商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)方案(商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)如何做好管理)

商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)方案

商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)方案

眾多開(kāi)發(fā)商背景不同，在市場(chǎng)好或壞的時(shí)候，對專(zhuān)業(yè)團隊理解和需求是不同。市場(chǎng)好的時(shí)候，專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)團隊和公司只是開(kāi)發(fā)商為了省時(shí)、省費、費力的工具。而市場(chǎng)壞的時(shí)候，專(zhuān)業(yè)團隊和公司則是開(kāi)發(fā)商必需依重的大腦和開(kāi)發(fā)成功的支點(diǎn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的顧問(wèn)公司也從市場(chǎng)好的時(shí)候的重銷(xiāo)售轉而市場(chǎng)壞的時(shí)候重商業(yè)運營(yíng)，當然，最佳的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司是從策劃、規劃、銷(xiāo)售、招商、運營(yíng)一條龍服務(wù)，但在國內，目前95%的公司是銷(xiāo)售公司和招商運營(yíng)公司割裂運作的。因此，一個(gè)有策劃、銷(xiāo)售、執行、招商、運營(yíng)都很強的專(zhuān)業(yè)公司，則是2010年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主角。粵瓊房地產(chǎn)正是兼顧這兩方面的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商。

本公司從以下幾個(gè)方面為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供如下優(yōu)質(zhì)服務(wù)：

1、大型商業(yè)地塊的整體運作：規劃、策劃、運營(yíng)一個(gè)10萬(wàn)平方米以上，商業(yè)面積5萬(wàn)平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)項目，沒(méi)有統一，有效，獨特的商業(yè)定位，一般無(wú)法取得市場(chǎng)立足點(diǎn)。更不要說(shuō)開(kāi)發(fā)成功。本公司首先在設計規劃上對國內、外商業(yè)地產(chǎn)有深刻理解、研究，從而使項目具有前瞻性、實(shí)用性、市場(chǎng)導向性;其次有效整合國內、外大型商業(yè)連鎖企業(yè)如：太平洋、新世界、蘇寧、國美、宜家、麥德龍、紅星美凱龍、星巴克咖啡、酒店等，能為雙方建立一個(gè)平等的合作平臺(現在開(kāi)發(fā)商對這些連鎖商業(yè)企業(yè)讓步多多，已大大損害自身利益)。同時(shí)綜合平衡主力店與次主力店、餐飲、休閑的比例，為項目在規劃、開(kāi)發(fā)典定商業(yè)、人氣、價(jià)格、價(jià)值基矗

2、大型商業(yè)地產(chǎn)項目中的次業(yè)態(tài)招商運營(yíng)：許多大型商業(yè)地產(chǎn)項目，開(kāi)發(fā)商錯誤以為有了主力店，特別是主力超市如沃爾瑪等，項目成功就萬(wàn)事大吉了。卻不知道目前主力店在運作上，除了給該項目帶來(lái)人氣，知名度之外，卻同時(shí)扼殺次主力店生存空間，從而出現主力店超市人氣旺，次主力店卻是空蕩蕩的商業(yè)地產(chǎn)項目。在今天的國內商業(yè)地產(chǎn)項目是隨處可見(jiàn)，本公司不僅能有效規劃、恰當組合各業(yè)態(tài)配比，還能成功運作適合次主力店的業(yè)態(tài)。如：重慶百貨大樓商業(yè)業(yè)態(tài)，家居生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)，時(shí)尚街業(yè)態(tài)等，確保項目成功。

3、城郊、開(kāi)發(fā)新區或三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)項目：這類(lèi)項目有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是人氣可能不足，或購買(mǎi)力低或時(shí)尚化程度不夠。運作這類(lèi)項目，商戶(hù)資源和對市場(chǎng)把握度是項目成功的關(guān)鍵。本公司數千家商戶(hù)資源是優(yōu)勢所在。

