二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(買(mǎi)二手房,辦過(guò)戶(hù)手續時(shí),要注意什么)
1.買(mǎi)二手房,辦過(guò)戶(hù)手續時(shí),要注意什么
二手房交易十項注意 （1.）房屋手續是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。
房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
（2.）房屋產(chǎn)權是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
（3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。
因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰 二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 （5.）市政規劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。
再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。 （9）.中介公司是否違規 有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。
買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮。
2、二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段： （1）、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現狀及產(chǎn)權狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權證書(shū)、身份證件及其它證件。 （2）、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。
買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 （3）、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請，接受審查。
買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請手續后，管理部門(mén)要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過(guò)戶(hù)手續，對無(wú)產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 （4）、立契。
房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買(mǎi)對象，按交易部門(mén)事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質(zhì)而定。
比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 （6）、辦理產(chǎn)權轉移過(guò)戶(hù)手續。
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權證。 （7）、對貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買(mǎi)方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
（8）、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的。
2.二手房過(guò)戶(hù)有哪些流程,二手房過(guò)戶(hù)需要注意什么?
二手房過(guò)戶(hù)流程主要有以下四步：一、買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)貸款：買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內，買(mǎi)房將首付款支付給賣(mài)方；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間。
進(jìn)交易中心的當天，買(mǎi)房支付賣(mài)方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續、水電煤等過(guò)戶(hù)，最后在交房時(shí)，下家將尾款結清給賣(mài)方。
二、賣(mài)方有貸款未還清：買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內，買(mǎi)房將首付款支付給中介公司進(jìn)行監管；賣(mài)方、買(mǎi)房和中介公司三方共同見(jiàn)證還清房東未付清的銀行貸款。7個(gè)工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心的當天，買(mǎi)房支付賣(mài)方除尾款以外所有的房款。
