村里賣(mài)小區(農村房屋買(mǎi)賣(mài)注意事項)
1.農村房屋買(mǎi)賣(mài)注意事項有哪些?
農村房屋買(mǎi)賣(mài)注意事項 一、民事法律行為理論對認定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力有指導意義。
我國〈民法通則〉第54條規定：“民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利義務(wù)的合法行為。”民事法律行為理論在我國民法體系中占有極為重要的地位， 民事法律行為，通常簡(jiǎn)稱(chēng)為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設立、變更和終止民事權利義務(wù)為內容的合法行為。
要正確認定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導，以我國法律的規定為依據。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應具備以下三個(gè)要件（1）:1、行為人具有相應的民事行為能力；2、意思表示自愿真實(shí)；3、行為的內容不違法。
依法訂立的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同如果符合上述民事法律行為的三個(gè)生效要件，就是有效的，否則應認定為無(wú)效合同。 二、〈中華人民共和國合同法〉是認定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力的重要法律依據。
〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”
最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑诰艞l規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。 ”從我國現有法律和行政法規的規定看，沒(méi)有明確規定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須經(jīng)登記后才生效的規定，按上述合同法及司法解釋規定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應認定其有效為宜。
三、我國農村宅基地使用權政策限制宅基地的轉讓?zhuān)荒芤源朔穸ㄞr村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。 農村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系一起的（2），只有農村集體經(jīng)濟組織成員，才能申請宅基地。
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內的空閑地。
農村村民住宅用地，經(jīng)鄉（鎮）人民政府審核，由縣人民政府批準；其中，涉及占用農地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。 ”農村村民申請宅基地后，有權在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有權，所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能。
出賣(mài)自已的房屋，是行使房屋所有權的處分權能，“地隨房走”是我國現行法的一項基本原則，《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉讓?zhuān)荒芤源朔穸ㄞr村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力。 四、簽訂農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同只有經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生所有權的轉移，如果未經(jīng)登記，則只能在當事人之間產(chǎn)生債權、債務(wù)關(guān)系。
《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”
第十六條規定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機構管理。”
上述法律規定了不動(dòng)產(chǎn)物權的公示原則，即不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動(dòng)產(chǎn)應登記，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權利人，即是該不動(dòng)產(chǎn)的權利人。 購買(mǎi)農村房屋的買(mǎi)房人，只有在辦理房屋登記后，買(mǎi)房人才能擁有該房屋的所有權，即不動(dòng)產(chǎn)物權的轉讓發(fā)生了效力。
未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權不發(fā)生效力。《中華人民共和國物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。
”從該條法律規定的精神看，我國物權法第九條規定的是不動(dòng)產(chǎn)物權的效力，它與不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國現行政策對農村房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)規定了較嚴格的限制條件，導致購買(mǎi)農村房屋的一些受讓方不能辦理過(guò)戶(hù)手續，不動(dòng)產(chǎn)物權不發(fā)生效力，買(mǎi)房人沒(méi)登記的，不能取得取得房屋的所有權。
在房屋沒(méi)登記的情況下，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，不應受到影響，該農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同在買(mǎi)房人和賣(mài)房人之間仍發(fā)生債權效力。 五、同一農村集體經(jīng)濟組織成員間簽訂農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定的農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，應視為對村民申請宅基地的限制。 并不排除村民通過(guò)購買(mǎi)房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地。
《房屋。
2.農村房屋買(mǎi)賣(mài)應注意哪些事項?
農村房屋買(mǎi)賣(mài)應注意的事項： 1、房屋買(mǎi)賣(mài)應經(jīng)集體即村民委員會(huì )書(shū)面同意。
2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。 3、應提交戶(hù)口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
4、應到產(chǎn)權登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。 5、應訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、并辦理審批、過(guò)戶(hù)等手續。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同應由相關(guān)職能部門(mén)審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶(hù)更名手續；還應到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶(hù)更名手續。
3.日常生活中涉及農村宅基地的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題時(shí)需要注意什么?
