關(guān)于旅游景區開(kāi)發(fā)項目可行性分析報告范文(開(kāi)發(fā)項目可行性分析報告)
關(guān)于旅游景區開(kāi)發(fā)項目可行性分析報告范文
導語(yǔ)：旅游景區，是指具有吸引國內外游客前往游覽的明確的區域場(chǎng)所，能夠滿(mǎn)足游客游覽觀(guān)光，消遣娛樂(lè )，康體健身，求知等旅游需求，應具備相應的旅游服務(wù)設施并提供相應旅游服務(wù)的獨立管理區。下面是小編為大家整理的，旅游景區開(kāi)發(fā)項目可行性分析報告，想要知更多的資訊，請多多留意文書(shū)幫!
【目錄】
第一部分 旅游景區開(kāi)發(fā)項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問(wèn)題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、旅游景區開(kāi)發(fā)項目概況
(一)項目名稱(chēng)
(二)項目承辦單位
(三)可行性研究工作承擔單位
(四)項目可行性研究依據
本項目可行性研究報告編制依據如下：
1.《中華人民共和國公司法》;
2.《中華人民共和國行政許可法》;
3.《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)(2004)20號 ;
4.《產(chǎn)業(yè)結構調整目錄2011版》;
5.《國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規劃》;
6.《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數(第三版)》，國家發(fā)展與改革委員會(huì )2006
年審核批準施行;
7.《投資項目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會(huì )2002年
8. 企業(yè)投資決議;
9. ……;
10. 地方出臺的相關(guān)投資法律法規等。
(五)項目建設內容、規模、目標
(六)項目建設地點(diǎn)
二、旅游景區開(kāi)發(fā)項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷(xiāo)售、原料供應、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會(huì )效益等重大問(wèn)題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產(chǎn)品市場(chǎng)前景
(二)項目原料供應問(wèn)題
(三)項目政策保障問(wèn)題
(四)項目資金保障問(wèn)題
(五)項目組織保障問(wèn)題
(六)項目技術(shù)保障問(wèn)題
(七)項目人力保障問(wèn)題
(八)項目風(fēng)險控制問(wèn)題
(九)項目財務(wù)效益結論
(十)項目社會(huì )效益結論
(十一)項目可行性綜合評價(jià)
三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
表1 技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表
序號
名稱(chēng)
單位
數值
1 項目投入總資金 萬(wàn)元 26136.00
1.1 固定資產(chǎn)建設投資 萬(wàn)元 18295.20
1.2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 7840.80
2 項目總投資 萬(wàn)元 20647.44
2.1 固定資產(chǎn)建設投資 萬(wàn)元 18295.20
2.2 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 2352.24
3 年營(yíng)業(yè)收入(正常年份) 萬(wàn)元 36590.40
4 年總成本費用(正常年份) 萬(wàn)元 23783.76
5 年經(jīng)營(yíng)成本(正常年份) 萬(wàn)元 21954.24
6 年增值稅(正常年份) 萬(wàn)元 2783.61
7 年銷(xiāo)售稅金及附加(正常年份) 萬(wàn)元 278.36
8 年利潤總額(正常年份) 萬(wàn)元 12806.64
9 所得稅(正常年份) 萬(wàn)元 3201.66
10 年稅后利潤(正常年份) 萬(wàn)元 9604.98
11 投資利潤率 % 62.03
12 投資利稅率 % 71.33
13 資本金投資利潤率 % 80.63
14 資本金投資利稅率 % 93.04
15 銷(xiāo)售利潤率 % 46.52
16 稅后財務(wù)內部收益率(全部投資) % 29.32
17 稅前財務(wù)內部收益率(全部投資) % 43.98
18 稅后財務(wù)凈現值FNPV(i=8%) 萬(wàn)元 9147.60
19 稅前財務(wù)凈現值FNPV(i=8%) 萬(wàn)元 11761.20
20 稅后投資回收期 年 4.66
21 稅前投資回收期 年 3.88
22 盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力利用率) % 42.05
四、存在的問(wèn)題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。
1.項目總投資來(lái)源及投入問(wèn)題
項目總投資主要來(lái)自項目發(fā)起公司自籌資金，按照計劃在2012年3月份前完成項目申報審批工作。預計項目總投資資金到位時(shí)間在2011年4月底。整個(gè)項目建設期內，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備簽約、設備生產(chǎn)、設備運行及驗收等工作。
項目發(fā)起公司擬設立專(zhuān)項資金賬戶(hù)用于項目建設用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項目原料供應及使用問(wèn)題
項目產(chǎn)品的原料目前在市場(chǎng)上供應充足，可以實(shí)現就近采購。項目本著(zhù)生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng )造一流品牌的理念，對原材料環(huán)節進(jìn)行嚴格把關(guān)，對原料供應商進(jìn)行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。
3.項目技術(shù)先進(jìn)性問(wèn)題
項目生產(chǎn)本著(zhù)高起點(diǎn)、高標準的準則，擬采購先進(jìn)技術(shù)工藝設備，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)管理經(jīng)驗，對生產(chǎn)技術(shù)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化培訓，保證生產(chǎn)高效、工藝先進(jìn)、產(chǎn)品質(zhì)量達標。
