房地產(chǎn)調查報告的文章

　　不知道你要的是不是這種類(lèi)型。這是一份比較詳盡的項目的考察和分析報告，有幾個(gè)不同類(lèi)型的項目，并配有圖片（略），希望可以對你有所幫助。

　　日本鉆石城購物中心項目考察報告
　　[2006-4-6] 作者：楊寶民
　　建筑策劃與其他學(xué)科的關(guān)系
　　建筑規劃與建筑策劃是建筑學(xué)體系兩個(gè)獨立的環(huán)節，其理論原理的建立、方法論的構成以及實(shí)踐活動(dòng)的范圍和性質(zhì)都各自形成完整的體系，。對它們可以獨立地進(jìn)行分析研究，產(chǎn)生不同階段的結論結果。建筑規劃對建筑策劃有指導意義，但由于城市規劃理論的新進(jìn)展與實(shí)踐，建筑策劃對建筑規劃產(chǎn)生積極影響。

　　圖27 義安城購物中心與周邊環(huán)境
　　建筑策劃的研究?jì)热莩搅私ㄖ旧恚钊氲浇值郎鐓^和周邊環(huán)境，而建筑規劃在關(guān)注宏觀(guān)的同時(shí)也關(guān)注著(zhù)微觀(guān)的建筑設計，規劃水平的高低也通過(guò)眾多的建筑與環(huán)境來(lái)反映。因此，建筑策劃與建筑規劃都關(guān)注環(huán)境的研究。

　　建筑策劃是建筑設計的依據，兩者具有不可分割的前后關(guān)系，但這并不意味著(zhù)建筑策劃的研究結果只是建筑設計的前提條件，它在項目的決策、實(shí)現等階段也占有極其重要的地位。因建筑策劃結論的不同，同樣項目的設計思想與空間內容可以完全不同，更有導致項目完成之后引發(fā)區域內建筑、人類(lèi)使用方式、價(jià)值觀(guān)念、經(jīng)濟模式的變更以及新文化創(chuàng )造的可能。

　　商業(yè)建筑策劃除了要運用建筑策劃的公共知識以外，還要運用商業(yè)知識，將商業(yè)市場(chǎng)調查流程與商業(yè)經(jīng)營(yíng)規律運用到商業(yè)建筑項目的建筑策劃之中。

　　現代商業(yè)建筑策劃實(shí)踐分析

　　商業(yè)形態(tài)決定了商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)取決于市場(chǎng)定位，其中最重要是對消費者的理解。成都SM購物廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的商業(yè)建筑策劃合作案例。由于文化背景的差異，筆者作為深圳NEW MALL商業(yè)管理公司與21世紀不動(dòng)產(chǎn)成都分部聯(lián)合的委托商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家為發(fā)展商SM集團的項目提供建筑策劃與招商服務(wù)。

　　根據商業(yè)市場(chǎng)調查資料，深入分析成都商圈演變規律，重點(diǎn)分析春熙路商圈和建設路副商業(yè)圈，找出商業(yè)業(yè)態(tài)空白，而后進(jìn)行業(yè)態(tài)組合設計，同時(shí)根據成都百貨“千店一面”的缺點(diǎn)，優(yōu)先考慮聚集人氣的業(yè)態(tài)，例如頂層餐飲美食要先行，檔次品味要高，要適合當地消費者飲食習慣，價(jià)格要適中，規模要大。在空間布局上，有意識主動(dòng)引導人流多停留，在業(yè)態(tài)分布上考慮關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)相鄰原則，此外要在開(kāi)業(yè)后，利用SM城市廣場(chǎng)一層室外的交通空間及室內中廳，有效開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)引導人流進(jìn)入SM城市廣場(chǎng)shopping mall。