在日常生活中常常涉及農村宅基地的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，法律實(shí)踐中也有宅基地買(mǎi)賣(mài)的糾紛，因此我們需要了解一下買(mǎi)賣(mài)宅基地要注意什么？ 1。
《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。 所以，宅基地本質(zhì)是一種用益物權，農戶(hù)只是宅基地的使用權人，沒(méi)有所有權，宅基地的所有權屬于村集體。
2。農村宅基地可以轉讓?zhuān)鶕锻恋毓芾矸ā芬幎ǎ瑑H限于本集體經(jīng)濟組織內部的轉讓。
對于轉讓方而言，轉讓以后不能再行申請新的宅基地。對于受讓方只要是本集體經(jīng)濟組織成員且符合宅基地申請條件的，可以取得宅基地的使用權。
3。非宅基地所在地的經(jīng)濟組織成員一般情況下不能獲得宅基地的使用權。
《國土資源部關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》中規定，嚴禁城鎮居民在農村購買(mǎi)宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。所以，非宅基地所在地的經(jīng)濟組織成員不能在農村購買(mǎi)宅基地，而且也不可能獲得法律上的保障。
4。依據我國法律規定，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進(jìn)行處置。
所以，宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個(gè)人所有，可以繼承。
4.拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)注意事項有哪些
第一，房?jì)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約。
按照政策的規定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠將房屋過(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(cháng)的五年時(shí)間里，房?jì)r(jià)的走勢無(wú)論是誰(shuí)都難以預料的。
當房?jì)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣(mài)房者完全可能違約將房屋再次賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)方。 第二，買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補償利益。
在城市擴展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，拆遷部門(mén)所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買(mǎi)賣(mài)雙方也因此對拆遷補償金的分配時(shí)常發(fā)生爭議：賣(mài)方認為，房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則拆遷補償款當然屬于賣(mài)方；買(mǎi)方認為，房款已經(jīng)全部結清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應當屬于買(mǎi)方。
從法律上來(lái)講，拆遷補償款應當仍然屬于賣(mài)方。因此，賣(mài)方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權利獲得拆遷補償款。
第三，易受不確定因素影響。交易時(shí)間過(guò)長(cháng)，則許多不可預見(jiàn)的因素都將誘發(fā)糾紛。
如果在完成過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)房人死亡了，而賣(mài)房人的繼承人對于該買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生爭議，買(mǎi)房人為了完成過(guò)戶(hù)，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉。
5.村里的集資房買(mǎi)賣(mài)要注意什么
村集資房買(mǎi)賣(mài)注意事項：1、集資房大多都是村委會(huì )與開(kāi)發(fā)單位合作建房。
從2001年8月6日后，政府部門(mén)就不再審批合作建房，即便是在政府規定的紅線(xiàn)范圍內，集資房項目也大多沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規的報建程序；同時(shí)，集資房的開(kāi)發(fā)單位多數無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。2、集資房都沒(méi)有正規樓書(shū)。
集資房樓書(shū)多是一紙宣傳單，一般不標明開(kāi)發(fā)單位、建設設計單位，傳單采取沿街散發(fā)形式。3、集資房沒(méi)有正規預售合同。
售樓員出示的購房協(xié)議書(shū)是開(kāi)發(fā)單位與村委會(huì )聯(lián)合印制的，并非正規的商品房預售合同。4、集資房房產(chǎn)證大多數都是由村委會(huì )自行印制。
在看房時(shí)，售摟員會(huì )告訴購房者簽了合同后，發(fā)樓房使用證，但事實(shí)上，這個(gè)證是村委會(huì )與開(kāi)發(fā)單位自行印制的，并無(wú)法律效力。5、集資房沒(méi)有補交地價(jià)。
售樓員也表示，他們是先建房后辦報建手續，日后購房者補交地價(jià)后，即可辦理房產(chǎn)證。6、集資房遇拆遷有風(fēng)險。
因此不希望自己的房子被拆建的就要注意不要買(mǎi)集資房了！7、集資房?jì)r(jià)格便宜但不能辦按揭。很多人選擇集資房原本是因為其價(jià)格相對來(lái)說(shuō)比較便宜，不過(guò)如果經(jīng)濟能力相對較弱的也要注意了，集資房買(mǎi)賣(mài)是不能按揭的！8、集資房品質(zhì)較商品房稍低。
集資房的做工一般都比較粗糙，很多都是毛坯房，只有少數有簡(jiǎn)單裝修，當然你也可以買(mǎi)房之后再進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修。9、集資房基本上都會(huì )從單體樓向小區發(fā)展。
當然，這個(gè)是一個(gè)有利于大家選擇集資房的理由。10、集資房自有配套不多。
多集資房一般配套設施都不多，如果家里有老人的最好就不要選擇樓層較高的集資房了。
