商業(yè)物業(yè)的管理與運營(yíng)(商業(yè)物業(yè)運營(yíng)管理)
商業(yè)物業(yè)的管理與運營(yíng)
商業(yè)物業(yè)的管理與運營(yíng)
摘 要：商業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的一種形式之一，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的影響，近年來(lái)我國商業(yè)物業(yè)在開(kāi)發(fā)與管理上存在較大的盲目性。本文僅就目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展存在的客流不旺、租戶(hù)難求、管理乏力問(wèn)題，分析其原因，并提出相應的解決措施。
關(guān)鍵詞：商業(yè)物業(yè) 管理 運營(yíng) 措施
目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營(yíng)大多缺乏對市場(chǎng)的深入調研，缺乏客觀(guān)的依據，所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后，商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權獨立的零售商，通過(guò)統一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多：諸如所有零售商是否接受統一收銀，是否接受統一營(yíng)業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統一的促銷(xiāo)活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后，都會(huì )使商業(yè)物業(yè)形象受損，導致顧客失去光顧的興趣，進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)物業(yè)重復建設
在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性，2002 年廣州市滯銷(xiāo)商品房中，住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過(guò)10% 的警戒線(xiàn)，商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性，另一方面也反映了重復建設、同質(zhì)化嚴重的現象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報，吸引了大批投資商進(jìn)入，但在投資和建設中由于缺乏統一規劃，不可避免地帶來(lái)了重復建設和空置率高的問(wèn)題。
商業(yè)與地產(chǎn)的脫節
目前，大多數的開(kāi)發(fā)商把眼光盯在了前期的開(kāi)發(fā)上，地產(chǎn)公司通常會(huì )采取將開(kāi)發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者，再由投資者直接或間接出租給零售商的做法，實(shí)行的是物業(yè)管理指導下的“商業(yè)管理” 體制。開(kāi)發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了，并沒(méi)考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運營(yíng)狀況。從運營(yíng)穩健的國內外商業(yè)項目看，我們不難發(fā)現，他們幾乎無(wú)一例外地采用出租的方式，也見(jiàn)不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現狀是：兩種資源沒(méi)有有機結合，地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體，而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏特色
目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向，商戶(hù)組合缺乏競爭力和協(xié)調性，開(kāi)發(fā)商為了招商指標，不能全面考慮商戶(hù)的組合，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中，業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營(yíng)理念，盲目建設，目標經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不明確，缺乏商業(yè)的準確定位，多數商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色，給人“千店一面”的感覺(jué)，缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現“開(kāi)盤(pán)時(shí)火爆，開(kāi)業(yè)時(shí)冷清”的現象，商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺(jué)，顧客像看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)店鋪，光顧的人不多，買(mǎi)東西的就更少了。客流量不旺，致使商業(yè)物業(yè)中的商戶(hù)像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產(chǎn)生信任感，更談不上培養忠誠性顧客了，如此惡性循環(huán)，商業(yè)物業(yè)的營(yíng)運就可想而知了。
商業(yè)物業(yè)管理與運營(yíng)困難的原因
主觀(guān)原因：缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來(lái)做，商業(yè)把它當作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上它是一個(gè)綜合體，其運營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專(zhuān)門(mén)對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外，還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護和擴大市場(chǎng)的影響力，吸引消費者的駐足。因此，商業(yè)物業(yè)的管理與運營(yíng)對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰性，在管理過(guò)程中出現一些問(wèn)題是必不可免的。
行業(yè)原因：爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l 5O年時(shí)間內，依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷(xiāo)售等多次零售革命，產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時(shí)間內，幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現了。這一方面會(huì )給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)難得機遇，另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點(diǎn)，靠追風(fēng)來(lái)指導建設，如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會(huì )好，還會(huì )造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足，把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉，而在墻面、地面等裝潢上大量花錢(qián)，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。
環(huán)境方面：商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專(zhuān)賣(mài)店，城市居民向郊區延伸，消費觀(guān)念轉向生理和心理需求的雙重滿(mǎn)足，人均國民收入2000美元以上，居民小汽車(chē)普及率超過(guò)50%。我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右，衛星城、小區建設剛剛起步，一些郊區的人主要在城區購物，小汽車(chē)普及率還不高，因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無(wú)客流，建在城區又與百貨商店、社區商業(yè)中心競爭的兩難境地。
發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營(yíng)的對策
樹(shù)立先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念
