工程資金監管協(xié)議(資金監管協(xié)議怎么操作?)
1.資金監管協(xié)議怎么操作?
資金監管的操作方法是：客戶(hù)把錢(qián)打到中介公司在建委備案的一個(gè)賬戶(hù)上，不過(guò)資金監管業(yè)主收到錢(qián)的手續比較繁瑣時(shí)間比較長(cháng)，一般在房地產(chǎn)公司比較常見(jiàn)。
通過(guò)建設存量房網(wǎng)上服務(wù)平臺和流程整合，目前已經(jīng)實(shí)現了房屋過(guò)戶(hù)登記和資金監管手續的同步完成，整個(gè)資金監管過(guò)程簡(jiǎn)單易行，只需四步即可： ①買(mǎi)賣(mài)雙方網(wǎng)上簽約，簽約的同時(shí)簽署資金監管協(xié)議，確定監管銀行和存取款賬戶(hù) ②買(mǎi)方依據資金監管協(xié)議將交易自有資金存入專(zhuān)用賬戶(hù)，足額后由系統自動(dòng)提示可以辦理過(guò)戶(hù) ③買(mǎi)賣(mài)雙方共同到房管辦事大廳辦理房屋過(guò)戶(hù)登記 ④房屋過(guò)戶(hù)登記辦結后，銀行依據系統電子指令將資金劃入賣(mài)方賬戶(hù)。 資金監管，又稱(chēng)為第三方監管。
主要用于房地產(chǎn)交易。是指買(mǎi)賣(mài)雙方的交易資金不直接通過(guò)經(jīng)紀公司，而是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同銀行、具有擔保資質(zhì)的機構在銀行開(kāi)立的資金監管“專(zhuān)用賬戶(hù)”進(jìn)行劃轉，該賬戶(hù)屬于銀行。
當規定期限內購房者過(guò)戶(hù)后，該資金將劃轉到原業(yè)主的賬戶(hù)下，否則將劃轉到購房者賬戶(hù)下，因此資金監管需要買(mǎi)賣(mài)雙方都在監管銀行開(kāi)有賬戶(hù)，銀行是資金的監管主體，從而保障了買(mǎi)賣(mài)雙方的交易資金安全，維護了買(mǎi)賣(mài)雙方的權益。 類(lèi)似網(wǎng)上交易平臺如支付寶，財付通等支付平臺。
2.資金監管應該注意什么
具體如下（1） 辦理二手房交易資金監管業(yè)務(wù)，買(mǎi)賣(mài)雙方應選擇同一家托管銀行，并在所選定的托管銀行開(kāi)立個(gè)人賬戶(hù)。為了增強房產(chǎn)交易資金的安全性，二手房交易資金監管業(yè)務(wù)的資金存轉都是通過(guò)銀行轉賬的方式進(jìn)行的，買(mǎi)賣(mài)雙方應事先選擇同一家托管銀行，并提交在該銀行的個(gè)人賬戶(hù)，這樣無(wú)論買(mǎi)方將售房款存入“專(zhuān)用賬戶(hù)”，還是產(chǎn)權過(guò)戶(hù)辦理完畢后，托管機構將售房款由“專(zhuān)用賬戶(hù)”轉入賣(mài)方賬戶(hù)，都能夠保證交易資金即時(shí)到賬，避免了因交易資金轉賬時(shí)間過(guò)長(cháng)給交易雙方造成不必要的麻煩，提高資金監管業(yè)務(wù)的時(shí)效性和便利性。
(2) 提交給房管局資金托管機構的賬戶(hù)名稱(chēng)應是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方當事人的賬戶(hù)。目前個(gè)人賬戶(hù)除了存折以外還有銀行卡，有的客戶(hù)
銀行卡背面沒(méi)有簽名，無(wú)法看出戶(hù)主是誰(shuí)，等到最后辦理轉款的時(shí)候，托管銀行錄入賬戶(hù)才發(fā)現與托管協(xié)議簽訂的客戶(hù)名稱(chēng)不是同一個(gè)人，無(wú)法辦理轉款手續，這樣不僅給托管機構、托管銀行的工作造成不便，也直接給客戶(hù)本人產(chǎn)生不利影響，因此，在辦理二手房交易資金監管業(yè)務(wù)時(shí)，務(wù)必提交買(mǎi)賣(mài)交易當事人的賬戶(hù)。
(3) 交易雙方當事人可以使用原來(lái)的相應托管銀行的賬戶(hù)，但該賬戶(hù)必須是本地賬戶(hù)。有些客戶(hù)事先已經(jīng)有了相應托管銀行的賬戶(hù)，在辦理二手房交易資金托管業(yè)務(wù)時(shí)不必再開(kāi)設新的賬戶(hù)，但是雙方所提交的賬戶(hù)必須是本地賬戶(hù)，很多賬戶(hù)非銀行工作人員有時(shí)無(wú)法從賬號本身看出是否是本地賬戶(hù)，只有到了最后轉款環(huán)節、銀行轉款時(shí)才能看出。托管機構的“專(zhuān)用賬戶(hù)”是不能進(jìn)行異地轉款的，結果造成無(wú)法轉款。
