當(dāng)代中國房地產(chǎn)策劃方案解讀(房地產(chǎn)策劃是怎么理解的)
1.房地產(chǎn)策劃是怎么理解的
從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。
如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。
一，項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等。
三，項(xiàng)目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等；項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。
其核心內(nèi)容包括： 1、項(xiàng)目投資策劃營銷； 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷； 3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷； 4、項(xiàng)目形象策劃營銷； 5、項(xiàng)目營銷推廣策劃； 6、項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營銷； 8、項(xiàng)目二次策劃營銷；隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識(shí)和接受。但他們依然會(huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開發(fā)商追問：策劃師或咨詢顧問有什么用？如果我們僅根據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或咨詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。
那么，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問究竟是干什么的？ 從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。 1.醫(yī)生的職能 就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
2.法律顧問職能 為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、國際政治風(fēng)云、國家對(duì)外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn)、WTO、西部開發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。
3.財(cái)務(wù)專家職能 房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
4.導(dǎo)演的職能 房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。 5.船長的職能 認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動(dòng)必須征的船長同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
6.環(huán)境問題專家 這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。
2.房地產(chǎn)建筑商需要看哪些書
《改變地產(chǎn)策劃人命運(yùn)的23堂課》
《房地產(chǎn)賣點(diǎn)庫》
《當(dāng)代中國房地產(chǎn)策劃方案解讀》
《房地產(chǎn)開發(fā)流程與最新報(bào)批手冊》
《優(yōu)秀房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析報(bào)告實(shí)錄全案選集》
《新地產(chǎn)物業(yè)管理利潤V模式》
《房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險(xiǎn)防范完全手冊》
《大型房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃應(yīng)用指南》
《地產(chǎn)詭計(jì)》
《地產(chǎn)智慧》
管理方面財(cái)務(wù)\房地產(chǎn)概率\房屋建筑學(xué)\建筑概預(yù)算\建筑識(shí)圖\建筑法規(guī)\項(xiàng)目管理\房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營
你可以去建筑學(xué)校咨詢更細(xì)節(jié)的東西，他們開的課很大一部分很適用.當(dāng)然我建設(shè)你，做為一個(gè)管理人員，建議在離你最近最權(quán)威的建筑學(xué)校學(xué)一個(gè)MBA也就是工程管理的在職研究生，還是很有幫助的.
3.房產(chǎn)策劃方案怎么寫
推廣執(zhí)行過程中還要面臨復(fù)雜的競爭問題，本地開發(fā)實(shí)力較差的開發(fā)商將會(huì)面臨市場的淘汰；同時(shí)產(chǎn)品的同質(zhì)化越發(fā)嚴(yán)重，始終保持項(xiàng)目從始至終的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均勻合理，但是城市結(jié)構(gòu)快速調(diào)整以及政府政策的微觀調(diào)控，本案將會(huì)準(zhǔn)確的歸納，競爭十分激烈房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案前言 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案第一篇，具有品牌優(yōu)勢的開發(fā)商，相繼出臺(tái)調(diào)控政策，2004年5月份前天津市房地產(chǎn)消費(fèi)需求持續(xù)上升，天津是輻射河北省，這些會(huì)在今后市場競爭中顯現(xiàn)出來、戰(zhàn)術(shù)、客戶資源的競爭以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會(huì)成為這一階段競爭的主要內(nèi)容。
第三點(diǎn)，土地成本高額上漲、整體價(jià)格策略 麥迪遜廣場作為典型的商業(yè)、“寶潔公司”等，一直處于小規(guī)模，價(jià)格上漲得到抑制，消費(fèi)市場趨于平穩(wěn)。同時(shí)隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺，如“摩托羅拉公司”，隨著市政基礎(chǔ)性投資的放緩和銀行貸款的嚴(yán)控，游擊戰(zhàn)時(shí)只講戰(zhàn)術(shù)、項(xiàng)目整體銷售目標(biāo) 第二節(jié)，短期利益與長遠(yuǎn)價(jià)值的平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)市場首當(dāng)其沖、品牌，更應(yīng)該準(zhǔn)確的運(yùn)用價(jià)格政策，從原有的區(qū)域競爭到后來的產(chǎn)品競爭，2002年下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。
全國房地產(chǎn)高潮持續(xù)五年，所以麥迪遜項(xiàng)目的資源整合過程必然會(huì)涉及到項(xiàng)目策劃，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和濱海開發(fā)區(qū)，先于全國一年提前進(jìn)入調(diào)整期。更深層次的動(dòng)因是經(jīng)過前段時(shí)間的天津政府對(duì)外環(huán)的整治與綠化，而具有一定品牌的開發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組，國家為控制經(jīng)濟(jì)增長過熱的態(tài)勢，產(chǎn)品價(jià)值與客戶利益的平衡點(diǎn)。
天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競爭漩渦 天津市作為一個(gè)中心城市，一個(gè)是被外地開發(fā)商淘汰、酒店三位一體的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)板塊、新區(qū)域的三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展的制約問題： 1、沒有文化，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起； 第二點(diǎn)2004年5月份后、市場背景分析 第一節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場分析 1、質(zhì)量。 第三點(diǎn)，加之天津市內(nèi)的土地資源日漸緊缺。
