最新管理調研報告范文(物業(yè)管理調研報告)
最新管理調研報告范文
最新管理調研報告范文
隨著(zhù)個(gè)人的素質(zhì)不斷提高，大家逐漸認識到報告的重要性，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意邏輯的合理性。你還在對寫(xiě)報告感到一籌莫展嗎？下面是小編幫大家整理的最新管理調研報告范文，希望對大家有所幫助。
管理調研報告1
我們通過(guò)成本核算，可以計算出產(chǎn)品實(shí)際成本，可以作為生產(chǎn)耗費的補償尺度，可以確定企業(yè)盈利的依據，便于有關(guān)部門(mén)制定產(chǎn)品價(jià)格和企業(yè)編制財務(wù)成本報表的依據。
關(guān)鍵詞：企業(yè)管理、成本核算、對策。
一、調研目的：
反映和監督各項消耗定額及成本計劃的執行情況，以便控制生產(chǎn)過(guò)程中人力、物力和財力的耗費，從而做到增產(chǎn)節約、增收節支。
二、調研方法：
通過(guò)有關(guān)人士的介紹和網(wǎng)上查閱相關(guān)的資料文件檔案等方式，作了較為細致的調研
三、調研內容：
（一）聯(lián)發(fā)集團的成本核算的現狀
該公司屬于紡織品行業(yè)，紡織品行業(yè)的成本核算處理比較復雜，目前正常生產(chǎn)所領(lǐng)用的材料主要有兩種出庫類(lèi)別，一是生產(chǎn)領(lǐng)用，二是加工領(lǐng)用，這兩種出庫類(lèi)別的實(shí)質(zhì)是一樣的，也即這種方式所發(fā)出的材料，均將構成產(chǎn)品成本的實(shí)體，發(fā)出的材料將全部記入當期相應的產(chǎn)品中。如果出庫類(lèi)別混亂，或者在開(kāi)單業(yè)務(wù)中亂用出庫類(lèi)別，會(huì )使得成本材料的構成不正確。在這種情況下，很多產(chǎn)品的成本算出來(lái)就未必是精確的，會(huì )給企業(yè)的成本核算造成很大的誤差和困擾。
（二）存在的問(wèn)題
1、員工專(zhuān)業(yè)知識缺乏，缺少專(zhuān)職的成本核算人員。聯(lián)發(fā)集團地處海安經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，紡織員工大多為婦女，而她們對于成本核算的知識了解的并不是很深入，如果出庫類(lèi)別混亂，或者在開(kāi)單業(yè)務(wù)中亂用出庫類(lèi)別，會(huì )使得成本材料的構成不正確。在這種情況下，很多產(chǎn)品的成本算出來(lái)就未必是精確的。會(huì )給企業(yè)的成本核算造成很大的誤差和困擾。
2、員工在領(lǐng)用材料方面的串料情況。這在公司內部是常有的事，如果這種現象做為生產(chǎn)人員沒(méi)有很好的管理與控制方法，成本的核算也會(huì )受到影響。由于生產(chǎn)的產(chǎn)品類(lèi)型很多，而這個(gè)問(wèn)題可能會(huì )導致核算產(chǎn)品的成本時(shí)候出現誤差。當然由于中間半成品較多，成本核算處理也較多，也會(huì )對產(chǎn)品的核算造成一定的誤差。
3、計算出來(lái)的產(chǎn)品成本的準確性不高。紡織品公司難免通常有委托加工的時(shí)候，每個(gè)公司做的都不同，每次來(lái)對賬的時(shí)間也不同，這給公司的賬造成一定的困擾。有些賬目的數字準確度不高。
4、浪費情況較嚴重，成本得不到控制。由于地理位置的因素，集團靠近農村，員工的瑣事較多，而因此帶來(lái)的浪費較嚴重，機器不能及時(shí)的利用，由于交通不便而帶來(lái)廢品損失、停工損失較多。
（三）解決問(wèn)題的方法及對策
成本核算不僅是財務(wù)部門(mén)的.事情，而是包括生產(chǎn)管理、采購與銷(xiāo)售各部門(mén)的事情。一是成本核算需要生產(chǎn)車(chē)間、技術(shù)部門(mén)、采購部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)等多部門(mén)的配合；二是計算出的成本是否合理有價(jià)值，不但需要財務(wù)部門(mén)的不斷改善和時(shí)間的印證，還需要生產(chǎn)、技術(shù)等部門(mén)提供數據及客觀(guān)的評價(jià)，讓生產(chǎn)等部門(mén)對自己計算出的結果做個(gè)論證等，是有必要的。僅靠財務(wù)部門(mén)獨立思考有時(shí)難以發(fā)現問(wèn)題。但要注意在實(shí)際中，財務(wù)部門(mén)和其它部門(mén)檢查的角度或指標多有不同，這也是容易產(chǎn)生差異的原因。
倉庫的設置應該更加嚴謹一點(diǎn)，不能混在一起。出庫的材料，是用來(lái)自己加工生產(chǎn)，還是外加工的，應該寫(xiě)清楚。這些都應該及時(shí)做好記錄，以便會(huì )計做賬。一種產(chǎn)品成本的核算，需要多方面，材料這塊很重要，如果要求準確度高，那么應該要做好其中的記錄，并且審核人員要及時(shí)審核，審核精確度要高。個(gè)人認為，要能正確并高效地完成成本的核算工作，首先要對整個(gè)物料的流程有很清晰的思路，每個(gè)材料可以去生產(chǎn)什么產(chǎn)品，每個(gè)產(chǎn)品又可能要用到哪些材料。然后是對一些細節性的情況要了解，如果一個(gè)企業(yè)在管理上的需要較高，這種細節性的東西更不能馬虎，因為任何一個(gè)細小的東西，是構成成本的基石，不注意到它們的存在，那整體的成本在核算中就會(huì )碰到麻煩，比如使工作停滯。
