物業(yè)管理50問(wèn)(物業(yè)管理的基本知識)
1.物業(yè)管理的基本知識
（一）物業(yè)管理的基本概念 所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)產(chǎn)權人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規定，對被委托的物業(yè)行使管理權，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，并運用現代管理科學(xué)，先進(jìn)的維護養護技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以滿(mǎn)足使用者不同層次的需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。
（二）物業(yè)管理的基本原則 權力界定原則 業(yè)主至上原則 統一管理原則 經(jīng)濟合理原則 專(zhuān)業(yè)化服務(wù)原則 權責明確原則 超前管理原則 公平競爭原則 （三）物業(yè)管理的目標 對物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現物業(yè)的社會(huì )效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統一。具體來(lái)說(shuō)，是為了實(shí)現下述目標： 創(chuàng )造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境； 發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值； 使物業(yè)盡可能保值、增值。
（四）物業(yè)管理涉及的組織 1.業(yè)主大會(huì ) 業(yè)主是指物業(yè)內房屋和相關(guān)設施的所有權人。業(yè)主大會(huì )則是由物業(yè)內的業(yè)主所組成的。
按照有關(guān)規定，業(yè)主大會(huì )必須有超過(guò)半數以上投票權的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì )，不滿(mǎn)18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會(huì )的職權包括： 選舉、罷免管委會(huì )的組成人員。 監督管委會(huì )的工作。
聽(tīng)取和審查管委會(huì )的工作報告。 決定物業(yè)內關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。
修改業(yè)主公約。 改變和撤銷(xiāo)管委會(huì )不適當的決定。
批準管委會(huì )章程。 2.管委會(huì ) 管委會(huì )是物業(yè)管理委員會(huì )的簡(jiǎn)稱(chēng)，是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，由物業(yè)內的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業(yè)內業(yè)主和使用人的合法權益。
3.物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì )及房地產(chǎn)產(chǎn)權人的委托，承擔居住小區的物業(yè)管理。
2.物業(yè)管理知識
（一）物業(yè)管理的基本概念 所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)產(chǎn)權人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規定，對被委托的物業(yè)行使管理權，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，并運用現代管理科學(xué)，先進(jìn)的維護養護技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以滿(mǎn)足使用者不同層次的需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。
（二）物業(yè)管理的基本原則 權力界定原則 業(yè)主至上原則 統一管理原則 經(jīng)濟合理原則 專(zhuān)業(yè)化服務(wù)原則 權責明確原則 超前管理原則 公平競爭原則（三）物業(yè)管理的目標 對物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現物業(yè)的社會(huì )效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統一。具體來(lái)說(shuō)，是為了實(shí)現下述目標： 創(chuàng )造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境； 發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值； 使物業(yè)盡可能保值、增值。
（四）物業(yè)管理涉及的組織 1.業(yè)主大會(huì ) 業(yè)主是指物業(yè)內房屋和相關(guān)設施的所有權人。業(yè)主大會(huì )則是由物業(yè)內的業(yè)主所組成的。
