簽訂二手房賣(mài)家(二手房買(mǎi)賣(mài)簽約前必須注意哪些事項)
1.二手房買(mǎi)賣(mài)簽約前必須注意哪些事項
(1.)房屋手續是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
(2.)房屋產(chǎn)權是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
(4).土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
(5.)市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
(6).福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。
(7.)單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。
(8)物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。
(9).中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。
(10.)合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮
2.我是二手房賣(mài)方,簽合同時(shí)要注意什么
簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同要注意：
1、基本情況要列出：買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；
2、要求出售方或中介方明確寫(xiě)清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售；
3、涉及價(jià)款的問(wèn)題：在合同中，寫(xiě)明總房?jì)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫(xiě)清付款的時(shí)間，約定付款條件；
4、寫(xiě)明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續的過(guò)程及費用；
5、違約責任：明確出現何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭議（仲裁、訴訟等）；
6、寫(xiě)明合同生效、中止、終止或解除條款；
7、在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉讓的禁止條款。另外，補充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
3.二手房賣(mài)方注意事項有哪些
因為賣(mài)方在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的過(guò)程中是處于一種強勢地位，那么對于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，所需要注意的一些
東西相對來(lái)說(shuō)是比較少的，也是比較輕松的。
1、全權委托公證。
如果說(shuō)賣(mài)方賣(mài)的樓是一個(gè)帶有銀行按揭的樓，如果賣(mài)方資金不夠雄厚，那么就需要有一個(gè)贖
樓的程序，在這個(gè)程序中，一般是委托中介，以及擔保公司全權處理的，以達到贖樓以及賣(mài)
樓的目的。而在本人所接觸的案件過(guò)程中，賣(mài)方在這個(gè)中間出現的問(wèn)題是最多的，因為全權
委托，中介可以不經(jīng)賣(mài)方同意，完全可以自行買(mǎi)賣(mài)該房屋，同時(shí)也常常違背賣(mài)方的一些口頭
意見(jiàn)，不按照賣(mài)方的意愿控制房產(chǎn)，而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。而深圳市公證處要求
撤銷(xiāo)公證，需將所有的公證書(shū)收回，而中介常常卡住公證書(shū)，不返還給賣(mài)方。常常賣(mài)方無(wú)法
控制自己的房產(chǎn)。
2、賣(mài)方主動(dòng)違約。
根據深圳市現在中介所提供的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)看，合同中都約
定了解約定金，就是賣(mài)方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進(jìn)一步
賠償損失。其實(shí)這個(gè)解約條款包含有一個(gè)條件，那就是賣(mài)方應當先啟動(dòng)解約程序。如果說(shuō)買(mǎi)
方先啟動(dòng)強制履行程序，那么可能面臨的后果就是會(huì )被判決強制履行。最近聽(tīng)說(shuō)中院開(kāi)會(huì )，
鑒于賣(mài)方違約情況過(guò)多，以后只要買(mǎi)方強制履行，就支持。但沒(méi)有看到相關(guān)的文件。
如果說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方是個(gè)人簽定的合同，而非中介操作，那么說(shuō)如果賣(mài)方主動(dòng)違約，就會(huì )面臨雙
倍返還定金再賠償漲價(jià)損失的可能。
賣(mài)方主動(dòng)違約的，最好也是主動(dòng)找對方協(xié)商賠償問(wèn)題。一但賣(mài)方違約，又不主動(dòng)找對方協(xié)商
賠償問(wèn)題，想拿著(zhù)定金拖著(zhù)。一但對方說(shuō)找不到你的地址，去公安舉報你意圖詐騙，很麻
煩。
3、陰陽(yáng)合同。
如果沒(méi)有在合同中約定營(yíng)業(yè)稅由買(mǎi)方支付，再簽署陰陽(yáng)合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、有租約的房屋。
有租約的房屋要確認租房者不會(huì )行使優(yōu)先購買(mǎi)權，同時(shí)要租房者出具聲明書(shū)，放棄該項權
利，一但忽視租房者的優(yōu)先購買(mǎi)權，后果會(huì )很?chē)乐兀饪涂梢砸蟪蜂N(xiāo)你和買(mǎi)方的買(mǎi)賣(mài)合
同，就是過(guò)戶(hù)了，仍會(huì )撤銷(xiāo)，深圳有相當多的案例。租房者放棄了優(yōu)先購買(mǎi)權，也要告之買(mǎi)
方知道有租客的存在，否則到時(shí)買(mǎi)方找麻煩。
5、無(wú)證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。
很多賣(mài)房者，出賣(mài)的是一手房產(chǎn)證還沒(méi)有出來(lái)的房屋，這種情況有雖然法律有規定，不得買(mǎi)
賣(mài)期房，但是那只是針對賣(mài)方的一個(gè)管理規定，而非合同是否有效的一個(gè)效力條件。并且在
深圳這種情況下都認定無(wú)證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同都是一個(gè)附生效條件的有效合同，所以賣(mài)方幾乎
不要抱有幻想，以這一條來(lái)撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，而達到不賠定金的目的。
6、錢(qián)款的收取。
是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實(shí)踐合同，雖然本來(lái)約定只是五
萬(wàn)，他給十萬(wàn)，你簽收了，定金就為十萬(wàn)。如果說(shuō)定金約定是十萬(wàn)，但你只簽收了5萬(wàn)，那
定金就是五萬(wàn)。首期款一定要買(mǎi)方做資金監管，最好是找銀行，而非中介。一定要看到監管
資金，和銀行承諾貸款，才去辦理《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現售）》。
7、請律師協(xié)助。
如果說(shuō)賣(mài)方要請律師幫忙協(xié)助，最好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找
律師看具體情況，因為等到合同簽定后，你再找律師，很多東西都無(wú)法擔供參考，只能是告
訴一些過(guò)程的走法了。
4.作為賣(mài)家在簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應注意哪些事項?
賣(mài)家在簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應注意的事項： 一、確認產(chǎn)權的可靠度 1、注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人； 2、搞清楚是成本價(jià)房還是標準價(jià)房或者是經(jīng)濟適用住房； 3、產(chǎn)權證所確認的面積與實(shí)際面積是否有不符之處； 4、一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權證的真實(shí)性。