4、“回鍋肉”型的項目：由于種種原因，定位不當或運作時(shí)機錯過(guò)，或開(kāi)發(fā)商輕視商業(yè)。項目開(kāi)業(yè)不到一年，就出現撤柜、減租、免租、賠償等等問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)項目普遍存在的，也是開(kāi)發(fā)商最頭疼的'問(wèn)題，如何解決?怎么解決?用多大成本解決?這是需要專(zhuān)業(yè)、智慧、經(jīng)驗、實(shí)力的，本公司在這方面有很強的實(shí)踐經(jīng)驗和操作技能。

5、城市中心小而精的項目：城市中心小精的項目，高回報率是開(kāi)發(fā)商最大愿望，但商業(yè)定位的準確性與否則是該項目商業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)鍵。這也是本公司能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)之一。

6、融資：資金斷裂是現在開(kāi)發(fā)商頭疼的事之一，如何融資?在哪里融資?怎么融資成本、風(fēng)險最低?

當今的商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)的內涵是解決地產(chǎn)銷(xiāo)售的前提，因此，在商業(yè)地產(chǎn)運作中，商業(yè)的核心定位及商業(yè)元素有效整合是商業(yè)地產(chǎn)項目?jì)r(jià)格、價(jià)值最大化的前提和基礎，也是商鋪銷(xiāo)售的核心賣(mài)點(diǎn)，以往通過(guò)空洞的商業(yè)口號，項目色彩包裝、項目外形包裝、項目文字說(shuō)辭等手段已不能滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售的更高需求，因為現在的商鋪投資者60%以上均不是首次投資，他們的商業(yè)經(jīng)驗、眼光、投資經(jīng)歷等都不能與3-5年前同日而語(yǔ)，因此，現在的商業(yè)地產(chǎn)運作必須首先解決商業(yè)的核心內容，解決商業(yè)所帶來(lái)的人氣問(wèn)題，這也是現在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不更重視項目的商業(yè)內涵及運作商業(yè)項目的商業(yè)水準，所以，現在的商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀服務(wù)商應該是基于商業(yè)運作背景、豐富客戶(hù)資源、超強市場(chǎng)運作經(jīng)驗，同時(shí)，也能整合過(guò)往單一銷(xiāo)售經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司。

當今的商業(yè)地產(chǎn)項目另一個(gè)特點(diǎn)是購物中心郊區化，由于眾多政治、經(jīng)濟、社會(huì )文化的原因，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在非核心商圈營(yíng)造一個(gè)新的商業(yè)綜合體，而購物中心則是該綜合體的核心，購物中心的商業(yè)運作只是為商業(yè)地產(chǎn)做一個(gè)道具，開(kāi)發(fā)商目的還是為了項目的銷(xiāo)售、回報及項目的價(jià)格、價(jià)值增值，但問(wèn)題是如何用好這個(gè)道具是目前很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所沒(méi)有認清的。表現為：

1、做商業(yè)是被動(dòng)性的行為，從心理上、資金上、人才上、時(shí)間上……都是被動(dòng)的。

2、商業(yè)與銷(xiāo)售的重視程度上，商業(yè)始終是次要的，原因是商業(yè)必須先付出，而銷(xiāo)售可以迅速回籠巨額資金，所以重視銷(xiāo)售。

3、商業(yè)與銷(xiāo)售的操作難度上，始終沒(méi)有認識到商業(yè)是高難度、低回報、持續性的行業(yè)，所以，商業(yè)操作模式與銷(xiāo)售操作模式是完全不同的套路。

4、只有基于商業(yè)運作背景、豐富客戶(hù)資源、超強市場(chǎng)運作經(jīng)驗，同時(shí)，也能整合過(guò)往單一銷(xiāo)售經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司才能解決目前商業(yè)地產(chǎn)的核心問(wèn)題。

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商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)如何做好管理

商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)如何做好管理

導語(yǔ)： 商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)論成敗。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如何運營(yíng)成功，品牌化、模式化、資產(chǎn)化是其關(guān)鍵因素(KSF)。商業(yè)地產(chǎn)往往是某一個(gè)細節就毀了一個(gè)項目。做商業(yè)地產(chǎn)如果只是賣(mài)土地加上建筑，再是利潤，是賣(mài)不掉的，沒(méi)有產(chǎn)生一種商業(yè)價(jià)值，這種商鋪會(huì )變成傷害商鋪。