20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續、水電煤等過(guò)戶(hù)；最后在交房時(shí)，買(mǎi)房將尾款結清給賣(mài)方。三、買(mǎi)方貸款購房：首先對買(mǎi)方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內，買(mǎi)方將首付款支付給賣(mài)方；買(mǎi)方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣(mài)方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續、水電煤等過(guò)戶(hù)；最后在交房時(shí)，買(mǎi)方將尾款結清給賣(mài)方。四、買(mǎi)賣(mài)雙方均有貸款：首先對買(mǎi)方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內，買(mǎi)方將首付款支付給中介公司進(jìn)行監管；賣(mài)方、買(mǎi)方和中介公司三方共同見(jiàn)證還清賣(mài)方未付清的銀行貸款；7個(gè)工作日后，銀行貸款審結結束，買(mǎi)方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結束后，買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣(mài)方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續、水電煤等過(guò)戶(hù)；最后在交房時(shí)，買(mǎi)方將尾款結清給賣(mài)方。房產(chǎn)證辦理過(guò)戶(hù)所需時(shí)間：材料都沒(méi)有問(wèn)題的話(huà)，須到房產(chǎn)局，填寫(xiě)一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
材料都交給房產(chǎn)局之后，會(huì )有一個(gè)回執單，一定要在上面說(shuō)明的日期去繳納稅金，一般需要15個(gè)工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著(zhù)去拿新房產(chǎn)證。
房產(chǎn)證辦理時(shí)限為10個(gè)工作日（自登記受理后次日起）。二手房過(guò)戶(hù)所要繳納的費用：交易稅費共涵蓋8個(gè)稅種，主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。
各稅種的征收比率依地域有所差異，但區別不大。1、契稅：基準稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅征收比率為成交價(jià)的1.5%，非普通住宅為成交價(jià)的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）;90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價(jià)的4%）。
2、營(yíng)業(yè)稅：稅率為5.5%。根據2010年房產(chǎn)新政，轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。
3、印花稅第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移書(shū)據，稅率為0.05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷(xiāo)合同，稅率為0.03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權利證書(shū)，包括房屋產(chǎn)權證和土地使用證，稅率為每件5元。4、個(gè)人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣(mài)方承擔。
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。
如果兩個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿(mǎn)足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以?xún)饶軌蛑匦沦徺I(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等此類(lèi)稅種的征收以營(yíng)業(yè)稅稅額為計稅依據，按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。注意：資金監管對二手房賣(mài)家和買(mǎi)家都有好處，它由獨立的第三方（資金監管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險的作用。
3.二手房交易過(guò)戶(hù)需要注意什么
在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方達成購買(mǎi)協(xié)議并辦理完所有交易手續后，最后的一個(gè)重要程序就是交房。
對大多數人來(lái)說(shuō)會(huì )認為交房只要原房東方將房屋的鑰匙交出來(lái)就可以了。其實(shí)所謂交房從完整意義上來(lái)說(shuō)包括的內容很多，除了交鑰匙外還包括其他方面，如水電煤的結算和更名、物業(yè)更名、維修基金的結算等。
