商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)(商業(yè)地產(chǎn)需要掌握什么知識點)

1.商業(yè)地產(chǎn)需要掌握什么知識點

商業(yè)地產(chǎn)掌握的知識點 第一部分 掌握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的四個必備知識點 一、熟知商業(yè)地產(chǎn)的基本概念與分類 1、商業(yè)地產(chǎn)含義與商業(yè)物業(yè)緊密關(guān)聯(lián) 2、商業(yè)地產(chǎn)全方位分類表 3、對比經(jīng)營式與產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)的運作模式二、了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)九種業(yè)態(tài)形式 1、百貨商店 2、連鎖超市 3、便利店 4、折扣店 5、商業(yè)街 6、專賣店 7、購物中心SHOPPING MALL 8、倉儲商店 9、家居中心 10、未來發(fā)展：一個商業(yè)業(yè)態(tài)革命轟轟烈烈的時代三、實施商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)標準流程的十九步 1、第一步：判斷市場條件 2、第二步：選擇項目位置 3、第三步：判斷可發(fā)展規(guī)模 4、第四步：項目土地取得及政府許可 5、第五步：細化項目定位 6、第六步：項目規(guī)劃設(shè)計 7、第七步：設(shè)計方案的市場化 8、第八步：整合項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務方案 9、第九步：取得項目方案的政府許可 10、第十步：項目招。

2.商業(yè)地產(chǎn)需要掌握什么知識點

商業(yè)地產(chǎn)掌握的知識點 第一部分 掌握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的四個必備知識點 一、熟知商業(yè)地產(chǎn)的基本概念與分類 1、商業(yè)地產(chǎn)含義與商業(yè)物業(yè)緊密關(guān)聯(lián) 2、商業(yè)地產(chǎn)全方位分類表 3、對比經(jīng)營式與產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)的運作模式二、了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)九種業(yè)態(tài)形式 1、百貨商店 2、連鎖超市 3、便利店 4、折扣店 5、商業(yè)街 6、專賣店 7、購物中心SHOPPING MALL 8、倉儲商店 9、家居中心 10、未來發(fā)展：一個商業(yè)業(yè)態(tài)革命轟轟烈烈的時代三、實施商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)標準流程的十九步 1、第一步：判斷市場條件 2、第二步：選擇項目位置 3、第三步：判斷可發(fā)展規(guī)模 4、第四步：項目土地取得及政府許可 5、第五步：細化項目定位 6、第六步：項目規(guī)劃設(shè)計 7、第七步：設(shè)計方案的市場化 8、第八步：整合項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務方案 9、第九步：取得項目方案的政府許可 10、第十步：項目招。

3.商業(yè)地產(chǎn)常識

商業(yè)地產(chǎn)常識 1、商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。 2、商圈 商圈是零售學用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。

商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 商圈就是指店鋪以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，那些優(yōu)先選擇到該店來消費的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。

3、什么是CBD CBD的全稱是Central Business District，我國現(xiàn)有三種譯法：中央商務區(qū)、商務中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當時定義為“商業(yè)會聚之處”。

隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟發(fā)展中樞。一般而言，CBD應該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用率最高。

4、購物中心 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?！卑ǖ貐^(qū)購物中心、中型購物中心、零售公園、專業(yè)購物中心等多種形式。

通常說的Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。

嚴格意義上講，小于10萬平方米的，叫做購物中心；大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復合度高的方可稱作摩爾MALL；而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPER MALL。 5、大賣場 一般來說，對大賣場（hyper-market）的定義是：賣場面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。

大賣場是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨，在價格上遜于倉儲式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個性和特色的商品。

6、商業(yè)街 商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。 都市商業(yè)街——如北京王府井步行街、上海南京街等。

都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。 主題商業(yè)街——如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現(xiàn)形式即同類業(yè)態(tài)的匯集，大多分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經(jīng)營品種非常豐富。

特色小街——如一些社區(qū)的底商、寫字樓的底商，由于經(jīng)營較具特色，所以除滿足社區(qū)的消費需求外，還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。 7、主題商場 其實，什么是主題商場，目前在業(yè)界尚未有定論。

廈門大學管理學院任孟林明教授認為，從理論上說，主題商場沒有明確的概念；但主題商場起碼應該具備三個基本要素，一是發(fā)生商品交易行為；二是聚集一類主商品，其它種類為輔，能夠讓消費者廣泛選擇；三是不同于專賣店，商場必須由相似主題、不同特色、不同服務、不同品牌的商品聚集而成。同時有專家認為，主題商場與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同，在于它以專業(yè)經(jīng)營為特色。

整個商場的商品只突出一個主題。主題商場是一種全新的理念，不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。

在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 8、“銷控” 銷控，即房產(chǎn)商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結(jié)束再賣。

部分房產(chǎn)商宣稱已經(jīng)賣光樓盤的銷控房，年關(guān)悄然低價入市，且價格低于市場價，眼急手快者得。在一個樓盤的產(chǎn)品當中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優(yōu)劣好壞之分，“銷控”通行的情況是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產(chǎn)品，而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。