二、考察原單位是否允許轉賣(mài) 1、確認標準價(jià)購買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補足費用或者與原單位按比例分成； 2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓?zhuān)?3、一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓； 2、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內、外部結構，如將陽(yáng)臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間； 3、陽(yáng)臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺面積應該怎么計算的問(wèn)題。
四、確認房屋的準確面積 1、包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內的實(shí)際面積； 2、產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積； 3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。 五、觀(guān)察房屋的內部結構 1、戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)； 2、管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)不合理； 3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。
六、考核房屋的市政配套 1、打開(kāi)水龍頭觀(guān)察水的質(zhì)量、水壓； 2、打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺的節目； 3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開(kāi)不了空調的現象； 4、觀(guān)察戶(hù)內、外電線(xiàn)是否有老化的現象； 5、電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)； 6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣； 7、小區有無(wú)熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器； 8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 七、了解裝修的狀況 1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2、了解住宅的內部結構圖，包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
八、查驗物業(yè)管理的水平 1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶(hù)； 2、觀(guān)察電梯的品牌、速度及管理方式，觀(guān)察公共樓道的整潔程度及布局； 3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀(guān)察一下保安人員的數量和責任心； 4、小區綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 九、了解以后居住的費用 1、水、電、煤、暖的價(jià)格； 2、物業(yè)管理費的收取標準； 3、車(chē)位的費用。
十、追溯舊房的歷史 1、哪一年蓋的，還有多長(cháng)時(shí)間的土地使用期限； 2、哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途； 3、是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案； 4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。 十一、了解鄰居的組合 1、好鄰居會(huì )讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區內看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規律判斷人的社會(huì )層次； 2、拜訪(fǎng)上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心； 3、與居委會(huì )或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
十二、算計一下房?jì)r(jià) 1、自己通過(guò)對市場(chǎng)上公房的反復比較判斷房屋的價(jià)值； 2、委托信得過(guò)的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估； 3、銀行提供按揭時(shí)會(huì )做保值評估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。 十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是： 1、年滿(mǎn)18歲，有城鎮戶(hù)口，本地、外地均可； 2、能提供穩定的收入支付本息的證明； 3、愿意將所賣(mài)的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押； 4、所購房屋產(chǎn)權所屬真實(shí)可靠； 5、支付有關(guān)手續費。
十四、請律師 1、二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠； 2、公房上市的時(shí)間不長(cháng)，能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師并不多，收費標準也無(wú)一定之規； 3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。 十五、找代理行 1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開(kāi)的政策，中間的交易過(guò)程完全由代理行來(lái)操作； 2、代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準確程度還需要驗證； 3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負責賠償損失？代理行的服務(wù)收費標準是多少？是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房？ 十六、考察代理行是否可靠代理行應該提供兩證： 1、有效的當地工商局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，當地房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū)； 2、資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
十七、及時(shí)了解政策、程序、費用上的變化 1、公房上市還是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時(shí)了解政策的變化； 2、媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息； 3、向律師及中介代理行咨詢(xún)； 4、最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢(xún)，及時(shí)了解最新的信息。 十八、產(chǎn)權是否完整 1、確認產(chǎn)權的完整性，有沒(méi)有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。
要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì )出現這樣的糾紛。
5.作為賣(mài)家在簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應注意哪些事項?