包括：一、應進(jìn)行水電煤抄表，并計算金額，確定上下家各自承擔的份額：上下家應在雙方交接房屋時(shí)作好此項工作，以免交房后雙方就這些小費用產(chǎn)生扯皮。同時(shí)也要辦理這些的更名手續，由于現在上海的水電是依附于房子存在的，一旦房子產(chǎn)權轉移，該房屋中的相應水電設施也必然轉移，不需要變更戶(hù)名，但煤氣不同，它還是有戶(hù)名的，如果戶(hù)名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據將煤氣設施移走，現在的產(chǎn)權人只能重新花錢(qián)申請煤氣設施，因此在房屋交易結束后交房時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續；二、應辦理有線(xiàn)電視的結算和更名手續：買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)交易后一般不會(huì )忘了結算水電煤的相關(guān)費用，但對有線(xiàn)電視往往會(huì )忽視掉，其實(shí)有線(xiàn)電視和煤氣一樣，在安裝時(shí)有一筆初裝費，也不是依附在房屋上的，有戶(hù)名，可以變更戶(hù)名，而且現在大多的有線(xiàn)電視費的繳納有滯后性，很可能原屋。
在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方達成購買(mǎi)協(xié)議并辦理完所有交易手續后，最后的一個(gè)重要程序就是交房。對大多數人來(lái)說(shuō)會(huì )認為交房只要原房東方將房屋的鑰匙交出來(lái)就可以了。
其實(shí)所謂交房從完整意義上來(lái)說(shuō)包括的內容很多，除了交鑰匙外還包括其他方面，如水電煤的結算和更名、物業(yè)更名、維修基金的結算等。包括：一、應進(jìn)行水電煤抄表，并計算金額，確定上下家各自承擔的份額：上下家應在雙方交接房屋時(shí)作好此項工作，以免交房后雙方就這些小費用產(chǎn)生扯皮。
同時(shí)也要辦理這些的更名手續，由于現在上海的水電是依附于房子存在的，一旦房子產(chǎn)權轉移，該房屋中的相應水電設施也必然轉移，不需要變更戶(hù)名，但煤氣不同，它還是有戶(hù)名的，如果戶(hù)名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據將煤氣設施移走，現在的產(chǎn)權人只能重新花錢(qián)申請煤氣設施，因此在房屋交易結束后交房時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續；二、應辦理有線(xiàn)電視的結算和更名手續：買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)交易后一般不會(huì )忘了結算水電煤的相關(guān)費用，但對有線(xiàn)電視往往會(huì )忽視掉，其實(shí)有線(xiàn)電視和煤氣一樣，在安裝時(shí)有一筆初裝費，也不是依附在房屋上的，有戶(hù)名，可以變更戶(hù)名，而且現在大多的有線(xiàn)電視費的繳納有滯后性，很可能原屋主推遲了很多的有線(xiàn)電視費沒(méi)有交，所以在交易后交房時(shí)除了對有線(xiàn)電視的費用進(jìn)行結算外還不能忘了進(jìn)行有線(xiàn)電視的更名手續。三、應辦理維修基金、物業(yè)管理費的結算和更名手續：除了上述費用的結算外，房屋交易后還有維修基金和物業(yè)管理費的結算，而維修基金由于數額較大，大多的買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì )注意到這個(gè)問(wèn)題。
結算和更名的手續一般不會(huì )忘記。但物業(yè)管理費由于數額不大，很多買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì )忽略掉這個(gè)問(wèn)題，往往忘了辦理結算手續和更名手續，其實(shí)在交房的時(shí)候一定不能忘了辦理物業(yè)更名，因為如果房屋辦理完過(guò)戶(hù)等手續后，物業(yè)更名卻沒(méi)有完成，由于現在房屋大多以物業(yè)公司管理為主，以前的那種居委會(huì )管理的方式在這種新式商品房模式里不多見(jiàn)，而物業(yè)公司作為公司管理來(lái)說(shuō)，以服務(wù)為主，原始的人際管理在物業(yè)公司這種以贏(yíng)利為目的公司來(lái)說(shuō)不可能提供以前那種人性化的服務(wù)，對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，它的管理只能依從它所登記備案的標準而來(lái)，如果物業(yè)登記中沒(méi)有新業(yè)主的記錄，讓物業(yè)公司如何提供相應的服務(wù)？？四、辦理相關(guān)的戶(hù)口轉出轉入手續；現在由于投資客太多，對投資客來(lái)說(shuō)根本不存在戶(hù)口的遷進(jìn)遷出問(wèn)題，所以戶(hù)口問(wèn)題往往被忽視，由于投資客不在乎戶(hù)口問(wèn)題，等到投資客再出售時(shí)往往也會(huì )忽視戶(hù)口問(wèn)題，可對買(mǎi)房自住要遷戶(hù)口的人來(lái)說(shuō)，就會(huì )發(fā)生麻煩，由于前手是投資客，沒(méi)有辦理相關(guān)的戶(hù)口遷出遷入手續，前前手的戶(hù)口尚留在房屋中，買(mǎi)家想要遷進(jìn)戶(hù)口，還必須找到前前手讓他遷掉戶(hù)口，自己才能遷進(jìn)，麻煩不說(shuō)，能不能找到原房東還是另外一回事！所以不論是為了自己也好還是為了以后賣(mài)出方便也好，一定不要忘了將戶(hù)口問(wèn)題解決掉；五、交房交接書(shū)：對很多買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，在交接了上述事項后往往會(huì )忘了簽房屋交接書(shū)，通過(guò)大型中介公司，可能會(huì )簽交房交接書(shū)，以確認買(mǎi)賣(mài)雙方的最后交房行為。