財會(huì )主員自身加強對產(chǎn)品的了解，以便在核算處理上盡可以減少這種核算中的差異。首先供應商的貨物到達本公司后要先進(jìn)入點(diǎn)收倉，并由相關(guān)人員進(jìn)行來(lái)料檢驗，在未經(jīng)驗收前，是不做為采購入庫的賬務(wù)處理的，材料只做為代管處理。一旦驗收，相關(guān)外購材料轉入到相關(guān)廠(chǎng)部的相關(guān)倉庫（產(chǎn)品的大部分材料均由公司購入但放置于各廠(chǎng)部由廠(chǎng)部代管，這主要是為方便生產(chǎn)領(lǐng)用）。
成本處理完全是建立在單據數據的基礎上的，一個(gè)管理不健全的企業(yè)，很難會(huì )有合理準確的生產(chǎn)材料耗用單據，沒(méi)有這些基礎性的數據資料，成本的核算只能是很粗略的。成本算得越細，越全面，越需要有完整的單據流程，單據所記載的事項要完整、準確。
管理調研報告2
根據市煙草專(zhuān)賣(mài)局《關(guān)于開(kāi)展20xx年專(zhuān)賣(mài)管理及法規工作調研的通知》要求，結合煙草專(zhuān)賣(mài)局專(zhuān)賣(mài)管理工作現狀和筆者所在崗位工作實(shí)際，圍繞當前專(zhuān)賣(mài)管理、法規工作中存在的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入討論，特別是圍繞近年卷煙外流及查處問(wèn)題的情況及對發(fā)現的問(wèn)題整改落實(shí)情況，查找解決問(wèn)題的方法和舉措，開(kāi)展了“如何建立有效的整改機制，防止發(fā)現的問(wèn)題重復發(fā)生”的課題調研活動(dòng)，同時(shí)現將調研情況闡述如下：
一、什么是卷煙外流現象
一直以來(lái)，嚴防卷煙外流這是專(zhuān)賣(mài)內管工作的重點(diǎn)。然而，總有一些零售戶(hù)在面對給予適當差價(jià)的“好處費”時(shí)經(jīng)不住誘惑，采取錯誤的方式，為了一些蠅頭小利把卷煙出售給上門(mén)收購的卷煙大戶(hù)，更有甚者通過(guò)為大戶(hù)代訂卷煙的方式謀取利益。而精明的違法大戶(hù)更是通過(guò)這類(lèi)方式囤積“差價(jià)煙”，暗中將這些卷煙倒賣(mài)至外地以賺取高額利潤，從而導致了卷煙外流現象的發(fā)生。
二、卷煙外流出現的原因剖析
為什么會(huì )出現卷煙外流現象？歸根到底，這種現象事實(shí)上是由三方面因素造成的，包括客戶(hù)受到經(jīng)濟利益的驅使，煙草公司的營(yíng)銷(xiāo)政策不全，客戶(hù)經(jīng)理的管理松懈，雖是市場(chǎng)環(huán)境自然形成，應該說(shuō)，三方都有一定責任。
原因之一，經(jīng)營(yíng)利益驅使。客戶(hù)開(kāi)店，經(jīng)營(yíng)卷煙目的就是賺錢(qián)，憑借資金賺取差價(jià)，天經(jīng)地義，客戶(hù)自認為合情合理，并沒(méi)有觸犯法律。既然煙草公司開(kāi)門(mén)做生意，限量政策下能報這么多煙，就沒(méi)理由不讓其訂貨，況且沒(méi)有一家店不整條銷(xiāo)售的，這種現象是普遍存在的。
原因之二，限量政策不全。煙草公司放量，有些品種卷煙限量多少條，部分煙店有了可乘之機，無(wú)怪乎個(gè)別品種銷(xiāo)量急劇飆升，遠遠超出部分零售戶(hù)實(shí)際購賣(mài)力。近來(lái)卷煙外流被查處使很多公司上下紛紛展開(kāi)專(zhuān)項行動(dòng)，整頓卷煙外流之風(fēng)，當然亡羊補牢猶未晚，但我們應該檢討一下，不能漏哪補哪，要未雨綢繆，防患于未然。
原因之三，經(jīng)營(yíng)監管不力。對客戶(hù)經(jīng)理本人而言，客戶(hù)各式各樣，憑個(gè)人力量當然有不全之處。讓客戶(hù)少報點(diǎn)，敏感品種報5條或10條之內，其實(shí)客戶(hù)經(jīng)理也明白，個(gè)別店即使一次訂貨只訂20條，也不全是自己銷(xiāo)售的，況且客戶(hù)經(jīng)理不可能把所有有出口苗頭的煙店都降為小戶(hù)。
三、防止卷煙外流的對策與思路
（一）加強宣傳，進(jìn)一步營(yíng)造執法環(huán)境。
堅持打擊宣傳同步走的方針，以卷煙外流危害為切入點(diǎn)，以重大法治宣傳日為契機，借助于網(wǎng)絡(luò )、電視、報刊等現代傳媒工具，爭取社會(huì )對打擊卷煙外流的支持，充分發(fā)揮全國卷煙打假舉報電話(huà)“12313”的功能作用，營(yíng)造良好的煙草專(zhuān)賣(mài)執法環(huán)境。大力宣傳法律法規、行業(yè)規則，專(zhuān)管員走訪(fǎng)過(guò)程中，應反復想零售戶(hù)宣傳，讓宣傳的內容家喻戶(hù)曉。
（二）樹(shù)立觀(guān)念，強化監管意識
進(jìn)一步提高思想認識，認清嚴防卷煙外流工作面臨的形勢，牢固樹(shù)立長(cháng)期作戰的思想，始終保持卷煙打假的高壓態(tài)勢，深入探討應對新形勢和新問(wèn)題的措施。