經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項目的主要收入來(lái)自于商戶(hù)的租金。租金的支付者，是創(chuàng )造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶(hù)去創(chuàng )造收入。簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上應擁有一支專(zhuān)業(yè)隊伍，建立一套超前的經(jīng)營(yíng)管理模式和理念。通過(guò)提供商業(yè)項目從定位、規劃、招商到管理的全程服務(wù)，從而確保未來(lái)有效而持續的經(jīng)營(yíng)管理。
提高物業(yè)管理隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)
物業(yè)管理是運用現代經(jīng)營(yíng)的技術(shù)手段，按合同對物業(yè)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù)，為物業(yè)產(chǎn)權人和使用人提供高效、周到服務(wù)，以提高物業(yè)的經(jīng)濟和使用價(jià)值，創(chuàng )造一個(gè)良好的物業(yè)環(huán)境這樣的`一個(gè)過(guò)程。要完成這一過(guò)程，一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設必須與這一管理特點(diǎn)相適應。在人員配置上除了常規的物業(yè)管理所需要的專(zhuān)業(yè)人才外，還應注意吸收下列人員：懂商務(wù)、會(huì )管理的經(jīng)營(yíng)人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當高，特別是樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化以及信息管理自動(dòng)化的廣泛使用，迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對商業(yè)樓宇進(jìn)行管理。當然在引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才的同時(shí)，對原有的商業(yè)管理人員進(jìn)行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進(jìn)人才和自我培養有機結合起來(lái)，物業(yè)管理隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)才會(huì )不斷提高。
利用制度規范市場(chǎng)秩序
任何企業(yè)都存在兩方面的制度： 一是企業(yè)的基本制度。它們規范企業(yè)的基本經(jīng)濟關(guān)系，構成企業(yè)的經(jīng)濟形體，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)機制的決定因素，有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟形體， 就會(huì )產(chǎn)生什么類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)機制; 二是企業(yè)的具體管理制度。它規范企業(yè)內部各個(gè)部門(mén)、單位、個(gè)人的職責和聯(lián)系，構成企業(yè)管理的組織形態(tài)，對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平具有重大影響。現代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現代企業(yè)制度的原則是：產(chǎn)權清晰、權責分明、政企分開(kāi)、管理科學(xué)。隨著(zhù)進(jìn)場(chǎng)租戶(hù)租賃或合作時(shí)間的延續，合同及其補充文件和附件將不斷增多，契約越多管理上就越復雜。所以，對商業(yè)物業(yè)的管理應采用制度來(lái)明確各自的權利和義務(wù)，用完善的制度來(lái)規范市場(chǎng)秩序。
科學(xué)設計商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式
商業(yè)地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單套用住宅的先設計后銷(xiāo)售模式，而應該先確定經(jīng)營(yíng)模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求，再進(jìn)行建筑規劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。大連萬(wàn)達提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，即預先與世界500強企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，得到其租賃項目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)。這種戰略伙伴組合的營(yíng)銷(xiāo)模式的好處是顯而易見(jiàn)的：對于萬(wàn)達集團而言，與這種外資零售業(yè)巨頭結伴而行，可以加大投資開(kāi)發(fā)購物廣場(chǎng)的知名度;另外，商業(yè)地產(chǎn)做到了強強聯(lián)手，通過(guò)各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢，有效地控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，增強了業(yè)主的投資信心。此外在開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)，重視物業(yè)管理的前期介入，對商業(yè)物業(yè)的定位、結構和外觀(guān)設計給予合理建議。
實(shí)現商業(yè)與地產(chǎn)合理對接
地產(chǎn)商借助商家的品牌效應，能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售， 因為零售巨頭、餐飲娛樂(lè )、家具建材商等的加盟是項目的一大賣(mài)點(diǎn);成熟的大型社區為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供了高素質(zhì)的人流量和消費力。在現代化商業(yè)模式中，商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過(guò)商鋪銷(xiāo)售來(lái)獲得地產(chǎn)增值利潤，而是通過(guò)持續的經(jīng)營(yíng)管理，提升商業(yè)空間的價(jià)值。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接，才使雙方互利，使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。
準確定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向
由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)地產(chǎn)時(shí)，定位是非常關(guān)鍵的，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)只能帶來(lái)商業(yè)資源和社會(huì )資源的巨大浪費。比如社區底商的定位，其招商目標主要有：自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場(chǎng)，只有準確、恰當的商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位，才能在激烈的市場(chǎng)競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位，一方面必須適應市場(chǎng)的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線(xiàn)。市場(chǎng)細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提，尤其是針對商業(yè)密集區，要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利，就必須把市場(chǎng)細分、再細分。
主體經(jīng)營(yíng)凸現特色
主題式商場(chǎng)可以按人群、功能進(jìn)行劃分，小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作，要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“專(zhuān)”、做“精”，以自身特色來(lái)吸引消費者。從而在激烈的市場(chǎng)競爭中，求得生存，站穩腳跟，以獲更大的發(fā)展空間。
商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè)，其項目的定位、規劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)有機的整體，需要我們理性的思考，全盤(pán)規劃，逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營(yíng)運走上正規發(fā)展渠道，使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
參考文獻：
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5.子燁，肖寧.調控寒流突襲商業(yè)地產(chǎn).商業(yè)時(shí)代，2004(20)
