房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案目錄(房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的目錄)

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的目錄

第1章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述

1.1 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)

1.2 市場(chǎng)營(yíng)銷

1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念與特征

1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的研究對(duì)象與研究方法

第2章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境概述

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的宏觀環(huán)境

2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的微觀環(huán)境

2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析

第3章 房地產(chǎn)購(gòu)買行為分析

3.1 消費(fèi)者購(gòu)房心理過(guò)程分析

3.2 房地產(chǎn)消費(fèi)者的個(gè)性心理

3.3 文化、家庭因素對(duì)購(gòu)房者的影響

3.4 房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買行為模式

第4章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

4.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述

4.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

4.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的流程

4.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)

4.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

第5章 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)定位

5.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

5.2 房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇

5.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)定位

第6章 房地產(chǎn)產(chǎn)品策略

6.1 房地產(chǎn)產(chǎn)品概述

6.2 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策略

6.3 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位方法

6.4 住宅的選型

6.5 房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期策略

6.6 房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化策略

6.7 房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌策略

第7章 房地產(chǎn)定價(jià)策略

7.1 房地產(chǎn)價(jià)格及其構(gòu)成

7.2 房地產(chǎn)價(jià)格特征及其影響因素

7.3 房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)

7.4 房地產(chǎn)定價(jià)方法

7.5 房地產(chǎn)定價(jià)策略

7.6 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整

第8章 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略

8.1 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道概述

8.2 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道選擇

8.3 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道管理

第9章 房地產(chǎn)促銷組合戰(zhàn)略

9.1 房地產(chǎn)促銷

9.2 房地產(chǎn)廣告

9.3 房地產(chǎn)公共關(guān)系策略

9.4 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣

9.5 房地產(chǎn)人員促銷

第10章 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

10.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概論

10.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

10.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位

10.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)

10.5 住宅戶型選擇

10.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

第11章 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

11.1 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃概述

11.2 房地產(chǎn)銷售策劃

11.3 房地產(chǎn)形象策劃

11.4 房地產(chǎn)廣告策劃

參考文獻(xiàn)

2.房地產(chǎn)銷售策劃方案

第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等 第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別 簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：（一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標(biāo)客戶分析 經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算 （七）推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 （二）銷售代表培訓(xùn) （三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 （四）房號(hào)銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評(píng)估 （六）客戶跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià)位、購(gòu)買理由等。二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。（三）操作手法的連貫性。

首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六：項(xiàng)目銷售策略：（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。

推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售?。ㄈ╀N售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問(wèn)題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則 整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制。

3.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案

一、營(yíng)銷策劃書的格式 一份完整較的營(yíng)銷策劃書的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書正文內(nèi)容。

三是效果預(yù)測(cè)即方案的可行性與操作性。 （一）市場(chǎng)狀況分析 要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及敵我對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容： （1）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。

（2）競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3）競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。

4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。 5）各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。

（6）各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。

（8）各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷活動(dòng)的比較分析。 （9）各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。

（10）競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。 （11）競(jìng)爭(zhēng)品牌銷售渠道的比較分析。

（12）公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。 （13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。

（二）策劃書正文 一般的營(yíng)銷策劃書正文由七大項(xiàng)構(gòu)成，現(xiàn)簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略，深入細(xì)致的溝通，以確定公司的主要方針政策。

雙方要研討下面的細(xì)節(jié)； 1。確定目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。

2。銷售目標(biāo)是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率還是追求利潤(rùn)。

3。制定價(jià)格政策。

4。確定銷售方式。

5。廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。

6。促銷活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷售目標(biāo) 所謂銷售目標(biāo)，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)目標(biāo)。 銷售目標(biāo)量化有下列優(yōu)點(diǎn)： 為檢驗(yàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的成敗提供依據(jù)。

為評(píng)估工作績(jī)效目標(biāo)提供依據(jù)。 為擬定下一次銷售目標(biāo)提供基礎(chǔ)。

（3）產(chǎn)品的推廣計(jì)劃 策劃者擬定推廣計(jì)劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。推廣計(jì)劃包括目標(biāo)、策略、細(xì)部計(jì)劃等三大部分。

