地塊商業(yè)(地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題1假如領(lǐng)導讓你負責某地塊的招商引資工作,你該如)
1.地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題 1 假如領(lǐng)導讓你負責某地塊的招商引資工作,你該如
招商引資：
1、招商引資環(huán)節通常要先有一定的地塊規劃設計方案后才能具體進(jìn)行
2、前期應先收集各種行業(yè)、商家、品牌信息為新地塊商業(yè)規劃提供參考建議
3、有了一定商業(yè)規劃方案后，開(kāi)始尋求商業(yè)合作伙伴，首先進(jìn)行初步溝通，初探合作意向，明確商業(yè)規劃方案后，具體討論商業(yè)合作事宜
地塊營(yíng)銷(xiāo)規劃：
1、進(jìn)行地塊周邊情況的調查，包括：現有的商圈輻射范圍、業(yè)態(tài)分布、住宅分布、房屋均價(jià)等
2、根據獲得的資料，包括自己調查的第一手資料以及通過(guò)向市場(chǎng)調查公司購買(mǎi)的資料進(jìn)行分析，結合該地塊的規劃要求、容積率等進(jìn)行分析考慮新地塊的建設配比，對產(chǎn)品設計進(jìn)行定位，向設計研發(fā)部門(mén)給出自己的建議
3、確定設計方案后，結合工程進(jìn)度考慮下一步營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，包括產(chǎn)品定位推廣、宣傳方案設計、物料選擇等
4、考慮推盤(pán)周期策略及具體的銷(xiāo)售方案
2.商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案
北 奧 公 館 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略報告 2004年11月8日 北京中原 北奧公館專(zhuān)案組 1、項目SWOT分析 1.1優(yōu)勢 ? 位于奧運核心腹地 ? 純板樓居住型小社區 ? 分戶(hù)式中央空調及封閉立體車(chē)庫 ? 準現房銷(xiāo)售 ? 區域內比較完善的配套設施 1.2劣勢 ? 價(jià)格創(chuàng )區域新高 ? 銷(xiāo)售現場(chǎng)環(huán)境混亂 ? 目前周邊交通條件并不理想 ? 售樓處與項目現場(chǎng)分離 1.3機會(huì ) ? 奧運主題為本項目帶來(lái)更大的升值空間 ? 區域內整體供給量不大 ? 市政及配套設施將逐步完善 1.4威脅 ? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定 ? 奧運地產(chǎn)的逐漸降溫 以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過(guò)機會(huì )與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補最大程度上的降低項目風(fēng)險，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競爭力，完成項目完美推廣計劃。
2、銷(xiāo)售周期 2.1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期說(shuō)明 我司認為入市時(shí)機，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟周期，在具備較成熟的開(kāi)盤(pán)條件下，再切入市場(chǎng)。
北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期走勢分析 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有明顯的季節性，根據我司對區域市場(chǎng)仔細調研和深入分析以及對北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售周期是從每年的5月份開(kāi)始，然后持續加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷(xiāo)售活動(dòng)最為頻繁。 2.2本項目推廣特點(diǎn)說(shuō)明 ? 2004年11月我司開(kāi)始接觸本項目 ? 項目主體結構年底均將封頂，工期使銷(xiāo)售刻不容緩 ? 樣板間及售樓處于11月底投入使用 ? 目前項目現場(chǎng)情況混亂，對于銷(xiāo)售有不利影響且會(huì )持續至2005年初 ? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內不能得到完全的改善 ? 2004年底大屯路斷路整修 ? 2004年底科薈路通車(chē)交付使用 ? 位于北四環(huán)的售樓處現場(chǎng)與項目現場(chǎng)有一定的距離 2.3本項目銷(xiāo)售周期說(shuō)明 本項目銷(xiāo)售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個(gè)月。
根據以上推廣特點(diǎn)，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始銷(xiāo)售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表： 銷(xiāo)售周期分布表 銷(xiāo)售周期 時(shí)間結點(diǎn) 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月1日至2005年2月 第一強銷(xiāo)期 2005年3月至2005年6月 第一調整期 2005年7月至2005年8月 第二強銷(xiāo)期 2005年9月至2005年11月 第二調整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盤(pán)期 2006年4月至2006年5月 2.4本項目銷(xiāo)售任務(wù)說(shuō)明 本項目銷(xiāo)售計劃表 項目銷(xiāo)售任務(wù) 計劃完成 可銷(xiāo)售住宅面積 套數 套數 76561.84平方米 540套 486套 銷(xiāo)售任務(wù)明細表 周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷(xiāo)售條件 完成套數（套） 備注 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5 本銷(xiāo)售計劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當時(shí)具體情況為準。