從而規(guī)避了這些戶型無法銷售的風險，也有利于好的產(chǎn)品在后期賣出更高的價錢。 9、空置率 國際上的空置率是指市場上現(xiàn)有賣不出去的房子（包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩部分）數(shù)量，與全社會所有存量房的數(shù)量之比。

我們現(xiàn)用的空置率計算方法是，開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量，與前三年商品房竣工數(shù)量之比。其中商業(yè)地產(chǎn)包括顯性空置率、隱性空置率。

所謂顯性空置率是指商鋪從開發(fā)商這一步開始，就沒有租售出去；隱性空置率則指從開發(fā)商手里已經(jīng)租售出去，但后面沒有實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營價值，包括不得已轉(zhuǎn)做住宅或商務辦。

4.如何開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)

一.商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營與資本運作三重特性的綜合性行業(yè)，著眼于長期發(fā)展戰(zhàn)略，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資、運營、模式可復制等方面的特性，完全不同于眾所周知的住宅地產(chǎn)。

中國內(nèi)地正式使用商業(yè)地產(chǎn)的概念開始于1999年，以大連萬達集團為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了效仿美國商場（Mall）操作模式的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)興盛于2004年WTO全面對外資開放商業(yè)零售以后，全國各大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛應勢調(diào)整戰(zhàn)略，陸續(xù)推出其商業(yè)地產(chǎn)品牌，到目前為止，中國大陸正處于商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展時期。

二.地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，要考慮項目的地理位置、商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計、招商策略、運營管理等三.各類商業(yè)業(yè)態(tài)解析1. 百貨公司：是指在一個建筑物內(nèi)，幾種或若干個專業(yè)的商鋪向顧客提供多種類、從品種商品及服務的綜合性零售形態(tài)。包括經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經(jīng)營的商店。

百貨公司的理想營業(yè)面積為30000至40000平方米（視地區(qū)市場而定）；特點--- 整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理、而以聯(lián)營即扣率（提成）為主要經(jīng)營模式，亦有少部分租賃空間；類型--- 大眾百貨（賣場貨品主要以大眾消費品為主，進場品牌趨于平民化）；時尚百貨物（以前衛(wèi)時尚為經(jīng)營理念，經(jīng)營特色主要以白領(lǐng)喜好的時尚品牌為主，如太平洋百貨、百盛百貨、東方商廈、伊勢丹百貨、巴黎春天百貨）；精品百貨（以高貴服務理念為主導，經(jīng)營高檔精品品牌，差別在于其賣場一樓品牌主要以國際一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行VIP會員制客戶管理系統(tǒng)和服務管理系統(tǒng)）2.購物中心SC：是指多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多店鋪的全客層消費場所，多設(shè)在市區(qū)或高密度住宅區(qū)內(nèi)，由專業(yè)經(jīng)營團隊系統(tǒng)地有計劃地開發(fā)、管理、運營，向消費者提供綜合性服務，理想營業(yè)面積一般在100000平方米以上，一般樓層多至七八層，空間呈縱向規(guī)劃。購物中心類似于shopping mail，但一般設(shè)在市區(qū)內(nèi)，具備幾個主力店，并有雄偉的殿堂及大片挑空區(qū)，以客層檔次為商品樓層劃分，也會有國際一線品牌為主力商品郡，結(jié)合大量餐飲、娛樂、文化、休憩、購物、影院為一體的全業(yè)態(tài)多功能商場，并以租賃結(jié)合扣率為主的經(jīng)營模式，多業(yè)種及特色大店（店中店）組合而成，并有大型地下停車場。

如深圳萬象城；3.綜合商城（摩爾）指在一個建筑群或一個大型建筑物中，一般樓層不超過三層，空間呈橫向規(guī)劃；由一個管理機構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃；把一系列的零售商店、服務機構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。理想營業(yè)面積在20000平方米以上。

功能全---集購物和其他商業(yè)服務，甚至金融、文化功能于一體，進行全方位服務。開發(fā)步驟（1.用地選擇性 2.確定類型；3.承租戶服務與制定承租政策法規(guī)；4.金融支持與財務分析；5.分析人才需求，建立人才培養(yǎng)計劃；6.制定發(fā)展戰(zhàn)略）4.大賣場---大賣場以經(jīng)營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷與平價銷售的綜超形態(tài)經(jīng)營，其機構(gòu)側(cè)重中央采購及營業(yè)控管系統(tǒng)，幫連鎖效應由此產(chǎn)生。

理想營業(yè)面積：15000—25000平方米（依城市級別而定），單品數(shù)約20000個以上單品。大賣場經(jīng)營管理具備的基本特征是：低成本、低利率、大流量。

5.社區(qū)超市---是以顧客自選方式經(jīng)營的社區(qū)型零售商場，又稱自選商場，理想營業(yè)面積為500-2000平方米不等，經(jīng)營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務；3.塑造品牌）6.倉儲批發(fā)店，又稱為倉庫商店，倉庫批發(fā)店的經(jīng)營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉(zhuǎn)而搞薄利多銷的特色經(jīng)營。7.專業(yè)店 就是以經(jīng)營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態(tài)。