牢記國家法律賦予的使命，在嚴防卷煙外流中突破以往的舊框框、舊思路，轉變思路，強化案件經(jīng)營(yíng)意識，樹(shù)立長(cháng)期作戰思想，消除急于求成、急功近利的思想傾向，不斷提高經(jīng)營(yíng)案件的工作能力和水平。
對營(yíng)銷(xiāo)、配送、煙葉等部門(mén)，從關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行有效監管。做好專(zhuān)賣(mài)內部日常監管工作：首先要堅定敢管、愿管和善于管的思想認識，解決做好內管工作的思想意識問(wèn)題，切實(shí)轉變觀(guān)念，充分認識到開(kāi)展內部監管的重要性；其次，要運用科學(xué)的方法和手段，利用科學(xué)的邏輯思維推理方法查找問(wèn)題；再次，對于發(fā)現的細小問(wèn)題、不規范經(jīng)營(yíng)的苗頭，要認真分析，多方調查取證，查找問(wèn)題根源，追究責任到人，整改落實(shí)到位，將問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)。
（三）明察秋毫，定量類(lèi)別設定要合理
把卷煙出售給上門(mén)收購的卷煙大戶(hù)和為他人代訂卷煙現象的產(chǎn)生，有一部分原因是定量類(lèi)別設定不合理。在日常市場(chǎng)走訪(fǎng)中，市場(chǎng)管理員要加強對零售客戶(hù)經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)規模的了解，如果發(fā)現定量類(lèi)別設定與該零售戶(hù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力明顯不相符的，應當會(huì )同客戶(hù)經(jīng)理，對該零售戶(hù)重新進(jìn)行合理定量類(lèi)別設定。
（四）加強監管
對卷煙外流的現象的監管，把功夫下在進(jìn)貨和零售環(huán)節的雙重監管上，以零售戶(hù)本身為突破口，讓他們在思想觀(guān)念上形成轉變，讓“唯利是圖”的零售戶(hù)不賺這幾個(gè)錢(qián)，才能對零售環(huán)節的真煙外流起到較好的防堵作用。
各專(zhuān)賣(mài)管理所每周對轄區重點(diǎn)關(guān)注卷煙零售戶(hù)進(jìn)行檢查，對涉嫌存在代訂嫌疑的零售戶(hù)查明情況，上報內管辦。要求各所每周從本轄區的違法戶(hù)、經(jīng)營(yíng)大戶(hù)和卷煙銷(xiāo)售異常客戶(hù)中篩選部分零售戶(hù)進(jìn)行涉嫌代訂嫌疑的核查，從而達到對鎖定涉嫌收購外流卷煙重點(diǎn)監管品牌的監管。
總之，嚴防卷煙外流以及卷煙打假形勢依然嚴峻，任務(wù)依然艱巨，要進(jìn)一步貫徹國家局打假工作要求，增強守土有責的責任意識，圍繞卷煙外流工作繼續采取標本兼治的方針，從煙草公司、客戶(hù)經(jīng)理和經(jīng)銷(xiāo)客戶(hù)幾個(gè)方面，建立起長(cháng)效機制，進(jìn)行綜合治理，努力把卷煙外流活動(dòng)遏制到最低程度，直至完全消除，維護國家和消費者的利益。
管理調研報告3
根據賓館的經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢以及同行業(yè)競爭日趨激烈的現狀，通過(guò)賓館組織的培訓授課內容，采供部全體員工集思廣益，深入分析賓館經(jīng)營(yíng)項目中存在的問(wèn)題，認為在今后的經(jīng)營(yíng)管理中要做到以下幾個(gè)方面：
一、嚴格落實(shí)規章制度。
根據賓館今年即將出臺的新版規章制度中的內容、標準、流程。在今后的日常工作中嚴格抓落實(shí)，用制度來(lái)規范一日的工作秩序。強化制度執行力，從儀表儀容、禮節禮貌、服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量上下功夫，牢固建立為一線(xiàn)服務(wù)的思想意識，保障一線(xiàn)工作中必備物品的及時(shí)性及質(zhì)量標準符合要求。
二、加大對外銷(xiāo)售力度。
銷(xiāo)售的任務(wù)主要是由賓館的銷(xiāo)售部去完成，我們的客源主要分為局辦會(huì )議、商務(wù)客源、中介客源、旅游團體、公司會(huì )議團體、上門(mén)散客六大類(lèi)。賓館全體員工可根據以上六種客源的分類(lèi)加大自身銷(xiāo)售能力，積極想辦法為賓館聯(lián)系團隊會(huì )議、散客入住、婚宴用房、用餐。銷(xiāo)售部可建立賓館內部員工銷(xiāo)售檔案，年底進(jìn)行統計，根據員工的銷(xiāo)售量進(jìn)行統一考核。
三、加強節能降耗管理。
教育培養員工的節約意識，在一日工作中認真履職。牢固樹(shù)立“點(diǎn)點(diǎn)滴滴降成本，分分秒秒增效益”的節能意識。
1、有必要成立節能委員會(huì )，設立專(zhuān)職部門(mén)為節能管理辦公室，具體負責賓館所有節能降耗工作的全面開(kāi)展，并督導節能工作的實(shí)施。
2、制定嚴格的節能降耗實(shí)施細則，諸如人走燈關(guān)、水關(guān)、空調關(guān)、電腦關(guān)等這樣的“一走四關(guān)”措施，對于能源設備使用進(jìn)行能源設備所屬區域部門(mén)管理的原則，即能耗設備在哪個(gè)區域放置就由這個(gè)區域的管理部門(mén)負責節能管理，使節能降耗工作責任到部門(mén)，同時(shí)要求各部門(mén)設立專(zhuān)職節能降耗管理員，責任到人，使賓館內的所有員工都行動(dòng)起來(lái)，在全賓館建立起來(lái)全員節能意識。