6.王燕珂，李飛.商業(yè)物業(yè)管理瓶頸及對策分析，商業(yè)時(shí)代，2004(15)
商業(yè)物業(yè)運營(yíng)管理
商業(yè)物業(yè)運營(yíng)管理
物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上應擁有一支專(zhuān)業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營(yíng)管理模式和理念。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設必須與這一管理特點(diǎn)相適應。在人員配置上除了常規的物業(yè)管理所需要的專(zhuān)業(yè)人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會(huì )管理的經(jīng)營(yíng)人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。
內容摘要:商業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的一種形式之一,受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的影響,近年來(lái)我國商業(yè)物業(yè)在開(kāi)發(fā)與管理上存在較大的盲目性。本文僅就目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展存在的客流不旺、租戶(hù)難求、管理乏力問(wèn)題,分析其原因,并提出相應的解決措施。
關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運營(yíng)措施
目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題
我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營(yíng)大多缺乏對市場(chǎng)的深入調研,缺乏客觀(guān)的依據,所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。
經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后
商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權獨立的零售商,通過(guò)統一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統一收銀,是否接受統一營(yíng)業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統一的促銷(xiāo)活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后,都會(huì )使商業(yè)物業(yè)形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)物業(yè)重復建設
在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷(xiāo)商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過(guò)10%的警戒線(xiàn),商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復建設、同質(zhì)化嚴重的現象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報,吸引了大批投資商進(jìn)入,但在投資和建設中由于缺乏統一規劃,不可避免地帶來(lái)了重復建設和空置率高的問(wèn)題。
商業(yè)與地產(chǎn)的脫節
目前,大多數的開(kāi)發(fā)商把眼光盯在了前期的開(kāi)發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會(huì )采取將開(kāi)發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實(shí)行的是物業(yè)管理指導下的“商業(yè)管理”體制。開(kāi)發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了,并沒(méi)考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運營(yíng)狀況。從運營(yíng)穩健的國內外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現,他們幾乎無(wú)一例外地采用出租的方式,也見(jiàn)不到分割成獨立商鋪出售的'現象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現狀是:兩種資源沒(méi)有有機結合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏特色
目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶(hù)組合缺乏競爭力和協(xié)調性,開(kāi)發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶(hù)的組合,為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營(yíng)理念,盲目建設,目標經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色,給人“千店一面”的感覺(jué),缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現“開(kāi)盤(pán)時(shí)火爆,開(kāi)業(yè)時(shí)冷清”的現象,商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺(jué),顧客像看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)店鋪,光顧的人不多,買(mǎi)東西的就更少了。客流量不旺,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶(hù)像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營(yíng)運就可想而知了。
商業(yè)物業(yè)管理與運營(yíng)困難的原因
主觀(guān)原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來(lái)做,商業(yè)把它當作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上它是一個(gè)綜合體,其運營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專(zhuān)門(mén)對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場(chǎng)的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營(yíng)對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰性,在管理過(guò)程中出現一些問(wèn)題是必不可免的。
行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l5O年時(shí)間內,依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷(xiāo)售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時(shí)間內,幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現了。這一方面會(huì )給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)難得機遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點(diǎn),靠追風(fēng)來(lái)指導建設,如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會(huì )好,還會(huì )造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢(qián),給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專(zhuān)賣(mài)店,城市居民向郊區延伸,消費觀(guān)念轉向生理和心理需求的雙重滿(mǎn)足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車(chē)普及率超過(guò)50%。我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右,衛星城、小區建設剛剛起步,一些郊區的人主要在城區購物,小汽車(chē)普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無(wú)客流,建在城區又與百貨商店、社區商業(yè)中心競爭的兩難境地。
發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營(yíng)的對策