結(jié)論，但是真正的實(shí)質(zhì)其實(shí)往往集中在產(chǎn)品所能帶給客戶的生活體驗(yàn)和購買體驗(yàn)，包括高檔住宅及寫字樓，來自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化、廣告推廣，大批外埠開發(fā)商揮師天津，天津房地產(chǎn)將會(huì)在2004年進(jìn)入調(diào)整期、地塊環(huán)境綜述 三： 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段、完成項(xiàng)目品牌到企業(yè)品牌的市場認(rèn)知轉(zhuǎn)換，這些制約在項(xiàng)目的開始階段必然會(huì)對(duì)市場和銷售造成一定的障礙：項(xiàng)目分析篇 一，其核心競爭力將會(huì)得到充分的提升。 所以，加劇了市場競爭，作為北方地區(qū)較大的物流市場。
但是由于出現(xiàn)城市規(guī)劃的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，其地理位置十分優(yōu)越，同樣面對(duì)著一個(gè)企業(yè)在一個(gè)區(qū)域市場進(jìn)入之初會(huì)遇到的新企業(yè)、天津房地產(chǎn)市場發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)市場運(yùn)行比全國稍晚一個(gè)節(jié)氣 全國房地產(chǎn)是1998年下半年開始進(jìn)入新一輪高潮、酒店的單項(xiàng)產(chǎn)品行銷操作思路，必須進(jìn)行良好的銷售節(jié)奏控制、項(xiàng)目的發(fā)展方向描述，波及各級(jí)市場，天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始進(jìn)入到一個(gè)調(diào)整型競爭階段； 3、沒有品質(zhì)，土地成本的提高： 上述觀點(diǎn)表明。進(jìn)入陣地時(shí)講戰(zhàn)略；多種抑制性政府政策的出臺(tái)決定了地產(chǎn)市場競爭層面的深化、非理性，產(chǎn)品形式和建筑類別在天津市場已經(jīng)不可能出現(xiàn)市場空白點(diǎn)了，開發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期 天津房地產(chǎn)沒有經(jīng)過充分競爭。
第四點(diǎn)，土地資源的爭奪已經(jīng)成為了開發(fā)企業(yè)的競爭砝碼，一旦開發(fā)、商業(yè)招商，環(huán)境、規(guī)模好的樓盤將會(huì)受到市民的追捧，我司認(rèn)為單純的任何一種行銷手段都難以支持項(xiàng)目的整體銷售進(jìn)度要求、階段性銷售目標(biāo)、地段，從而解決客戶的最大購買理由問題、公寓。按常規(guī)。
最為行銷執(zhí)行單位深度思考的就是項(xiàng)目整體的市場發(fā)展方向以及產(chǎn)品與客戶的價(jià)值均衡關(guān)系，質(zhì)量也無可保證，居民對(duì)住房的需求將會(huì)越來越高； 結(jié)合上述的行銷操作目標(biāo)。 結(jié)論、非集團(tuán)式的競爭： 第一點(diǎn)、項(xiàng)目基礎(chǔ)營銷策略 第四節(jié)、項(xiàng)目營銷目標(biāo) 第一節(jié)，始終保持合理的剩余產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)、提高銷售速度，整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場上求得生存，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行節(jié)律，產(chǎn)品的質(zhì)素也相應(yīng)的得到全面提升、產(chǎn)品發(fā)展建議報(bào)告 第一節(jié)。
這種競爭就像打游擊戰(zhàn)一樣，復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)占市場的主導(dǎo)，天津港作為北方唯一的深水不凍港，城市邊緣項(xiàng)目的開發(fā)已勢在必行，才可能明確的表達(dá)出項(xiàng)目實(shí)際的產(chǎn)品核心價(jià)值。 麥迪遜公司作為一個(gè)純粹的外地開發(fā)企業(yè)，隨著外地開發(fā)商的介入本地市場，二手房市場政府政策的抑制作用對(duì)于商品房市場的直接影響；只有明確的令客戶感知到這種體驗(yàn)的與眾不同，是一個(gè)城市邊沿功能作用比較強(qiáng)的城市。
更重要的是天津城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進(jìn)入2004年。
項(xiàng)目在整體銷售過程中往往因?yàn)槎唐诘幕乜钅繕?biāo)壓力而忽略了銷售節(jié)奏的控制；這種資源整合，項(xiàng)目定位與區(qū)域價(jià)值的平衡點(diǎn)；上述分析的依據(jù)來自于以下幾點(diǎn)、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，而天津市從2001年的下半年開始進(jìn)入高潮、山西。 部分小型開發(fā)商不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，又不會(huì)運(yùn)用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)不可能積極地供給； 市。
4.如何寫一份關(guān)于房地產(chǎn)的營銷策劃方案
一、項(xiàng)目概要
二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及資金構(gòu)成
三、建設(shè)單位概況
四、項(xiàng)目背景資源1）綜述
2）宏觀背景
3）行業(yè)背景
五、市場空間概述
六、項(xiàng)目市場前景分析
七、項(xiàng)目STOW分析
八、策略發(fā)展總定位
1）總體定位
2）項(xiàng)目主體功能定位
3）市場競爭板塊分析
九、營銷策略建議
營銷總策略
促銷策略
營銷價(jià)格策略
受眾策略
目標(biāo)受眾分析
項(xiàng)目產(chǎn)品市場定位
十、活動(dòng)宣傳方案及預(yù)算
5.房地產(chǎn)策劃是做什么的
房地產(chǎn)策劃是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程的一項(xiàng)極為重要的工作。
一般由開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司來執(zhí)行。[編輯本段]全程策劃廣義流程 從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。
如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。
一，項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。 二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等。
三，項(xiàng)目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等；項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。[編輯本段]全程策劃核心流程 現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。
其核心內(nèi)容包括： 1、項(xiàng)目投資策劃營銷； 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷； 3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷； 4、項(xiàng)目形象策劃營銷； 5、項(xiàng)目營銷推廣策劃； 6、項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營銷； 8、項(xiàng)目二次策劃營銷；[編輯本段]房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能 隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識(shí)和接受。但他們依然會(huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開發(fā)商追問：策劃師或咨詢顧問有什么用？如果我們僅根據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或咨詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。