賣(mài)家在簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應注意的事項： 一、確認產(chǎn)權的可靠度 1、注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人； 2、搞清楚是成本價(jià)房還是標準價(jià)房或者是經(jīng)濟適用住房； 3、產(chǎn)權證所確認的面積與實(shí)際面積是否有不符之處； 4、一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權證的真實(shí)性。
二、考察原單位是否允許轉賣(mài) 1、確認標準價(jià)購買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補足費用或者與原單位按比例分成； 2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓?zhuān)? 3、一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓； 2、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內、外部結構，如將陽(yáng)臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間； 3、陽(yáng)臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺面積應該怎么計算的問(wèn)題。
四、確認房屋的準確面積 1、包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內的實(shí)際面積； 2、產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積； 3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。 五、觀(guān)察房屋的內部結構 1、戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)； 2、管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)不合理； 3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。
六、考核房屋的市政配套 1、打開(kāi)水龍頭觀(guān)察水的質(zhì)量、水壓； 2、打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺的節目； 3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開(kāi)不了空調的現象； 4、觀(guān)察戶(hù)內、外電線(xiàn)是否有老化的現象； 5、電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)； 6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣； 7、小區有無(wú)熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器； 8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 七、了解裝修的狀況 1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2、了解住宅的內部結構圖，包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
八、查驗物業(yè)管理的水平 1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶(hù)； 2、觀(guān)察電梯的品牌、速度及管理方式，觀(guān)察公共樓道的整潔程度及布局； 3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀(guān)察一下保安人員的數量和責任心； 4、小區綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 九、了解以后居住的費用 1、水、電、煤、暖的價(jià)格； 2、物業(yè)管理費的收取標準； 3、車(chē)位的費用。
十、追溯舊房的歷史 1、哪一年蓋的，還有多長(cháng)時(shí)間的土地使用期限； 2、哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途； 3、是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案； 4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。 十一、了解鄰居的組合 1、好鄰居會(huì )讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區內看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規律判斷人的社會(huì )層次； 2、拜訪(fǎng)上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心； 3、與居委會(huì )或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
十二、算計一下房?jì)r(jià) 1、自己通過(guò)對市場(chǎng)上公房的反復比較判斷房屋的價(jià)值； 2、委托信得過(guò)的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估； 3、銀行提供按揭時(shí)會(huì )做保值評估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。 十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是： 1、年滿(mǎn)18歲，有城鎮戶(hù)口，本地、外地均可； 2、能提供穩定的收入支付本息的證明； 3、愿意將所賣(mài)的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押； 4、所購房屋產(chǎn)權所屬真實(shí)可靠； 5、支付有關(guān)手續費。