2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現場(chǎng)包裝制作完成 15 2005年2月 工程主體結構封頂 銷(xiāo)售工具制作完成 10 強銷(xiāo)期 2005年3月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 29 2005年4月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 35 2005年5月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40 2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現房狀態(tài) 具備完善的銷(xiāo)售條件 50 第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 第二強銷(xiāo)期 2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷(xiāo)售條件 50 2005年10月 工地現場(chǎng)整理及園林景觀(guān)施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40 2005年11月 工地現場(chǎng)整理及園林景觀(guān)施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷(xiāo)售條件 14 2006年1月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 18 2006年2月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 10 2006年3月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 25 尾盤(pán)期 2006年4月 完全現房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 25 2006年5月 完全現房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 總計 486 3、推廣策略 3.1本項目客戶(hù)群特征 ? 在亞運村區域工作或生活 ? 在中關(guān)村區域工作 ? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍 ? 部分客戶(hù)有二次置業(yè)的需求 ? 購房更加理性 ? 對奧運房產(chǎn)有很高的認同，認同區域升值潛力 ? 有一定的經(jīng)濟實(shí)力 3.2項目賣(mài)點(diǎn)梳理 ? 地處奧運中央腹地，新興富都市中心 ? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢 10—14層板式小高層 體量適中，共540套 純居住的居住舒適性 現代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融 蘇式庭院：內外融合，綠意盎然 高端智能化配套：美國分戶(hù)式中央空調 封閉式小區管理，居住安全舒適 停車(chē)管理：封閉立體車(chē)庫，節省空間 準現房發(fā)售，購買(mǎi)更有信心 ? 區域內稀缺性 ? 項目較高的升值空間 3.3賣(mài)點(diǎn)整合 區域、產(chǎn)品、稀缺性 3.4推廣手段 ? 三板斧 區域：“奧運中央腹地，新富都市中心” 產(chǎn)品：“尊貴奧運板樓” 稀缺性：“鉆石般稀有” ? 七種武器 “中等社區，舒適生活” “詮釋純居住空間，私享大宅” “分戶(hù)式空調，高品質(zhì)享。
3.商業(yè)地產(chǎn)策劃原則
商業(yè)地產(chǎn)策劃原則風(fēng)風(fēng)雨雨中中國的商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷著(zhù)它從產(chǎn)生到發(fā)展的歷史階段，這其間有欣喜、有成功、有經(jīng)驗，當然更有茫然、失敗和教訓，真可謂一言難盡。
筆者作為商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)的從業(yè)者，盡管從事商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間有限，但憑借強烈的個(gè)人愛(ài)好，一直沒(méi)有停止對商業(yè)地產(chǎn)的學(xué)習和分析。在此希望有機會(huì )提出個(gè)人的膚淺的心得與大家分享，希望廣大同行和前輩多多給予幫助！商業(yè)地產(chǎn)操作所涉及的工作相當廣泛，從前期市場(chǎng)調研、商業(yè)規劃及建筑規劃等，到后期招商、銷(xiāo)售及商業(yè)運營(yíng)管理，每項工作都需專(zhuān)業(yè)化的驚人投入。
這里筆者根據一年多從事商業(yè)策劃的工作經(jīng)歷，分析總結了商業(yè)地產(chǎn)策劃的一些原則如下。1. 位置原則商業(yè)地產(chǎn)的選址和商業(yè)地產(chǎn)的定位是密不可分的，不同的商業(yè)地產(chǎn)形式、不同的商業(yè)定位勢必需要不同的位置與之相對應。
先天位置的好壞并不起決定作用，只要配以適應的商業(yè)就可充分彰顯地塊的潛在的商業(yè)價(jià)值，創(chuàng )造出興旺的商業(yè)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的位置原則貴在一個(gè)“準”上！在現代大型購物中心的選址中有一句名言：“成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”
購物中心的選址，必須同時(shí)具備三個(gè)條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；二是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體；三是交通便利，停車(chē)方便。
由于中國的城市居住郊區化還不普遍，家庭轎車(chē)普及率也不高，因此大型購物中心普遍都選擇在市中心的商業(yè)區，因為這里商業(yè)繁榮，中高收入消費者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的東方廣場(chǎng)位于繁華的商業(yè)中心——王府井，每日的人流至少有10萬(wàn)以上，這保證了東方廣場(chǎng)巨大人流的規模。就位置優(yōu)先原則這點(diǎn)對大型購物中心的要求看，筆者大膽推測：號稱(chēng)世界第一大單體MALL北京金源MALL因地處西四環(huán)，位置和交通條件欠佳，客流量無(wú)法滿(mǎn)足超大的經(jīng)營(yíng)規模，所以經(jīng)營(yíng)狀況將日顯疲態(tài)，最終勢必無(wú)法繼續“空轉”。
筆者同時(shí)認為：如果在地理位置欠佳的區位操作商業(yè)地產(chǎn)，不要認為沒(méi)有成功的可能性，只要能創(chuàng )造出適合區域消費的準確商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，并一定可以順利操作，街區商業(yè)、主題商業(yè)都有可能成為操盤(pán)的選擇。綜上所述，位置原則重在一個(gè)“準”上！2. 商業(yè)優(yōu)先原則曾幾何時(shí)，有人調侃地說(shuō)：“商業(yè)地產(chǎn)就是一半是商業(yè)，一半是地產(chǎn)”，筆者認為此言差矣。
商業(yè)地產(chǎn)盡管是地產(chǎn)的一種，但畢竟是為商業(yè)制造經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，所以商業(yè)地產(chǎn)的核心是“商業(yè)”，商業(yè)的形式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)的形式！地產(chǎn)與商業(yè)的對接非常重要。過(guò)去往往是先地產(chǎn)后商業(yè)，開(kāi)發(fā)商蓋房子的時(shí)候沒(méi)有想以后商業(yè)怎么搞，把房子蓋起來(lái)后才開(kāi)始招商，把商鋪打散賣(mài)給小業(yè)主。