①目標(biāo) 策劃書必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的銷售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。一般可分為：長(zhǎng)期，中期與短期計(jì)劃。

②策略 決定推廣計(jì)劃的目標(biāo)之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的策略。推廣計(jì)劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運(yùn)用策略、促銷價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項(xiàng)。

廣告宣傳策略：針對(duì)產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣點(diǎn)深入人心。

分銷渠道策略：當(dāng)前的分銷渠道的種類很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。

促銷價(jià)格策略：促銷的對(duì)象，促銷活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷活動(dòng)所希望達(dá)成的效果是什么。 公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對(duì)象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達(dá)到目的是什么。

③細(xì)部計(jì)劃 詳細(xì)說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細(xì)節(jié)。 廣告表現(xiàn)計(jì)劃：報(bào)紙與雜志廣告稿的設(shè)計(jì)（標(biāo)題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。

媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報(bào)紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時(shí)段與次數(shù)。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本） 促銷活動(dòng)計(jì)劃：包括商品購(gòu)買陳列、展覽、示范、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送樣品、品嘗會(huì)、折扣等。

公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃：包括股東會(huì)、發(fā)布公司消息稿、公司內(nèi)部刊物、員工聯(lián)誼會(huì)、愛心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)查在營(yíng)銷策劃案中是非常重要的內(nèi)容。

因?yàn)閺氖袌?chǎng)調(diào)查所獲得的市場(chǎng)資料與情報(bào)，是擬定營(yíng)銷策劃案的重要依據(jù)。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項(xiàng)資料，大都可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調(diào)查的重要。

然而，市場(chǎng)調(diào)查常被高層領(lǐng)導(dǎo)人與策劃書人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費(fèi)，而不注意市場(chǎng)調(diào)查，這種錯(cuò)誤的觀念必須盡快轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)調(diào)查與推廣計(jì)劃一樣，也包含了目標(biāo)，策略以及細(xì)部計(jì)劃三大項(xiàng)。 （5）銷售管理計(jì)劃 假如把營(yíng)銷策劃案看成是一種陸?？章?lián)合作戰(zhàn)的話，銷售目標(biāo)便是登陸的目的。

市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃是負(fù)責(zé)提供情報(bào)，推廣計(jì)劃是海空軍掩護(hù)，而銷售管理計(jì)劃是陸軍行動(dòng)了，在情報(bào)的有效支援與強(qiáng)大?？哲姷难谧o(hù)下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計(jì)劃的重要性不言而喻。

銷售管理計(jì)劃包括銷售主管和職員、銷售計(jì)劃、推銷員的挑選與訓(xùn)練、激勵(lì)推銷員、推銷員的薪酬制度（工資與獎(jiǎng)金）等。 （6）財(cái)務(wù)損益預(yù)估 任何營(yíng)銷策劃案所希望實(shí)現(xiàn)的銷售目標(biāo)，實(shí)際上就是要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而損益預(yù)估就是要在事前預(yù)估該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。

只要把該產(chǎn)品的預(yù)期銷售總額減去銷售成本、營(yíng)銷費(fèi)用（經(jīng)銷費(fèi)用加管理費(fèi)用）、推廣費(fèi)用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。 （7）方案的可行性與操作性分析。

這是對(duì)該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過(guò)程，從某中意義上來(lái)說(shuō)，他是計(jì)劃執(zhí)行的“前哨站”，一方面，對(duì)整個(gè)方案的可行。