3、定期實(shí)施召開(kāi)節能降耗例會(huì )制度，與賓館的經(jīng)營(yíng)成本分析結合起來(lái)，對賓館的每月能耗使用情況進(jìn)行通報，由節能管理辦公室對本月的實(shí)際能耗消耗量進(jìn)行分析，同時(shí)由節能管理辦公室每月對賓館內所有區域進(jìn)行節能檢查，并對節能降耗違規的檢查情結果予以通報和處罰，嚴格約束員工在工作中使用能耗的行為。
4、對賓館夏季和冬季內部室溫作出明確規定，對賓館自身可控的辦公及公共區域溫度要求夏季不能低于26℃，冬季不能高于20℃。在全面貫徹國家節能降耗的政策方面從賓館內部以制度為保證，堅持在不降低對客服務(wù)標準的前提下降低能耗的使用。
5、合理使用水電及辦公設備，提倡無(wú)紙化辦公，盡量使用電子文件，減少紙張用量。正確使用、操作辦公設備，嚴禁違規操作，發(fā)現故障及時(shí)報修，定期對辦公設備進(jìn)行必要的保養延長(cháng)使用壽命。
四、加大部門(mén)內部管理。
1、積極支持一線(xiàn)部門(mén)的經(jīng)營(yíng)工作，對他們所需的物資，實(shí)行上門(mén)服務(wù)，采購前主動(dòng)詢(xún)問(wèn)使用部門(mén)的意見(jiàn)、要求，然后及時(shí)采買(mǎi)到位。虛心向各部門(mén)吸收使用過(guò)程中的建議，從而提高采購人員的自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，防止盲目采購，二次采購，提高了采購的工作效率，降低采購成本。
2、可以采取網(wǎng)絡(luò )購物的方式進(jìn)行采買(mǎi)，但在采買(mǎi)前要充分了解目前市場(chǎng)上相關(guān)物品的價(jià)格、質(zhì)量、款式，做到標準要高、質(zhì)量要好、價(jià)格要低。嚴格執行物品采購的申購、簽批、詢(xún)價(jià)、采購、驗收程序，確保購進(jìn)貨物質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。
3、對于賓館庫存的物資要常分類(lèi)、常整理，了解庫存情況，減少積壓。做到不脫節供應，降低成本積壓。
五、建議增加經(jīng)營(yíng)項目。
賓館要采取以客房、餐廳為主，多種經(jīng)營(yíng)并存的方式。
1、如：在目前餅子市場(chǎng)銷(xiāo)售比較良好，經(jīng)常出現銷(xiāo)售一空現象的前提下，可以采取電話(huà)預定，增大銷(xiāo)售量，同時(shí)增加鮮食、半成品、盒飯等經(jīng)營(yíng)項目，擴大經(jīng)營(yíng)收入。
2、積極籌備賓館管理公司的前期工作，盡快正式運行，多舉辦一些培訓會(huì )議，滿(mǎn)足賓館住房、會(huì )議室、用餐等接待收入。
六、加大宣傳力度。
建議賓館繼續與太原廣播電視報的廣告合作，同時(shí)可以增加收音廣播及出租車(chē)LED屏宣傳效應，做會(huì )議接待、婚宴市場(chǎng)的廣告。定期在街邊發(fā)放宣傳用品，如：夏天可以把賓館經(jīng)營(yíng)內容的圖片、服務(wù)項目、價(jià)格印制成小扇子，在街邊免費發(fā)放。擴大賓館的知名度。定期搞公益活動(dòng)，如：刷樹(shù)、清理路邊小廣告、清洗公交車(chē)站等公益項目，在周邊市場(chǎng)增加影響力。
物業(yè)管理調研報告
物業(yè)管理調研報告
隨著(zhù)人們自身素質(zhì)提升，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，報告中涉及到專(zhuān)業(yè)性術(shù)語(yǔ)要解釋清楚。一聽(tīng)到寫(xiě)報告就拖延癥懶癌齊復發(fā)？以下是小編整理的物業(yè)管理調研報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
管養等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現了大大小小的矛盾和問(wèn)題，現已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對策來(lái)加以改進(jìn)和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區只有26個(gè)，但這些小區住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個(gè)，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區，涉及小區41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。
二、小區管理存在的問(wèn)題
通過(guò)統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪(fǎng)，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：