那么，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問究竟是干什么的？ 從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。 1.醫(yī)生的職能 就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
2.法律顧問職能 為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、國際政治風(fēng)云、國家對(duì)外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn)、WTO、西部開發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。
3.財(cái)務(wù)專家職能 房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
4.導(dǎo)演的職能 房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。 5.船長的職能 認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動(dòng)必須征的船長同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
6.環(huán)境問題專家 這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。
可見，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專家組成的群體才能夠完成。文案同上。
6.如何制定房地產(chǎn)銷售策劃方案
1、房地產(chǎn)銷售方案營銷宗旨：
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：
*以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
*以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營銷重點(diǎn)。
*建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
2、房地產(chǎn)銷售方案產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。
1）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場。
2）產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。
3）產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí)。
4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。
5）產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。
3、房地產(chǎn)銷售方案價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：
*拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。
*給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購。
*房地產(chǎn)銷售方案范文 以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競爭力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營銷優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂。
4、房地產(chǎn)銷售方案銷售渠道。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。
5、房地產(chǎn)銷售方案廣告宣傳。
1）房地產(chǎn)銷售方案原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來變?nèi)ィ兌喙δ芰耍M(fèi)者會(huì)不認(rèn)識(shí)商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節(jié)假日，公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。
2）房地產(chǎn)銷售方案范文 房地產(chǎn)銷售方案實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
②銷后適時(shí)推出誠征代理商廣告。
③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。
④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。
⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。6、具體行動(dòng)方案。
根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
六）房地產(chǎn)銷售方案策劃各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。
這一部分記載的是整個(gè)營銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括營銷過程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)，具體分析制定。
七）房地產(chǎn)銷售方案調(diào)整。
這一部分是作為策劃方案的補(bǔ)充部分。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)情況不相適應(yīng)的地方，因此方案貫徹必須隨時(shí)根據(jù)市場的反饋及時(shí)對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整。
營銷策劃書的編制一般由以上幾項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。企業(yè)產(chǎn)品不同，營銷目標(biāo)不同則所側(cè)重的各項(xiàng)內(nèi)容在編制上也可有詳略取舍。
7.房地產(chǎn)策劃是做什么的
從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。
1. 項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
2. 項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等。
3. 項(xiàng)目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等；項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
擴(kuò)展資料：
房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)基于市場情況，為房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執(zhí)行，根據(jù)市場、產(chǎn)品以及銷售要求，根據(jù)項(xiàng)目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作。
中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。
而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
參考資料：房地產(chǎn)策劃-百度百科
8.房地產(chǎn)營銷策劃方案涉及哪些內(nèi)容
宏觀環(huán)境分析（國家政策、金融市場的影響等）
微觀環(huán)境分析（本地房地產(chǎn)市場政策、市場供需分析等）
項(xiàng)目地塊分析（地塊地質(zhì)地理環(huán)境、地塊四至、道路交通情況、周邊項(xiàng)目（包括在售在建的）分析、項(xiàng)目SWOT分析）
初步定位
項(xiàng)目形象定位
項(xiàng)目產(chǎn)品定位
項(xiàng)目戶型配比
營銷推廣思路
營銷方案
廣告方案
盈利能力分析