十四、請律師 1、二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠； 2、公房上市的時(shí)間不長(cháng)，能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師并不多，收費標準也無(wú)一定之規； 3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。 十五、找代理行 1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開(kāi)的政策，中間的交易過(guò)程完全由代理行來(lái)操作； 2、代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準確程度還需要驗證； 3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負責賠償損失？代理行的服務(wù)收費標準是多少？是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房？ 十六、考察代理行是否可靠代理行應該提供兩證： 1、有效的當地工商局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，當地房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū)； 2、資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
十七、及時(shí)了解政策、程序、費用上的變化 1、公房上市還是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時(shí)了解政策的變化； 2、媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息； 3、向律師及中介代理行咨詢(xún)； 4、最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢(xún)，及時(shí)了解最新的信息。 十八、產(chǎn)權是否完整 1、確認產(chǎn)權的完整性，有沒(méi)有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。
要知道即使在。
6.賣(mài)“二手房”,做為賣(mài)家需要注意什么
如果是全款付清，在去房管局簽訂過(guò)戶(hù)合同時(shí)，必須是先收到全款再簽字，保證自己合法權益的絕對安全！如果是買(mǎi)方需要辦理貸款，必須通過(guò)一家全國連鎖的正規品牌中介機構代辦，除非當地房管局有資金監管業(yè)務(wù)才可以，否則，不要配合買(mǎi)方貸款。
無(wú)論何種付款方式，由第三方正規機構辦理對雙方的合法權益是最安全，最公平，最有保障的！二手房交易流程： 買(mǎi)賣(mài)雙方在已經(jīng)選擇好的中介公司那里進(jìn)行相關(guān)的手續登記，并交納定金，合同辦理是前提基礎。前面手續辦理完畢后，中介公司開(kāi)始為買(mǎi)家到相關(guān)銀行辦理貸款手續。
貸款申請時(shí)間比較嚴格，時(shí)間多數為半個(gè)月，當然每個(gè)地區不一樣。最后待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后，開(kāi)始辦理過(guò)戶(hù)手續。
按產(chǎn)權轉移登記要求，到產(chǎn)權登記中心那里，買(mǎi)賣(mài)雙方需準備規定的資料以備過(guò)戶(hù)。中介公司的人帶著(zhù)買(mǎi)賣(mài)雙方及相關(guān)資料，到地稅局辦理核稅繳稅手續，地稅局出具稅務(wù)收據。
然后又回到交易中心，進(jìn)行遞交契稅、營(yíng)業(yè)稅收據和雙方所有過(guò)戶(hù)所需的證件，填寫(xiě)《房屋所有權轉移登記申請書(shū)》，領(lǐng)取受理通知單，同時(shí)補齊房屋印花稅。在這個(gè)等待時(shí)間里基本沒(méi)什么難題困擾，可以順便了解一些費用，比如：水、電、煤氣、有線(xiàn)電視等費用，同時(shí)對家具等進(jìn)行最后查驗。
滿(mǎn)20個(gè)工作日后（每個(gè)地區時(shí)間可能不太一樣），有專(zhuān)門(mén)的人會(huì )通知，前往交易中心領(lǐng)取房產(chǎn)證。這個(gè)時(shí)候，銀行那邊也會(huì )下達通知，買(mǎi)方準備開(kāi)始供房了。
7.二手房買(mǎi)賣(mài)簽約需要注意的事項
一、合同雙方當事人的基本信息確認：包括當事人的姓名、地址、聯(lián)系辦法等。應各自出示自己的戶(hù)口本和身份證原件，核實(shí)房產(chǎn)證產(chǎn)權人的真實(shí)性；屬共有財產(chǎn)的，共有人必須到場(chǎng)，并在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，不能到場(chǎng)的，應出具公證委托書(shū)（有公證處開(kāi)具的）。
二、標的：本合同的標的，就是雙方欲進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的二手房，在買(mǎi)賣(mài)之前，最好雙方拿著(zhù)房產(chǎn)證到當地房管局進(jìn)行查冊，確保出賣(mài)人合法擁有房屋。
三、價(jià)款及稅款：價(jià)款中應約定總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等。比較復雜的就是賣(mài)方需要買(mǎi)方幫忙贖證，這種風(fēng)險比較高，其實(shí)這種就是提前給首付，最好要求賣(mài)方在收到贖證款時(shí)提前交樓。稅費的分擔，通常二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，約定賣(mài)方凈得款最為簡(jiǎn)潔。