可是賣(mài)給小業(yè)主以后，租給誰(shuí)？誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)？這個(gè)地方適不適合搞商業(yè)？適合搞什么業(yè)態(tài)的商業(yè)？一些開(kāi)發(fā)商很盲目，沒(méi)有統籌考慮。正確的做法應該是先把市場(chǎng)調查清楚，這個(gè)地方需要什么商業(yè)？需要什么業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)如何分配？有多大的營(yíng)業(yè)額？區域消費能力如何？根據這些基礎信息開(kāi)發(fā)商規劃合理的商業(yè)地產(chǎn)。
先后經(jīng)過(guò)：商業(yè)調研、商業(yè)策劃設計、建筑規劃設計、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告策劃等5個(gè)步驟，順序合理、按部就班地操作。在營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程中，也應時(shí)刻注意“商業(yè)優(yōu)先”的原則。
商業(yè)地產(chǎn)區別于住宅地產(chǎn)，它更多地是一種制造“賺錢(qián)工具”的過(guò)程，因此在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢(qián)工具推銷(xiāo)出去，使所有從事商業(yè)的人了解該賺錢(qián)工具的經(jīng)濟價(jià)值。商人是十分精明的，如何使他們認可商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟價(jià)值是需要相當功力的，因此“商業(yè)優(yōu)先”必須深入每個(gè)策劃人的心中！3. 現象原則現象原則即“向時(shí)而動(dòng)”，做商業(yè)策劃和做生意相同，都必須充分了解市場(chǎng)、掌握最新信息，并對競爭對手做到知己知彼。
盡管商業(yè)地產(chǎn)策劃的每一步都有很強的計劃性，但在堅持執行即定計劃的同時(shí)還必須根據市場(chǎng)的變化和競爭者的動(dòng)態(tài)，實(shí)行即時(shí)性對策，以確保在激烈的競爭中保持有利的地位，搶占市場(chǎng)先機。舉例說(shuō)明向時(shí)而動(dòng)的必要性。
作商業(yè)都非常注重風(fēng)水，當年有兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目同期面向市場(chǎng)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣。其中的一個(gè)為提升項目的風(fēng)水形象，為項目賦予了一個(gè)印度神的概念，極大地吸引了眾多生意人；作為應對，另一個(gè)項目很快推出了一個(gè)“失落的寓言”，號稱(chēng)自己項目所在地是天上諸神降落凡間的棲息地，用一系列的神對抗一個(gè)印度神，自然效果更勝一籌。
這個(gè)例子是策劃人間的過(guò)招，根據對手的動(dòng)向改變自己的戰術(shù)，向時(shí)而動(dòng)。4. 逆向推廣原則在這里所提的“逆向推廣”是商業(yè)地產(chǎn)推廣工作的新思路，也是營(yíng)銷(xiāo)策劃的重點(diǎn)，當然正向的“人員直銷(xiāo)”也不可或缺。
對商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是投資者，還是經(jīng)營(yíng)者，他們的經(jīng)濟效益都必須通過(guò)最終的消費者才能得以體現。所以說(shuō)：商業(yè)的消費者是商業(yè)地產(chǎn)消費鏈上的最終環(huán)節。
只有當消費者充分認識到商業(yè)的價(jià)值時(shí)，他們才愿意在此投入大量的資金血拼，商業(yè)經(jīng)營(yíng)也才會(huì )取得更大的利潤。在營(yíng)銷(xiāo)推廣中，應重點(diǎn)從消費者著(zhù)手，在消費的最終環(huán)節上發(fā)力，只有廣大消費者認可的商業(yè)場(chǎng)所，生意才可能火暴，這樣逆向刺激商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售和招商。
那么如何在商業(yè)地產(chǎn)。
4.什么是商業(yè)地產(chǎn)策劃
轉載以下資料供參考 商業(yè)地產(chǎn)策劃是貫穿商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的一項極為重要的工作。
房地產(chǎn)策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究，包括市場(chǎng)調研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷(xiāo)期、強銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等等）、項目的銷(xiāo)售招商策劃（包括售樓人員培訓，銷(xiāo)售手冊的編制，分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等，項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。 商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。
商業(yè)地產(chǎn)策劃核心內容商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位策劃人員必須回答：開(kāi)發(fā)什么樣的物業(yè)才能實(shí)現價(jià)值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業(yè)功能演變、不同類(lèi)型物業(yè)與地段的經(jīng)濟效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系。價(jià)值判別結論決定項目的客戶(hù)定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。
商業(yè)地產(chǎn)融資策劃商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關(guān)鍵。為籌措資金，贏(yíng)得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開(kāi)發(fā)商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線(xiàn)圖”。
根據融資方案，企業(yè)應通過(guò)招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價(jià)融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。
銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營(yíng)管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營(yíng)管理，究竟如何選擇，應具體問(wèn)題、具體分析。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構造和策劃商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)是價(jià)值創(chuàng )造和分配過(guò)程，發(fā)現價(jià)值和創(chuàng )造價(jià)值同等重要，價(jià)值受多種因素和規律的影響，沒(méi)有深厚的價(jià)值理論功底就不可能制定完善的價(jià)值鏈策劃活動(dòng)。
價(jià)值鏈構造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內部?jì)r(jià)值鏈。針對一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，首要的是構造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的各方利益有機地聯(lián)結起來(lái)。
著(zhù)眼于長(cháng)期發(fā)展的企業(yè)為適應商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，也采取組織措施構建企業(yè)內部?jì)r(jià)值鏈。商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃商業(yè)建筑一般由主要營(yíng)業(yè)空間、附屬營(yíng)業(yè)空間、配套空間和共享空間構成。
建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實(shí)現效益最大化。為此必須采取科學(xué)的建筑設計和評價(jià)方法，遵循整體化設計和全過(guò)程監理理念。
商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)策劃建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節能技術(shù)、智能化技術(shù)、無(wú)線(xiàn)通信技術(shù)、鋼結構技術(shù)、自動(dòng)化車(chē)庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發(fā)展趨勢的前提下，準確評價(jià)技術(shù)的經(jīng)濟技術(shù)合理性和營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，堅持經(jīng)濟與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價(jià)值最大化技術(shù)方案。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃亦即銷(xiāo)售促進(jìn)，實(shí)質(zhì)是把商品和服務(wù)的信息有效傳播給目標客戶(hù)，促使客戶(hù)愿意購買(mǎi)。
傳播的最佳模式是整合營(yíng)銷(xiāo)傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實(shí)踐，整合生產(chǎn)、管理和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)招商策劃招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點(diǎn)。
在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如中航龍華九方購物中心為招商做的畫(huà)冊——“自然而然，攜手九方”（飛越廣告作品），就以獨特創(chuàng )意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設過(guò)程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷(xiāo)售；建設后期招商內容轉變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；投入使用若干年后根據形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶(hù)組合。
商業(yè)地產(chǎn)策劃步驟項目地塊解析在項目市場(chǎng)發(fā)展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進(jìn)行研究，分析其對本地塊可能之影響。項目區位分析主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來(lái)發(fā)展狀況進(jìn)行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。
項目地塊條件分析主要針對項目地塊的開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。1、項目SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會(huì )、競爭威脅）：分析項目發(fā)展的重要及難點(diǎn)，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會(huì )、競爭威脅等。
2、項目發(fā)展方向把握：在了解市場(chǎng)環(huán)境、片區發(fā)展及地塊條件基礎上，對項目發(fā)展方向、可能功能物業(yè)進(jìn)行預測，提供細供市場(chǎng)調研方向。3、項目發(fā)展形象定位及概念定位：確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規劃設計提供方向。
4、項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位：主要包括項目?jì)炔恐饕飿I(yè)類(lèi)型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。5、項目開(kāi)發(fā)規模與檔次定位：根據項目發(fā)展主題，并結合項目所處市場(chǎng)背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)規模與檔次。
6、項目目標客戶(hù)定位：主要確定項目各功能物業(yè)的客戶(hù)階層、消費群體，為項目后期開(kāi)發(fā)方案提供依據。7、項。
5.商業(yè)計劃書(shū) 范文
去百度文庫，查看完整內容>內容來(lái)自用戶(hù)：羅穎地產(chǎn)商業(yè)計劃書(shū)范文 目錄第一篇：旅游地產(chǎn)商業(yè)計劃書(shū)第二篇：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目商業(yè)計劃書(shū)模板第三篇：商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)項目合作計劃書(shū)第四篇：商業(yè)地產(chǎn)第五篇：商業(yè)地產(chǎn)正文第一篇：旅游地產(chǎn)商業(yè)計劃書(shū) 合作入股固定回報率年不低于10%，風(fēng)險回報率高可達35%以上；在風(fēng)景區有300畝開(kāi)發(fā)用地，700畝綠化地，有50年使用權，位于新疆烏市南山，距市中心僅30公里，十萬(wàn)畝草場(chǎng)和幾千平方公里的群山森林環(huán)抱著(zhù)該地塊處女地，交通十分便利。