如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手表珠寶、皮包、手套、領(lǐng)帶、皮鞋和化妝品等，其經(jīng)營形式有獨立經(jīng)營也有設(shè)店精品專柜等。

9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。10.批發(fā)業(yè)態(tài)：如義烏小商品批發(fā)城，武漢漢正街批發(fā)市場11.文化主題業(yè)態(tài)：指商業(yè)項目充分挖掘所處城市的地理優(yōu)勢和人文資源優(yōu)勢，依托城市歷史的深厚底蘊，結(jié)合現(xiàn)代文化商圈全新理念基礎(chǔ)，打造以城市文化概念為主題，集多業(yè)種為一體的主題商業(yè)圏。

如南京1912，秦漢唐。12.旅游商業(yè)業(yè)態(tài)13.地鐵沿線商業(yè)業(yè)態(tài)14.商業(yè)街15.住宅區(qū)底層商業(yè)。

5.關(guān)于房地產(chǎn)最基礎(chǔ)的知識有哪些

【土地管理】是指國家用于維護土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，以及貫徹執(zhí)行國家在土地開發(fā)、利用、保護、改造等方面的政策而采取的行政、經(jīng)濟、法律和工程技術(shù)的綜合性措施。

現(xiàn)階段我國土地管理的實質(zhì)是政府處理土地事務、協(xié)調(diào)土地關(guān)系的活動，即行使國家權(quán)力的過程?！镜丶渴侵阜从惩恋氐奈恢茫ǖ亟?、地號）、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）等基本狀況的簿籍（或清冊），也稱土地的戶籍。

【地籍管理】是指國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟狀況而采取的以地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施【土地使用權(quán)劃撥】是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！就恋厥褂脵?quán)出讓】是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

【房屋用地】是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地?！痉课萦玫孛娣e】 （1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地； （2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地； （3）已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地； （4）其他按規(guī)定不計入用地的面積。

【住宅用地】是指供居住的各類房屋用地【工業(yè)用地】是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地?！緜}儲用地】是指國家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設(shè)備等用地。

【商業(yè)服務業(yè)用地】是指各種商店、公司、修理服務部、生產(chǎn)資料供應站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運站等用地?！韭糜螛I(yè)用地】是指主要為旅游業(yè)服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

【金融保險業(yè)用地】是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地。【市政公用設(shè)施用地】是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局（所）及各種管線工程專用地段等用地。

【綠化用地】是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。【公共建筑用地】是指文化、體育、娛樂、機關(guān)、科研、設(shè)計、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地。

【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地?！緳C關(guān)、宣傳用地】是指行政及事業(yè)機關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地。

【科研設(shè)計用地】是指科研、設(shè)計機構(gòu)用地。如研究院（所）、設(shè)計院及其試驗室、試驗場等科研、設(shè)計用地。

【教育用地】是指大專院校、中等專業(yè)學校、職業(yè)學校、干校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進修院（校）、工讀學校等用地。【醫(yī)衛(wèi)用地】是指醫(yī)院、門診部、保健院（站、所）療養(yǎng)院（所）、救護站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學化驗、藥品檢驗等用地。

【交通用地】是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地。【鐵路用地】是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。

【民用機場用地】是指民用機場及其附屬設(shè)施用地?！靖劭诖a頭用地】是指專供客、貨運船?？康膱鏊玫亍?/p>

【其他交通用地】是指車場（站）、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地?！緦嵱凶≌渴侵敢呀ǔ刹⑦_到入住及使用條件的、含自有（私有）住宅在內(nèi)的住宅。

【住宅套數(shù)】是指按照設(shè)計要求已建成并達到入住、使用條件的成套住宅的套數(shù)?！境商鬃≌渴侵赣扇舾膳P室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的住宅。

【房屋施工面積】是指報告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

【房屋新開工面積】是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

【房屋竣工面積】是指房屋按照設(shè)計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建筑面積總和?！究⒐し课輧r值】是指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。

竣工房屋價值按房屋設(shè)計和預算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、暖、衛(wèi)等附屬工程的建造價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風設(shè)備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內(nèi)的工藝。

6.房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識有哪些

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”。

房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)。

（構(gòu)筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等） 房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用（70年）；2、生產(chǎn)用（50年）；3、經(jīng)營用（門頭等，50年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（學校，博物館等）。 二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務性企業(yè)的總稱。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 1、土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、房屋的開發(fā)和建設(shè)； 3、地產(chǎn)的經(jīng)營（包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等）； 4、房地產(chǎn)經(jīng)營（包括房屋的買賣、租賃、抵押）； 5、房地產(chǎn)中介服務（包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等）； 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、房地產(chǎn)金融（包括信息、保險、金融投資等）。 三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同； 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。

7.房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程及房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識

1、前期的準備

前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)?！拔遄C”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的?！秶型恋厥褂脵?quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

2、建筑施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。

3、銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。

1 預售

由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預售條件，《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

2）現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：

(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；

(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(4)已通過竣工驗收；

(5)拆遷安置已經(jīng)落實；

(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。