　　三層引進(jìn)知名百貨的理由是：來(lái)雅百貨在成都缺乏知名度,不是強勢百貨公司,因此,作為大型購物中心,要提升租金,保持購物中心長(cháng)期繁榮,需要引進(jìn)成熟的知名百貨,因此,二層和三層最好分布兩家百貨店,檔次上進(jìn)行錯位，而不是按照原來(lái)的計劃將來(lái)雅百貨分布在二、三層。

　　根據新的業(yè)態(tài)設計建議，筆者對SM城市廣場(chǎng)的初步建筑規劃方案進(jìn)行了詳細分析，爾后進(jìn)行業(yè)態(tài)詳細分布和經(jīng)營(yíng)通道動(dòng)線(xiàn)劃分，通過(guò)實(shí)際分割工作，我們對整個(gè)項目的各個(gè)區域編制租金預測表。在上述工作中，我們運用建筑策劃與NEW MALL購物中心策劃流程發(fā)現了如下缺陷：

　　1. 發(fā)展商委托了一般的市場(chǎng)調查公司對成都商業(yè)進(jìn)行調查缺乏針對性，委托的調查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)家，無(wú)法對成都商業(yè)發(fā)展趨勢進(jìn)行準確預測，對消費者分析不夠深入，例如白領(lǐng)消費者的深入調查和分析不夠。通過(guò)我們的調查分析，成都是四川省會(huì )，西南一些大公司總部或分布多設在成都，白領(lǐng)人群多。成都自古就是四川文化中心，大專(zhuān)院校科研院所眾多，成都高新區也集中了白領(lǐng)人群。
　　成都是著(zhù)名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟收入較高的白領(lǐng)人群。
　　2. 由于市場(chǎng)調查工作不夠扎實(shí)，加上沒(méi)有搞清廈門(mén)與成都的地域差別，特別是地域文化與消費者數量、消費水平、消費結構的差異，因此，SM業(yè)態(tài)規劃存在缺陷。
　　3. 投資回報是商業(yè)建筑策劃的核心，由于SM集團前期要求整個(gè)購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實(shí)上存在困難。從長(cháng)期可持續經(jīng)營(yíng)和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣(mài)場(chǎng)適合各類(lèi)人流，但是百貨等主力店必須能夠吸引白領(lǐng)人群，周邊消費人群難以支撐13萬(wàn)多平方米的大型購物中心規模，因此我們建議要重點(diǎn)吸引白領(lǐng)消費者，所以SM城市廣場(chǎng)整個(gè)建筑風(fēng)格需要創(chuàng )新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門(mén)城市廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格。

　　根據我們的建筑策劃分析，建議發(fā)展商修改方案，具體意見(jiàn)如下：
　　（1）在四層與局部五層增加白領(lǐng)休閑空間，根據餐飲娛樂(lè )業(yè)態(tài)要求修改詳細建筑設計方案，特別是平面建筑布局。
　　（2）二、三層百貨公共部分的裝飾設計風(fēng)格按照白領(lǐng)百貨要求設計，營(yíng)造良好的白領(lǐng)購物休閑氛圍。
　　（3）建議二層以上挑空中庭，可以采用雙中庭方案設計，增加自然采光，營(yíng)造自然通風(fēng)良好的生態(tài)型購物中心，減少能耗。
　　（4）建議在空中增加白領(lǐng)培訓的娛樂(lè )設施，整個(gè)購物中心頂部增加白領(lǐng)培訓中心的設計內容，有意識地吸引白領(lǐng)人群來(lái)購物中心參加活動(dòng)。