(4) 以貸款方式支付購房款的，按照資金監管的相關(guān)要求，貸款銀行應提前發(fā)放貸款，將貸款存入指定的交易結算資金專(zhuān)用賬戶(hù)。除了少量定金外，買(mǎi)方應將全部房款存人托管機構“專(zhuān)用賬戶(hù)”后才能辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，對于需要銀行貸款的也就相應地要求銀行要提前放款。銀行為了保證貸款安全，可以要求具有擔保資質(zhì)的擔保機構進(jìn)行擔保。擔保機構為客戶(hù)提供擔保后，會(huì )協(xié)助客戶(hù)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)及房產(chǎn)抵押登記手續，為客戶(hù)提供更加細致、周到的服務(wù)。
(5) 交易雙方特別是出賣(mài)方要妥善保管存折，不要將存折交予他人，密碼不要外泄。在辦理二手房交易資金托管業(yè)務(wù)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì )和資金托管機構簽訂《存量房資金托管協(xié)議》，事先約定好買(mǎi)方的存款賬戶(hù)和賣(mài)方的收款賬戶(hù)，而在房產(chǎn)交易過(guò)程中，由于一些百姓缺乏房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗，便會(huì )委托中介機構全程代理，這時(shí)，一些中介機構就會(huì )趁機持賣(mài)方身份證原件開(kāi)設一個(gè)存折，并在簽署協(xié)議時(shí)提供給資金托管機構，房款到賬以后不但不通知賣(mài)方本人，還埋怨托管機構工作效率慢，資金不能及時(shí)到賬，使客戶(hù)產(chǎn)生了誤會(huì )。其實(shí)，資金托管機構和中介公司之間并沒(méi)有業(yè)務(wù)往來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方與資金托管機構簽訂的《存量房資金托管協(xié)議》也與中介機構無(wú)關(guān)，資金托管機構只是在交易完成時(shí)，按照相關(guān)約定把房款轉到《存量
房資金托管協(xié)議》中所約定的賣(mài)方賬戶(hù)上。為了維護買(mǎi)賣(mài)雙方自身的利益，到房管局辦理存量房交易資金托管業(yè)務(wù)時(shí)，持有效證件親自到場(chǎng)辦理相關(guān)手續，不要隨意將身份證、銀行卡、存折等重要證件交給他人保管，密碼不要外泄，以免造成不必要的損失。
3.資金監管可防范哪些風(fēng)險?
資金監管需要防范的風(fēng)險： 1、房屋被查封雖然簽合同前都會(huì )對房子做產(chǎn)權調查，確保房子沒(méi)有被查封。
但簽合同到過(guò)戶(hù)這段時(shí)間內，賣(mài)家由于經(jīng)濟原因或者債務(wù)問(wèn)題被訴至法院，一旦還不上錢(qián)，房子可能被查封，導致無(wú)法過(guò)戶(hù)。如果買(mǎi)家將首付款直接付給賣(mài)家，賣(mài)家資不抵債，買(mǎi)家可能錢(qián)房?jì)墒А?/p>
2、房子被抵押同樣道理，簽約到過(guò)戶(hù)期間，賣(mài)家可能將房產(chǎn)證抵押出去，導致到了過(guò)戶(hù)時(shí)間卻無(wú)法完成過(guò)戶(hù)。 3、杜絕中介吃差價(jià)這是資金監管制度設立的目的之一，之前買(mǎi)房款會(huì )交給中介監管，給了中介欺上瞞下兩頭吃的機會(huì )。
而且，一些黑中介還會(huì )將暫時(shí)滯留在賬戶(hù)上的買(mǎi)房款挪用，用于炒房、炒股或進(jìn)行其它投資，借此“錢(qián)生錢(qián)”。 4、防止一房二賣(mài)出于對利益大化的追求，部分賣(mài)家會(huì )做出一房二賣(mài)的行為。
發(fā)生這種情況，并不是誰(shuí)先簽的合同房子就是誰(shuí)的，而是看誰(shuí)先過(guò)戶(hù)。如果沒(méi)做資金監管，房款直接付給賣(mài)家，買(mǎi)家可能要通過(guò)訴訟手段追回房款。
走了資金監管的路子，只要房屋沒(méi)過(guò)戶(hù)，錢(qián)款就不會(huì )到賣(mài)家賬上。
4.資金監管的具體流程是什么樣的
1、資金監管的操作方法是：客戶(hù)把錢(qián)打到中介公司在建委備案的一個(gè)賬戶(hù)上，不過(guò)資金監管業(yè)主收到錢(qián)的手續比較繁瑣時(shí)間比較長(cháng)，一般在房地產(chǎn)公司比較常見(jiàn)。通過(guò)建設存量房網(wǎng)上服務(wù)平臺和流程整合，目前已經(jīng)實(shí)現了房屋過(guò)戶(hù)登記和資金監管手續的同步完成，整個(gè)資金監管過(guò)程簡(jiǎn)單易行，只需四步即可：