4.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案

我有做過(guò)一整套非常細(xì)致的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案，以下是大綱，如果你還需要，就加我qq吧，我傳給你.. 第一部分 市 場(chǎng) 篇 一、區(qū)域分析 1.1 未來(lái)規(guī)劃定位 1.2 房地產(chǎn)發(fā)展的五大優(yōu)勢(shì) 二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 三、綜述 第二部分 產(chǎn) 品 篇 一、項(xiàng)目各要素解析 1.1 基地狀況概評(píng) 1.2 區(qū)域環(huán)境 二、產(chǎn)品綜合評(píng)判 2.1 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 2.2 產(chǎn)品劣勢(shì) 2.3 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 2.4 市場(chǎng)威脅點(diǎn) 2.5 結(jié)論 三、四期和五期產(chǎn)品建議 3.1 開發(fā)理念 3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì) 3.3 建筑設(shè)計(jì) 3.4 環(huán)境設(shè)計(jì) 3.5 公建配套設(shè)施 四、營(yíng)銷現(xiàn)狀分析 4.1 廣告訴求過(guò)于單一化 4.2 推廣的客戶群過(guò)于狹小 4.3 前期銷售價(jià)格調(diào)整過(guò)快 4.4 看房路線有待明確 4.5 售樓處需要重新設(shè)立、布置 4.6 存在的內(nèi)部銷售問(wèn)題 第三部分 營(yíng) 銷 篇 一、背景導(dǎo)入 二、營(yíng)銷策略構(gòu)想 三、營(yíng)銷策略原則 四、市場(chǎng)營(yíng)銷策略 4.1 市場(chǎng)區(qū)隔 4.2 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 4.3 保護(hù)市場(chǎng)份額策略 4.4 營(yíng)銷推廣原則 4.5 營(yíng)銷推廣策略 4.6 銷售控制 4.7 價(jià)格策略 第四部分 廣 告 篇 一、廣告策略導(dǎo)向 二、廣告風(fēng)格與思路 三、廣告任務(wù) 四、廣告受眾分析 五、廣告宣傳推廣策略 六、廣告訴求 6.1 訴求重點(diǎn) 6.2 分類訴求 七、媒體分析與選擇 7.1 媒體選擇的策略 7.2 媒體的選擇 八、媒體推廣計(jì)劃 8.1營(yíng)造聲勢(shì)階段 8.2 塑造品牌 8.3 提升形象 8.4 持續(xù)期 8.5 7-9月報(bào)紙媒體廣告計(jì)劃 8.6 人員調(diào)配及流程管控。

5.房地產(chǎn)全程策劃方案包括那些內(nèi)容

產(chǎn)品營(yíng)銷策劃方案房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案你去這個(gè)網(wǎng)站找找吧，很多的??！策劃方案 營(yíng)銷策劃 銷售技巧銷售流程 銷售策劃 銷售方案項(xiàng)目定位 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目管理項(xiàng)目研究 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目流程市場(chǎng)定位 定位策略 定位分析定價(jià)策略 定價(jià)方案 定價(jià)策劃開盤方案 開盤流程 開盤策劃活動(dòng)策劃 活動(dòng)方案 推廣方案推廣策略 策劃文案 廣告文案營(yíng)銷策略 廣告策略 分析報(bào)告廣告策劃 廣告方案 銷售培訓(xùn)項(xiàng)目規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 樓書文案樓書設(shè)計(jì) 市場(chǎng)研究 銷售制度管理制度 推廣技巧 全程營(yíng)銷全案策劃 策劃流程 全程推廣全程策劃 整合營(yíng)銷 整合推廣。

6.求房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書

XXX房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書 目錄 一、活動(dòng)目的 二、活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn) 三、活動(dòng)主題 四、活動(dòng)內(nèi)容 五、活動(dòng)議程安排 六、促銷策略 七、展示物料及現(xiàn)場(chǎng)包裝 九、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 十、其他工作 活動(dòng)目的 · 整合前期品牌宣傳的資源，創(chuàng)造“XXX”正式開盤的轟動(dòng)效應(yīng)； · 充分利用選鋪活動(dòng)的人氣烘托氣氛，達(dá)到銷售業(yè)績(jī)的突破； · 全方位的新聞炒作，擴(kuò)大社會(huì)認(rèn)知度 本項(xiàng)目計(jì)劃于2010年2月1日首期公開發(fā)售，為了能夠吸引在開盤當(dāng)天有較多的客戶前往售樓部，以及規(guī)范整個(gè)銷售流程，從而制定開盤當(dāng)天相關(guān)活動(dòng)計(jì)劃，有效提高開盤當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)成交率，為開盤熱銷打下基礎(chǔ)。