交房交接書(shū)其實(shí)是個(gè)雙刃劍，簽和沒(méi)簽往往會(huì )達成不同的后果.一個(gè)完整而又有保障的交房行為，應該以房屋交接書(shū)作為終止，沒(méi)有房屋交接書(shū)，如果買(mǎi)家反悔，對一些設備問(wèn)題再事后進(jìn)行扯皮對賣(mài)家來(lái)說(shuō)就不利了，而且如果賣(mài)家在交房中有些問(wèn)題，沒(méi)有房屋交接書(shū)，以后的糾紛又該多了。
4.買(mǎi)二手房怎么過(guò)戶(hù) 房屋過(guò)戶(hù)需要注意什么
房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續的主要程序及注意事項：
一、辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續所需要的文件資料賣(mài)方所需文件：1、身份證明（外地戶(hù)口需暫住證）；2、房產(chǎn)證；3、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；4、稅費繳納證明。買(mǎi)方所需文件：1、身份證明（外地戶(hù)口需暫住證）；2、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；3、稅費繳納證明。
二、辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續所需要的時(shí)間過(guò)戶(hù)之后，房產(chǎn)即登記在買(mǎi)方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這段時(shí)間根據不同辦理機關(guān)，時(shí)間也不一樣 ，一般在7個(gè)工作日左右，其中海淀區建委最快，只需一天時(shí)間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右。
三、本人不能到場(chǎng)辦理過(guò)戶(hù)手續的可以委托別人辦理如果買(mǎi)賣(mài)雙方的當事人不能到場(chǎng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，法律規定可以委托他人代為辦理，賣(mài)方委托他人辦理必須提供經(jīng)過(guò)公證機關(guān)公證的委托書(shū)，買(mǎi)方可以手寫(xiě)一份委托書(shū)，寫(xiě)明委托權限和時(shí)間，可以不辦理公證手續。
四、在建委辦理了過(guò)戶(hù)手續，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦？在極特殊情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，但買(mǎi)方在規定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買(mǎi)方必須高度警惕，應當立即向發(fā)證機關(guān)問(wèn)明情況。如果是因為發(fā)證機關(guān)需要完善手續修改數據，延遲一段時(shí)間發(fā)證，這種情況買(mǎi)方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應當立即采取司法手段切實(shí)保護自己的合法利益。實(shí)踐中絕大多數延遲發(fā)證，是因為建委需要完善手續、修改數據。辦理過(guò)戶(hù)手續后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見(jiàn)。
五、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后由銀行放款，不需要買(mǎi)方另行授權以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)之后。這樣就可能出現這種局面，即一旦辦完過(guò)戶(hù)，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢(qián)兩空的尷尬境地。事實(shí)上，這種情況是不會(huì )出現的，這是因為銀行在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后放款不需要買(mǎi)方簽字授權，就可以將房款直接放至房主的賬戶(hù)內，銀行在這里起到一種保障作用，保護買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據過(guò)戶(hù)資料（契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知）放款；二是依據抵押材料（他項權利證書(shū)）放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔保機構提供擔保才能操作。
六、政策性住房如經(jīng)濟適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)有一些限制性規定，不滿(mǎn)足規定條件不能辦理過(guò)戶(hù)手續。買(mǎi)賣(mài)雙方需要提前溝通情況，切實(shí)消除過(guò)戶(hù)障礙，防止一切手續辦完才發(fā)現不能辦理過(guò)戶(hù)，給雙方帶來(lái)巨大損失。
5.買(mǎi)賣(mài)二手房辦理過(guò)戶(hù)手續注意事項是什么?
買(mǎi)賣(mài)二手房辦理過(guò)戶(hù)手續注意事項是什么？ 1未登記不得對抗第三人 應特別提示買(mǎi)受人，其二手房買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)房地產(chǎn)登記機構轉移登記，不得對抗第三人。
為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買(mǎi)受人，應及時(shí)辦理轉移登記。 2登記應提交的材料 以《廣東省城鎮房地產(chǎn)權登記條例》為例，申請房屋產(chǎn)權轉移登記，應當提交以下文件： （一）申請人的身份證明； （二）房地產(chǎn)權屬來(lái)源證明或者權利證書(shū)； （三）房地產(chǎn)轉移、轉讓、變更或者設定他項權的協(xié)議書(shū)、合同書(shū)或者批準文件； （四）繳納房地產(chǎn)稅的證明。
上述合同一方當事人屬于下列情形之一的，合同需公證：a、外國人；b、華僑，包括居住在境外，持有中國護照、無(wú)國內身份證明者；c、港澳臺地區居民；d、在外國或港澳臺地區登記、注冊的法人及其他組織。 3登記的審核時(shí)限和權證的領(lǐng)取 應告知當事人：按規定登記機構應當自受理房地產(chǎn)轉移登記申請之日起二十日內完成審核。
符合規定條件的，應當將轉移事項記載于房地產(chǎn)登記冊，并通知房地產(chǎn)權利人領(lǐng)取《房地產(chǎn)權證書(shū)》；不符合規定條件的，不予登記，并書(shū)面告知申請人。 領(lǐng)證時(shí)權利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）和已繳手續費、登記費、印花稅收據及受理時(shí)的收件收據（原件），仔細核對《房地產(chǎn)權證》及《登記證明》。
4代辦登記 代辦二手房買(mǎi)賣(mài)轉移登記手續，要取得并向房地產(chǎn)登記機構出具當事人的委托書(shū)。如果房地產(chǎn)權利人為自然人，按有關(guān)規定委托書(shū)還需公證。
要認真審核上述材料是否齊全、真實(shí)，并在買(mǎi)賣(mài)合同簽署后15日內及時(shí)辦理。對原件要妥善保管，辦理完畢要及時(shí)歸還當事人，以免丟失承擔責任。
6.二手房過(guò)戶(hù)都需要注意什么
二手房過(guò)bai戶(hù)買(mǎi)家注意事du項：1.了解zhi房屋情況。
買(mǎi)方了解房屋整體現狀及產(chǎn)權狀dao況，要求賣(mài)內方提供合法的證容件，包括房屋所有權證書(shū)、身份證件及其它證件。2.簽合同。
如賣(mài)方提供的房屋合法，可以交易，買(mǎi)方可以交納購房定金（但不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
3.申請過(guò)戶(hù)。買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請，管理部門(mén)要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過(guò)戶(hù)手續。
如果存在無(wú)產(chǎn)權或部分產(chǎn)權未得到其他產(chǎn)權共有人書(shū)面同意的情況，則拒絕申請。4.立契。
房地產(chǎn)交易管理部門(mén)審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。5.繳納稅費。
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6.辦理產(chǎn)權轉移過(guò)戶(hù)手續。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權變更登記后，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權證。
買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
7.二手房過(guò)戶(hù)時(shí)需要注意什么
二手房過(guò)戶(hù)買(mǎi)家注意事項：1.了解房屋情況。
買(mǎi)方了解房屋整體現狀及產(chǎn)權狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權證書(shū)、身份證件及其它證件。2.簽合同。
如賣(mài)方提供的房屋合法，可以交易，買(mǎi)方可以交納購房定金（但不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
3.申請過(guò)戶(hù)。買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請，管理部門(mén)要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過(guò)戶(hù)手續。
如果存在無(wú)產(chǎn)權或部分產(chǎn)權未得到其他產(chǎn)權共有人書(shū)面同意的情況，則拒絕申請。4.立契。
房地產(chǎn)交易管理部門(mén)審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。5.繳納稅費。
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6.辦理產(chǎn)權轉移過(guò)戶(hù)手續。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權變更登記后，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權證。
買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
8.二手房過(guò)戶(hù)有哪些注意事項
一次性付款的交易常規程序。
簽買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方支付定金--遞件（遞交交易申請），買(mǎi)方支付首期房款（一般為房款的30%-50%）--問(wèn)稅、完稅、過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方支付房款余額，賣(mài)方交付房屋--領(lǐng)證。 按揭付款的交易常規流程：簽買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方支付定金--賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)方簽署相關(guān)文件，買(mǎi)方申請銀行按揭貸款--取得銀行同意貸款給買(mǎi)方購房的書(shū)面答復--遞件，買(mǎi)方支付首期房款（一般是30%或除貸款部分的房款）--問(wèn)稅、完稅、過(guò)戶(hù)--領(lǐng)房產(chǎn)證--抵押--領(lǐng)他項權證--銀行放款，賣(mài)方交付房屋 1、按你說(shuō)的情況，好像賣(mài)方是要求你簽合同（或者在遞件時(shí)）就付100%的房款。
即使是按常規程序辦理，買(mǎi)賣(mài)雙方都有一定的風(fēng)險；如果是簽合同或遞件就付全款，風(fēng)險就更大。房子再好再便宜，如果風(fēng)險過(guò)大，都是得不償失的。
2、原有貸款的房屋，一般有如下的付款方式可適用辦理交易。 1）先還款，涂銷(xiāo)抵押，后買(mǎi)方按揭付款或一次性付款。
這種方式一般適用于辦理買(mǎi)方一次性付款或買(mǎi)方要按揭選擇的不是賣(mài)方原貸款銀行或當地房管局要求交易房屋一定是完全產(chǎn)權不可有他項權人的。 這種做法，常見(jiàn)賣(mài)方無(wú)力或不愿，而要求買(mǎi)方提前支付部分房款，墊資替賣(mài)方提前歸還貸款。
這種做法風(fēng)險也是比較大的，主要是怕買(mǎi)方支付房款后到可以完成交易過(guò)戶(hù)期間（此期間，在房管局的登記中，房屋產(chǎn)權仍屬賣(mài)方），賣(mài)方房屋被查封，不可辦理交易或因訴訟房屋無(wú)法出售給買(mǎi)方，其后，買(mǎi)方不僅不能購買(mǎi)房屋，且無(wú)法追回已付款項。如果你是第一次購買(mǎi)二手房或自己對二手房比較陌生或身邊沒(méi)有起碼5年以上從業(yè)經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀人及房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師從幫你操作的，最好不要采取這種付款方式，哪怕房子再便宜。
如果是賣(mài)方自己出資提前還款后，遞件時(shí)付首期房款的，則是按常規流程操作了。 2）轉按付款。
在當地房管局開(kāi)設了“帶抵押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)的地區、城市，買(mǎi)方是一次性付款且愿意選擇賣(mài)方原貸款銀行進(jìn)行按揭的，此付款方式為首選這樣付款，比賣(mài)方?jīng)]有抵押的房屋交易，風(fēng)險更低。同時(shí)也是二手房交易中，風(fēng)險最低的交易付款方式）。
這種付款方式就是買(mǎi)方、賣(mài)方與銀行簽訂三方協(xié)議，在房屋仍是在賣(mài)方名下抵押給銀行的情況下，先過(guò)戶(hù)，然后涂銷(xiāo)抵押，最后辦理買(mǎi)方抵押的一種方式（房管局稱(chēng)為：帶抵押過(guò)戶(hù)，銀行稱(chēng)為：按轉按）。整個(gè)手續的辦理，與買(mǎi)方辦理按揭購房相似，只是多簽署一份“轉按協(xié)議”。
不過(guò)，這種付款方式的前提，一定是當地房管局開(kāi)設了“帶抵押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，及銀行開(kāi)設了“按轉按”業(yè)務(wù)的（一般房管局有帶抵押業(yè)務(wù)的，當地銀行通常都有按轉按業(yè)務(wù)）。 3、簽協(xié)議并不能保證你沒(méi)有風(fēng)險。
只是，買(mǎi)賣(mài)合同里如果對違約責任和違約賠償簽訂的明確、情況估計充分的話(huà)，一旦糾紛產(chǎn)生訴訟時(shí)，對你比較有利而已。 4、房產(chǎn)是否必須在產(chǎn)權清晰（沒(méi)有抵押、查封、限制交易等情況）時(shí)，才可交易的，看你當地房產(chǎn)交易部門(mén)的具體規定。
5、買(mǎi)二手房時(shí)，要注意的問(wèn)題很多。
9.二手房辦理過(guò)戶(hù)需要的注意事項和流程
二手房辦理過(guò)戶(hù)需要注意的事項和流程如下：
一、二手房交易注意事項：
1、房屋手續是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區還有契稅證）
2、產(chǎn)權是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權人狀況）
3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政規劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線(xiàn)內）
6、房屋是否合法 （不要有違規搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)）。
7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）
8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內戶(hù)口必須遷移（特別是學(xué)區房）
9、中介公司是否違規 （黑心中介吃差價(jià)等）
10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）
如能注意到以上幾點(diǎn)，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
二、二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程分買(mǎi)方按揭貸款付款和買(mǎi)方全款購房?jì)煞N情況，具體流程如下：
（一）買(mǎi)方按揭貸款購房
1、銀行征信調查（去人民銀行查買(mǎi)方的征信情況）
2、房屋產(chǎn)權調查（調查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權人情況）
3、向賣(mài)方支付定金并預留房屋尾款
4、房屋過(guò)戶(hù)的同時(shí)銀行審查貸款條件
5、銀行發(fā)放貸款
6、雙方共同去做物業(yè)交割
7、向賣(mài)方支付尾款
（二）買(mǎi)方全款購房
1、房屋產(chǎn)權調查（調查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權人情況）
2、買(mǎi)方支付賣(mài)方定金
3、雙方共同去做房屋過(guò)戶(hù)
4、雙方共同去做物業(yè)交割
5、買(mǎi)方全款付清給賣(mài)方
可以通過(guò)一家全國連鎖的正規品牌中介機構辦理，對于交易雙方的安全更有保障！
10.辦理二手房過(guò)戶(hù)的流程,二手房過(guò)戶(hù)注意事項有哪些
一、辦理二手房過(guò)戶(hù)的流程是怎樣的？根據法律規定，國家對城市房屋所有極及土地使用權實(shí)行登記發(fā)證制度。
這是政府保護房地產(chǎn)權屬的重要方式，也是保護購房者切身利益的重要手段。因此，您購買(mǎi)了二手房后應及時(shí)到房屋產(chǎn)權監理部門(mén)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，領(lǐng)取房屋所有權證。
辦理二手房過(guò)戶(hù)的流程如下：購買(mǎi)二手房辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，整個(gè)辦理流程可以概括四個(gè)環(huán)節：“一簽約，二交稅，三登記，四取證”。“簽約”是指賣(mài)方夫妻雙方和買(mǎi)入方同時(shí)到房屋產(chǎn)權監理部門(mén)簽置《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》，房屋成交價(jià)格需由房屋產(chǎn)權監理部門(mén)工作人員認定或根據評估報告確定；“交稅”是指買(mǎi)賣(mài)雙方按國家規定交納相關(guān)稅費，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費、產(chǎn)權登記費；“登記”指買(mǎi)賣(mài)雙方交納相關(guān)稅費后，買(mǎi)入方填寫(xiě)房屋所有權登記表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權登記手續：“取證”是最后一個(gè)環(huán)節，買(mǎi)入方到產(chǎn)權監理部門(mén)領(lǐng)取過(guò)戶(hù)完畢的新《房屋所有權證》，這時(shí)整個(gè)過(guò)戶(hù)手續全部結束。
二、二手房過(guò)戶(hù)的注意事項有哪些？為了順利地辦理二手房過(guò)戶(hù)手續，購房者應當注意以下幾個(gè)方面：首先要弄清楚房屋所有權是否真實(shí)、完整、可靠。房屋所有權人是否與他人擁有“共有權”關(guān)系？房屋有無(wú)其他債權、債務(wù)糾紛？但最要緊的是，一定要由賣(mài)方出示、提供合法的“房屋所有權證”。
其次要弄清楚所購“二手房”的準確面積（統稱(chēng)建筑面積）。要核實(shí)“房屋所有權證”標明的面積數與實(shí)際面積是否一致？還要考究地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結構、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)的具體規定。
最后要弄清楚辦理購買(mǎi)“二手房”規定程序。購買(mǎi)“二手房”切勿輕信賣(mài)方所謂的“承諾”。
購買(mǎi)“二手房”，必須由買(mǎi)賣(mài)雙方簽定《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)，辦理登記、過(guò)戶(hù)和交納國家規定的稅費等手續。以上就是對“辦理二手房過(guò)戶(hù)的流程是怎樣的”“二手房過(guò)戶(hù)的注意事項有哪些”所做的簡(jiǎn)要介紹。
買(mǎi)賣(mài)二手房最重要的就是過(guò)戶(hù)和產(chǎn)權問(wèn)題，買(mǎi)之前要查詢(xún)產(chǎn)權，買(mǎi)之后要辦理二手房過(guò)戶(hù)。因此，購房者對辦理二手房過(guò)戶(hù)的流程和注意事項有所了解，將有助于減少二手房交易中的風(fēng)險。
當然，畢竟普通老百姓對法律懂得不多，所以不妨在購買(mǎi)二手房時(shí)請律師幫您把把關(guān)。