按照有關(guān)規定，業(yè)主大會(huì )必須有超過(guò)半數以上投票權的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì )，不滿(mǎn)18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會(huì )的職權包括： 選舉、罷免管委會(huì )的組成人員。 監督管委會(huì )的工作。
聽(tīng)取和審查管委會(huì )的工作報告。 決定物業(yè)內關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。
修改業(yè)主公約。 改變和撤銷(xiāo)管委會(huì )不適當的決定。
批準管委會(huì )章程。 2.管委會(huì ) 管委會(huì )是物業(yè)管理委員會(huì )的簡(jiǎn)稱(chēng)，是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，由物業(yè)內的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業(yè)內業(yè)主和使用人的合法權益。
3.物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì )及房地產(chǎn)產(chǎn)權人的委托，承擔居住小區的物業(yè)管理。另外，建議你去買(mǎi)一本學(xué)習：物業(yè)管理知識與技能作 者雷華胡其富。
3.常見(jiàn)小區物業(yè)管理知識有什么
市民孫先生：我們買(mǎi)房子時(shí)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)小區里邊的游泳池只對內部居民開(kāi)放，可現在物業(yè)將它租給外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，外邊的人也可以進(jìn)來(lái)消費，搞得小區里進(jìn)出人員很雜，物業(yè)這樣做是不是侵犯了業(yè)主的權益？ 答：是否侵犯了業(yè)主權益這個(gè)問(wèn)題，是一個(gè)游泳池產(chǎn)權歸誰(shuí)的界定問(wèn)題。
目前游泳池的開(kāi)放對小區內居民要給予最優(yōu)惠的規定，對外來(lái)人員游泳應高一些收費，同時(shí)物業(yè)對外來(lái)人員應加強管理。 市民呂先生：對于占用公共區域進(jìn)行私搭亂建的業(yè)主，物業(yè)有責任制止并協(xié)助恢復原狀嗎？ 答：物業(yè)應當勸阻、制止，并要求其恢復原狀，文字通知，口頭通知都可以，如制止不了，物業(yè)還應向相關(guān)社會(huì )管理職能部門(mén)反映。
市民張女士：我家住三樓，前幾天我家陽(yáng)臺玻璃被人用石頭砸壞了，石頭還留在我家里，是否屬于物業(yè)監管不到位？物業(yè)應不應該賠償我的修理費用？ 答：物業(yè)有維護公共環(huán)境、秩序的義務(wù)責任，如果物業(yè)按管理協(xié)議盡了巡視檢查的義務(wù)，沒(méi)有發(fā)現扔石頭的人，物業(yè)可協(xié)助住戶(hù)到派出所報案處理。 樓道里和社區的墻上經(jīng)常出現很多小廣告，非常影響社區環(huán)境美觀(guān)，物業(yè)是不是有責任管管那些噴涂小廣告的人？有沒(méi)有責任及時(shí)清理掉？ 答：維護社區環(huán)境的美好是物業(yè)公司的職責，應加強管理，及時(shí)清理。
市民劉女士：居民個(gè)人種在公共綠地里的樹(shù)木應該屬于社區共有還是屬于居民個(gè)人所有？物業(yè)有沒(méi)有權限對其進(jìn)行統一管理（如砍伐、修建、移栽等）？ 答：居民個(gè)人種在公共綠地里的花木應屬于社區居民共有，不能屬于個(gè)人，物業(yè)有權力義務(wù)對其進(jìn)行統一管理，統一維護。 市民高先生：居民養的狗隨地大小便，有的還不拴狗鏈，不養狗的居民就很不滿(mǎn)，把對狗和養狗戶(hù)的不滿(mǎn)，把對狗和養狗戶(hù)的不滿(mǎn)發(fā)泄到物業(yè)人員的身上，說(shuō)物業(yè)故意不管，是“為狗做猖”，其實(shí)物業(yè)也經(jīng)常勸那些養狗戶(hù)，可是效果很差，我們該如何協(xié)調？ 答：物業(yè)公司應在各單元門(mén)口和適當的公共位置放置管理警示牌，同時(shí)向各住戶(hù)發(fā)放對養狗的相應規定要求的文字通知，提示養狗戶(hù)加強維護社區環(huán)境的義務(wù)。
市民齊女士：我家孩子上的幼兒園在一個(gè)小區里面，過(guò)去我們一直都是騎車(chē)送孩子到幼兒園門(mén)口的，最近物業(yè)突然不允許我們騎車(chē)進(jìn)小區了，只許把自行車(chē)停在小區外邊，丟失還不負責。物業(yè)這樣做是不是太不合理了？ 答：物業(yè)公司出于服務(wù)考慮，應為送孩子上幼兒園的電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)在小區內或小區門(mén)口外指定停放場(chǎng)地，且保安應著(zhù)工作服裝和上崗證件。
市民樊女士：我家樓上經(jīng)常徹夜打麻將，噪音很大，我們投訴到物業(yè)，開(kāi)始物業(yè)還來(lái)勸說(shuō)過(guò)幾次，后來(lái)再投訴，物業(yè)說(shuō)管不了，讓我們直接找派出所或者打110，還說(shuō)這本來(lái)也不該他們管，物業(yè)這種說(shuō)法讓我很不舒服。 答：小區內住戶(hù)夜間打麻將擾民，物業(yè)應首先勸說(shuō)，二是發(fā)文字通知勸止，三是通知派出所制止其擾民行為。