是烏市唯一最近國家立項的自然保護區，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休閑和娛樂(lè )、有濃厚民族風(fēng)情特點(diǎn)、氣候冬暖夏涼的旅游圣地。計劃開(kāi)發(fā)別墅區、產(chǎn)權式酒店和民族特色村旅游觀(guān)光區…… 經(jīng)濟性其參股投資方案（尋合作以若干股東投資350—500萬(wàn)元起步資金），先進(jìn)行五通、會(huì )所、部分再綠化和部分園林等建設，然后…… 計劃書(shū)（草） XXXX年5月 目錄 一、項目建設條件及可行性 項目開(kāi)發(fā)建設優(yōu)越條件 土地開(kāi)發(fā)來(lái)由 地理位置及交通條件 自然環(huán)境條件 社會(huì )環(huán)境條件 區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和地價(jià)情況 項目建設的可行性 項目建設的背景條件優(yōu)越 建設的客源市場(chǎng)基礎良好 區域的土地增值優(yōu)勢突出。
6.什么是商業(yè)地產(chǎn)策劃
轉載以下資料供參考 商業(yè)地產(chǎn)策劃是貫穿商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的一項極為重要的工作。
房地產(chǎn)策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究，包括市場(chǎng)調研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷(xiāo)期、強銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等等）、項目的銷(xiāo)售招商策劃（包括售樓人員培訓，銷(xiāo)售手冊的編制，分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等，項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。 商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。
商業(yè)地產(chǎn)策劃核心內容商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位策劃人員必須回答：開(kāi)發(fā)什么樣的物業(yè)才能實(shí)現價(jià)值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業(yè)功能演變、不同類(lèi)型物業(yè)與地段的經(jīng)濟效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系。價(jià)值判別結論決定項目的客戶(hù)定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。
商業(yè)地產(chǎn)融資策劃商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關(guān)鍵。為籌措資金，贏(yíng)得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開(kāi)發(fā)商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線(xiàn)圖”。
根據融資方案，企業(yè)應通過(guò)招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價(jià)融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。
銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營(yíng)管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營(yíng)管理，究竟如何選擇，應具體問(wèn)題、具體分析。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構造和策劃商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)是價(jià)值創(chuàng )造和分配過(guò)程，發(fā)現價(jià)值和創(chuàng )造價(jià)值同等重要，價(jià)值受多種因素和規律的影響，沒(méi)有深厚的價(jià)值理論功底就不可能制定完善的價(jià)值鏈策劃活動(dòng)。
價(jià)值鏈構造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內部?jì)r(jià)值鏈。針對一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，首要的是構造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的各方利益有機地聯(lián)結起來(lái)。
著(zhù)眼于長(cháng)期發(fā)展的企業(yè)為適應商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，也采取組織措施構建企業(yè)內部?jì)r(jià)值鏈。商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃商業(yè)建筑一般由主要營(yíng)業(yè)空間、附屬營(yíng)業(yè)空間、配套空間和共享空間構成。
建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實(shí)現效益最大化。為此必須采取科學(xué)的建筑設計和評價(jià)方法，遵循整體化設計和全過(guò)程監理理念。
商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)策劃建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節能技術(shù)、智能化技術(shù)、無(wú)線(xiàn)通信技術(shù)、鋼結構技術(shù)、自動(dòng)化車(chē)庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發(fā)展趨勢的前提下，準確評價(jià)技術(shù)的經(jīng)濟技術(shù)合理性和營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，堅持經(jīng)濟與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價(jià)值最大化技術(shù)方案。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃亦即銷(xiāo)售促進(jìn)，實(shí)質(zhì)是把商品和服務(wù)的信息有效傳播給目標客戶(hù)，促使客戶(hù)愿意購買(mǎi)。