四、履行期限、地點(diǎn)、方式：主要是約定好什么時(shí)間點(diǎn)辦那個(gè)步驟，這里最主要的就是交房時(shí)間，最好在簽定合同給定金時(shí)，扣押賣(mài)方幾千塊（看雙方約定）作為家私家電，水電，管理費的保證金，在交房完成后，沒(méi)問(wèn)題的情況下如數退還賣(mài)方。如果贈送家私家電，清單一定要列詳細，最好拍照。
五、詳細查看雙方違約條款，事怕萬(wàn)一，違約條款一定要看清楚，防止不對等合約。
六、對于經(jīng)過(guò)中介的，買(mǎi)方最好不要把中介費一次性給完，要分三次，第一次簽合同，第二次遞件或者過(guò)戶(hù)，第三次就是順利交房后。對于賣(mài)方，如果不是要買(mǎi)方幫忙贖證的情況下，最好是在收齊尾款后在交樓。
8.二手房賣(mài)方注意事項有哪些
因為賣(mài)方在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的過(guò)程中是處于一種強勢地位，那么對于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，所需要注意的一些東西相對來(lái)說(shuō)是比較少的，也是比較輕松的。
1、全權委托公證。如果說(shuō)賣(mài)方賣(mài)的樓是一個(gè)帶有銀行按揭的樓，如果賣(mài)方資金不夠雄厚，那么就需要有一個(gè)贖樓的程序，在這個(gè)程序中，一般是委托中介，以及擔保公司全權處理的，以達到贖樓以及賣(mài)樓的目的。
而在本人所接觸的案件過(guò)程中，賣(mài)方在這個(gè)中間出現的問(wèn)題是最多的，因為全權委托，中介可以不經(jīng)賣(mài)方同意，完全可以自行買(mǎi)賣(mài)該房屋，同時(shí)也常常違背賣(mài)方的一些口頭意見(jiàn)，不按照賣(mài)方的意愿控制房產(chǎn)，而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。而深圳市公證處要求撤銷(xiāo)公證，需將所有的公證書(shū)收回，而中介常常卡住公證書(shū)，不返還給賣(mài)方。
常常賣(mài)方無(wú)法控制自己的房產(chǎn)。2、賣(mài)方主動(dòng)違約。
根據深圳市現在中介所提供的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)看，合同中都約定了解約定金，就是賣(mài)方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進(jìn)一步賠償損失。其實(shí)這個(gè)解約條款包含有一個(gè)條件，那就是賣(mài)方應當先啟動(dòng)解約程序。
如果說(shuō)買(mǎi)方先啟動(dòng)強制履行程序，那么可能面臨的后果就是會(huì )被判決強制履行。最近聽(tīng)說(shuō)中院開(kāi)會(huì )，鑒于賣(mài)方違約情況過(guò)多，以后只要買(mǎi)方強制履行，就支持。
但沒(méi)有看到相關(guān)的文件。如果說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方是個(gè)人簽定的合同，而非中介操作，那么說(shuō)如果賣(mài)方主動(dòng)違約，就會(huì )面臨雙倍返還定金再賠償漲價(jià)損失的可能。
賣(mài)方主動(dòng)違約的，最好也是主動(dòng)找對方協(xié)商賠償問(wèn)題。一但賣(mài)方違約，又不主動(dòng)找對方協(xié)商賠償問(wèn)題，想拿著(zhù)定金拖著(zhù)。
一但對方說(shuō)找不到你的地址，去公安舉報你意圖詐騙，很麻煩。3、陰陽(yáng)合同。
如果沒(méi)有在合同中約定營(yíng)業(yè)稅由買(mǎi)方支付，再簽署陰陽(yáng)合同，就有可能面臨到刑法的處罰。4、有租約的房屋。
有租約的房屋要確認租房者不會(huì )行使優(yōu)先購買(mǎi)權，同時(shí)要租房者出具聲明書(shū)，放棄該項權利，一但忽視租房者的優(yōu)先購買(mǎi)權，后果會(huì )很?chē)乐兀饪涂梢砸蟪蜂N(xiāo)你和買(mǎi)方的買(mǎi)賣(mài)合同，就是過(guò)戶(hù)了，仍會(huì )撤銷(xiāo)，深圳有相當多的案例。租房者放棄了優(yōu)先購買(mǎi)權，也要告之買(mǎi)方知道有租客的存在，否則到時(shí)買(mǎi)方找麻煩。
5、無(wú)證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。很多賣(mài)房者，出賣(mài)的是一手房產(chǎn)證還沒(méi)有出來(lái)的房屋，這種情況有雖然法律有規定，不得買(mǎi)賣(mài)期房，但是那只是針對賣(mài)方的一個(gè)管理規定，而非合同是否有效的一個(gè)效力條件。
并且在深圳這種情況下都認定無(wú)證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同都是一個(gè)附生效條件的有效合同，所以賣(mài)方幾乎不要抱有幻想，以這一條來(lái)撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，而達到不賠定金的目的。6、錢(qián)款的收取。
是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實(shí)踐合同，雖然本來(lái)約定只是五萬(wàn)，他給十萬(wàn)，你簽收了，定金就為十萬(wàn)。如果說(shuō)定金約定是十萬(wàn)，但你只簽收了5萬(wàn)，那定金就是五萬(wàn)。
首期款一定要買(mǎi)方做資金監管，最好是找銀行，而非中介。一定要看到監管資金，和銀行承諾貸款，才去辦理《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現售）》。
7、請律師協(xié)助。如果說(shuō)賣(mài)方要請律師幫忙協(xié)助，最好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找律師看具體情況，因為等到合同簽定后，你再找律師，很多東西都無(wú)法擔供參考，只能是告訴一些過(guò)程的走法了。