活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn) · 2010年2月1日9:30——12:30 · 開盤及抽獎(jiǎng)活動(dòng)儀式：售樓部外舞臺(tái) · 選鋪：售樓部?jī)?nèi) 活動(dòng)主題 ·財(cái)富“錢眼”在轉(zhuǎn)角，旺鋪開放日——XXX盛大開盤！ 活動(dòng)內(nèi)容 · 開盤儀式 （1）歌舞表演 （2）領(lǐng)導(dǎo)講話 （3）剪彩 （4）舞獅、鳴炮 · 客戶選房 · 全部成交客戶的抽獎(jiǎng)活動(dòng) · 網(wǎng)絡(luò)、電視、新聞炒作 活動(dòng)議程安排 · 開盤儀式（9:30—10:00） (1) 9:00—9:30 工作人員、物料準(zhǔn)備到位，音樂(lè)響起 （2） 9:30—12:30 歌舞表演 （3） 9:30—9:35 主持人宣布儀式開始，并介紹領(lǐng)導(dǎo) （4） 9:35—9:45 由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致辭 （5） 9:45—10:00 剪彩儀式開始，精彩舞獅，禮炮齊鳴，音樂(lè)響起 · 選鋪及抽獎(jiǎng)活動(dòng)（10:00—12:30） (1)10:00—12:30 歌舞表演，主持人唱號(hào)，客戶按規(guī)定順序號(hào)進(jìn)行換簽、選鋪 （3）10:00—12:30 客戶禮品贈(zèng)送 （2）12:30 成交客戶的抽獎(jiǎng)活動(dòng) · 促銷策略（保證開盤當(dāng)天的人氣聚集） （1）購(gòu)鋪優(yōu)惠 凡是在開盤三天內(nèi)成交客戶，購(gòu)鋪享受一次性98折，按揭99折， （2）購(gòu)鋪抽獎(jiǎng) 凡是換簽成交的客戶，均可參加開盤當(dāng)天抽獎(jiǎng)活動(dòng) 特 等 獎(jiǎng)： 數(shù)量1名 一 等 獎(jiǎng)： 數(shù)量2名 二 等 獎(jiǎng)： 數(shù)量5名 三 等 獎(jiǎng)： 數(shù)量8名 居家禮品： 按購(gòu)房數(shù)量確定（購(gòu)房客戶均可獲得） （3）特價(jià)商鋪 在開盤當(dāng)天推出一套特價(jià)商鋪提供客戶選擇，具體實(shí)施內(nèi)容另附。 （4）歌舞表演 準(zhǔn)備一些客戶互動(dòng)小獎(jiǎng)品：10元左右 數(shù)量50名 展示物料 · 宣傳資料：宣傳單張、折頁(yè)、報(bào)紙、戶型圖均擺放在客戶座位上； · 抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品：獎(jiǎng)品擺放在舞臺(tái)顯眼位置（只有成交客戶才有資格抽取）； · 宣傳水牌：水牌擺放在售樓部外。

現(xiàn)場(chǎng)包裝 · 舞 臺(tái)：背景墻噴繪，獎(jiǎng)品擺放，音樂(lè) · 售樓部外：門口設(shè)置拱門，空飄；擺放花籃，紅地毯，帳篷；客戶簽到區(qū)、等候區(qū)、休息區(qū)、· 售樓部?jī)?nèi)：客戶選鋪區(qū)、簽約區(qū)、收款處、銷控板 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) · 選鋪流程： 客戶簽到——排隊(duì)等候——進(jìn)入換簽、選鋪——交款簽約——購(gòu)鋪成交——抽獎(jiǎng)活動(dòng) · 媒體計(jì)劃： · 參加單位和人員安排： · 物料、費(fèi)用： 一、物料：客戶購(gòu)鋪有機(jī)會(huì)獲得獎(jiǎng)品，舞臺(tái)小禮品； 二、現(xiàn)場(chǎng)：當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)舞臺(tái)表演，開盤當(dāng)天物料費(fèi)用； 三、宣傳：宣傳廣告、橫幅及不可遇見費(fèi)用； 其它工作 · 開盤活動(dòng)各執(zhí)行細(xì)案見附件一； · 人員分工安排見附件二； · 現(xiàn)場(chǎng)布置示意圖見附件三、舞臺(tái)背景墻效果圖見附件四、水牌等設(shè)計(jì)方案見附件五； · 抽獎(jiǎng)券（含抽獎(jiǎng)規(guī)則）、兌獎(jiǎng)券文案、設(shè)計(jì)方案見附件六； · 舞臺(tái)表演節(jié)目單見附件七 ； · 售樓部現(xiàn)場(chǎng)（場(chǎng)內(nèi)）音響由售樓部提供； · 為現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)等待購(gòu)鋪的客戶提供水和凳子； · 活動(dòng)餐費(fèi)由開發(fā)商提供； · 所有工作人員必須嚴(yán)格對(duì)待工作。如有懈怠，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，保留處罰決定； 活動(dòng)小組工作人員手機(jī)必須24小時(shí)開機(jī)，確保聯(lián)系暢通，因通訊聯(lián)系不上造成失誤的，經(jīng)濟(jì)損失或負(fù)面影響，公司將嚴(yán)肅追究有關(guān)工作人員責(zé)任。

