銷(xiāo)售輕鋼別墅方法(輕鋼別墅的賣(mài)點(diǎn)在哪里)
1.輕鋼別墅的賣(mài)點(diǎn)在哪里
輕鋼別墅的賣(mài)點(diǎn)很多啊，比如說(shuō)我們傳統建房需要鋼筋、水泥、紅磚等主材，這些建材的價(jià)格隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展越來(lái)越高，而且建造過(guò)程中需要很多的人力資源，人工成本現在也很高，各項因素加在一起導致一棟普通房屋的造價(jià)達到十幾萬(wàn)甚至更高。隨著(zhù)時(shí)間的推進(jìn)，傳統房屋的造價(jià)還將不斷上漲。
輕鋼別墅有三個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是房屋的部件都是在車(chē)間生產(chǎn)的，機械化程度很高，生產(chǎn)效率高，不但質(zhì)量好，而且價(jià)格相對低；二是選材都是綠色環(huán)保的新型材料，隔熱保暖，質(zhì)量很輕，90%的材料可以回收再利用；三是安裝速度快，一棟200㎡ 的別墅施工周期不超過(guò)2個(gè)月，這就節省了很多人工成本。（四川上品驊成裝配式建筑科技有限公司）
2.別墅銷(xiāo)售的流程和銷(xiāo)售技巧
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培訓資料，下列挑好的說(shuō)，不利的就不說(shuō)。
別院、別堡、別宅、別苑、別閣、別庭、別舍、別府、別邸、別園 。
美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、御墅、繡墅、雅墅、碧墅、園墅 。
像很多洋房、排屋高檔住宅都是按這樣的方式取的名，雖不是別墅，但又沒(méi)有說(shuō)樓盤(pán)是別墅，包裝后很誘導購房的消費者的。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門(mén)獨戶(hù)獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車(chē)庫。像很多亞別墅、類(lèi)別墅，如：“四層單棟洋房”、“雙拼、聯(lián)排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬于別墅。
別墅（Villa）：“口”
雙拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”
排屋有公攤面積，中間有共體墻。別墅是沒(méi)有公攤面積的，別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買(mǎi)賣(mài)雙方合同一般都有注明：
1、本商品房戶(hù)型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積？？？平方米。
容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。
2006年5月31日，國土資源部發(fā)布通知，“中國一律停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續，并對別墅進(jìn)行全面清理。”同時(shí)明確，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著(zhù)土地資源的稀缺，政府對市場(chǎng)供應量的控制必將引發(fā)別墅（Villa）在售項目的價(jià)格高漲。
自停批別墅用地的政策出臺以來(lái)，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣(mài)點(diǎn)。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態(tài)雙重特點(diǎn)的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產(chǎn)品相對其它住宅產(chǎn)品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產(chǎn)品，在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
中國各級城市都已經(jīng)沒(méi)有新建或者在建的別墅樓盤(pán)了，以前拿了土地還沒(méi)開(kāi)發(fā)的，已沒(méi)有了。目前因不能開(kāi)發(fā)別墅項目，也只能開(kāi)發(fā)排屋、洋房類(lèi)的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
現在有開(kāi)發(fā)商采用外觀(guān)以別墅整體設計的2套雙拼，賣(mài)給客戶(hù)后再改成1套別墅，來(lái)規避政策上帶來(lái)的風(fēng)險及稀缺問(wèn)題。特別是外觀(guān)設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率，這個(gè)方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會(huì )比容積率高的別墅品質(zhì)及價(jià)值要高。