深層次來(lái)講，這是一個(gè)道德素質(zhì)問(wèn)題，全社會(huì )應加強居民素質(zhì)的教育和提高。 市民劉女士：我家住二樓，一樓私自外擴陽(yáng)臺，延伸出一個(gè)小房，結果我家被盜，痕跡顯示竊賊是從一樓小房頂上進(jìn)到我家的，一樓是否應負責賠償我家的損失？ 答：如果一樓住戶(hù)未經(jīng)規劃部門(mén)批準私自擴建陽(yáng)臺，經(jīng)公安部門(mén)鑒定，竊賊是從擴建的陽(yáng)臺頂上進(jìn)入你家的，一樓住戶(hù)就應負連帶賠償責任，可通過(guò)法律訴訟解決。
市民姜先生：我們樓下一層是門(mén)臉?lè )浚煊酶咭衾葟V播，促銷(xiāo)酸奶、啤酒之類(lèi)的東西，吵的我們不能安靜，我們向物業(yè)投訴，物業(yè)說(shuō)這是正常經(jīng)營(yíng)行為，讓我們嫌吵的話(huà)就關(guān)上窗戶(hù)。我們認為物業(yè)就是在推卸責任。
答：物業(yè)應不斷的告知門(mén)臉?lè )拷?jīng)營(yíng)者禁止促銷(xiāo)吵聲影響樓上業(yè)主正常生活的行為。 物業(yè)或業(yè)主都可以向社會(huì )職能管理部門(mén)投訴解決。
同時(shí)物業(yè)工作人員應提高文明服務(wù)用語(yǔ)的水平。 市民曹女士：鄰居家裝修，日夜施工，氣味噪音都很大，投訴到物業(yè)，物業(yè)來(lái)看了看說(shuō)只能勸阻，可是鄰居家根本不聽(tīng)勸，依然施工，難道物業(yè)就沒(méi)有其他辦法和責任嗎？ 答：有《業(yè)主管理規約》的按規約的相關(guān)內容處罰、糾正施工業(yè)主。
沒(méi)有《業(yè)主管理規約》的住宅小區被影響的鄰居可報告給相關(guān)管理部門(mén)或起訴施工業(yè)主解決。 市民曹女士：我家的房子暖氣是分戶(hù)計量的，去年冬天沒(méi)住也沒(méi)交暖氣費，現在物業(yè)把我家的水電給停了，請問(wèn)物業(yè)的做法合理嗎？ 答：供熱分戶(hù)計量收費辦法石家莊市至今仍未出臺，按現有供熱物價(jià)政策規定，去年你家應交20%供暖費，在不欠水、電費的情況下，物業(yè)停水、停電的做法不合理。
市民高女士：我們小區樓體上掛了許多廣告牌，一些宣傳欄也變成了廣告牌，據說(shuō)是物業(yè)公司把這些位置出租給廣告公司了，這些收益應該屬于物業(yè)公司所有嗎？這些東西不是屬于全體業(yè)主的嗎？ 答：住宅區內公共部位廣告收益（廣告收入-物業(yè)招進(jìn)廣告的成本及日常維護費用），應歸全體業(yè)主所有，但這筆錢(qián)也可由物業(yè)公司用于住宅區內相關(guān)設施設備的更新、改造、維修費用。 市民劉先生：我家買(mǎi)了車(chē)，因資金緊張暫時(shí)沒(méi)有購買(mǎi)車(chē)位，物業(yè)保安不允許我將車(chē)開(kāi)進(jìn)小區，我只能將車(chē)停在外邊便道上，非常不放心。
物業(yè)說(shuō)除非我購買(mǎi)車(chē)位，否則不允許我的車(chē)開(kāi)進(jìn)小區。我認為物業(yè)的做法太。
4.物業(yè)管理的相關(guān)知識
物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
其基本內容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規性的公共服務(wù)、針對性的專(zhuān)項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。 一是常規性的公共服務(wù)，主要有以下幾項： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督； ②房屋設備、設施的管理； ③環(huán)境衛生的管理； ④綠化管理； ⑤配合公安和消防部門(mén)做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作； ⑥車(chē)輛道路管理； ⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)； 二是針對性的專(zhuān)項服務(wù)： ①日常生活類(lèi)； ②商業(yè)服務(wù)類(lèi)； ③文化、教育、衛生、體育類(lèi)； ④金融服務(wù)類(lèi)； ⑤經(jīng)紀代理中介服務(wù)； ⑥社會(huì )福利類(lèi)； 三是委托性的特約服務(wù)： 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類(lèi)是最基本的工作，是必須做好的。
同時(shí)，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項目與內容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。
5.關(guān)于'物業(yè)管理"方面的知識
物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。這是物業(yè)管理的名詞解釋。
在我們日常管理中要注意的就是三方面：1、服務(wù)；2、維護、3、成本核算。
服務(wù)：
1、滿(mǎn)足客戶(hù)合理的需求；
本著(zhù)業(yè)主無(wú)小事的服務(wù)理念，對業(yè)主的需求一定要滿(mǎn)足，當業(yè)主提出一些不合理的要求時(shí)，我們要站在業(yè)主的角度考慮分析事情，并作出合理解釋?zhuān)瑤椭敢蚵?lián)系解決問(wèn)題的部門(mén)，切勿直接拒絕業(yè)主的需求。
2、注重細節；