商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)如何做好管理

1.預算目標可控

商業(yè)地產(chǎn)預算目標的編制更為復雜，同樣是收支兩條線(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的收入預算目標需分為銷(xiāo)售收入和租金收入;支出預算目標需分為開(kāi)發(fā)成本、運營(yíng)成本和三大費用。其中“租金收入預算目標”和“運營(yíng)成本預算目標”的編制及過(guò)程控制顯得尤為重要。

首先，基于合同的預算編制思路。L企的租金預算目標是基于每個(gè)商鋪的每個(gè)合同來(lái)編制，如果存在空鋪情況，則通過(guò)“預計合同”的方式解決。

其次，預計合同服從整體租金規劃。空鋪所對應的“預計合同”租金規劃，取決于此商鋪所對應的業(yè)態(tài)規劃，如果此鋪規劃為餐飲業(yè)態(tài)，則需參照餐飲業(yè)態(tài)的租金規劃目標，來(lái)倒算出此商鋪今年必須貢獻的租金收益，從而推導出最遲開(kāi)業(yè)的時(shí)間要求。

再次，四個(gè)維度把關(guān)預算目標。各商鋪對應的租金預算目標確定后，在簽訂合同的過(guò)程中，基于預算單價(jià)、保底收入、上手合同價(jià)格、同樓層同業(yè)態(tài)最高租金水平等四個(gè)維度，與合同價(jià)進(jìn)行對比，決定是否審批此合同。

最后，租賃政策實(shí)時(shí)監控。如果有新的租賃政策出臺，L企還將各合同執行的情況與租賃政策進(jìn)行實(shí)時(shí)比對，找到與租賃政策不吻合的點(diǎn)。

二是運營(yíng)成本預算管控體系。

首先，基于項目將運營(yíng)成本分成三大類(lèi)。L企的運營(yíng)成本預算目標的編制基于合理、規范的運營(yíng)成本科目樹(shù)來(lái)編制，將運營(yíng)成本分為運營(yíng)整改、推廣和招商三大部分，按照項目維度編制后，由商管公司統一匯總。

其次，統一運營(yíng)成本科目確保口徑一致。L企專(zhuān)門(mén)制定商業(yè)項目運營(yíng)成本管理制度，將實(shí)際業(yè)務(wù)與運營(yíng)成本科目的對應關(guān)系進(jìn)行了詳細規定，確保不同項目的運營(yíng)成本歸類(lèi)的統一性。

再次，兩道關(guān)卡把關(guān)確保運營(yíng)成本預算目標不被突破。第一關(guān)是付款申請時(shí)，將付款申請金額與運營(yíng)成本預算目標相比對，控制不超目標;第二關(guān)是實(shí)際付款時(shí)，再綜合審視。此外，允許季度間的運營(yíng)成本預算目標騰挪。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，可能會(huì )出現一些突發(fā)情況而導致運營(yíng)成本預算目標被突破。此時(shí)，L企允許單季度運營(yíng)成本預算目標被突破，但是，需在隨后幾個(gè)季度中削減運營(yíng)成本預算目標，確保總預算目標不被突破，這樣充分體現政策靈活性。

2.運營(yíng)指標可控

首先，建立分級的KPI監控體系。對于L企而言，將集團整體的KPI指標分成四個(gè)層級(圖1)，便于不同層級的管理者予以重點(diǎn)關(guān)注。在此分類(lèi)的基礎上，通過(guò)各種類(lèi)型的可視化界面，對KPI指標進(jìn)行全面監控，確保公司各級領(lǐng)導對商業(yè)項目的整體經(jīng)營(yíng)狀況了如指掌。

其次，對重點(diǎn)指標進(jìn)行專(zhuān)項管理。如對“客流量”和“營(yíng)業(yè)額”這兩個(gè)核心指標進(jìn)行實(shí)時(shí)監控，以便我們識別各商鋪的經(jīng)營(yíng)效益，適時(shí)進(jìn)行業(yè)態(tài)的持續優(yōu)化。這兩個(gè)指標可進(jìn)行專(zhuān)門(mén)監管，得出報表，從而可以直觀(guān)了解促銷(xiāo)活動(dòng)、天氣、節假日對商家營(yíng)業(yè)額及客流的影響，據此制定出合理的運營(yíng)措施，保障商業(yè)項目持續穩定運營(yíng)。

再次，對異常指標進(jìn)行實(shí)時(shí)監控。對于商業(yè)項目而言，除了實(shí)時(shí)關(guān)注正常的日常經(jīng)營(yíng)指標，還有幾個(gè)非常重要的異常指標需要我們實(shí)時(shí)監控，比如空置率、掉鋪率、租售比等，如果這些指標超過(guò)公司的預警線(xiàn)，則需對其重點(diǎn)關(guān)注和分析，制定針對性解決措施。

3.現金流可控

首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要梳理現金流平衡策略。可以參考遵循以下三個(gè)等式：可售型物業(yè)的銷(xiāo)售收入=持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)成本、訂單資金=開(kāi)發(fā)貸款準備金、租金+物業(yè)費+停車(chē)場(chǎng)收入=資本化利息。

其次，可以通過(guò)信息化平臺，對整體現金流進(jìn)行完整分析，通過(guò)對已知現金流的了解，對將來(lái)的現金流發(fā)生情況進(jìn)行合理預估。

商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)如何做好管理

一、學(xué)會(huì )融資。

規避風(fēng)險，資本運作。新型商業(yè)物業(yè)開(kāi)業(yè)之后都必然經(jīng)歷一個(gè)從虧損到盈利的養鋪過(guò)程。

如果商業(yè)定位不準確、商業(yè)人氣淡，就勢必造成投資的風(fēng)險，為規避風(fēng)險：

一是商業(yè)和地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)初期牽手商業(yè)。

形成地產(chǎn)大鱷商業(yè)巨頭的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，引起了眾多企業(yè)和消費者的關(guān)注。只有商業(yè)和地產(chǎn)的有機結合，才能支持商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

二是先融資后投資。

商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)：如果你把市場(chǎng)投資起來(lái)，從初期到旺盛期五年是不可少的，在中國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道很單調，所以在項目立項的時(shí)候就開(kāi)始融資。第一是賣(mài)掉一部分，邊賣(mài)邊開(kāi)發(fā),這是一個(gè)融資渠道。第二利用一些商業(yè)機構和商業(yè)地產(chǎn)代理機構和施工企業(yè)的合作，轉嫁一部分風(fēng)險。同時(shí)根據融資的情況來(lái)決定投資的額度和投資的速度。

三是業(yè)態(tài)組合規避風(fēng)險。

前期規劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)成功操作的基礎，只有良好的規劃才能保證日后不會(huì )出現同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)。要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開(kāi)業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷(xiāo)售力強，以吸引人氣，積聚商氣;但又強調多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤率，預防風(fēng)險。

二、建立復合型商業(yè)運作模式。

商業(yè)運營(yíng)模式從傳統的單一批發(fā)模式發(fā)展為批零兼營(yíng)的新型、綜合運營(yíng)模式。盡可能引進(jìn)符合項目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局去推動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)化，一是要充分的規劃好各業(yè)態(tài)之間的在一個(gè)市場(chǎng)中的比例。二是所確定的業(yè)必須有足夠大的規模，以至于3~5年內無(wú)人能出其右，形成規模上的強勢地位，將項目打造成新的商業(yè)中心;三是特色定位。因為項目的'定位是開(kāi)發(fā)的前提;特色是可以體現在很多方面的，比如業(yè)態(tài)與檔次的結合、業(yè)態(tài)創(chuàng )新、多業(yè)態(tài)綜合、業(yè)態(tài)與文化的結合等等。