　　八、香港又一城的考察及其對深圳購物中心建筑策劃的啟發(fā)
　　（一）香港又一城的考察
　　1.概況
　　又一城由香港太古地產(chǎn)及中信泰富開(kāi)發(fā)，位于九龍的中心地帶，九龍塘又一村達之路80號，毗鄰香港城市大學(xué)及又一城，屬于地鐵上蓋物業(yè)。
　　又一城的業(yè)態(tài)設計很有特點(diǎn)，主力店是英國瑪莎百貨和百佳超市市場(chǎng)、大型溜冰場(chǎng)以及設置有2000個(gè)座位的電影院。在名店方面，注重創(chuàng )新，引進(jìn)全新組合的概念店，例如全球首間設有花店的agnesb店及由影音欣賞和電腦網(wǎng)絡(luò )集成的咖啡店。
　　又一城交通示意圖，如圖29所示。
　　圖29 又一城交通示意圖
　　2.周?chē)h(huán)境
　　西北部與公園相連，并有植被較好的高山景觀(guān)，西南面與香港城市大學(xué)通過(guò)約80米左右的隧道與香港城市大學(xué)相連。商場(chǎng)四周沒(méi)有設計對外的小商鋪，商場(chǎng)與周?chē)h(huán)境顯得非常相融，人在商場(chǎng)中隨處可見(jiàn)到自然光和室外的樹(shù)木，商場(chǎng)的風(fēng)格與自然比較和諧。
　　3.建筑概況及風(fēng)格
　　又一城的建筑風(fēng)格是現代簡(jiǎn)約風(fēng)格，是一個(gè)由商場(chǎng)和寫(xiě)字樓的結合建筑，地形呈長(cháng)方形，西高東低，占地面積約為2萬(wàn)平方米，商場(chǎng)共7層（地面層有5層），總建筑面積約為9.25萬(wàn)平方米，另外西北部建有4層寫(xiě)字樓，總建筑面積約為2萬(wàn)平方米，設有3層地下停車(chē)場(chǎng)，約850個(gè)停車(chē)位，1998年建成。
　　4.主題概念
　　又一城的設計以圍繞大自然及強調空間感為主，把自然光大面積引入室內空間。購物中心以“無(wú)邊無(wú)界，生活之態(tài)“為主題。
　　一。商場(chǎng)內有超過(guò)200間店鋪、約30間中西食肆、11個(gè)銀幕的電影院及全港最大的室內溜冰場(chǎng)，是集購物、美食、娛樂(lè )于一體的休閑購物中心。又一城主要利用自然光及寬敞空間，營(yíng)造舒適的休閑購物環(huán)境，人們置身其中，可以充分感受悠閑的購物樂(lè )趣。
　　5.檔次定位
　　經(jīng)營(yíng)的商品以大眾檔次商品為主，定位中檔，主要依靠地鐵和九廣鐵路及巴士站點(diǎn)匯聚人流。
　　6.交通
　　又一城設有完善的公共交通網(wǎng)絡(luò )，乘搭地鐵及火車(chē)均可直達九龍塘站。即使由港、九、新界甚至內地前來(lái)，都十分便捷。7層商場(chǎng)中從最低一層起有5層可直接由外部導入人流。MTR層（商場(chǎng)最低層）南部連接九龍塘地鐵站，LG2和LG1東側中南部連接九龍塘鐵路站，UG及G層西側連接地面層，有兩個(gè)入口，間距約100米，G層南部為巴士總站，G層西側中部通過(guò)隧道與達之路街對面的香港城市大學(xué)相連。G層東側北部為的士站。又一城與九龍塘地鐵站及九廣鐵路火車(chē)站直接連通，并設有巴士總站及的士落客區。
　　7.經(jīng)營(yíng)的商品
　　又一城網(wǎng)羅了享負盛名的店鋪，有時(shí)尚男女服裝、流行便服、童裝玩具、書(shū)籍禮品、時(shí)尚配飾、電器、家居精品，鐘表珠寶、中西美食、洋酒食品、銀行服務(wù)甚至美容護膚等。
　　8.柱距
　　分布在又一城店內的柱距較大，公共空間沒(méi)有柱子，這樣使購物中心的室內公共空間顯得開(kāi)闊。
　　購物中心的公共空間極為重要，過(guò)于擁擠的公共空間不適合吸引高檔收入人群。
　　9.燈光