服務(wù)就是我們的產(chǎn)品，產(chǎn)品的好壞決定了物業(yè)費的收繳程度，當我們展現自己的產(chǎn)品時(shí)，業(yè)主會(huì )關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量，而業(yè)主對產(chǎn)品的評價(jià)來(lái)源于日常的服務(wù)。文明用語(yǔ)、處理事情的快捷性、環(huán)境衛生、安全管理等等，這就要我們從小事做起，從細節做起。
3、加強員工培訓；
培訓的目的就是更好的為業(yè)主提供服務(wù)。日常培訓的內容主要包括法律法規、文明用語(yǔ)、管理制度、公司的企業(yè)文化等。培訓好了，員工素質(zhì)提高了，服務(wù)質(zhì)量就會(huì )明顯提高。
4、熟悉物業(yè)法規；
物業(yè)管理條例、物業(yè)管理辦法、裝飾裝修管理規定、治安管理條例、消防法、環(huán)境法、等這些要熟悉，熟悉之后有利于處理糾紛，幫助您對事情的判斷。
5、處理好與政府職能部門(mén)的關(guān)系；
政府部門(mén)的關(guān)系要處理好，逢年過(guò)節要隨喜，特別消防部門(mén)。
6、業(yè)主委員會(huì )
業(yè)主委員會(huì )的主任很重要，一般情況下他們是為了自己的私利才會(huì )承擔這個(gè)責任的，你在日常中多給些小恩小惠，一定要處理好關(guān)系才能更好的服務(wù)，不然你將萬(wàn)劫不復，一事無(wú)成。
維護：
設備的日常維護很重要，好的設備保證你的園區不會(huì )停止供電、停止供水、消防設備才能正常使用。那你就要制定日常的維護保養計劃，步步跟進(jìn)，確保設備的正常運行。
成本核算：
物業(yè)是企業(yè)，企業(yè)要利潤，保證利潤就要進(jìn)行成本核算，人員工資、設備運營(yíng)、綠化養護、供水供電費用，一一要核算，節流開(kāi)支，保證公司的利潤，你才能在企業(yè)站住腳
6.物業(yè)管理基礎知識培訓內容
既然是物業(yè)管理基礎知識的培訓，那么應該讓你們的物業(yè)員工熟悉物業(yè)管理條例，同時(shí)對自己的本職工作有清楚的了解，同時(shí)要努力提高自己的業(yè)務(wù)水平，更好的服務(wù)小區業(yè)主。
物業(yè)管理條例，是這樣的內容。物業(yè)管理條例全國統一正式實(shí)行。
以北京為例，《北京市物業(yè)管理辦法》出臺10年后，新物業(yè)管理法規《北京物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《條例》）將從明日開(kāi)始正式實(shí)行，此《條例》包含了業(yè)主大會(huì )、公共設施、物業(yè)費、停車(chē)位、小區管理等多項與業(yè)主密切相關(guān)的內容，細則共104條。《條例》針對小區業(yè)主委員會(huì )成立難的現狀，引入了物業(yè)管理委員會(huì )組織形式，符合不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的、具有成立業(yè)主大會(huì )條件但確有困難無(wú)法成立業(yè)主大會(huì )的、成立業(yè)主大會(huì )但無(wú)法選舉業(yè)主委員會(huì )的，等相關(guān)情形，可由小區所在街道辦事處、鄉鎮人民政府、業(yè)主、物業(yè)代表人組成物業(yè)管理委員會(huì )，推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)三年。期滿(mǎn)仍未成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。
物業(yè)管理委員會(huì )組建的具體辦法，由市住房和城鄉建設主管部門(mén)制定。除了推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )的職能外，物業(yè)管理委員會(huì )還會(huì )承擔起協(xié)商物業(yè)管理費、車(chē)位使用、公共設施管理等責任。
以物業(yè)服務(wù)費為例，《條例》規定，物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)管理人進(jìn)行協(xié)商，并適時(shí)調整。同時(shí)，要求市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標準和內容，行業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則，供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費時(shí)參考。
這意味著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主擁有了相對自由的議價(jià)空間，服務(wù)品質(zhì)將成為物業(yè)費高低的決定因素。小區居民較為關(guān)注的停車(chē)難的問(wèn)題有望得到解決，物業(yè)服務(wù)人應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置設置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新物業(yè)服務(wù)內容和標準、收費標準和方式，以及物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫的出售和出租情況等信息。
此外，對于對于前期物業(yè)，《條例》明確了建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。建設單位銷(xiāo)售房屋前，應當選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(cháng)不超過(guò)二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