第二部分 旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說(shuō)明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開(kāi)展的支撐性條件等等。
一、旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設背景
(一)旅游景區開(kāi)發(fā)項目市場(chǎng)迅速發(fā)展
旅游景區開(kāi)發(fā)項目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國內市場(chǎng)、擴大出口創(chuàng )匯、吸納社會(huì )就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)等方面發(fā)揮的作用越來(lái)越明顯……
(二)國家產(chǎn)業(yè)規劃或地方產(chǎn)業(yè)規劃
我國非常中國旅游景區開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的發(fā)展，國家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個(gè)方面：
(1)穩定國內外市場(chǎng);
(2)提高自主創(chuàng )新能力;
(3)加快實(shí)施技術(shù)改造;
(4)淘汰落后產(chǎn)能;
(5)優(yōu)化區域布局;
(6)完善服務(wù)體系;
(7)加快自主品牌建設;
(8)提升企業(yè)競爭實(shí)力。
(三)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
……
二、旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設可行性
(一)經(jīng)濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術(shù)可行性
本項目建設堅持高起點(diǎn)、高標準方案，為保證工藝先進(jìn)性，關(guān)鍵設備引進(jìn)國外廠(chǎng)商，其他輔助設備從國內廠(chǎng)商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，2001年改制為股份有限公司，經(jīng)過(guò)多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實(shí)踐，公司創(chuàng )造出一流的旅游景區開(kāi)發(fā)工藝和先進(jìn)的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標準進(jìn)行生產(chǎn)和檢測，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項目順利開(kāi)展。
(四)模式可行性
旅游景區開(kāi)發(fā)項目實(shí)施由項目發(fā)起公司自行組織，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)設備，土建工程由公司自主組織建設。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導，項目產(chǎn)品面向國內、國際兩個(gè)市場(chǎng)。目前，國內外市場(chǎng)發(fā)展均較為迅速，市場(chǎng)空間放量速度加快，市場(chǎng)需求強勁，可以保證產(chǎn)品有效銷(xiāo)售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品市場(chǎng)分析
市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項目，其生產(chǎn)規模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠(chǎng)址的選擇，都必須在對市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場(chǎng)現狀，以此作為后期決策的依據。
一、旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品市場(chǎng)調查
(一)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品國際市場(chǎng)調查
(二)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品國內市場(chǎng)調查
(三)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品價(jià)格調查
(四)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調查
(五)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品下游消費市場(chǎng)調查
(六)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品市場(chǎng)競爭調查
二、旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品市場(chǎng)預測
市場(chǎng)預測是市場(chǎng)調查在時(shí)間上和空間上的延續，是利用市場(chǎng)調查所得到的信息資料，根據市場(chǎng)信息資料分析報告的結論，對本項目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場(chǎng)預測的結論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設規模所必須的依據。
(一)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品國際市場(chǎng)預測
(二)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品國內市場(chǎng)預測
(三)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品價(jià)格預測
(四)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預測
(五)旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品下游消費市場(chǎng)預測
(六)旅游景區開(kāi)發(fā)項目發(fā)展前景綜述
第四部分 旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品規劃方案
一、旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品產(chǎn)能規劃方案
二、旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品工藝規劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說(shuō)明
(三)工藝流程
三、旅游景區開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)規劃方案
(一)營(yíng)銷(xiāo)戰略規劃
(二)營(yíng)銷(xiāo)模式
在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據市場(chǎng)情況，制定合格的銷(xiāo)售模式，爭取擴大市場(chǎng)份額，穩定銷(xiāo)售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷(xiāo)
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷(xiāo)人情況分析
(三)促銷(xiāo)策略
……
第五部分 旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設地與土建總規
一、旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設地
(一)旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設地地理位置
(二)旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設地自然情況
(三)旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設地資源情況
(四)旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設地經(jīng)濟情況
近年來(lái)，項目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩定，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁;新興產(chǎn)業(yè)成為當地經(jīng)濟發(fā)展新的帶動(dòng)力量;餐飲娛樂(lè )、交通運輸等第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;一大批改制企業(yè)充滿(mǎn)活力，民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點(diǎn)調產(chǎn)工程扎實(shí)推進(jìn)，經(jīng)濟多元化支柱產(chǎn)業(yè)結構正在形成，綜合實(shí)力明顯增強……
(五)旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設地人口情況
(六)旅游景區開(kāi)發(fā)項目建設地交通運輸
項目運作立當地，面向國內、國際兩個(gè)市場(chǎng)，項目建設地交通運輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網(wǎng)。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速公路建設步伐進(jìn)一步加快，將進(jìn)一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項目產(chǎn)品銷(xiāo)售物流環(huán)節效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時(shí)投放到銷(xiāo)售目標市場(chǎng)。
二、旅游景區開(kāi)發(fā)項目土建總規
(一)項目廠(chǎng)址及廠(chǎng)房建設
1.廠(chǎng)址
2.廠(chǎng)房建設內容
3.廠(chǎng)房建設造價(jià)
(二)土建規劃總平面布置圖
(三)場(chǎng)內外運輸
1.場(chǎng)外運輸量及運輸方式
2.場(chǎng)內運輸量及運輸方式
3.場(chǎng)內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1.項目占地
2.項目土建及配套工程內容
序號
建設項目
建筑結構
建筑方式
施工面積(m2)
1 辦公樓 框架結構 多層建筑 9011
2 展廳 磚混結構 單層建筑 1802
3 公寓 磚混結構 多層建筑 37847
4 餐廳 磚混結構 多層建筑 2703
5 1號車(chē)間 輕鋼結構 單層建筑 6308
6 2號車(chē)間 輕鋼結構 單層建筑 7209
7 3號車(chē)間 輕鋼結構 單層建筑 8110
8 后序處理、庫房 輕鋼磚混結構 單層建筑 7209
9 鍋爐房及其它輔助實(shí)施 框架磚混結構 單層建筑 1802
10 小計 80200
11 綠化設施 5407
12 廠(chǎng)區硬化周?chē)阑?4506
13 總施工面積(m2) 90112
(五)項目土建及配套工程造價(jià)
(六)項目其他輔助工程
1.供水工程
2.供電工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
開(kāi)發(fā)項目可行性分析報告
開(kāi)發(fā)項目可行性分析報告
導語(yǔ)：可行性分析報告是在前一階段的項目建議書(shū)獲得審批通過(guò)的基礎上，主要對項目市場(chǎng)、技術(shù)、財務(wù)、工程、經(jīng)濟和環(huán)境等方面進(jìn)行精確系統、完備無(wú)遺的分析，完成包括市場(chǎng)和銷(xiāo)售、規模和產(chǎn)品、廠(chǎng)址、原輔料供應、工藝技術(shù)、設備選擇、人員組織、實(shí)施計劃、投資與成本、效益及風(fēng)險等的計算、論證和評價(jià)，選定最佳方案，依此就是否應該投資開(kāi)發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續投資開(kāi)發(fā)等給出結論性意見(jiàn)，為投資決策提供科學(xué)依據，并作為進(jìn)一步開(kāi)展工作的基礎。
一.項目用地周邊環(huán)境分析
( 一 )項目土地性質(zhì)調查
1.項目地理位置：項目位于河北區南口路榆關(guān)道交口，項目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠(chǎng)下坡路、西臨南口路、東側為其他工業(yè)用地。
項目規劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠(chǎng)、庫房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單。
（二）項目用地周邊環(huán)境調查
1.生態(tài)環(huán)境
1-1自然景觀(guān):項目周邊區域為工業(yè)區，有一定綠化面積，但由于大多數綠化使原來(lái)是工廠(chǎng)的廠(chǎng)區綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀(guān)只有新開(kāi)河，如果新開(kāi)河能夠改造，將對該區域的環(huán)境提升起到相當的作用。
1-2環(huán)境污染:雖然項目周邊區域原為工業(yè)區，但是近幾年區域內工廠(chǎng)紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠(chǎng)并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠(chǎng)已倒閉，另一污染源東方化工廠(chǎng)距離較遠，對此項目無(wú)太大影響。 1-2-1噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側的鐵路基本廢棄，南側和東側的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。
1-3治安環(huán)境：該區域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過(guò)了幾年的大規模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無(wú)外來(lái)人口，治安的基礎不錯。在項目東側鐵路附近有鐵路公安處看守所。
2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當地并無(wú)特色人文環(huán)境。
（三） 地塊交通條件調查
1．周邊交通現狀條件：項目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）
1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。
2．公共交通網(wǎng)： 18路，北倉—辰緯路、 803路，萬(wàn)科新城—人民公園
852路，宜興埠—西站、670路，小淀—百貨大樓
671路，梅廠(chǎng)—百貨大樓、 878路，普濟河道—金谷園
610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里
3．交通遠景規劃：榆關(guān)道在規劃中是一條四十米寬雙向四車(chē)道的規劃路。目前周邊項目的退線(xiàn)也可以體現出這一點(diǎn)，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進(jìn)一步改善。
（四） 周邊市政配套設施調查
1.購物: 周邊購物不太方便，家樂(lè )超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項目較遠。周邊也沒(méi)有成型的自由市場(chǎng)。
2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場(chǎng)所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。
3.教育:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點(diǎn)小學(xué)，距項目距離在1.5公里左右。另外外語(yǔ)學(xué)校與項目距離也在這個(gè)范圍內，同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯。項目西側的席廠(chǎng)下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠了一些。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué)，教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。
4.醫療:河北醫院和鐵路醫院是周邊距項目最近的兩所醫院，但醫院較小。周邊醫療水平較高的醫院還有中醫醫院和二五四醫院，其中二五四醫院是大型的
綜合性軍屬醫院，只是距項目稍遠。
5.文體:周邊問(wèn)題設施及場(chǎng)所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。
6.銀行、郵局:周邊無(wú)較大的銀行，在周邊只有一個(gè)工商銀行新開(kāi)河儲蓄所，另外，新開(kāi)橋郵電所也距項目不遠。但是項目周邊無(wú)證券部。
7.其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個(gè)景點(diǎn)。
（五）綜合分析：
從地理位置分析，該地塊在河北區的屬于中等地帶，原為工業(yè)區，隨著(zhù)近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區，生活配套設施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎相對薄弱。
二.區域市場(chǎng)現狀及其趨勢判斷
1．宏觀(guān)經(jīng)濟形勢趨向調整
1-1 世界經(jīng)濟呈現衰退跡象
20XX年世界經(jīng)濟增長(cháng)率為2.4%，大大低于20XX年的4.7%。這將是自1993年以來(lái)世界經(jīng)濟的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長(cháng)率作為判斷世界經(jīng)濟是否進(jìn)入衰退的門(mén)檻。以此衡量，則20XX年肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟面臨的一個(gè)突出問(wèn)題是，幾乎所有地區的經(jīng)濟出現了20年來(lái)最嚴重的同步下滑的'情況。考慮到目前石油及原料價(jià)格下降、歐美銀行指導利率調低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買(mǎi)力增強，以及新技術(shù)的應用使勞動(dòng)生產(chǎn)率繼續上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信20XX年世界經(jīng)濟將開(kāi)始復蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟形勢繼續惡化的可能性相當大。
1-2 國內經(jīng)濟保持穩定
20XX年中國經(jīng)濟一枝獨秀，保持了7.3%的增長(cháng)率，經(jīng)濟總體形勢良好，增長(cháng)穩中趨緩。專(zhuān)家預計，20XX年中國經(jīng)濟增長(cháng)率在6.8%—7.3%之間。
1-3 股市將做箱型震蕩
股市與房市息息相關(guān)，目前購買(mǎi)商品房的人群中60%擁有股票。專(zhuān)家估計，股市下降10%，將影響房市3%的購買(mǎi)力。因此，股市的預期與房市走勢可謂是“牽首動(dòng)尾”的聯(lián)動(dòng)效應。
今年支持股市上漲的因素：宏觀(guān)經(jīng)濟保持較快速度增長(cháng)、積極的財政政策 及減稅政策。
不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績(jì)、市場(chǎng)資金面偏緊。
中性因素：證券市場(chǎng)對外開(kāi)放、市場(chǎng)化、規范化監管以及證券市場(chǎng)創(chuàng )新。三種因素的力量對比基本平衡。
預計今年出現持續上漲的牛市的可能性不大，大盤(pán)將在1400點(diǎn)－1900點(diǎn)之間做箱型震蕩。全年大勢可能走出“先抑后揚”的格局。
2．房地產(chǎn)市場(chǎng)可能低開(kāi)高走
國家統計局的統計數字顯示，20XX年1至11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 4857億元，同比增長(cháng)29.7％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅開(kāi)始回落，1-8月增長(cháng)32.1％，1-9月增長(cháng)31.4％，1-10月增長(cháng)31.2％，1-11月增長(cháng)29.7％。 數據顯示，雖然近幾個(gè)月房地產(chǎn)景氣指數呈下降的趨勢，但土地開(kāi)發(fā)與購置卻日趨活躍，增長(cháng)速度持續攀高。去年1-10月，全國土地開(kāi)發(fā)面積為1.28億平方米，同比增長(cháng)65％，1-10月，全國商品房銷(xiāo)售額高達２２５９億元，同比增長(cháng)33.6％。在商品房銷(xiāo)售快速增長(cháng)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)竣工面積持續增長(cháng)。截至11月份，全國商品房竣工面積1.2億平方米，同比增長(cháng)17.6％。而且商品房空置面積的增速降低到0.9%，是近幾年來(lái)的最小增幅，其中空置商品房住宅在20XX年首次下降后持續出現負增長(cháng)，說(shuō)明了市場(chǎng)上的需求旺盛。因此在國內房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(cháng)的勢頭。
帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落的原因，是國內房地產(chǎn)銷(xiāo)售增幅的回落。 去年一季度全國商品房銷(xiāo)售額同比增長(cháng)48.9％，二季度增長(cháng)34.9％，三季度增長(cháng)32.7％，而10月當月增長(cháng)比例為13％，為去年以來(lái)的最低點(diǎn)。在這一系
列銷(xiāo)售統計數字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯覺(jué)，目前絕大部分業(yè)內人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀(guān)望的態(tài)度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯誤的判斷。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售增幅回落是有政策背景的，出臺新的商品房銷(xiāo)售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴格放貸的通知。這一系列的政策都充分體現了國內房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然保留著(zhù)“政策市”的特性。同時(shí)去年的走低將為今年創(chuàng )造上升空間
從國內各項房地產(chǎn)統計指標判斷，20XX年國內房地產(chǎn)投資增長(cháng)形勢是高開(kāi)低走，今年的形勢很可能與去年相反，表現為低開(kāi)高走。國內房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)去年下半年的高位盤(pán)整后，20XX年有望呈現良好的發(fā)展態(tài)勢。
之所以預測今年房地產(chǎn)投資會(huì )增長(cháng)，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。“炒作”在樓市一直都存在，因此不是關(guān)鍵問(wèn)題。目前樓市真正存在的大問(wèn)題是房?jì)r(jià)上漲速度太快，為今后預留的空間太小。這樣的話(huà)，住房消費這個(gè)亮點(diǎn)今后就難以持續。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現過(guò)熱，從而引發(fā)泡沫，從這個(gè)角度理解政府的降溫調控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在1993年宏觀(guān)調控之后，樓市進(jìn)入了低谷，但也正是當年的低房?jì)r(jià)為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。目前，國內房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性走低，可以看作是為今后的市場(chǎng)提供發(fā)展空間。
在世界經(jīng)濟寒流陣陣的背景下，中國經(jīng)濟在20XX年所取得的成績(jì)是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的重點(diǎn)之一無(wú)疑會(huì )是啟動(dòng)內需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。
在促進(jìn)消費方面，我們注意到在全國經(jīng)濟工作會(huì )議八個(gè)方面的部署中，并沒(méi)有提到“刺激內需”的字樣，而是提出了“培育國內消費需求”的要求。事實(shí)上，“刺激內需”的提法過(guò)于簡(jiǎn)單化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟增長(cháng)的真實(shí)情況。相反，培育消費的問(wèn)題又沒(méi)有引起真正的重視。“培育”意味著(zhù)擴大，“刺激”意味著(zhù)原來(lái)就有只要釋放出來(lái)就行，兩者的本意大相徑庭。
就目前國內產(chǎn)業(yè)形勢觀(guān)察，唯一能夠對經(jīng)濟增長(cháng)起到較為有效支撐的是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是汽車(chē)。只有這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動(dòng)，對經(jīng)濟增長(cháng)的影響將會(huì )最大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以