　　中庭、步道節點(diǎn)以自然采光為主，頂棚內嵌的燈光分布形態(tài)多有變化，一種星星點(diǎn)綴夜空的感覺(jué)。
　　設計結合自然是美國設計大師賴(lài)特的重要思想，現代購物中心要充分利用自然光，要與周邊自然渾然一體，減少對周邊環(huán)境的破壞，降低能耗，創(chuàng )造空氣新鮮，空間開(kāi)闊的休閑環(huán)境。
　　圖36 通過(guò)透光處理——公共空間開(kāi)敞
　　10.室內色彩搭配及裝飾
　　地面主要用紅、黃、藍顏色的高級地磚鋪設，地磚面上混合運用白、紅、藍、黑、黃等顏色的小碎點(diǎn)，使地面顯得既輕松活潑又不失典雅。
　　圖37 中庭地面處理
　　通過(guò)地面不同色彩的處理，不僅能美化環(huán)境，而且能直接起到導示系統的作用。
　　11.人流通道
　　通過(guò)不同顏色地磚的搭配運用，使人流通道的方向非常明確且有層次感。
　　11、洗手間和殘疾人通道
　　商場(chǎng)每層的中部或端部設有1—2處洗手間和殘疾人通道。
　　在考察又一城購物中心的過(guò)程中，我們根據韓國專(zhuān)家的建議，一般首先考察衛生間和食品店。只有衛生水準較高，才能有效吸引購物人群。很難想像，連衛生工作都搞不好的購物中心能夠經(jīng)營(yíng)好現代購物中心。
　　13.娛樂(lè )、休閑、餐飲業(yè)態(tài)的分布
　　娛樂(lè )、休閑、餐飲是該商場(chǎng)吸引人流的特色地方，電影院分別分布于商場(chǎng)的最上面的三層，歡天雪地溜冰場(chǎng)設在商場(chǎng)地面上第五層，餐飲和玩具反斗城均設在最頂上一層。溜冰場(chǎng)上面一層設有觀(guān)看的臺階，就餐時(shí)可以觀(guān)看溜冰場(chǎng)上的風(fēng)景。
　　15.有自然背景的歡天雪地溜冰場(chǎng)。
　　圖42 吸引大批青少年的溜冰場(chǎng)
　　香港又一城溜冰場(chǎng)聘請陳露等著(zhù)名花樣滑冰運動(dòng)員定期指導，同時(shí)舉辦滑比賽。經(jīng)營(yíng)滑冰場(chǎng)成本較高，并非大部分購物中心都要引入滑冰場(chǎng)。
　　16.半露天美食廣場(chǎng)（頂棚的燈光布局比較巧妙）
　　17、頂棚燈光的節能設計
　　圖44 根據不同經(jīng)營(yíng)內容設置不同色調燈光
　　18.頂棚上中央空調的布置
　　圖45 中央空調與送風(fēng)系統
　　大型購物中心由于人流變化，對空氣調節要求與寫(xiě)字樓不同，在人流稠密的地方需要加大制冷，在人流稀疏的地方需要減少制冷，充分利用自然光照明以及自然通風(fēng)，購物中心的節能設計非常重要。
　　19.緊急出口的標示
　　圖46 導示系統局部
　　大型購物中心可見(jiàn)性已經(jīng)成為人們關(guān)注的內容，導示系統不僅方便顧客，而且也是整個(gè)購物中心形象的一部分。
　　（二）韓國Galleria高檔購物中心建筑策劃案
　　1、購物中心定位—韓國最高檔購物中心
　　圖47 針對主要購物群：漢城高收入人群及外地游客
　　Gerlleria百貨是韓國最高檔的名牌百貨店，該百貨由韓國韓化流通株式會(huì )社經(jīng)營(yíng)，2004年擁有員工1800名。
　　二、 建筑特色
　　圖48 富有特色的鎧甲式外立面
　　圖49百貨前公共空間的綠化
　　三、業(yè)態(tài)組合與VMD
　　女裝在galleria占有重要地位，不僅名牌薈萃，而且每個(gè)品牌的展示與陳列都極富特色，處處透露優(yōu)雅的品位，讓女顧客流連忘返。
　　圖51 女裝專(zhuān)賣(mài)店
　　圖52 女裝VMD 模型
　　圖53 女包和招貼畫(huà)
　　女裝的陳列非常富有藝術(shù)性，通過(guò)夸張的手法讓顧客注意到女包。

