計核算活動(dòng)中直接形成的作為歷史記錄保存起來(lái)的文件材料。包括會(huì )計憑證、會(huì )計賬簿、會(huì )計報表等。
6.人員檔案。是指物業(yè)管理公司在人事管理活動(dòng)中形成的，記述和反映本公司員工各方面情況的檔案。
7.科教檔案。主要是指物業(yè)管理公司對員工進(jìn)行崗位培訓等繼續教育所形成的檔案。
8.物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)檔案。是指在開(kāi)展具體的物業(yè)管理活動(dòng)中形成的，反映物業(yè)狀況、業(yè)主和住戶(hù)變遷以及物業(yè)管理部門(mén)的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況，具有查考利用價(jià)值的各種形式的文件材料。
(1)物業(yè)清冊：全面反映所有物業(yè)單元的自然狀況及權屬狀況的文件材料。
(2)物業(yè)維修檔案：物業(yè)中各單元在進(jìn)行維修時(shí)所產(chǎn)生的一系列文件材料。對于整棟大樓或公共設施的維修養護所形成的文件材料屬于基建檔案。
(3)物業(yè)租賃檔案：物業(yè)管理部門(mén)在開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)時(shí)所形成的原始的文件材料。
(4)業(yè)主及住戶(hù)檔案：反映物業(yè)中各單元的業(yè)主及住戶(hù)的具體情況的文件材料。
(5)物業(yè)管理服務(wù)檔案：物業(yè)管理部門(mén)在開(kāi)展綠化、環(huán)衛、保安、車(chē)輛管理等管理工作及為住戶(hù)提供委托服務(wù)、開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)所產(chǎn)生的文件材料。