別墅價(jià)值體現不單是按每棟建筑面積，價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價(jià)格要高出一倍左右。
3.別墅銷(xiāo)售的流程和銷(xiāo)售技巧
房屋出售經(jīng)驗 別亂想 發(fā)表于2009年09月02日 15:58 閱讀（7） 評論（0） 分類(lèi)： 個(gè)人日記 舉報 什么樣素質(zhì)的售樓人員，才是有效的售樓人員呢？ 1、在形象有可信度 2、有一定的專(zhuān)業(yè)背景和市場(chǎng)知識 3、人緣好人氣旺，成就動(dòng)機高 4、對工作有宗教般的熱 5、有房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗 6、創(chuàng )造性思維方式 7、不是朝三暮四的“聰明人” 8、不是逆來(lái)順受隨遇而安的人 9、是善于傾聽(tīng)的洞察者 10、是善解人意的人 11、靈活的應變能力 12、愿意吃苦并不怕吃苦的人 13、勇于挑戰自我的人 總之，售樓人員的良好素質(zhì)是實(shí)現樓盤(pán)銷(xiāo)售的重要條件，因為顧客在感受樓 盤(pán)的優(yōu)越性之前，首先感受到的是售樓人員的個(gè)人魅力 有效售樓人員的基本素質(zhì)與條件 那么具備什么樣素質(zhì)的售樓人員，才是有效的售樓人員呢？根據專(zhuān)家理論研究與筆者的經(jīng)驗，挑選有效售樓人員應從以下幾方面著(zhù)手。
1.外在形象有可信度 筆者曾經(jīng)對多家大型企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售診斷，分析銷(xiāo)售人員的素質(zhì)與業(yè)績(jì)的關(guān)系，發(fā)現銷(xiāo)售業(yè)績(jì)名列前茅的的人，男性80%以上外表和舉止多少有些木吶，女性則多是相貌平平，那些看起來(lái)精明強干的人，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)總是位居末列。許多人想不透各種緣由，實(shí)際上這種現象符合人才學(xué)基本原理。
從心理學(xué)角度上說(shuō)，這實(shí)際上是銷(xiāo)售人員與顧客下意識的智商較量。敦厚樸實(shí)是富有可信度的外在形象，能從心理上解除顧客的防范，并能迅速成為顧客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，會(huì )引發(fā)顧客高度的戒備心，所以給人可信感不強的人是絕對做不好房地產(chǎn)銷(xiāo)售員的。
漂亮的女性在社會(huì )上總是能得到比一般人更多的權利、幫助與自由，在攻關(guān)上往往給人造成所向披靡的印象，實(shí)際上這局限在一部分領(lǐng)域，在工業(yè)品銷(xiāo)售尤其是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)粉碎了這種錯覺(jué)。在國外，房地產(chǎn)銷(xiāo)售中年女性幾乎占半數。
漂亮的女性固然賞心悅目，但在工業(yè)品尤其是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，卻給人以什么也不懂、不可信的印象，特別是投資房地產(chǎn)，投入的往往是自己一生的積蓄，有時(shí)還要由后代承擔部分債務(wù)，為賞心悅目而交出自己身家性命的人恐怕不多。 2.一定的專(zhuān)業(yè)背景和市場(chǎng)知識 房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷(xiāo)售人員有較深的產(chǎn)品知識與專(zhuān)業(yè)知識。
尤其是所售樓盤(pán)周邊有競爭樓盤(pán)存在、而樓盤(pán)差異化又不大時(shí)，知其然又知其所以然的銷(xiāo)售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾起一生所有購買(mǎi)的大宗產(chǎn)品，反復比較、猶豫不決是常見(jiàn)現象，顧客對樓盤(pán)能察覺(jué)的使用價(jià)值做了反復比較依然拿不定主意時(shí)，如果售樓人員能就顧客難以察覺(jué)的樓盤(pán)使用價(jià)值做一番說(shuō)明，如可以告訴顧客：“我們的樓盤(pán)不是……結構，而是……結構，具有……特點(diǎn)，這種結構能降低……，能提高……”；“內墻涂料別人是……，而我們采用……，是……環(huán)保產(chǎn)品，有……功效”；“插座是……產(chǎn)品，是……材料，有……特點(diǎn)”等等，就有可能爭取到顧客的認可，實(shí)現銷(xiāo)售。
售樓人員應付的是整個(gè)社會(huì )，是不斷變化的各類(lèi)人和事，知識經(jīng)濟的時(shí)代，知識改變命運，因而必須具備多方面的知識和經(jīng)驗。因此掌握市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)基本原理，了解國家、當地政府頒發(fā)的各種房地產(chǎn)政策、規定，具有一般社會(huì )學(xué)、心理學(xué)、行為科學(xué)知識、消費心理學(xué)等的基本常識，附之于自己的專(zhuān)業(yè)知識，是銷(xiāo)售人員自信的基礎，也是銷(xiāo)售技巧的保證。
3.人緣好人氣旺 一些人的面孔就是被大多數人所喜歡和接受，即所謂人緣好、人氣旺，這在演藝界特別明顯，同時(shí)也是目前社會(huì )心理學(xué)家尚無(wú)法解釋清的現象，我們只能說(shuō)這是個(gè)人內在素質(zhì)的外在綜合表現被多數人認可。首先將這種現象實(shí)際應用于人員招聘的是美國西南航空公司。
成立于1971年的美國西南航空公司最突出的成功標志是它的高效率，除最初兩年外，是近30年來(lái)唯一一直贏(yíng)利的航空公司。它在招聘空姐的時(shí)候，請常飛乘客與普通乘客分別做評委，結果卻驚人的相似。
確保乘客對空姐滿(mǎn)意，就是將用戶(hù)滿(mǎn)意放在首位。我們同樣可以把這個(gè)原理應用于房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的招聘與評價(jià)上，即請入住者做評委，而入住者可以是本樓盤(pán)的入住者，也可以是周邊樓盤(pán)、甚至是其它品牌樓盤(pán)入住者。
人緣好、人氣旺的售樓人員往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具親和力。 4.成就動(dòng)機高 心理學(xué)研究證明，兩個(gè)智商大體相同的人，成就動(dòng)機高者比成就動(dòng)機低者在活動(dòng)中成功的可能性更高。
就是說(shuō)，那些知足常樂(lè )、安貧樂(lè )道、自尊心過(guò)強、過(guò)于自愛(ài)的人是不適合做房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的。一個(gè)有效的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，渴望與人溝通，善于與人周旋，具有“與人奮斗其樂(lè )無(wú)窮”的個(gè)性，對成功與高薪有著(zhù)強烈的渴望，因此他愿意承擔容易引起爭議的工作，能夠承受不斷的拒絕與失敗，執著(zhù)的向著(zhù)某一特定目標行動(dòng)；成就動(dòng)機高的人，具有強烈的進(jìn)取精神和堅忍不拔的毅力，具有隨時(shí)將自己的左臉再次面向顧客寬容精神與忍耐力；他審慎地把握每一次機會(huì )，時(shí)時(shí)想到的是最終的結果。
5.對工作有宗教般的熱情 一個(gè)有效的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，對工作有異乎尋常的熱情，就象演員進(jìn)入角色，對待所銷(xiāo)售的樓盤(pán)就像對待初戀的情人，有宗教般的熱情和執著(zhù)；又像對待自己的孩子，將一切優(yōu)點(diǎn)加諸之上，唯恐別。
4.輕鋼別墅住進(jìn)去后悔了
輕鋼別墅造價(jià)高，樓層有限，不能私自改造，不了解其結構和材料的性能，就其結構的板肋體系，具有很強的抗震、抗風(fēng)性能。
輕鋼別墅的缺點(diǎn)：
1、建成后不能私自更改結構：
輕鋼結構房屋建成后，不能私自對結構進(jìn)行更改，不得拆開(kāi)任何螺栓構件，輕鋼結構房屋與傳統結構的房屋不同，它是都是依靠各個(gè)鋼構件的搭建而成的，若是私自對鋼結構進(jìn)行更改，可能會(huì )影響到居住安全。
2、造價(jià)較高：
輕鋼結構房屋的造價(jià)要比傳統結構房屋的造價(jià)要高，每平米的造價(jià)在1500-2500元左右。
3、建筑層高有限：
輕鋼結構房屋只能建低層建筑，最多不能超過(guò)四層，不然就要進(jìn)行特殊的處理。
擴展資料：
輕鋼別墅的優(yōu)點(diǎn)：
1、建房不受地理位置的限制
(1)傳統房屋在面對沙漠、山地等地形進(jìn)行建房時(shí)，一般都需要對地基進(jìn)行加固，或者是做其他的特殊處理，以免存在安全隱患。
(2)但是輕鋼別墅在面對這類(lèi)地形時(shí)，不需要做特殊處理，不受地理位置的影響。
2、整體空間利用率高
(1)一般來(lái)說(shuō)，建造傳統結構房屋所使用的材料體積大，建好后其結構主體就得將房屋內部空間占去一部分，這樣可以利用的面積有限，也拉低了農村自建房室內整體空間的利用率。
(2)相比于傳統結構房屋的低空間利用率來(lái)說(shuō)，輕鋼別墅的結構構件小，建造的墻體薄，這在一定程度上就提高了房屋內部空間的整體利用率。
3、能滿(mǎn)足居住者個(gè)性化需求
(1)傳統結構房屋在做內部設計時(shí)，會(huì )有很多的限制，但是輕鋼結構房屋可以靈活進(jìn)行設計，也可以滿(mǎn)足居住者個(gè)性化的需求。
(2)輕鋼別墅在建造過(guò)程中以及外觀(guān)上，和傳統結構房屋有很大的不同，具有很強的藝術(shù)觀(guān)賞性。
