評估簡答題(資產(chǎn)評估論述題11.請結(jié)合實(shí)際談一談影響房地產(chǎn)評估的各類因素愛)

1.資產(chǎn)評估論述題11.請結(jié)合實(shí)際談一談影響房地產(chǎn)評估的各類因素（ 愛

1、房地產(chǎn)評估價(jià)中一般將價(jià)格的影響因素區(qū)分為個別因素、區(qū)域因素和一般因素三個層次： 個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。

例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。 區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)。

主要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況等等。 一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。

主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。 2、成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。

成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產(chǎn)的思路。在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時，他所愿意支付的價(jià)格不會超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。

如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價(jià)格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的實(shí)體有形損耗；如果被評估資產(chǎn)存在功能和技術(shù)落后，投資者所愿支付的價(jià)格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的功能性貶值；如果被評估資產(chǎn)及其產(chǎn)品面臨市場困難和外力影響，投資者所愿支付的價(jià)格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶損因素。 成本途徑作為一條獨(dú)立的評估思路，它是從再取得資產(chǎn)的角度來反映資產(chǎn)的交換價(jià)值的，即通過資產(chǎn)的重置成本反映資產(chǎn)的交換價(jià)值。

只有當(dāng)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能構(gòu)成其交換價(jià)值的內(nèi)容。只有當(dāng)資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者和控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認(rèn)和接受。

從這個意義上講，成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。同時，采用成本法評估，還應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)也是必須的。

2.資產(chǎn)評估相關(guān)知識的學(xué)習(xí)復(fù)習(xí)要點(diǎn)

復(fù)習(xí)時，在自己歸納的基礎(chǔ)上，再和老師全面系統(tǒng)的總結(jié)進(jìn)行對照。

查出漏缺，分析原因，從而完善自己的歸納，進(jìn)一步加強(qiáng)對知識的理解，弄懂還沒有搞清楚的問題，透徹理解和掌握好全部基礎(chǔ)知識。通過以上第二和第三兩個環(huán)節(jié)，主要是把以前所學(xué)的分散的、個別的、孤立的知識聯(lián)系起來，變成系統(tǒng)的知識，從而對知識的理解和掌握產(chǎn)生質(zhì)的飛躍復(fù)習(xí)時，在自己歸納的基礎(chǔ)上，再和老師全面系統(tǒng)的總結(jié)進(jìn)行對照。

查出漏缺，分析原因，從而完善自己的歸納，進(jìn)一步加強(qiáng)對知識的理解，弄懂還沒有搞清楚的問題，透徹理解和掌握好全部基礎(chǔ)知識。通過以上第二和第三兩個環(huán)節(jié)，主要是把以前所學(xué)的分散的、個別的、孤立的知識聯(lián)系起來，變成系統(tǒng)的知識，從而對知識的理解和掌握產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。

3.

1、收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。

采用收益法評估，基于效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值，收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報(bào)。

資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價(jià)值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。

它涉及3個基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。 因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。

從這個意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：第一，被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；第二，資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；第三，被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 收益法能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值，與投資決策相結(jié)合，易為買賣雙方所接受。

但是預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)風(fēng)因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

2、機(jī)器設(shè)備評估方法主要為市場比較法、收益法、成本法三種。 其中：重置成本法是機(jī)器設(shè)備評估最常用的方法。

成本法是從成本的角度來衡量資產(chǎn)的價(jià)值，它首先估算與評估對象完全相同或功能相同的全新資產(chǎn)的成本。如果被評估對象是一臺全新的設(shè)備或一個全新的工廠，則被評估對象的價(jià)值為它的重置成本。

根據(jù)替代性原則，在進(jìn)行資產(chǎn)交易時，購買者所愿意支付的價(jià)格不會超過按市場標(biāo)準(zhǔn)重新購置或構(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)所付出的成本。 如果被評估資產(chǎn)已經(jīng)使用過，則應(yīng)該從重置成本中扣減在使用進(jìn)程中的自然磨損、技術(shù)進(jìn)步或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)致的各種貶值。

因此，成本法是通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本和資產(chǎn)實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評估價(jià)值的一種方法。 使用成本法評估機(jī)器設(shè)備的核心問題有兩個方面：一是正確估算重置成本；二是合理確定各種貶值的因素，并量化貶值。

機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和資金成本。 其中： 1、外購機(jī)器設(shè)備的重置成本主要包括：設(shè)備自身的購置價(jià)格，運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)。

對設(shè)備安裝調(diào)試較長的，還需要考慮是否需要計(jì)算設(shè)備購置及安裝調(diào)試占用資金成本。 2、進(jìn)口機(jī)器設(shè)備的重置成本主要包括：現(xiàn)行國際市場的離岸價(jià)格（FOB）、境外途中保險(xiǎn)費(fèi)、境外運(yùn)雜費(fèi)、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、銀行及其他手續(xù)費(fèi)、國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。

如果是到岸價(jià)格（CIF），其中已包含了境外途中保險(xiǎn)費(fèi)和境外運(yùn)雜費(fèi)。在評估時要注意兩種價(jià)格內(nèi)涵的差別。

3、自制設(shè)備的重置成本主要包括“制造成本和相配比的期間費(fèi)用（如應(yīng)攤的管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）；大型設(shè)備的合理制造利潤；其他必要的費(fèi)用（如設(shè)計(jì)、論證等前期費(fèi)用）；安裝調(diào)試費(fèi)用等。 目前工廠產(chǎn)品成本計(jì)算是按照《企業(yè)會計(jì)制度》的規(guī)定，采用制造成本法，產(chǎn)品的成本是制造成本。

而重置成本法評估機(jī)器設(shè)備要求估算的是該項(xiàng)機(jī)器設(shè)備的完全成本。忽視兩者差別，在評估時如直接以企業(yè)自制設(shè)備的賬面成本作為評估值，而漏計(jì)了應(yīng)包含的相配比的期間費(fèi)用，勢必低估機(jī)器設(shè)備的評估值，帶來風(fēng)險(xiǎn)。

設(shè)備成新率反映評估對象時的新舊程度，也就是機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)時狀態(tài)與設(shè)備全新狀態(tài)的比率。設(shè)備成新率求取通常采用使用年限法、觀察分析法和修復(fù)費(fèi)用法等方法。

其中： 1、運(yùn)用使用年限估測設(shè)備成新率時應(yīng)注意：設(shè)備的總使用年限為正常負(fù)荷情況下的使用所限，而非自然使用年限，超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)或負(fù)荷不夠，都應(yīng)在自然使用年限上結(jié)合生產(chǎn)環(huán)境進(jìn)行科學(xué)合理的增減。 設(shè)備的尚可使用年限為正常負(fù)荷下使用年限。

2、運(yùn)用觀察分析法特別要注意的是要多聽取實(shí)際操作人員和設(shè)備維修人員介紹設(shè)備的實(shí)際使用狀況和技術(shù)狀況。 3、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法應(yīng)注意：可修復(fù)機(jī)器設(shè)備是指設(shè)備經(jīng)修理后能夠達(dá)到正常工作狀態(tài)；修復(fù)后機(jī)器設(shè)備成新率是指在設(shè)備達(dá)到正常工作狀態(tài)下的成新率。

4.該題目是資產(chǎn)評估試題

首先分析評估目的、可選用哪些方法進(jìn)行評估。高校辦公樓一般自用，或部分出租，這里就要分析各種方法的適用性：

1、如果不存在活躍的租賃市場或不可能出租，那么收益法就不適用了；如果存在活躍租賃市場，可以考慮采用收益法，這里就需要確定租賃價(jià)格、空置率、管理費(fèi)用、需要繳納的稅金、折現(xiàn)率等。

2、作為高校的辦公樓，出售是否可行（這與評估目的相關(guān)，是轉(zhuǎn)讓還是抵押等），如果不可能出售，那么用市場法也不合適，如果可以出售，就需要調(diào)查周邊類似辦公物業(yè)的市場售價(jià)，采用市場法進(jìn)行評估，需要調(diào)查的指標(biāo)包括建成年代、裝修、物業(yè)管理等等，同時，也需要考慮模擬辦公樓整體轉(zhuǎn)讓與選擇案例個體轉(zhuǎn)讓存在的交易難度修正等。

3、如果既不存在活躍的租賃市場，也不存在市場交易市場，那么唯一可能的方法就是成本法。成本法一般可以采用預(yù)決算調(diào)整、類比修正等方法，前者需要收集原房產(chǎn)建造時的預(yù)決算資料，后者需要調(diào)查一些與被評估房產(chǎn)在結(jié)構(gòu)、樓層、裝修等方面存在可比性的房產(chǎn)，然后進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?/p>

可能這樣描述比較適合于實(shí)物，希望對考試試題也有幫助！