①買(mǎi)賣(mài)雙方網(wǎng)上簽約，簽約的同時(shí)簽署資金監管協(xié)議，確定監管銀行和存取款賬戶(hù)；
②買(mǎi)方依據資金監管協(xié)議將交易自有資金存入專(zhuān)用賬戶(hù)，足額后由系統自動(dòng)提示可以辦理過(guò)戶(hù)；
③買(mǎi)賣(mài)雙方共同到房管辦事大廳辦理房屋過(guò)戶(hù)登記；
④房屋過(guò)戶(hù)登記辦結后，銀行依據系統電子指令將資金劃入賣(mài)方賬戶(hù)。
2、資金監管，（源自Escrow），又稱(chēng)為第三方監管。主要用于房地產(chǎn)交易。是指買(mǎi)賣(mài)雙方的交易資金不直接通過(guò)經(jīng)紀公司，而是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同銀行、具有擔保資質(zhì)的機構在銀行開(kāi)立的資金監管“專(zhuān)用賬戶(hù)”進(jìn)行劃轉，該賬戶(hù)屬于銀行。當規定期限內購房者過(guò)戶(hù)后，該資金將劃轉到原業(yè)主的賬戶(hù)下，否則將劃轉到購房者賬戶(hù)下，因此資金監管需要買(mǎi)賣(mài)雙方都在監管銀行開(kāi)有賬戶(hù)，銀行是資金的監管主體，從而保障了買(mǎi)賣(mài)雙方的交易資金安全，維護了買(mǎi)賣(mài)雙方的權益。類(lèi)似網(wǎng)上交易平臺如支付寶，財付通等支付平臺。
5.建設工程合同管理應注意哪些問(wèn)題
合同管理制度
依照《合同法》和其他相關(guān)經(jīng)濟法規，以及公司有關(guān)合同管理規定，特制定本項目部合同管理制度：
1、項目部成立合同管理小組，負責各種經(jīng)濟合同的簽訂、執行和管理，并負責起草《合同管理操作程序》和《施工合同結算工作程序》。
2、合同管理小組人員應共同做好合同涸字過(guò)程控制工作，在合同簽訂前應充分做好調研和對比分析工作，編寫(xiě)匯報材料上報主管部門(mén)領(lǐng)導，并保守秘密。
3、在合同簽訂過(guò)程中，合同管理小組人員應參加合同評審工作，根據已訂合同執行情況和經(jīng)驗，對合同內容提出修正建議，并及時(shí)修正。保證《合同管理操作程序》的有效運行，復核合同全部?jì)热荩瑢赡芤鸺m紛之處應反復推敲，以免給合同的執行增加難度，及時(shí)填報《承包方履約能力評審表》，并保守秘密。
4、合同管理小組人員組成，應包括：項目經(jīng)理部人員，管理部人員和具體合同執行部門(mén)的相關(guān)人員等。
5、合同管理小組對擬簽訂承包合同的單位或個(gè)人，進(jìn)行資質(zhì)和信譽(yù)審查，填報承包方一般情況表上報領(lǐng)導審核。
6、承包合同一般應技工料機全額承包形式簽訂，不允許訂立“半包”合同，以及使項目成本無(wú)法控制的合同。
7、承包合同中的主要材料應由項目部采購，不得由承包方自行采購。
8、承包合同必須附有單價(jià)來(lái)源資料，訂立的單價(jià)原則上不得突破項目責任成本或施工預算，個(gè)別突破的應報上級領(lǐng)導審批后才能簽訂，并保守秘密。
9、簽訂的承包合同盡可能參照國家建設部或交通部頒發(fā)的合同通用文本格式，并具備其相關(guān)通用條款。
10、嚴禁承包方對承包合同內容進(jìn)行轉包分包，同時(shí)加強對承包方的管理，嚴禁以包代管。
11、對簽訂的合同項目部應定期檢查其合同執行情況，在驗工計價(jià)和合同支付等關(guān)鍵環(huán)節采取三級復核制度，并按要求填寫(xiě)《驗工計價(jià)單》和《合同支付結算單》，經(jīng)各相關(guān)部門(mén)簽字，領(lǐng)導確認后才能由財務(wù)部門(mén)進(jìn)行支付，支付中應做好費用控制，嚴禁提前支付或不留保證金，以免給后續合同的執行造成難度、資金流失或失去合同執行主動(dòng)權，增加合同風(fēng)險。
12、合同管理人員應做好合同歸檔和合同借閱管理，建立合同執行情況、合同調數日下步合同執行建議備忘錄，根據實(shí)際情況，編寫(xiě)《合同執行情況》匯報
13、合同管理人員應注意索賠資料的收集和保存，及時(shí)將索賠工作和索賠結果向上級匯報；做好合同風(fēng)險預測，防范不必要的索賠。
l 4、在簽訂承包合同及合同執行過(guò)程中的違紀人員，項目部將按有關(guān)規定進(jìn)行處罰。
l 5、合同管理人員對承包人提出的合同疑問(wèn)，應熱情解釋?zhuān)匀谇⑴c承包人之間的工作關(guān)系，但不得泄露商業(yè)秘密。