傳播的最佳模式是整合營(yíng)銷(xiāo)傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實(shí)踐，整合生產(chǎn)、管理和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)招商策劃招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點(diǎn)。
在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如中航龍華九方購物中心為招商做的畫(huà)冊——“自然而然，攜手九方”（飛越廣告作品），就以獨特創(chuàng )意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設過(guò)程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷(xiāo)售；建設后期招商內容轉變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；投入使用若干年后根據形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶(hù)組合。
商業(yè)地產(chǎn)策劃步驟項目地塊解析在項目市場(chǎng)發(fā)展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進(jìn)行研究，分析其對本地塊可能之影響。項目區位分析主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來(lái)發(fā)展狀況進(jìn)行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。
項目地塊條件分析主要針對項目地塊的開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。1、項目SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會(huì )、競爭威脅）：分析項目發(fā)展的重要及難點(diǎn)，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會(huì )、競爭威脅等。
2、項目發(fā)展方向把握：在了解市場(chǎng)環(huán)境、片區發(fā)展及地塊條件基礎上，對項目發(fā)展方向、可能功能物業(yè)進(jìn)行預測，提供細供市場(chǎng)調研方向。3、項目發(fā)展形象定位及概念定位：確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規劃設計提供方向。
4、項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位：主要包括項目?jì)炔恐饕飿I(yè)類(lèi)型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。5、項目開(kāi)發(fā)規模與檔次定位：根據項目發(fā)展主題，并結合項目所處市場(chǎng)背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)規模與檔次。
6、項目目標客戶(hù)定位：主要確定項目各功能物業(yè)的客戶(hù)階層、消費群體，為項目后期開(kāi)發(fā)方案提供依據。7、項。
7.剛做商業(yè)地產(chǎn)策劃,該學(xué)哪些呢
一、市場(chǎng)調研： 1， 前言——本次市調的背景、動(dòng)機、運用手段、目的等； 2， 市場(chǎng)分析—— （1） 當前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量） （2） 區域市場(chǎng)分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況） 3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規、金融形勢 4， 競爭個(gè)案項目調查與分析 5， 消費者分析： （1） 購買(mǎi)者地域分布； （2） 購買(mǎi)者動(dòng)機 （3） 功能偏好（外觀(guān)、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設施、價(jià)格、付款方式） （4） 購買(mǎi)時(shí)機、季節性 （5） 購買(mǎi)反應（價(jià)格、規劃、地點(diǎn)等） （6） 購買(mǎi)頻度 6， 結論 二、項目環(huán)境調研 1， 地塊狀況： （1） 位置 （2） 面積 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性質(zhì) 2， 地塊本身的優(yōu)劣勢 3， 地塊周?chē)坝^(guān) （前后左右，遠近景，人文景觀(guān)，綜述） 4， 環(huán)境污染及社會(huì )治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì )治安） 5， 地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 6， 公共配套設施（菜市場(chǎng)、商店、購物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫院、文體娛樂(lè )場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店） 7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析） 三、項目投資分析 1， 投資環(huán)境分析 （1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開(kāi) （2） 房地產(chǎn)的政策法規 （3） 目標城市的房地產(chǎn)供求現狀及走勢（價(jià)格、成本、效益）現實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照） 2， 土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表） 3， 現實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照） 4， 土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素） 5， 成本敏感性分析 （1）容積率 （2）資金投入 （3）邊際成本利潤 6，投入產(chǎn)出分析 （1） 成本與售價(jià)模擬表 （2） 股東回報率 7， 同類(lèi)項目成敗的市場(chǎng)因素分析 四，營(yíng)銷(xiāo)策劃 （一） 市場(chǎng)調查 1 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序） 2 建筑規模與風(fēng)格 3 建筑布局和結構（實(shí)用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等） 4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊） 5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè )部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等） 6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等） 7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jì)、信譽(yù)、員工素質(zhì)） 8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整） （二）、目標客戶(hù)分析 1、經(jīng)濟背景 ? 