面粉市場(chǎng)調研報告(市場(chǎng)的調研報告)
面粉市場(chǎng)調研報告
面粉市場(chǎng)調研報告
調研報告不同于調查報告，調查報告是因為發(fā)生了某件事（如案件、事故、災情）才去作調查，然后寫(xiě)出報告。下面是小編整理的面粉市場(chǎng)調研報告，歡迎閱讀參考！
國家內貿部公布的調查資料顯示：嘉里糧油旗下的金龍魚(yú)食用油品牌10年來(lái)一直以絕對優(yōu)勢穩坐小包裝食用油行業(yè)第一品牌寶座，它的市場(chǎng)份額超過(guò)第二名到第十名的總和。在全國十大食用油品牌排名當中，嘉里旗下品牌就占據三個(gè)位置，并仍有增多趨勢。從1994年開(kāi)始的一年一度的全國主要城市消費品調查中，金龍魚(yú)品牌知名度比排名第二的競爭品牌高5倍；是消費者心目中最佳品牌，金龍魚(yú)比排名第二的競爭品牌高8倍。僅金龍魚(yú)、胡姬花、鯉魚(yú)三大嘉里糧油旗下品牌，銷(xiāo)量就超過(guò)了十大品牌中其余品牌銷(xiāo)量的總和。如果再加上其他13個(gè)品牌的銷(xiāo)量，嘉里糧油差不多占據了中國小包裝食用油市場(chǎng)的半壁江山。
2000年，中國小包裝食用油的總銷(xiāo)售額約為100個(gè)億，而董事總經(jīng)理李福官帶領(lǐng)的嘉里軍團就占掉其中的40個(gè)億。取得如此輝煌業(yè)績(jì)，雖然和嘉里糧油擁有資金實(shí)力雄厚的企業(yè)背景有關(guān)（編者注：嘉里糧油是著(zhù)名的郭兄弟集團屬下企業(yè)。郭兄弟集團創(chuàng )立于1949年，最初在馬來(lái)西亞的柔佛巴魯經(jīng)營(yíng)大米、食糖和面粉。1953年在新加坡成立了郭兄弟（新加坡）有限公司，現已成為亞洲最具多元化的中國企業(yè)集團之一。創(chuàng )始人郭鶴年，馬來(lái)西亞華裔，以亞洲糖王和酒店業(yè)巨子享譽(yù)世界。1974年，嘉里集團有限公司在香港成立。中國內地和香港地區成為郭兄弟集團進(jìn)一步從事區域性發(fā)展的重點(diǎn)。嘉里這一名稱(chēng)則成為郭兄弟集團在中國業(yè)務(wù)的標志），但成功最主要的還是靠嘉里糧油敏銳的市場(chǎng)預見(jiàn)性，正確的市場(chǎng)方略。嘉里糧油的主力品牌金龍魚(yú)開(kāi)創(chuàng )了中國小包裝食用油的歷史，屬典型的“制造市場(chǎng)”類(lèi)產(chǎn)品。其多品牌策略（金龍魚(yú)及其屬下16個(gè)品牌鯉魚(yú)、元寶、胡姬花、香滿(mǎn)園、花旗、手標、巧廚等），采用靈活多變的市場(chǎng)動(dòng)作方法，針對不同市場(chǎng)，有的放矢，取得了勝利。研究金龍魚(yú)的經(jīng)營(yíng)，可以讓企業(yè)更加了解多品牌產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，并學(xué)習終端促俏的實(shí)戰經(jīng)驗。請看以下嘉里糧油（金龍魚(yú)）經(jīng)營(yíng)案例。
1、發(fā)現市場(chǎng)：
現在感覺(jué)很正常的事情，在最開(kāi)始的時(shí)候卻不容易被人接受，開(kāi)拓市場(chǎng)需要風(fēng)險投入和發(fā)現機會(huì )。
發(fā)現市場(chǎng)空白。在10年前，幾乎誰(shuí)也不敢想像中國小包裝油有這么大的市場(chǎng)。嘉里糧油董事總經(jīng)理李福官介紹，嘉里糧油是中國第一家引進(jìn)小包裝食用油的企業(yè)。當時(shí)，正處80年代末，社會(huì )經(jīng)濟飛速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，對生活消費品的質(zhì)量要求也相應提高。令人擔擾的是，這一階段中國還沒(méi)有小包裝食用油，市面上到處充斥的是雜質(zhì)多、油煙多、衛生安全無(wú)保障的散裝食用油。而符合國際衛生標準的.小包裝食用油市場(chǎng)還是一片空白。在這種背景下，新加坡郭氏兄弟通過(guò)對國外市場(chǎng)考察，認為小包裝油在中國肯定會(huì )有巨大的市場(chǎng)，于1990年組建了南海油脂工業(yè)（赤灣）有限公司，開(kāi)始了第一批小包裝食用油的生產(chǎn)，推出的第一個(gè)品牌就是金龍魚(yú)。
用“福利油”進(jìn)入市場(chǎng)。現在大家都感覺(jué)很正常的事情，在10年前，卻不容易被人接受，1990年，面對市場(chǎng)上幾乎不存在小包裝食用油的局面，改變人們的生活習慣是很難的事情，李福官向董事會(huì )提交報告：準備用三年時(shí)間，2000萬(wàn)的資金敲開(kāi)中國小包裝食用油市場(chǎng)大門(mén)。一年下來(lái)，銷(xiāo)量達3000噸。通過(guò)思考和調查，他們發(fā)現，中國企事業(yè)單位逢年過(guò)節，有發(fā)“福利”用品的習慣，這是中國的特色，而正是這個(gè)特色，使小包裝食用油得到了推廣和普及。
2、品牌設計：