三、建筑風(fēng)格的良好合理設計

由于國內建筑設計界沒(méi)有現代零售業(yè)態(tài)賣(mài)場(chǎng)的設計規范與施工標準，國內的許多開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品規劃過(guò)程中，往往缺乏與零售商充分的前期溝通合作，許多大型商用物業(yè)存在設計硬傷，如物業(yè)凈空層高偏低，樓面荷載力不夠，貨梯不夠噸位，未考慮自動(dòng)斜行電梯安裝位等等，以致眾多商用物業(yè)根本無(wú)從談起商業(yè)空間與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求的匹配了。

四、專(zhuān)業(yè)的統一管理;提升商業(yè)價(jià)值。

為解決環(huán)保、治安、運營(yíng)等各項問(wèn)題，建立市場(chǎng)統一的整體VI形象，包括統一市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)理念，市場(chǎng)內外導示系統及場(chǎng)內外宣傳等;統一的經(jīng)營(yíng)布局如市場(chǎng)各樓層及平層不同區域，由物管根據不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機規劃組合。統一的營(yíng)銷(xiāo)策劃包括全年節假日、重大節慶日、行業(yè)旺、淡季營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)的統一策劃與組織，廣告宣傳及內外整體氣氛的營(yíng)造;統一物業(yè)管理包括市場(chǎng)的公共區域及交易環(huán)境秩序維持，治安防范、消防安全等;統一公共區域環(huán)境美化布置，清潔保潔及綠化養護;統一設備、設施的維護管理。

五、建立電子商務(wù)平臺;實(shí)現線(xiàn)上線(xiàn)下互動(dòng)。

互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的開(kāi)放性、輻射力、低成本、高效率的點(diǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方在網(wǎng)上直接交易，縮短了供求之間的距離，使交易范圍急劇放大;大量減少中間環(huán)節，降低銷(xiāo)售成本和購買(mǎi)成本。充分發(fā)揮這種新型的貿易形式所具有的價(jià)值，促使高速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與信息化結合起來(lái)，以信息化帶動(dòng)整體運營(yíng)體系，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò )平臺優(yōu)勢，實(shí)現市場(chǎng)最終的跨越式發(fā)展。在業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)形式上互補互動(dòng)，形成國際國內、網(wǎng)上網(wǎng)下良性循環(huán)的交易大平臺。良好的物流系統順暢物流交通體系，統一到位的商業(yè)管理，為市民和商家營(yíng)造了一個(gè)舒適、現代的采購空間，創(chuàng )造了理想的一站式批發(fā)零售中心。

六、先招商、經(jīng)營(yíng)后銷(xiāo)售。

沒(méi)有商家的融合、進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)項目就無(wú)法形成商業(yè)值，所以商家如何引入、正確引入已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。招商對于商業(yè)地產(chǎn)的重要性已經(jīng)得到市場(chǎng)的普遍認同，按照招商、經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售的循序進(jìn)行，才能真正實(shí)現對市場(chǎng)的發(fā)展，乃至興旺。有助于開(kāi)發(fā)商清晰思路，對招商的輕重緩急和商家的價(jià)值關(guān)系做出準確的判斷。

七、先品牌后賺錢(qián)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌策略。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，我有一個(gè)很強烈的理念，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)際上是一個(gè)品牌開(kāi)發(fā)的過(guò)程。當商品供應量很大的時(shí)候，他的品牌就會(huì )有價(jià)值，中國出了這么多的服裝，紹興都是服裝城，但你買(mǎi)了一百件還不及一個(gè)LV包的價(jià)格，這就是品牌的效應。中國品牌想占有一席之地，想取得利潤，如果缺乏品牌利潤，成功的可能性比較小，商業(yè)地產(chǎn)要取得市場(chǎng)的共識，你只要取得了市場(chǎng)的共識之后，才能取得成功。商業(yè)地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)過(guò)程是：合理定位、 突出個(gè)性、要融入城市文化系統、注重盈利、創(chuàng )造經(jīng)典、開(kāi)發(fā)實(shí)化、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化、商業(yè)地產(chǎn)的品牌推廣。要絲絲入扣，關(guān)心到每一個(gè)細節。