經(jīng)濟實(shí)力 ? 行業(yè)特征 公司（實(shí)力、規模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)） 家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景 推廣方式、媒體選擇、創(chuàng )意、表達方式、 （三）、價(jià)格定位 1 理論價(jià)格（達到銷(xiāo)售目標） 2 成交價(jià)格 3 租金價(jià)格 4 價(jià)格策略 （四）、入市時(shí)機、入市姿態(tài) （五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng )意表現 4廣告效果監控 （六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算 （七）、推廣費用 1 現場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等） 2 印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等） 3媒介投放 五、概念設計 1， 小區的規劃布局和空間組織 2， 小區容積率的敏感性分析 3， 小區道路系統布局（人流、車(chē)流） 4， 小區公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì )所、購物等） 5， 小區建筑風(fēng)格的形式及運用示意 6， 小區建筑外立面色彩的確定及示意 7， 小區戶(hù)型比例的搭配關(guān)系 8， 小區經(jīng)典戶(hù)型的功能判斷及其面積劃分 9， 小區環(huán)境綠化概念原則 10， 小區環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意 六、識別系統 （一）核心部分 1， 名稱(chēng) 2， 標志 3， 標準色 4， 標準字體 （二） 運用部分 1， 現場(chǎng) ? 工地圍板 ? 彩旗 ? 掛幅 ? 歡迎牌 2， 營(yíng)銷(xiāo)中心 ? 形象墻 ? 門(mén)楣標牌 ? 指示牌 ? 展板規范 ? 胸卡 ? 工作牌 ? 臺面標牌 3，工地辦公室 ? 經(jīng)理辦公室 ? 工程部 ? 保安部 ? 財務(wù)部 4，功能標牌 ? 請勿吸煙 ? 防火、防電危險 ? 配電房 ? 火警119 ? 消防通道 ? 監控室。
8.房地產(chǎn)策劃方案怎么做
初步階段]
1、項目資源條件整合及判斷
負責部門(mén)： 策劃部、項目部、銷(xiāo)售部、工程部
報告名稱(chēng)： 《**項目策劃大綱》
中心內容： 資源條件整合
宏觀(guān)資料：市場(chǎng)整體、片區趨勢、基本行情。
地段資料：規劃要點(diǎn)、坐標。
周邊資料：交通、配套、樓盤(pán)的規劃、設計、包裝、銷(xiāo)售。
發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。
判斷內容：優(yōu)勢、難點(diǎn)、突破口、把握度。
2、多方案初步規劃、設計或調整建議
負責部門(mén)： 策劃部、項目部、工程部、設計院
報告名稱(chēng)： 《會(huì )議紀要匯總》 《**項目概念設計提示》或《項目調整建議》
中心內容： 草圖、立意、說(shuō)明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、地塊內在條件整合及價(jià)值分析
負責部門(mén)： 策劃部、項目部、財務(wù)部
報告名稱(chēng)： 《**項目土地價(jià)值與分析報告》
中心內容： 適合的規則布局和建筑類(lèi)型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較
4、資源綜合及定位
負責部門(mén)： 策劃部
報告名稱(chēng)： 《**項目綜合定位報告》
中心內容： 上述各內容匯總，初步定位或創(chuàng )意
5、依據定位針對性的市場(chǎng)調查
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9.房地產(chǎn)商業(yè)計劃書(shū)編寫(xiě)指南
房地產(chǎn)商業(yè)計劃書(shū)編寫(xiě)指南 目錄 一、商業(yè)計劃書(shū)及構成要素 1.1商業(yè)計劃書(shū)的作用 1.2商業(yè)計劃書(shū)的要素 1.3商業(yè)計劃書(shū)的組成 二.如何產(chǎn)生一份好的商業(yè)計劃書(shū) 三.商業(yè)計劃書(shū)摘要 3.1摘要的意義 3.2摘要應該表達的內容 3.3撰寫(xiě)摘要注意的事項 四.商業(yè)計劃書(shū)內容的編寫(xiě) 4.1業(yè)務(wù)發(fā)展歷史與未來(lái) 4.2研究與開(kāi)發(fā) 4.3產(chǎn)品或者服務(wù) 4.4管理團隊 4.5市場(chǎng)與競爭 4.6生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計劃 4.7財務(wù)分析與融資需求 收入估測表 4.8風(fēng)險分析 4.9風(fēng)險投資的退出 五.商業(yè)計劃書(shū)編寫(xiě)格式 5.1商業(yè)計劃書(shū)編寫(xiě)格式（供初創(chuàng )期、成長(cháng)期的企業(yè)融資參考） 5.2商業(yè)計劃書(shū)編寫(xiě)格式（供種子期項目融資參考） 一、商業(yè)計劃書(shū)及構成要素 1.1商業(yè)計劃書(shū)的作用 無(wú)論是要把新的技術(shù)轉變成新的產(chǎn)品，把新的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進(jìn)行改造有一番新的發(fā)展，都離不開(kāi)資金。
在商品經(jīng)濟的社會(huì )，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經(jīng)成為日益困難的事情。
特別是新企業(yè)和準備創(chuàng )立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關(guān)鍵所在。
我們引用金融投資領(lǐng)域中常講的一句話(huà)作為本書(shū)的開(kāi)始：“尋找資金沒(méi)有竅門(mén)，惟有好的想法、好的技術(shù)、好的管理、好的市場(chǎng)。” 商業(yè)計劃是創(chuàng )業(yè)者吸引投資家的創(chuàng )業(yè)資本的一份報告性文件，事實(shí)上，創(chuàng )業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng )業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng )業(yè)并不是只憑熱情的沖動(dòng)，而是理性的行為。
因此，在創(chuàng )業(yè)前，做一個(gè)較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng )業(yè)計劃時(shí)，會(huì )比較客觀(guān)地幫助創(chuàng )業(yè)者分析創(chuàng )業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng )業(yè)者保持清醒的頭腦；第二，一項比較完善的創(chuàng )業(yè)計劃，可以成為創(chuàng )業(yè)者的創(chuàng )業(yè)指南或行動(dòng)大綱；除此之外，當然，也可以作為用于向風(fēng)險投資家游說(shuō)以取得創(chuàng )業(yè)投資（商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件），從這個(gè)意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng )業(yè)計劃也會(huì )成為創(chuàng )業(yè)者吸引資金的“敲門(mén)磚”和“通行證”。 1/32 商業(yè)計劃書(shū)編寫(xiě)指南 1.2商業(yè)計劃書(shū)的要素 那些不能給風(fēng)險投資者以充分的信息也不能使投資者激動(dòng)起來(lái)的商業(yè)計劃書(shū)，其最終結果只能是被扔進(jìn)垃圾箱里。
為了確保商業(yè)計劃書(shū)能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。 1.關(guān)注產(chǎn)品 在商業(yè)計劃書(shū)中，應提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細節，包括企業(yè)所實(shí)施的所有調查。
需回答的主要問(wèn)題包括：產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨特性怎樣？企業(yè)分銷(xiāo)產(chǎn)品的方法是什么？誰(shuí)會(huì )使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么？產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價(jià)是多少？企業(yè)發(fā)展新的現代化產(chǎn)品的計劃是什么？應該把風(fēng)險投資商拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來(lái)，這樣風(fēng)險投資商就會(huì )和風(fēng)險企業(yè)家一樣對產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計劃書(shū)中，企業(yè)家應盡量用簡(jiǎn)單的詞語(yǔ)來(lái)描述每件事。
商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來(lái)說(shuō)是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書(shū)的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會(huì )在市場(chǎng)上產(chǎn)生革命性的影響，同時(shí)也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。
商業(yè)計劃書(shū)對產(chǎn)品的闡述，要讓出資者感到：投資這個(gè)項目是值得的。 2.敢于競爭 在商業(yè)計劃書(shū)中，風(fēng)險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。
需回答的主要問(wèn)題： 競爭對手都是誰(shuí)？他們的產(chǎn)品是如何實(shí)現其價(jià)值的？競爭對手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)？競爭對手所采用的營(yíng)銷(xiāo)策略是什么？要明確每個(gè)競爭者的銷(xiāo)售額，毛利潤、收入以及市場(chǎng)份額.然后再討論本企業(yè)相對于每個(gè)競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛(ài)本企業(yè)的原因是：本企業(yè)的產(chǎn)品差別化程度高，性能價(jià)格比優(yōu)越，質(zhì)量好，送貨迅速，定位適中，價(jià)格合適等等，商業(yè)計劃書(shū)要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來(lái)還會(huì )是確定行業(yè)標準的領(lǐng)先者。 當然，在商業(yè)計劃書(shū)中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場(chǎng) 商業(yè)計劃書(shū)要給投資者提供企業(yè)對目標市場(chǎng)的深入分析和理解。要細致分析經(jīng)濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買(mǎi)本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個(gè)因素所起的作用。
商業(yè)計劃書(shū)中還應包括一個(gè)主要的營(yíng)銷(xiāo)計劃，計劃中應列出本企業(yè)打算開(kāi)展廣告、促銷(xiāo)以及公共關(guān)系活動(dòng)的地區，明確每一項活動(dòng)的預算和收益。商業(yè)計劃書(shū)中還應簡(jiǎn)述一下企業(yè)的銷(xiāo)售戰略，比如：企業(yè)是使用外面的銷(xiāo)售代表還是使用內部職員？企業(yè)是使用轉賣(mài)商、分銷(xiāo)商還是特許商？企業(yè)將提供何種類(lèi)型的銷(xiāo)售培訓？ 此外，商業(yè)計劃書(shū)還應特別關(guān)注一下銷(xiāo)售中的細節問(wèn)題。
4.表明行動(dòng)方針 企業(yè)的行動(dòng)計劃應該是無(wú)懈可擊的。商業(yè)計劃書(shū)中應該明確下列問(wèn)題：企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場(chǎng)？如何設計生產(chǎn)線(xiàn)，如何組裝產(chǎn)品？企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源？生產(chǎn)和設備的成本是多少？企業(yè)是買(mǎi)設備還是租設備？解釋與產(chǎn)品組裝，儲存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動(dòng)成本的情況。
5.展示管理隊伍 把一個(gè)思想轉化為一個(gè)成功的風(fēng)險企業(yè)，其關(guān)鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知。