前期物業(yè)期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續使用前期物業(yè)服務(wù)人，期限屆滿(mǎn)，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續提供服務(wù)。限未滿(mǎn)或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
7.物業(yè)知識小常識 幫助你日常生活更方便
房子入住后，購房者與開(kāi)發(fā)商之間的“斗爭”就變成與物業(yè)公司之間。以后的日常生活，基本都是與物業(yè)公司之間打交道。既為了保證自己生活的便利，也為了讓自己與物業(yè)公司的交往中不受蒙騙，了解一些物業(yè)知識是很有必要的。
一、物業(yè)公司何時(shí)開(kāi)始收取物業(yè)管理費？
答：一般可以分成兩種情況和方式，一是，從購房人收房簽字后，開(kāi)始收取物業(yè)管理費；二是，物業(yè)管理公司以住戶(hù)登記入住手續時(shí)開(kāi)始收取管理費。
二、開(kāi)發(fā)商的空置房要繳納物業(yè)管理費？
答：目前，沒(méi)有明文規定。但按照目前的行業(yè)慣例來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納多少的管理費，可以按照《房屋使用、管理、維修公約》中規定的相應標準執行。
三、在收取物業(yè)的管理費時(shí)，計費面積以什么為準？
答：計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，以開(kāi)發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷(xiāo)售面積為準。
四、公共區域的照明費用，誰(shuí)來(lái)負擔？
答：公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門(mén)廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門(mén)進(jìn)行分攤費用。因此，住戶(hù)除了繳納本戶(hù)所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。
五、住戶(hù)裝修時(shí)，是否應向物業(yè)公司交納裝修押金？
答：住戶(hù)對房屋進(jìn)行裝修已是普通現象，為了保證住戶(hù)裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶(hù)在裝修時(shí)，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業(yè)公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在辦理入住手續時(shí)與物業(yè)公司雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。
六、如何劃分物業(yè)管理公司和業(yè)主的維修范圍？
物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修分為兩種情況。
一種情況是：開(kāi)發(fā)商自己對購房人承擔的房屋保修義務(wù)委托給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司對業(yè)主的房屋進(jìn)行維修不收取任何費用，這種情況是物業(yè)管理公司代開(kāi)發(fā)商履行房屋保修義務(wù)；
另一種情況是：物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修不屬于開(kāi)發(fā)商對購房人承擔的房屋保修范圍，物業(yè)管理公司收取工時(shí)費，這種情況屬于物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托提供的一次獨立的有償服務(wù)。（注：本小區屬第二種情況）
物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修范圍與維修責任一般在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中約定。
一般而言，物業(yè)管理公司對共用部位和共用設備、公共建筑和共用設施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機電設備、共用天線(xiàn)、消防設施、綠地等承擔維養護責任。
一般情況下，業(yè)主應對其所有的物業(yè)承擔維修養護責。室內的部位和設備，包括水、電、氣等戶(hù)內管線(xiàn)，設施和自用陽(yáng)臺，由業(yè)主負責維修。業(yè)主可以自行維護其自用部分和自用設備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專(zhuān)業(yè)維修人員進(jìn)行維修，但委托他人維修需支付相應費用。
物業(yè)知識應該在日常生活慢慢的學(xué)習和積累，雖不是大事，但是了解一些總歸是好事。
（以上回答發(fā)布于2016-01-04，當前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準）
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