　　韓國購物中心的男裝世界名牌較多，價(jià)格多在人民幣5000元以上，韓國男人平時(shí)也注重穿戴名牌西裝，因此意大利等各地名牌西裝非常齊全。
　　圖54 男裝專(zhuān)賣(mài)店
　　圖55 女裝櫥窗
　　圖56 GUCCI櫥窗
　　Galleria高檔百貨的櫥窗突出世界名牌的特征，讓顧客從外面及情況恩怨出感覺(jué)到這是韓國最高檔的購物中心。
　　四、裝飾與導士特點(diǎn)
　　Galleria高檔百貨的標志特別明顯，讓人一目了然
　　圖57 LOGO 及外墻裝
　　圖58層扶梯及緩沖空間
　　(三)韓國、香港購物中心考察對深圳濱海地鐵上蓋購物中心建筑策劃的啟發(fā)。
　　在滿(mǎn)足規劃要點(diǎn)的前提下，在規劃設計時(shí)可盡量考慮親近自然，盡量多利用自然光，不僅可以營(yíng)造出一個(gè)舒適、通透的購物空間（深圳金光華廣場(chǎng)的中庭設計通透性不好），而且從長(cháng)期來(lái)看還有較好的節能效果。由于深圳濱海購物中心位于寶安中心區，寶安中心區已經(jīng)規劃成為深圳惟一濱海旅游、辦公、商業(yè)區，因此，我們不僅要重點(diǎn)考察廈門(mén)、大連、上海等濱海購物中心，而且要考察美國、日本、韓國濱海及地鐵上蓋購物中心，最后確定深圳濱海購物中心主題。
　　1.采用類(lèi)似陽(yáng)光中庭式的規劃設計，將各品牌以獨立店鋪的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，將各品牌的目錄設置在主要的進(jìn)出口，便于顧客有針對性地購物和消費。
　　2.“民以食為天”，在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中合理引入和分配餐飲的比例，建議引進(jìn)數家餐飲名店，重點(diǎn)布置在頂層以及二層以上其他層的兩端，引導人流向上走。
　　3.香港又一城的占地面積和建筑面積和深圳寶安中心區濱海購物中心項目相近，經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(cháng)，是一個(gè)比較成熟的購物中心，只是地勢和形狀有差別，故濱海購物中心項目在規劃設計時(shí)，又一城有一定參考性，建議項目管理部重點(diǎn)考察又一城。
　　4.在規劃設計中要注意處理好各種交通的組織關(guān)系，以方便顧客進(jìn)出作為重點(diǎn)考慮。我們不僅要考慮地鐵的連接，而且要考慮公共汽車(chē)站點(diǎn)的設置。
　　5.在規劃和業(yè)態(tài)設計中考慮好購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )之間的相互關(guān)系，購物比例不超過(guò)50%。
　　6.提前設計招商手冊，統一設計導示系統，做好安全通道和各種標示系統的規劃設計工作。
　　7.結合深圳濱海購物中心的區位情況，可考慮作中檔次定位，局部高檔，例如一層和負一層可以選擇國際名店。
　　8.香港購物中心項目前期投入較大，市場(chǎng)調研和建筑策劃以及招商準備工作充分，設計大多是由著(zhù)名設計單位來(lái)完成的。
　　9.注重業(yè)態(tài)創(chuàng )新，例如商品群創(chuàng )新，要吸引多家居有創(chuàng )新概念的旗艦店加盟。
　　10.香港的大型購物中心只租不售，采用統一管理模式。
　　本節香港又一城圖片由車(chē)啟富先生拍攝。
　　參考文獻
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