（一）準入門(mén)檻低，服務(wù)不規范。我縣現有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規培訓，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門(mén)、搞衛生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區院內車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環(huán)境難盡人意。門(mén)衛基本上就是開(kāi)鎖大門(mén)、收取停車(chē)費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
（二）收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個(gè)別小區趕上了咸陽(yáng)市的收費標準；除此以外，對出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費。小區收費有的按面積計征，有的按戶(hù)平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，物業(yè)收費全憑自覺(jué)，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗，對水、電等實(shí)行智能卡統一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價(jià)行為，監管難度大，業(yè)主不滿(mǎn)意。
（三）基礎設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎設施無(wú)法配建，規模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區自治或無(wú)人管理的.主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上訪(fǎng)案件。如鴻運大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上訪(fǎng)時(shí)間長(cháng)達幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調查中發(fā)現，我縣好多開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線(xiàn)電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問(wèn)題，引發(fā)集體上訪(fǎng)。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設項目，曾多次群訪(fǎng)。
（四）業(yè)主結構多元化，維權主張難統一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì )各個(gè)階層，社會(huì )經(jīng)歷、收入水平、文化修養等不同，認識問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶(hù)還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，反“主”為“客”。大多數業(yè)主對自己的權利和義務(wù)認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當一部分小區業(yè)主委員會(huì )不能正常履行職責，幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會(huì )公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查，縣城各小區物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù)，今年收繳68戶(hù)，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
（五）宏觀(guān)環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權，規劃設計和工程質(zhì)量難以監管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，形成以屬地社區居委會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居委會(huì )”三級物業(yè)管理體系。但是在現實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮和各社區居委會(huì )管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(cháng)期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發(fā)展的必然要求。基層管理應適應形勢發(fā)展的要求，逐步實(shí)現以村委會(huì )管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務(wù)社區居民。對于我縣的轄區物業(yè)管理要分類(lèi)指導，區別對待，標本兼治，穩步推進(jìn)。
