房地產(chǎn)與開(kāi)發(fā)流程(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)詳細流程及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)詳細流程及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎知識
1、前期的準備
前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規委對項目進(jìn)行規劃審批，進(jìn)行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開(kāi)工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。“五證”中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開(kāi)工許可證》都是在這個(gè)階段取得的。《國有土地使用權證》由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無(wú)償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。
2、建筑施工階段
建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項目建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現贏(yíng)利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售。
3、銷(xiāo)售階段
銷(xiāo)售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現贏(yíng)利的階段。銷(xiāo)售分為預售和現房銷(xiāo)售兩個(gè)階段，預售即通常所說(shuō)的期房銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商在建設工程竣工之前進(jìn)行銷(xiāo)售，現房銷(xiāo)售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進(jìn)行銷(xiāo)售。
1 預售
由于預售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷(xiāo)售方式。預售條件，《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：
(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；
(2)持有建設工程規劃和施工許可證；
(3)按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
2）現售
商品房現售，應當符合以下條件：
(1)現售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
(2)取得土地使用權證書(shū)或者使用土地的批準文件；
(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(4)已通過(guò)竣工驗收；
(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
2.房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)流程的步驟
房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)流程的10個(gè)步驟
房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)流程
一個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。
（一）開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設想是整個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)
在市場(chǎng)經(jīng)濟體制條件下，開(kāi)發(fā)設想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開(kāi)發(fā)設想是否準確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場(chǎng)需求狀況。
（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步
開(kāi)發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個(gè)設想不可行，那么即使開(kāi)發(fā)商不同意，這個(gè)項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結束了；二是可行性研究表明這個(gè)設想可行，則不出意外，這個(gè)項目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。
（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項目開(kāi)發(fā)的第一步
土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開(kāi)發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢(qián)。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國原來(lái)規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過(guò)出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來(lái)占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開(kāi)發(fā)商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門(mén)備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊》。
（四）項目設計是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步
根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目來(lái)說(shuō)，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個(gè)具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關(guān)系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專(zhuān)業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說(shuō)明書(shū)、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書(shū)4個(gè)部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門(mén)申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書(shū)（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線(xiàn)距離、建筑控制高度、停車(chē)位個(gè)數等）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據規劃設計通知書(shū)，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規劃行政管理部門(mén)審查，確認符合規劃要求后，核發(fā)《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進(jìn)行初步設計。城市規劃行政管理部門(mén)對建設工程的初步設計方案進(jìn)行審查，確認其符合規劃設計要點(diǎn)后，建設單位就可以進(jìn)行施工圖設計。城市規劃行政管理部門(mén)在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設工程規劃許可證》。
3.房地產(chǎn)基礎知識 求完整
去百度文庫，查看完整內容>內容來(lái)自用戶(hù)：技術(shù)員童鞋房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)基礎知識1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。
房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。
地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區別在也就是有無(wú)權屬關(guān)系。2.房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎設施、房屋建筑的活動(dòng)。4.地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。
·生地：生地指的是已完成土地使用權批準手續（指征收），沒(méi)進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎設施配套開(kāi)發(fā)和土地平整而未形成建設用地條件的土地；·熟地：熟地指的是已完成土地開(kāi)發(fā)等基礎設施建設（具備“幾通一平”），形成建設用地條件可以直接用于建設的土地；·毛地：毛地指的是已完成宗地內基礎設施開(kāi)發(fā)，但尚未完成宗地內房屋拆遷補償安置的土地；·凈地：凈地指的是已完成宗地內基礎設施開(kāi)發(fā)和場(chǎng)地內拆遷、平整，土地權利單一的土地。7.微利商品房與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類(lèi)房屋《商品房銷(xiāo)售（預售）許可證》25.440。
4.誰(shuí)知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中的基本知識
單從你的問(wèn)題看，你已經(jīng)注冊了公司。
那么①通過(guò)建委辦理企業(yè)資質(zhì)②向規劃局申報擬開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)方案，取得規劃選址意見(jiàn)書(shū)③向發(fā)改委申報建設項目立項申請：需要提供規劃選址意見(jiàn)書(shū)、國土局出具的項目用地預審意見(jiàn)、環(huán)保局出具的環(huán)境影響評價(jià)文件的審批意見(jiàn)、項目建議書(shū)、建設規劃總平面圖④通過(guò)國土局拍賣(mài)取得國有土地使用權證⑤通過(guò)規劃局取得建設工程規劃許可證⑥通過(guò)規劃局取得建筑工程用地規劃許可證⑦招標施工單位，通過(guò)城市建設管理部門(mén)取得建設工程施工許可證⑧施工開(kāi)始后，就可以向房產(chǎn)主管部門(mén)申請商品房預售許可證，房產(chǎn)主管部門(mén)根據相關(guān)規定和施工進(jìn)度核發(fā)商品房預售許可證⑨取得上述五證以后，就可以公開(kāi)向社會(huì )出售商品房粗略地說(shuō)就是這些主要流程，希望對你有幫助。
5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要流程是什么
老華：你好！ 簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，主要流程是： 1、辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執照》 2、辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《資質(zhì)證書(shū)》 3、參加土地出讓的“招拍掛”，取得《土地使用權證》。
如果是經(jīng)濟適用住房，還要辦理征地手續進(jìn)行征地（但不要招拍掛）。 4、辦理“一書(shū)兩證”，即《建設項目選址意見(jiàn)書(shū)》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
如果是“毛地”，還要辦理《房屋拆遷許可證》，進(jìn)行拆遷。 5、按規劃進(jìn)行規劃設計和建筑設計、施工圖設計，交有關(guān)部門(mén)規劃評審、設計審查。
這項不屬于行政許可，但是卻一般是開(kāi)發(fā)過(guò)程辦手續時(shí)間最多的。 6、辦理項目招投標，選擇施工單位，辦理《建設工程施工許可證》，請規劃的放線(xiàn)施工。
有的地方，還要辦開(kāi)工證。 7、辦理《商品房預售許可證》，開(kāi)盤(pán)預銷(xiāo)售房屋，取得買(mǎi)賣(mài)合同，代理按揭手續。
8、組織“質(zhì)量五大責任主體”（質(zhì)量監督、監理、設計、施工、檢測）進(jìn)行竣工驗收。 9、申請建設部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)等對竣工驗收進(jìn)行備案審查。
合格，取得《竣工驗收備案表》。 10、交付使用，結清購房款，發(fā)放《質(zhì)量保證書(shū)》和《使用說(shuō)明書(shū)》。
向物業(yè)管理企業(yè)移交管理。 11、對物業(yè)一般質(zhì)量進(jìn)行保修（不超過(guò)5年），法人代表對物業(yè)重大質(zhì)量安全等終身負責。
協(xié)助居委會(huì )、房管、物業(yè)管理企業(yè)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )（一年以后就可以）。 。
6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有哪些流程
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準備工作 在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書(shū)，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。
此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。 2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。 6、規劃部門(mén)辦理項目選址意見(jiàn)書(shū)。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進(jìn)行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。 4、規劃部門(mén)對規劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門(mén)確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門(mén)對初步設計的規劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進(jìn)行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進(jìn)行審查。 5、國土資源局進(jìn)行用地預審。
6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對初步設計的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容進(jìn)行審查。 7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實(shí)初步設計批準文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對施工圖設計文件進(jìn)行政策性審查，根據業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書(shū)》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進(jìn)行消防設計審查。 2、人防辦進(jìn)行人防設施審查。
3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛生局按職責劃分對相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。 4、規劃部門(mén)對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關(guān)規費后，核發(fā)《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。
招標類(lèi)工程通過(guò)招標確定施工隊伍，非招標類(lèi)工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門(mén)對工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執照》和資質(zhì)等級證書(shū)； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說(shuō)明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質(zhì)量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。 2、財政部門(mén)對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實(shí)驗收。
3、規劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門(mén)，按照法律、法規、規章的有關(guān)規定對相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行驗收。規劃部門(mén)根據上述部門(mén)和本部門(mén)驗收情況核發(fā)《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門(mén)驗收、審查意見(jiàn)，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。
2、開(kāi)發(fā)商應提交材料： （1）申請書(shū)； （2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關(guān)規定應當提交的其他文件。 以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時(shí)限，各地根據實(shí)際情況，會(huì )有不同的差異。
各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利。