樹(shù)立先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念
經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項目的主要收入來(lái)自于商戶(hù)的租金。租金的支付者,是創(chuàng )造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶(hù)去創(chuàng )造收入。簡(jiǎn)而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上應擁有一支專(zhuān)業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營(yíng)管理模式和理念。通過(guò)提供商業(yè)項目從定位、規劃、招商到管理的全程服務(wù),從而確保未來(lái)有效而持續的經(jīng)營(yíng)管理。
提高物業(yè)管理隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)
物業(yè)管理是運用現代經(jīng)營(yíng)的技術(shù)手段,按合同對物業(yè)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù),為物業(yè)產(chǎn)權人和使用人提供高效、周到服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟和使用價(jià)值,創(chuàng )造一個(gè)良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個(gè)過(guò)程。要完成這一過(guò)程,一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設必須與這一管理特點(diǎn)相適應。在人員配置上除了常規的物業(yè)管理所需要的專(zhuān)業(yè)人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會(huì )管理的經(jīng)營(yíng)人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當高,特別是樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化以及信息管理自動(dòng)化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對商業(yè)樓宇進(jìn)行管理。當然在引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才的同時(shí),對原有的商業(yè)管理人員進(jìn)行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進(jìn)人才和自我培養有機結合起來(lái),物業(yè)管理隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)才會(huì )不斷提高。
利用制度規范市場(chǎng)秩序
任何企業(yè)都存在兩方面的制度:一是企業(yè)的基本制度。它們規范企業(yè)的基本經(jīng)濟關(guān)系,構成企業(yè)的經(jīng)濟形體,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)機制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟形體,就會(huì )產(chǎn)生什么類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)機制;二是企業(yè)的具體管理制度。它規范企業(yè)內部各個(gè)部門(mén)、單位、個(gè)人的職責和聯(lián)系,構成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平具有重大影響。現代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權清晰、權責分明、政企分開(kāi)、管理科學(xué)。隨著(zhù)進(jìn)場(chǎng)租戶(hù)租賃或合作時(shí)間的延續,合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應采用制度來(lái)明確各自的權利和義務(wù),用完善的制度來(lái)規范市場(chǎng)秩序。
科學(xué)設計商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式
商業(yè)地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單套用住宅的先設計后銷(xiāo)售模式,而應該先確定經(jīng)營(yíng)模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進(jìn)行建筑規劃設計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。大連萬(wàn)達提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預先與世界500強企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)。這種戰略伙伴組合的營(yíng)銷(xiāo)模式的好處是顯而易見(jiàn)的:對于萬(wàn)達集團而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結伴而行,可以加大投資開(kāi)發(fā)購物廣場(chǎng)的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強強聯(lián)手,通過(guò)各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險,增強了業(yè)主的投資信心。此外在開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí),重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結構和外觀(guān)設計給予合理建議。
實(shí)現商業(yè)與地產(chǎn)合理對接
地產(chǎn)商借助商家的品牌效應,能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售,因為零售巨頭、餐飲娛樂(lè )、家具建材商等的加盟是項目的一大賣(mài)點(diǎn);成熟的大型社區為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供了高素質(zhì)的人流量和消費力。在現代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過(guò)商鋪銷(xiāo)售來(lái)獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過(guò)持續的經(jīng)營(yíng)管理,提升商業(yè)空間的價(jià)值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。
準確定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向
由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)地產(chǎn)時(shí),定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)只能帶來(lái)商業(yè)資源和社會(huì )資源的巨大浪費。比如社區底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場(chǎng),只有準確、恰當的商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位,才能在激烈的市場(chǎng)競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位,一方面必須適應市場(chǎng)的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線(xiàn)。市場(chǎng)細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區,要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場(chǎng)細分、再細分。
主體經(jīng)營(yíng)凸現特色
主題式商場(chǎng)可以按人群、功能進(jìn)行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“專(zhuān)”、做“精”,以自身特色來(lái)吸引消費者。從而在激烈的市場(chǎng)競爭中,求得生存,站穩腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。
商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)有機的整體,需要我們理性的思考,全盤(pán)規劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營(yíng)運走上正規發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
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