在外包裝上，金龍魚(yú)特別強調精美、親切而高貴，把包裝紙圖案設計都做得極為精致。“在整個(gè)食品貨架上，它是最顯眼的。”
設計符合中國人傳統習慣。從一開(kāi)始，李福官就舉起品牌大旗，要讓他的小包裝食用油有一個(gè)響亮的品牌名稱(chēng)。在東南亞，金龍魚(yú)是幸運、高貴的象征。人們發(fā)現這是個(gè)就在手邊的好名字：中國味特濃，三個(gè)字合起來(lái)很美，分拆開(kāi)來(lái)都是中國的吉祥如意字。在外包裝上，金龍魚(yú)特別強調精美、親切而高貴，把瓶貼包裝圖案設計都做得極為精致在整個(gè)食品貨架上，它是最顯眼的。“這樣，金龍魚(yú)不僅在名稱(chēng)上采用了中國人喜聞樂(lè )見(jiàn)的龍和魚(yú)，而且在色彩上采用了紅色和黃色，甚至在品上都采用了最適合中國人的濃香風(fēng)格。這些定位使金龍魚(yú)小包裝油因為有濃濃的中國特色而容易被接受。
3、多品牌策略：
與其等待競爭對手瓜分市場(chǎng)份額，不如自己設置競爭對手；根據市場(chǎng)需求打造不同品牌，使嘉里糧油占有的市場(chǎng)越來(lái)越大，并遏制了競爭對手的發(fā)展。
自己設置競爭對手。當市場(chǎng)被啟動(dòng)后，用不了多長(cháng)時(shí)間，就會(huì )有競爭對手進(jìn)入，這似乎已成為市場(chǎng)規律。金龍魚(yú)同樣面臨這樣的情況，當金龍魚(yú)逐漸旺銷(xiāo)之后，競爭品牌馬上跟進(jìn)，產(chǎn)品市場(chǎng)的另一個(gè)規律是，一個(gè)品牌不可能完全壟斷市場(chǎng)，金龍魚(yú)面臨著(zhù)發(fā)展的問(wèn)題。金龍魚(yú)的策略是：與其讓競爭對手瓜分市場(chǎng)，還不如自己設置競爭對手。于是從金龍魚(yú)開(kāi)始，逐漸出現了鯉魚(yú)、元寶、胡姬花、香滿(mǎn)園、花旗、手標巧廚等品牌。
根據需求創(chuàng )造特色品牌，最大限度地擴大市場(chǎng)份額。金龍魚(yú)是一個(gè)多品種的品牌產(chǎn)品，有花生油、色拉油、豆油、菜油等多品種，這樣作市場(chǎng)推廣，雖然有自己不同的品質(zhì)區別，但卻容易在專(zhuān)業(yè)性上給予競爭品牌機會(huì )，如競爭品牌在宣傳上強調自己是更加專(zhuān)業(yè)“花生油”的品牌，就容易打擊金龍魚(yú)品牌。在這種考慮下，嘉里實(shí)施了多品牌策略，如制造出“元寶”是專(zhuān)業(yè)的豆油品牌、“鯉魚(yú)”是專(zhuān)業(yè)的菜油品牌、“胡姬花”是專(zhuān)業(yè)的花生油品牌等。經(jīng)營(yíng)這些專(zhuān)業(yè)品牌單設品牌經(jīng)理，在市場(chǎng)上同金龍魚(yú)是競爭關(guān)系，但在總體市場(chǎng)計劃上卻有不同的任務(wù)。
4、品牌維護：
成功的品牌需要發(fā)展，品牌維護是相當重要的，金龍魚(yú)理念由“溫暖親情。金龍魚(yú)大家庭”提升為“健康生活金龍魚(yú)”以及專(zhuān)業(yè)品牌“胡姬花”就是在市場(chǎng)摔打中不斷完善的例子。
品牌理念的提出：“溫情”讓品牌深入人心。金龍魚(yú)在研究中國的傳統消費模式中發(fā)現，一種新的消費模式首先是以家庭為基礎被接受的。所以在塑品牌形象中，金龍魚(yú)首先為品牌設立“溫暖大家庭”的品牌支點(diǎn)，以溫情家庭打動(dòng)中國消費者，力圖建立另一種消費模式。在金龍魚(yú)的外包裝上也采用符合中國老百姓傳統心理的紅色和黃色組合。在中國食用油市場(chǎng)的低產(chǎn)業(yè)化程度和巨大的市場(chǎng)需求面前，這一品牌信息的傳播為“嘉里”帶來(lái)了豐厚的利潤回報。金龍魚(yú)的品牌形象自此以富貴、喜慶形象深入中國老百姓心中。
品牌理念的提升：“健康”形象賦予品牌新的活力。進(jìn)入新的世紀，嘉里糧油日前正式宣布將進(jìn)軍高檔油——粟米油市場(chǎng)，展開(kāi)“新世紀健康進(jìn)軍”計劃。21世紀是健康的世紀。在我國，隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民生活水平的大幅度提高，人們對生活消費品的質(zhì)量要求也相應提高。作為中國小包裝食用油概念的最早傳播者，十年來(lái)，金龍魚(yú)食用油不僅完成了人們小包裝食用油的啟蒙教育，而且用它的發(fā)展改變了一代人的用油觀(guān)念，使小包裝油開(kāi)始進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)。如今，隨著(zhù)“金龍魚(yú)的大家庭”這一概念的深入人心，金龍魚(yú)的品牌已經(jīng)超越單純的品牌概念并逐漸形成了自己的文化特色，伴隨著(zhù)“健康生活金龍魚(yú)”的新理念，深深地扎根于中國的大市場(chǎng)之中。
嘉里旗下的一個(gè)個(gè)性品牌胡姬花在品牌經(jīng)營(yíng)初期也曾經(jīng)出現過(guò)諸多問(wèn)題：如品牌視覺(jué)識別系統混亂等，通過(guò)分析，公司認為，胡姬花是個(gè)已有幾年市場(chǎng)積淀的品牌，產(chǎn)品標簽及字體等已經(jīng)注冊并得到市場(chǎng)的認可，在重塑品牌形象的過(guò)程中，必須讓市場(chǎng)很快接受新形象，維持市場(chǎng)良性態(tài)勢，同時(shí)，在前期必須綜合考慮市場(chǎng)推廣、工廠(chǎng)生產(chǎn)、成本等問(wèn)題。
品牌創(chuàng )新。2000年5月，公司決定在中秋前推出胡姬花特香純正花生油，原純花生油逐漸淡出市場(chǎng)。在品牌設計方面，作了如下改變：標識的底色用白色和細線(xiàn)，在眾多食用油品牌中獨樹(shù)一幟，高貴脫俗，適合花生油消費者的心理定位；不改變胡姬花三個(gè)專(zhuān)屬文字的尺寸和字體，標識的面積要擴大，增加視覺(jué)沖擊力；標識的底部用淡黃漸變過(guò)渡，增加標識的立體感；在標識右下角加上幾顆碩大的花生，突出品牌專(zhuān)屬性。在使用背景顏色時(shí)產(chǎn)生了各種意見(jiàn)，最后，決定使用搭車(chē)策略（當時(shí)歐洲杯賽事正酣；橙色軍團荷蘭隊所向披靡，故決定用橙色），用橙色作為標識顏色，加強視覺(jué)沖擊力，為了突出這種力度，將瓶蓋也換成了橙色。
增加信息。胡姬花舊標識面積太小，產(chǎn)品及品牌信息輸出不足，并且容易翹邊，公司決定擴大標識，增加信息輸出載體，具體有做法是：分析消費者，通過(guò)分析將消費者對花生油的關(guān)注分成兩類(lèi)，感官關(guān)注和營(yíng)養關(guān)注。大部分購油者對花生油的質(zhì)量都不是行家，在瞬間決定購買(mǎi)時(shí)，感官判斷起了主要作用，為此，公司總結了“優(yōu)劣花生油感官鑒別法”，對另一部分注重營(yíng)養價(jià)值的消費者，制定了“胡姬花營(yíng)養成分構成表”。將這兩個(gè)信息都印在標識上。
特色促銷(xiāo)。花生油對比色拉油在銷(xiāo)售上更具節日特點(diǎn)，公司對市場(chǎng)上暢銷(xiāo)的禮盒進(jìn)行了相關(guān)研究：綠、紅兩色的禮盒在食用油行業(yè)具有廣泛的消費認同，但卻缺少將禮盒的名稱(chēng)給予寓意的澮，為此，胡姬花新禮盒以“花”為媒：設計了“花好月圓”、“花香四季”、“錦上添花”等禮盒名稱(chēng)。色彩上沿用成功色彩，并且加用金色與血紅色設計差異化，達到了極好的市場(chǎng)效果。另外，“橙色計劃”也是新品成功的一個(gè)重要因素，“橙色計劃”主要是VI的成功，如橙色的300平方米巨幅廣告橙色在街道橫幅，橙色的升空氣球，橙色的巨型瓶模等。品牌的改造和促銷(xiāo)的創(chuàng )新，使2000年7月份胡姬花同比增長(cháng)41%.
5、整合營(yíng)銷(xiāo)：
各個(gè)競爭品牌如今發(fā)起強大攻勢，公司品牌和價(jià)格優(yōu)勢越來(lái)越小，面對如此市場(chǎng)狀況，金龍魚(yú)實(shí)施了以下?tīng)I銷(xiāo)策略。
經(jīng)銷(xiāo)商實(shí)行“一夫一妻制”。多品牌策略擴大了金龍魚(yú)的市場(chǎng)份額，這和嘉里糧油整套獨特的經(jīng)銷(xiāo)商制度也是不能分開(kāi)的，汕頭某經(jīng)銷(xiāo)商稱(chēng)之為“一夫一妻制”，即每個(gè)經(jīng)銷(xiāo)商只能代理金龍魚(yú)系列食用油品牌，而不能既做金龍魚(yú)，又做其他競爭品牌的產(chǎn)品，金龍魚(yú)在該地區只選擇一個(gè)經(jīng)銷(xiāo)商。這種經(jīng)銷(xiāo)體制，使企業(yè)和代理商獲得了雙贏(yíng)的結果，許多以前的小經(jīng)銷(xiāo)商，通過(guò)多年和金龍魚(yú)的合作，如今已有了自己的辦公樓，千萬(wàn)級經(jīng)銷(xiāo)商出現了很多。如今嘉里糧油這樣的代理制度已經(jīng)推廣到了中國的每一個(gè)重要地區，全國有600多家經(jīng)銷(xiāo)商在同嘉里糧油共創(chuàng )事業(yè)。
強化深度分銷(xiāo)。深度分銷(xiāo)概念是許多現代大型企業(yè)廣泛采用的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，飲料香煙等行業(yè)對此做得都很到位，如可以在中國任何一個(gè)城市或鄉村的商店里買(mǎi)到可樂(lè )、瓶裝水、香煙等，但卻不一定在這些地方買(mǎi)到油，這就是深度分銷(xiāo)需要加強的地方。有人說(shuō)買(mǎi)到油的渠道只能在糧油行業(yè)，真的如此嗎？那么水果批發(fā)、水產(chǎn)批發(fā)、蔬菜批發(fā)、飲料批發(fā)這些渠道對食用油的銷(xiāo)售有沒(méi)有幫助？這確實(shí)值得思考。當巧辦法沒(méi)有時(shí)，就應該用腳踏實(shí)地的土辦法去做，努力提高鋪市率，這一指標同市場(chǎng)占有率一樣重要。
推進(jìn)組合式促銷(xiāo)。很多企業(yè)在銷(xiāo)售中都會(huì )遇到這樣的情況，在一個(gè)城市中的零售賣(mài)場(chǎng)作促銷(xiāo)，由于價(jià)格太低，導致批發(fā)商中間利潤太低，無(wú)法銷(xiāo)售，形成矛盾狀態(tài)；還有一種情況是促銷(xiāo)時(shí)同競爭品牌相遇，會(huì )形成兩敗俱傷的結果，這是對促銷(xiāo)要領(lǐng)運用上不能很好整合造成的。
1、分渠道組合促銷(xiāo)。銷(xiāo)售人員在設計策劃零售促銷(xiāo)時(shí)力度較大，尤其是面臨競爭時(shí)，會(huì )直接或間接地影響到批發(fā)網(wǎng)絡(luò )正常運行。要知道零售與批發(fā)是產(chǎn)品生存發(fā)展的兩條腿，缺一不可，因此促銷(xiāo)價(jià)格一定要進(jìn)行整體考慮，要因地制宜地采用有效方法，合理地制定促銷(xiāo)計劃。
2、多品牌策略應積極運用優(yōu)勢，提高整體銷(xiāo)售額。就像常說(shuō)的道理一樣，一支筷子容易折斷，但一把筷子就不容易折斷。金龍魚(yú)有16個(gè)品牌的油品品種，那么在具體操作中就可能出現相互競爭的問(wèn)題，這樣優(yōu)勢就會(huì )變?yōu)榱觿荩瘕堲~(yú)鼓勵將公司所有品牌看成一個(gè)整體，而不人為地將市場(chǎng)區別對待，有機地將主力品牌與專(zhuān)業(yè)品牌相結合，發(fā)揮整體優(yōu)勢，爭取達到最好的效果，有效的整合可以做到：占據陳列優(yōu)勢、占據油品優(yōu)勢、占據規格優(yōu)勢、爭取不同消費層目標顧客。
3、重視賣(mài)場(chǎng)陳列。人靠衣裳，馬靠鞍，消費者走進(jìn)商店，對于產(chǎn)品的第一印象是很重要的，但競爭對手也非常重視賣(mài)場(chǎng)陳列，尤其每到節假日，賣(mài)場(chǎng)的堆頭、DM、陳列架等更為搶手，所有產(chǎn)品都在爭搶?zhuān)砸奄u(mài)場(chǎng)促銷(xiāo)工作提前做，事先做好策劃，并同各賣(mài)場(chǎng)簽訂協(xié)議，到銷(xiāo)售旺季也就從容不迫了。
6、渠道管理：星級計劃的實(shí)施，加強了營(yíng)銷(xiāo)管理，目前金龍魚(yú)沈陽(yáng)辦事處正在推廣實(shí)施。
推出星級計劃。
1、根據市場(chǎng)狀況制定星級計劃評定標準，其中，銷(xiāo)量、陳列是基本元素，其他方面根據各地業(yè)務(wù)代表的具體情況制定。
2、聯(lián)合經(jīng)銷(xiāo)商對終端客戶(hù)的資料及當月公司產(chǎn)品銷(xiāo)售情況整理后，各地業(yè)務(wù)代表通過(guò)拜訪(fǎng)、考證，考評，將市場(chǎng)上的所有客戶(hù)按星級標準劃分為相應等級，填制星級計劃考核表，明確工作方向。
3、通過(guò)市場(chǎng)工作的跟蹤檢查（業(yè)務(wù)員至經(jīng)銷(xiāo)商業(yè)務(wù)員，辦事處主管至業(yè)務(wù)員），確保星級計劃的填報質(zhì)量，保證正確、及時(shí)地掌握通路狀況及競爭品牌狀況。
4、各業(yè)務(wù)代表在月初提出月度工作目標即星級提升計劃。
5、各業(yè)務(wù)代表針對當月的星級提升計劃，監督經(jīng)銷(xiāo)商業(yè)務(wù)員對通路中所有銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)做到定人、定域、定點(diǎn)、定期、定時(shí)的細致化服務(wù)與管理。
6、每月末對當月工作情況作整理，通過(guò)考證明確本月客戶(hù)升級、降級情況，提供最新客戶(hù)星級資料，同時(shí)制定下月工作目標。
7、評價(jià)：是引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的龍頭企業(yè)
一家媒體如此評論金龍魚(yú)：“在業(yè)內人士中，沒(méi)有人會(huì )否定金龍魚(yú)在業(yè)內的龍頭企業(yè)位置。甚至可以說(shuō)，在小包裝食用油市場(chǎng)里，金龍魚(yú)想要超越的已不是其他企業(yè)的競爭對手，而是一個(gè)還不很規范的整體社會(huì )環(huán)境。”這就是金龍魚(yú)的力量，李福官手中捏著(zhù)一張王牌和十六張好牌，不斷洗出新花樣，使嘉里在市場(chǎng)上更具戰斗力。金龍魚(yú)的成功大大推動(dòng)了中國小包裝食用油的發(fā)展，而對市場(chǎng)的運籌帷幄則使嘉里糧油牢牢占據了市場(chǎng)的核心位置。我們可以預見(jiàn)，金龍魚(yú)在中國未來(lái)的食用油市場(chǎng)中，除了保證老百姓健康消費以外，必將引導整個(gè)行業(yè)更加規范、健康地發(fā)展。
市場(chǎng)的調研報告
市場(chǎng)的調研報告
隨著(zhù)社會(huì )一步步向前發(fā)展，報告十分的重要，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意涵蓋報告的基本要素。你還在對寫(xiě)報告感到一籌莫展嗎？下面是小編為大家收集的市場(chǎng)的調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
市場(chǎng)的調研報告1
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房2094套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
二、存在問(wèn)題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，大部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
三、下步打算：
1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。
4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。
市場(chǎng)的調研報告2
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，旺盛的市場(chǎng)需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時(shí)也引發(fā)了一些問(wèn)題，影響到社會(huì )穩定和人民群眾的切身利益。針對這些問(wèn)題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控力度。筆者從工商行政管理部門(mén)的視角，對房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行調查分析，并提出應對措施。
一、當前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
（一）無(wú)證無(wú)照和超范圍經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。一些具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅使下，通過(guò)收取管理費等方式，或將本企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供"保護傘"，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體混亂，無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)現象較為突出。
（二）招投標運作不夠規范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規操作的問(wèn)題，致使部分業(yè)內企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí)，在土地拍賣(mài)時(shí)，招投標部門(mén)對參與競標企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門(mén)的意見(jiàn)。
（三）虛假違法廣告現象較為嚴重。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房?jì)r(jià)信息等內容的虛假廣告，如有消費者咨詢(xún)，則稱(chēng)該房已售，并借機推銷(xiāo)其他商品房。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)虛構商品房銷(xiāo)售進(jìn)展的信息，在社會(huì )上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》的規定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性?xún)热荩`導消費者。
（四）合同違法行為時(shí)有發(fā)生。多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規定使用商品房銷(xiāo)售合同示范文本，不按規定將自制的合同文本送相關(guān)部門(mén)備案。自行設計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的權利義務(wù)及糾紛的'解決方式規定模棱兩可，或者設定"霸王條款"，規避和免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任，在糾紛發(fā)生后，消費者的權益得不到保障。
（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷(xiāo)售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權證等侵害消費者權益的問(wèn)題。某開(kāi)發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時(shí)間內，拒不履行辦理產(chǎn)權證的承諾，引發(fā)42戶(hù)業(yè)主集體投訴。
二、加強建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的措施
對于上述存在的問(wèn)題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門(mén)，政出多門(mén)，各自為陣，相互協(xié)同的工作機制尚未建立；有關(guān)法律法規不夠完善，對項目經(jīng)理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設置的項目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫；出租、出借營(yíng)業(yè)執照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門(mén)手段有限，調查取證困難，后續監管難以實(shí)施。
作為履行市場(chǎng)監管的職能部門(mén)，工商部門(mén)要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，當好監管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認為，要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，應從以下幾個(gè)方面入手。
（一）以拍賣(mài)監管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管
土地使用權的取得，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓采取招標拍賣(mài)進(jìn)行。《拍賣(mài)法》和《拍賣(mài)監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關(guān)依法對拍賣(mài)活動(dòng)實(shí)施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣(mài)備案登記制度，加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動(dòng)的監管，全面掌握轄區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料，對主體資格不合法、無(wú)相應資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照參與競拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設、國土資源等部門(mén)，取消其競拍資格，將違法開(kāi)發(fā)行為拒之于門(mén)外。
（二）以經(jīng)濟戶(hù)口管理為基礎，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為
一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟戶(hù)口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書(shū)期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開(kāi)發(fā)項目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟戶(hù)口臺帳，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對一些重點(diǎn)嫌疑開(kāi)發(fā)項目，要通過(guò)加強企業(yè)財務(wù)的檢查，對企業(yè)在建開(kāi)發(fā)項目的投資情況和財務(wù)收支進(jìn)行嚴格審查，及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對以?xún)炔繀f(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調查取證難的問(wèn)題，應從開(kāi)發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手，由開(kāi)發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門(mén)備案。對拒不辦理備案手續的，列為重點(diǎn)對象，嚴格審查。
二是加強注冊資本監管。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬(wàn)元，二級資質(zhì)企業(yè)為2000萬(wàn)元，三級資質(zhì)為800萬(wàn)元，四級資質(zhì)為100萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節嚴重的，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照，構成犯罪的，移交司法機構處理。
三是加強項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執照、中標通知書(shū)、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同等嚴格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開(kāi)發(fā)。
（三）以執法辦案為手段，強化重點(diǎn)違法行為的查處
一是加強房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷(xiāo)售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》規定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預售、銷(xiāo)售廣告中未載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、代理銷(xiāo)售企業(yè)名稱(chēng)、預售或銷(xiāo)售許可證書(shū)號的行為；規范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強房地產(chǎn)中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷(xiāo)售代理經(jīng)紀公司、從事買(mǎi)房賣(mài)房換房的經(jīng)紀企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在代理商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用的行為。
三是加強房地產(chǎn)展銷(xiāo)活動(dòng)的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì )的，嚴格依法查處。
（四）以長(cháng)效監管為目標，探索創(chuàng )新房地產(chǎn)市場(chǎng)監管機制
一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開(kāi)發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟戶(hù)口"。同時(shí)，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠實(shí)信用，守法經(jīng)營(yíng)。
二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節使用工商、建設部門(mén)制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門(mén)審核、備案。
三是健全12315監控網(wǎng)絡(luò )。通過(guò)12315消費者申訴網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)受理消費者投訴、調解購房糾紛、發(fā)現違法線(xiàn)索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。
四是強化社會(huì )輿論監督。對違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì )影響后果嚴重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會(huì )的監督作用，提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本，增強對違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。
五是加強部門(mén)協(xié)作機制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個(gè)部門(mén)。工商部門(mén)要主動(dòng)加強與上述部門(mén)的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時(shí)了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開(kāi)發(fā)項目情況，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監管重點(diǎn)。同時(shí)，要建立部門(mén)聯(lián)席會(huì )議制度，對重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執法整治行動(dòng)，增強工作合力。