房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理(房地產(chǎn)會(huì)計(jì)分錄及賬務(wù)處理?)
1.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)分錄及賬務(wù)處理?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要業(yè)務(wù)有開發(fā)前期、開發(fā)過(guò)程、銷售過(guò)程等
–––股東投資設(shè)立公司
借：銀行存款
貸：實(shí)收資本
–––取得開發(fā)土地
借：開發(fā)成本[相當(dāng)于生產(chǎn)成本科目]
貸：銀行存款、預(yù)付賬款等
–––支付各種前期工程費(fèi)用（包括向政府部門交的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)）
借：開發(fā)成本
貸：銀行存款
–––支付施工企業(yè)建安工程費(fèi)用
借：開發(fā)成本
貸：銀行存款、應(yīng)付帳款、預(yù)付賬款等
–––與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用，現(xiàn)場(chǎng)管理組織方面的費(fèi)用，
借：間接費(fèi)用[相當(dāng)于制造費(fèi)用科目]
貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付帳款等
–––公司管理部門發(fā)生的費(fèi)用
借：管理費(fèi)用
貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等
–––銀行借款利息
（開發(fā)產(chǎn)品完工前）
借：間接費(fèi)用
貸：銀行存款
（開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算后）
借：財(cái)務(wù)費(fèi)用
貸：銀行存款
–––開發(fā)間接費(fèi)按一定比例分?jǐn)偨o各成本對(duì)象
借：開發(fā)成本
貸：間接費(fèi)用
–––完工決算結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：開發(fā)產(chǎn)品[相當(dāng)于產(chǎn)成品科目]
貸：開發(fā)成本
銷售工程、預(yù)收款過(guò)程、銷售成本利潤(rùn)核算等與一般企業(yè)相同。
以上是一般的核算過(guò)程，如果有什么具體的問(wèn)題可以追問(wèn)
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程有哪些?
房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及帳務(wù)處理：（介紹一些常用的分錄）：（1）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購(gòu)買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。
①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng) 借：應(yīng)收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （2）壞賬準(zhǔn)備：確定無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法 提取壞賬準(zhǔn)備金 借：管理費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期：若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （3）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。
①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單） 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：庫(kù)存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：銀行存款 ②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款 材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款 貸：銀行存款 （4）物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。
（5）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等 （6）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。（7）庫(kù)存材料：用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本 （8）庫(kù)存設(shè)備：用來(lái)核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本 ①購(gòu)入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單） 借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 貸：銀行存款 計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格） 借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 貸：采購(gòu)保管費(fèi) 采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi) 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率 材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單） 借：庫(kù)存設(shè)備 貸：物資采購(gòu) ②訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)） 借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù) 借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款 支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款 ③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單） 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：庫(kù)存設(shè)備 銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫(kù)存設(shè)備 （9）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。