2010年2月13日 附件一：（XXX開盤細(xì)案） 臺(tái)灣城開盤細(xì)案 （一）選房事項(xiàng) 1、選房資格：在2010年2月1日前來(lái)銷售部的客戶均可選鋪：持有預(yù)約號(hào)換簽、選鋪完后輪到非預(yù)約客戶選鋪。 2、開盤流程： 9:00 現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)響起，購(gòu)鋪抽獎(jiǎng)的獎(jiǎng)品擺放在售樓部外，舞臺(tái)旁顯眼的位置，用紅紙標(biāo)明獎(jiǎng)品顯示，讓觀眾看清楚各種獎(jiǎng)品的擺放。

9:30 準(zhǔn)備工作完成，所有工作人員必須全部到位?，F(xiàn)場(chǎng)工作人員安排客戶在指定的位置就坐等候，置業(yè)顧問(wèn)給客戶派發(fā)飲用水、商鋪資料等，解答部分客戶的問(wèn)題。

已預(yù)約客戶按照工作人員的喊號(hào)順序（客戶預(yù)約編號(hào)順序）進(jìn)入售樓部換簽、選鋪；非已預(yù)約客戶在所有已預(yù)約客戶換簽、選鋪完畢后才能進(jìn)入售樓部選鋪，即開放選鋪。 9:30 宣布開盤活動(dòng)開始：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致辭。

9:45 舞獅采青，鳴禮炮。工作人員在舞獅采青完成后放禮炮；舞獅在采青后進(jìn)入售樓部表演，把熱烈的氣氛延續(xù)到售樓部?jī)?nèi)。

9:55 主持人宣布特價(jià)商鋪購(gòu)買規(guī)則、公布特價(jià)鋪號(hào)、價(jià)格、面積 10:00 抽取購(gòu)買特價(jià)鋪的客戶 10:30 主持人介紹換簽、選鋪流程。在主持人介紹選房流程后，工作人員喊號(hào)，客戶按照喊號(hào)的順序進(jìn)入銷售部進(jìn)行換簽、選鋪，其余客戶繼續(xù)在銷售部外等待選鋪。

10:30 置業(yè)顧問(wèn)依次接待進(jìn)入售樓部選鋪的客戶。 （注：每次進(jìn)入銷售部進(jìn)行選鋪的客戶4名為一組，每組客戶的選房時(shí)間盡量控制在十分鐘之內(nèi)。

選鋪成交以簽定認(rèn)購(gòu)書并收取定金為準(zhǔn)；若同一組里有不同客戶選擇相同鋪號(hào)，那么預(yù)約順序號(hào)在前的客戶具有優(yōu)先的選擇權(quán)，鋪號(hào)一經(jīng)選定即不得更改?？蛻暨x定某單位后，。

7.房地產(chǎn)營(yíng)銷方案

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開盤多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。

隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。

一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。

另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸yin，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng)；各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)；針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群；“設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。

競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔凈（對(duì)光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧?kù)o（密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等）等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對(duì)樓盤的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客 源？如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)？這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃 一是策劃為先。

在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。

如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。

如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。 三是塑造差異。

差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。

四是整合營(yíng)銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。

如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒。