關(guān)于房屋征收的審計(國有土地房屋征收跟蹤審計重點(diǎn))
關(guān)于房屋征收的審計
關(guān)于房屋征收的審計
隨著(zhù)城市建設、基礎設施改造、棚戶(hù)區改造等工作力度的不斷加大，各地房屋征收工作任務(wù)也越來(lái)越繁重，為促進(jìn)房屋征收工作的公平、公正、公開(kāi)，維護被征收人利益，提高財政資金使用效率，各地審計部門(mén)對房屋征收審計工作的力度也不斷加大。小編下面為大家整理關(guān)于房屋征收審計的文章，歡迎閱讀參考！
一、審計重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)
1.跟蹤審計關(guān)注點(diǎn)。跟蹤審計中，主要關(guān)注了以下三個(gè)方面：一是關(guān)注評估取證資料的完整性，主要是評估公司送審的評估報告中所涉各事項的認定依據，包括房產(chǎn)證、土地證、測繪資料、企業(yè)改制資料、影像資料(照片、視頻等)、有關(guān)部門(mén)會(huì )商的記錄或會(huì )議紀要;二是評估報告與征收政策的一致性，主要是關(guān)注評估公司有沒(méi)有人為增加或減少補償的情況;三是評估報告調整、增評事項的真實(shí)性、合理性，主要是調整事項必須確實(shí)存在或合理，如房屋結構、等級、成新率的調整，必須客觀(guān)真實(shí)。
2.決算審計重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)。對全面完成征收補償及安置結算的區域實(shí)施決算審計時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注評估、協(xié)議簽訂、補償及安置、工作經(jīng)費及其他費用使用情況等。
二、審計發(fā)現的主要問(wèn)題
1.合法建筑面積與實(shí)際不符。主要表現在：一評估人員對合法建筑不認真審查，臨時(shí)建筑或附屬用房等當作合法建筑進(jìn)行評估;二房產(chǎn)證登記的建筑可能已經(jīng)部分拆除，但評估人員未按照現場(chǎng)實(shí)際情況認定合法建筑面積，這種現象有兩種表現形式：一是拆除后未重新建設但評估人員按照房產(chǎn)證登記面積進(jìn)行評估，二是將拆除后重新建設但未取得相關(guān)手續，評估人員把重建建筑視同合法建筑進(jìn)行評估。
2.房屋結構、等級與實(shí)際不符。房屋的基礎、材質(zhì)、層高、裝修、設施及設備狀況是房屋結構等級認定的根本依據，部分評估人員有人為調整結構等級的現象。
3.成新率與實(shí)際不符。成新率應按照房屋完損等級結合房屋結構、類(lèi)別(住宅、非住宅)、已使用年限確定，實(shí)際評估中存在評估的成新率超過(guò)標準的現象。
4.土地性質(zhì)及類(lèi)型與實(shí)際不符。土地性質(zhì)及類(lèi)型主要有國有出讓、國有劃撥、集體或租賃等，少數項目中評估人員未按土地性質(zhì)及類(lèi)型的實(shí)際情況進(jìn)行評估，同時(shí)內部競價(jià)改制企業(yè)，還需根據土地性質(zhì)、類(lèi)型，對房屋價(jià)值進(jìn)行扣減。
5.虛列項目增加評估總價(jià)。主要是評估人員將不存在的項目納入評估報告，主要是裝飾裝潢及附屬物，以增加評估額。
6.不按規定計算搬遷費、過(guò)渡費。搬遷費、過(guò)渡費的計算都要按照合法建筑面積進(jìn)行計算，無(wú)證房不得計算搬遷費、過(guò)渡費，另外搬遷費的計算還要根據房屋類(lèi)別，分為住宅、商業(yè)、生產(chǎn)、辦公、倉儲等，改變用途的按原用途計算補償。
7.不按規定計算停產(chǎn)停業(yè)損失。主要表現在征收生產(chǎn)型企業(yè)，政策規定征收生產(chǎn)型企業(yè)房屋，應按人社部門(mén)提供的在崗在冊并交納社會(huì )養老保險的人員名冊按統計部門(mén)公布的上年度工業(yè)企業(yè)職工人均月收入計算停產(chǎn)停業(yè)損失，需要注意的：一是人數必須是人社部門(mén)提供的同時(shí)要結合被征收單位資產(chǎn)是全部或部分征收，如人社部門(mén)提供的可能是單位全部人員名單，而征收中只涉及部分廠(chǎng)區或車(chē)間;二是時(shí)點(diǎn)，人均月收入指的是征收公告上年度的，不能按照實(shí)際簽約的上年度的人均月收入計算。
8.專(zhuān)用設備、自制設備等設施的補償不統一。跟蹤審計中發(fā)現，部分企業(yè)單位的專(zhuān)用設備、自制設備搬遷后無(wú)法繼續使用，評估公司按照詢(xún)價(jià)結果打折后補償，折扣不統一，有按評估價(jià)的'20%補償后由被征收單位自行處理，有按評估價(jià)70%補償后政府收購的，應確定的統一折扣進(jìn)行評估。
三、原因分析
1.工作組人員充當“老好人”。少數拆遷工作組工作人員為了早日或按時(shí)完成拆遷工作，充當“老好人”，拆遷工作中不能實(shí)事求是。
2.評估公司不按照評估技術(shù)細則進(jìn)行評估。少數評估公司不能堅持原則，嚴格按照評估技術(shù)細則進(jìn)行評估，擅自提高標準;個(gè)別評估人員未能完全掌握政策精神。
3.房屋征收補償政策與實(shí)際征收需求不適應。政策中對設備只予補償搬遷補助，但實(shí)際征收中有些設備搬遷或搬遷后就無(wú)法使用;生產(chǎn)型企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失按照人社局提供的在崗在冊并交納社會(huì )養老保險人數確定，實(shí)際征收時(shí)可能只征收一個(gè)廠(chǎng)區或一個(gè)廠(chǎng)區的部分車(chē)間等。
四、對應措施
1.及時(shí)介入。跟蹤審計應貫穿評估的整個(gè)過(guò)程，包括初評、終評，審計人員應及時(shí)介入評估過(guò)程，在初評報告出具后，審計人員就應結合相關(guān)資料和現場(chǎng)進(jìn)行復核，及時(shí)指出評估報告中的問(wèn)題并要求評估機構進(jìn)行調整后出具正式評估報告。
2.注重現場(chǎng)查勘。審計人員在復核初評報告后要及時(shí)到現場(chǎng)查勘，對照初評報告與現場(chǎng)情況，影像資料不足的要補充取證。
3.特殊事項的統一性。在征收中，部分被征收單位或被征收戶(hù)存在政策中未予以明確的特殊事項，這些事項應經(jīng)統一研究，評估機構、工作組不得私自確定補償標準，以維護征收工作的統一及穩定性。
4.廉潔自律。廉潔自律是審計人員必須遵守的職業(yè)道德，審計人員只有保證廉潔自律才能對被征收對象、評估機構、評估人員保持獨立、客觀(guān)公正。
國有土地房屋征收跟蹤審計重點(diǎn)
國有土地房屋征收跟蹤審計重點(diǎn)
房屋征收項目跟蹤審計過(guò)程中應重點(diǎn)關(guān)注征收政策和標準的執行情況，程序、手續的完備情況，特殊問(wèn)題的處理情況等，促使項目的建設真實(shí)、合法、高效地進(jìn)行。根據審計實(shí)施的階段，主要有以下幾個(gè)重點(diǎn)：
(一)征收前期準備階段
1、收集項目征收批準文件，審查是否辦理“建設項目批準文件或符合國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃及年度計劃的證明”、“用地預審意見(jiàn)或土地性質(zhì)及符合土地利用總體規劃的證明”、“規劃選址意見(jiàn)書(shū)或符合城鄉規劃和專(zhuān)項規劃的證明”等相關(guān)手續。
2、取得征收紅線(xiàn)圖，了解征收范圍內房屋的性質(zhì)，明確房屋不拆除的'范圍，以及文保、歷史建筑和保留民居范圍，對于紅線(xiàn)外的房屋未辦理法定征收手續，不得納入本項目征收范圍。
3、審查未經(jīng)登記建筑調查、認定和處理的程序和依據是否合規，同時(shí)參與對未經(jīng)登記建筑認定處理的評審。
4、審查評估機構的選定是否符合有關(guān)文件規定的程序。
5、拆房單位的選擇應體現公平、公開(kāi)的原則，拆房回收款價(jià)格應經(jīng)過(guò)必要的招標或比價(jià)程序。
6、征收部門(mén)的內控制度是否健全，職責權限是否明確，工作流程是否合理，銜接是否緊密，補償安置資金是否實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用。
(二)征收補償實(shí)施階段
1、督促房屋評估單位按有關(guān)文件規定進(jìn)行房屋征收補償價(jià)格的評估，評估報告格式規范。
2、現場(chǎng)查看復核與評估同步進(jìn)行。
3、審核評估報告初稿。
4、審查房屋征收補償費用是否符合本項目征收補償方案的各項規定，是否有超標準補償的情況。
5、征收補償資金撥付前，督促實(shí)施單位完成所有征收補償審批手續，審批手續不齊全的，不予撥付補償資金。
6、特殊情況和疑難問(wèn)題(一事一議)的處理，如其他獎勵補貼事項等，有關(guān)部門(mén)應及時(shí)通知審計機關(guān)參與。按照公開(kāi)、公平、公正的原則嚴格程序，規定權限，完善手續，形成書(shū)面資料，并予以公示。
7、審查產(chǎn)權調換房結算價(jià)計算是否正確，是否符合產(chǎn)權調換房購買(mǎi)規定。
8、復核集體土地勞動(dòng)力安置人口數量，同步參與特殊附著(zhù)物的清點(diǎn)，審核資產(chǎn)評估報告。
(三)騰空拆房階段
1、征收補償協(xié)議簽訂后，應盡快歸集補償檔案，并經(jīng)審核后方可付款，付款后實(shí)施房屋拆除。杜絕出現先拆房后審計的情況。
2、審查結算過(guò)程和結算程序是否嚴密，有無(wú)挪用、冒用、占用征收補償資金的情況。
3、房屋拆除范圍是否與征收紅線(xiàn)和文保范圍一致，符合文保標準的房屋不得拆除。
4、審核拆房單位按實(shí)際拆除面積結算拆房回收款。
(四)竣工驗收階段
1、審查評估、征收服務(wù)費等各項經(jīng)費是否按合同約定結算。
2、對征收補償銀行專(zhuān)戶(hù)資金的運行情況進(jìn)行核查。
3、要求房屋征收部門(mén)編制征收竣工圖，妥善歸集、保管全部征收補償檔案。
征收項目跟蹤審計往往時(shí)間緊，任務(wù)重，即便如此，對于上述關(guān)鍵節點(diǎn)尤其不能馬虎。對審計重點(diǎn)的掌控是控制審計風(fēng)險的基本保證，通過(guò)全過(guò)程跟蹤審計，對行業(yè)管理單位、征收實(shí)施單位、評估單位等的職務(wù)行為加以全面監督和預警，從而達到既保護國有資產(chǎn)、又維護群眾利益的雙目標。