應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫(kù)存材料 材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫(kù) 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫(kù)存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （10）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。
如：工具、器具、玻璃器皿等 自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：低值易耗品 倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費(fèi)用 貸：低值易耗品 借：采購(gòu)保管費(fèi) 貸：待攤費(fèi)用 （11）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過(guò)程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí) 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （12）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售。
3.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程及分錄
一般都是幾年一周期，前幾年開發(fā)，一年賣房子。
開發(fā)時(shí)：
土地成本啊（包括土地出讓金那些），房屋建造成本啊和工地上的工人工資啊（一般都不是自己的工程隊(duì)做，估計(jì)沒(méi)這個(gè)工資，一般應(yīng)該是工程外包，跟施工單位簽合同，最后工程送審，以審定價(jià)結(jié)算）都計(jì)入開發(fā)成本
借 開發(fā)成本（如果是土地成本，就設(shè)置個(gè)2個(gè)科目，土地成本）
貸 銀行存款（或者其他）
弄清爽點(diǎn)，到清算的時(shí)候，自己方便很多。
以為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會(huì)務(wù)費(fèi)啊，辦公費(fèi)啊，差旅費(fèi)啊，還有借款利息什么的，都放開發(fā)間接費(fèi)用。
會(huì)計(jì)分錄類似開發(fā)成本
預(yù)售時(shí)：
借 銀行存款
貸 預(yù)收賬款-（某某某）
交付時(shí)：
確認(rèn)收入
借 預(yù)收賬款
貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
結(jié)轉(zhuǎn)成本：
在銷售差不多的時(shí)候（大概90%以上，反正差不多就是了，具體有什么文件要百分之幾規(guī)定我印象中沒(méi)有）
將開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本
其他的，該清算就清算了吧。
附件一條，因?yàn)楝F(xiàn)在可能會(huì)存在個(gè)人借款給房地產(chǎn)公司：
借 銀行存款
貸 其他應(yīng)付款
擴(kuò)展資料：
會(huì)計(jì)分錄分為簡(jiǎn)單分錄和復(fù)合分錄兩種。簡(jiǎn)單分錄也稱“單項(xiàng)分錄”。是指以一個(gè)帳戶的借方和另一個(gè)帳戶的貸方相對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄。復(fù)合分錄亦稱“多項(xiàng)分錄”。是指以一個(gè)帳戶的借方與幾個(gè)帳戶的貸方，或者以一個(gè)帳戶的貸方與幾個(gè)帳戶的借方相對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄。
為了保證帳戶對(duì)應(yīng)關(guān)系的正確、清晰、便于了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)容，會(huì)計(jì)分錄必須嚴(yán)格掌握一借多貸或一貸多借的基本原則，不允許多借多貸。
層析法
層析法是指將事物的發(fā)展過(guò)程劃分為若干個(gè)階段和層次，逐層遞進(jìn)分析，從而最終得出結(jié)果的一種解決問(wèn)題的方法。利用層析法進(jìn)行編制會(huì)計(jì)分錄教學(xué)直觀、清晰，能夠取得理想的教學(xué)效果，其步驟如下：
1、分析列出經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中所涉及的會(huì)計(jì)科目。
2、分析會(huì)計(jì)科目的性質(zhì)，如資產(chǎn)類科目、負(fù)債類科目等。
3、分析各會(huì)計(jì)科目的金額增減變動(dòng)情況。
4、根據(jù)步驟2、3結(jié)合各類賬戶的借貸方所反映的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容（增加或減少），來(lái)判斷會(huì)計(jì)科目的方向。
5、根據(jù)有借必有貸，借貸必相等的記賬規(guī)則，編制會(huì)計(jì)分錄。
此種方法對(duì)于學(xué)生能夠準(zhǔn)確知道會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)所涉及的會(huì)計(jì)科目非常有效，并且較適用于單個(gè)會(huì)計(jì)分錄的編制。
業(yè)務(wù)鏈法
所謂業(yè)務(wù)鏈法就是指根據(jù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，組成一條連續(xù)的業(yè)務(wù)鏈，前后業(yè)務(wù)之間會(huì)計(jì)分錄之間存在的一種相連的關(guān)系進(jìn)行會(huì)計(jì)分錄的編制。
此種方法對(duì)于連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)比較有效，特別是針對(duì)于容易搞錯(cuò)記賬方向效果更加明顯。
記賬規(guī)則法
所謂記賬規(guī)則法就是指利用記賬規(guī)則“有借必有貸，借貸必相等”進(jìn)行編制會(huì)計(jì)分錄。
參考資料：搜狗百科-會(huì)計(jì)分錄
4.房地產(chǎn)需要用到的會(huì)計(jì)分錄
1、房地產(chǎn)建設(shè)：
借：在建工程
貸：銀行存款
原材料
2、房地產(chǎn)開發(fā)：
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：在建工程
3、房地產(chǎn)出售：
借：銀行存款
貸：開發(fā)產(chǎn)品
4、房地產(chǎn)租賃：
借：投資性房地產(chǎn)
貸：開發(fā)產(chǎn)品
擴(kuò)展資料：
依據(jù)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-投資性房地產(chǎn)》關(guān)于計(jì)量確認(rèn)的規(guī)定：
第七條 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。
（一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
（三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。
第八條 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
參考資料來(lái)源：搜狗百科-投資性房地產(chǎn)
5.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)分錄
7、付建設(shè)工程市政設(shè)施配套費(fèi)：應(yīng)該：借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-**工程-基礎(chǔ)設(shè)置費(fèi)貸：銀行存款8、付售樓模型款借：應(yīng)付賬款--**公司貸：銀行存款收到發(fā)票時(shí)：借；銷售費(fèi)用--其他貸：應(yīng)付賬款--**公司11、付臨時(shí)接電費(fèi)：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本--**工程—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸：銀行存款注：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算：道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等。
12、安裝水表、電表所支付的費(fèi)用：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸：銀行存款13、付工地水電費(fèi)時(shí)：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—其他費(fèi)用貸：銀行存款（現(xiàn)金）14、購(gòu)買工程用的電纜等材料：借；庫(kù)存材料（庫(kù)存設(shè)備）貸：銀行存款（現(xiàn)金）領(lǐng)用時(shí)：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—建安費(fèi)貸：庫(kù)存材料（庫(kù)存設(shè)備）16、購(gòu)買工地鐵門：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—其他費(fèi)用貸：現(xiàn)金17、房屋技術(shù)資料及曬圖費(fèi)：借：開發(fā)成本--前期工程費(fèi)或其他貸：現(xiàn)金18、支付銷售樓部員工工資、成本核算人員、工程師，管理人員工資借：現(xiàn)金貸：銀行存款貸：應(yīng)付職工薪酬貸：現(xiàn)金借：銷售費(fèi)用—售樓小姐工資，售樓經(jīng)理工資管理費(fèi)用—成本核算人員，工程師等人員工資管理費(fèi)用—工資貸：應(yīng)付職工薪酬注：開發(fā)間接費(fèi)可以不設(shè)置，直接記入相關(guān)的成本費(fèi)用中。2008-09-2311:39補(bǔ)充問(wèn)題1、工地用的水費(fèi)現(xiàn)在是由我們公司自己交的，該如何做分錄呢，你公司交付的工地水電費(fèi)，也要計(jì)入“開發(fā)成本”科目。
2、以上你們沒(méi)有提到的分錄是不是都做對(duì)了，開發(fā)成本是用三欄式的賬頁(yè)還是用費(fèi)用的多欄式賬頁(yè)？（1）以上沒(méi)有提到的分錄，是對(duì)的。（2）開發(fā)成本一般常用“多欄式”賬頁(yè)。
也可以使用“三欄式”帳頁(yè)。
6.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程及分錄
一般都是幾年一周期，前幾年開發(fā)，一年賣房子。
開發(fā)時(shí)：土地成本啊（包括土地出讓金那些），房屋建造成本啊和工地上的工人工資啊（一般都不是自己的工程隊(duì)做，估計(jì)沒(méi)這個(gè)工資，一般應(yīng)該是工程外包，跟施工單位簽合同，最后工程送審，以審定價(jià)結(jié)算）都計(jì)入開發(fā)成本借 開發(fā)成本（如果是土地成本，就設(shè)置個(gè)2個(gè)科目，土地成本）貸 銀行存款（或者其他）弄清爽點(diǎn)，到清算的時(shí)候，自己方便很多。以為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會(huì)務(wù)費(fèi)啊，辦公費(fèi)啊，差旅費(fèi)啊，還有借款利息什么的，都放開發(fā)間接費(fèi)用。
會(huì)計(jì)分錄類似開發(fā)成本預(yù)售時(shí)：借 銀行存款貸 預(yù)收賬款-（某某某）交付時(shí)：確認(rèn)收入借 預(yù)收賬款貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本：在銷售差不多的時(shí)候（大概90%以上，反正差不多就是了，具體有什么文件要百分之幾規(guī)定我印象中沒(méi)有）將開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本其他的，該清算就清算了吧。附件一條，因?yàn)楝F(xiàn)在可能會(huì)存在個(gè)人借款給房地產(chǎn)公司：借 銀行存款貸 其他應(yīng)付款不知道對(duì)你有沒(méi)有幫助。
7.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)分錄
開發(fā)時(shí)土地成本，房屋建造成本和工地上的工人工資都計(jì)入開發(fā)成本。
借：開發(fā)成本（土地成本設(shè)置個(gè)2個(gè)科目），
貸：銀行存款（或者其他）。
為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會(huì)務(wù)費(fèi)，辦公費(fèi)，差旅費(fèi)，借款利息等放開發(fā)間接費(fèi)用，會(huì)計(jì)分錄類似開發(fā)成本。預(yù)售時(shí)：
借：銀行存款，
貸：預(yù)收賬款-（某某某）。
交付時(shí)確認(rèn)收入：
借：預(yù)收賬款，
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。
在銷售差不多的時(shí)候（大概90%以上）將開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本。
借：銀行存款，
貸：其他應(yīng)付款。
8.誰(shuí)有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)科目及相關(guān)賬務(wù)處理知識(shí)
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)--不同模式售樓部的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會(huì)在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施。
房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷設(shè)施應(yīng)用模式不同，相關(guān)會(huì)計(jì)處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）相關(guān)規(guī)定，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營(yíng)銷設(shè)施模式下的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理進(jìn)行分析。
項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施的應(yīng)用模式 房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺(tái)、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，可以分為以下4種模式： 1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。 2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。
3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。 4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷售處理。
不同情形下的會(huì)計(jì)處理 1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營(yíng)銷設(shè)施的會(huì)計(jì)處理。 根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)用。
將樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對(duì)象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來(lái)是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費(fèi)用核算。 例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬(wàn)元，裝飾、裝修后對(duì)外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬(wàn)元。
（1）建造成本50萬(wàn)元計(jì)入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對(duì)于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬(wàn)元，如果能夠判斷未來(lái)隨同該套商品房一并出售，則可以計(jì)入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。 （2）“開發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目。
（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 （4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。
（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。 （6）當(dāng)樣板間未來(lái)出租時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。
“開發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十九條的規(guī)定，對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。 另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營(yíng)銷設(shè)施使用的會(huì)計(jì)處理。 作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設(shè)施，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。
完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。 3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后作為營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用的會(huì)計(jì)處理。
房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營(yíng)銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會(huì)所、物業(yè)場(chǎng)所在銷售階段作為項(xiàng)目的營(yíng)銷設(shè)施使用。這種類型的營(yíng)銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條的規(guī)定處理。
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。
除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項(xiàng)目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會(huì)所一座，裝修后暫時(shí)作為售樓部使用。
售樓部利用會(huì)所作為。
9.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理流程（要詳細(xì)的）
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開發(fā)費(fèi)用都在“開發(fā)成本”下核算。開發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細(xì)科目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用這幾個(gè)明細(xì)核算跟商品房開發(fā)有關(guān)的所有費(fèi)用支出。
取得的借款在其他應(yīng)付款按單位明細(xì)核算，取得的銀行貸款在長(zhǎng)短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)中。
一般房地產(chǎn)投入資本達(dá)到總投資的一定比例就可以預(yù)售商品房了，而預(yù)售的房款在預(yù)收賬款里核算。在客戶用預(yù)收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時(shí)候，把從預(yù)收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入銷售收入，同時(shí)把比例從開發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，還有把應(yīng)交稅金中借方預(yù)繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加。
房開企業(yè)是按預(yù)收賬款和銷售收入預(yù)繳所有的稅金（營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，等整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完成以后，在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項(xiàng)目匯算清繳的。