（一）積極探索建立物業(yè)監管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，建立以屬地社區居委會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居委會(huì )”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居委會(huì )配合，針對城區新老小區進(jìn)行地毯式調查統計，將各小區的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會(huì )所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會(huì )，由各居委會(huì )制定具體的實(shí)施方案，負責實(shí)施小區物業(yè)監督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監管水平。
（二）嚴把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區開(kāi)展工作。對于新建開(kāi)發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對小區進(jìn)行前期物業(yè)招標，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
（三）加強對物業(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶(hù)才會(huì )認可。物業(yè)行政主管部門(mén)應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在2—3年內全部實(shí)現物業(yè)人員持證上崗。
（四）強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標準。現有物業(yè)管理收費標準分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴，物價(jià)部門(mén)應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區水、電實(shí)行統一管理，經(jīng)適房小區還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區水、電、暖全部分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實(shí)行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1—2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì )的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
（五）強化對業(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區法定的主人，調動(dòng)業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì )牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業(yè)主大會(huì )成立、業(yè)主委員會(huì )的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業(yè)專(zhuān)項維修資金。指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點(diǎn)建立小區黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費理念，創(chuàng )建宜居小區，構建和諧家園。
（六）加大推進(jìn)老舊住宅小區整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮（社區）居委會(huì )配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進(jìn)行摸底調查，分類(lèi)排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應積極引入物業(yè)公司管理；對基礎設施不健全、大多數業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主委員會(huì )自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強對規劃的執法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范并逐步取締“小產(chǎn)權”房，嚴格質(zhì)量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎。