房地產(chǎn)創(chuàng )新推廣方法(房地產(chǎn)項目的六大創(chuàng )新手法)
1.房地產(chǎn)項目的六大創(chuàng )新手法
房地產(chǎn)項目的創(chuàng )新手法 創(chuàng )新是一個(gè)民族的希望和靈魂，創(chuàng )新也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的希望所在，房地產(chǎn)建設項目的開(kāi)發(fā)也莫不如此。
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。項目運作的成功與否固然有多種因素，但創(chuàng )新是最重要的一環(huán)。
就房地產(chǎn)的競爭來(lái)說(shuō)，其本質(zhì)就是創(chuàng )新的競爭，這已是眾多開(kāi)發(fā)商成功的公開(kāi)秘訣。縱觀(guān)這些成功的經(jīng)驗，創(chuàng )新主要是在房地產(chǎn)建設項目的理念、空間、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)方面的創(chuàng )新。
首先是房地產(chǎn)項目理念的創(chuàng )新。所謂理念，通俗地說(shuō)，就好比寫(xiě)文章動(dòng)筆之前的立意，文章反映什么主題意旨，確立何種觀(guān)點(diǎn)，圍繞主題觀(guān)點(diǎn)，如何進(jìn)行謀篇布局。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目上，就要依據開(kāi)發(fā)商自身的實(shí)力、能力，結合政治、經(jīng)濟、社會(huì )、政策等要素，尋找市場(chǎng)可發(fā)展空間，確立項目的銷(xiāo)售對象，在眾多的競爭項目中標新立異、脫穎而出。在迎合買(mǎi)方需求心理的前提下，設法使其感到實(shí)用而又新穎、別致，產(chǎn)生巨大的吸引力和非買(mǎi)不可的購買(mǎi)欲。
其次是房地產(chǎn)項目的空間創(chuàng )新。空間是項目設計的具體形態(tài)。
優(yōu)秀的建筑之所以引人人勝或經(jīng)濟效益顯著(zhù)，最主要的是在于其空間特色。一座建筑要保持長(cháng)期不落后，同樣依賴(lài)于所創(chuàng )造的建筑空間所起的作用。
不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成。室內空間、室外空間、住宅組團、小區、街區等都應在設計過(guò)程中縝密考慮。
空間構建的核心是人，以人為本是空間組合的依據，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚個(gè)性又與環(huán)境互融是空間序列設計的關(guān)鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會(huì )展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區不啻是空間組合的典范。
再次是物業(yè)管理方面的創(chuàng )新。以人為本，親情關(guān)懷，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想。
業(yè)主想到的做到，業(yè)主想不到的也要想到并且做到。 第四是經(jīng)營(yíng)策略的創(chuàng )新。
它包括定價(jià)、銷(xiāo)售渠道、銷(xiāo)售策略等，這些是吸引買(mǎi)家注意力，有效促銷(xiāo)必不可少的手段。房地產(chǎn)項目的理念、空間、文化、環(huán)境創(chuàng )新，就能贏(yíng)得理想的市場(chǎng)份額和買(mǎi)主的青睞，在實(shí)現豐厚的經(jīng)濟效益的同時(shí)，也創(chuàng )造了良好的社會(huì )和環(huán)境效益。
下面我們試圖對90年代以來(lái)廣州、深圳住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)展商所作的創(chuàng )新進(jìn)行總結。通過(guò)以下的總結，相信會(huì )對內地的開(kāi)發(fā)商以及業(yè)內人士對廣州、深圳兩地住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中的創(chuàng )新有一個(gè)整體、系統的認識，對內地開(kāi)發(fā)商正在運作項目的創(chuàng )新策劃可能會(huì )有所啟示，對未來(lái)中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的創(chuàng )新趨勢有一個(gè)基本的判斷和把握。
需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開(kāi)發(fā)商超過(guò)2,000多家，他們所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)可以說(shuō)有成千上萬(wàn)個(gè)，筆者不能也不可能將所有的創(chuàng )新事例一一道來(lái)，只是就一些有代表性的事例簡(jiǎn)單給以介紹。 一、開(kāi)發(fā)理念創(chuàng )新 住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程的創(chuàng )新首先應是開(kāi)發(fā)理念的創(chuàng )新，然后才是規劃設計、營(yíng)銷(xiāo)策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng )新。
開(kāi)發(fā)理念創(chuàng )新是本、是綱，其他創(chuàng )新是末、是目。 如今回想起來(lái)，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤(pán)可能是國內住宅開(kāi)發(fā)中理念創(chuàng )新的先驅。
1992、1993“房地產(chǎn)熱”之前，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本處于賣(mài)方時(shí)代，即開(kāi)發(fā)商時(shí)只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣(mài)掉。這種情況下開(kāi)發(fā)商不需要考慮什么理念創(chuàng )新。
“房地產(chǎn)熱”之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始研究消費者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)理念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不等于鋼筋加水泥，開(kāi)發(fā)商應由賣(mài)房子向賣(mài)生活方式轉變。 同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也意識到物以類(lèi)聚，人以群分，任何樓盤(pán)只能滿(mǎn)足所有消費者中的一部分人，即樓盤(pán)要講究市場(chǎng)細分和市場(chǎng)定位。
在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領(lǐng)人群量身訂造了他們所需的樓盤(pán)。“一方水土一方人，美善相隨麗江人”這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理念往往與樓盤(pán)的概念分不開(kāi)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中導入某個(gè)概念有很多好處：它可以張揚樓盤(pán)個(gè)性、避免同質(zhì)化；可以賦予樓盤(pán)文化品位，使無(wú)生命的樓盤(pán)有了靈魂；使樓盤(pán)的密碼和消費者的密碼相對應，滿(mǎn)足消費者個(gè)性需求。
在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)復合，使“運動(dòng)就在家門(mén)口”，它是國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中概念設計的典范。 在深圳，萬(wàn)科集團開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區建設中，后者將經(jīng)典的歐洲小城移植到了中國。
近年來(lái)金地集團開(kāi)發(fā)的金海灣家園、卓越集團開(kāi)發(fā)的蔚藍海岸，將住宅開(kāi)發(fā)與海洋文化結合在一起，使住宅設計理念和概念得到了進(jìn)一步豐富和提高。 二、規劃設計創(chuàng )新 規劃設計創(chuàng )新可以從建筑風(fēng)格、戶(hù)型設計、景觀(guān)設計、會(huì )所與配套設施等方面加以體現。
1.建筑風(fēng)格創(chuàng )新 1997年前后，在廣州、深圳等地，歐陸風(fēng)取代大一統的傳統模式，盛極一時(shí)，在當時(shí)情況下可以說(shuō)是建筑風(fēng)格的一次創(chuàng )新；近幾年來(lái)，建筑風(fēng)格更趨多樣化：例如廣州保利房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的保利花園采用地中海建筑風(fēng)格，中國海外廣州公司開(kāi)發(fā)的中海名都呈現新加坡風(fēng)情，深圳星彥房地產(chǎn)公司投資的碧云天小區，演繹了嶺南風(fēng)情；更有甚者，信和集團竟然將北歐斯堪的納維亞的簡(jiǎn)約小鎮（柏濤雅苑）在廣州這個(gè)亞熱帶城市移植演繹。廣州、深。
2.房地產(chǎn)宣傳手段有哪些
：項目策劃所包涵內容： （一）市場(chǎng)調查 項目特性分析、建筑規模與風(fēng)格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背 景、結論和建議 （二）目標客戶(hù)分析 經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng )意、表達方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng )意表現、廣告效果監控 （六）媒介策略 房策網(wǎng) 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）、媒介投放 二：銷(xiāo)售策劃所包涵內容： （一）銷(xiāo)售現場(chǎng)準備 （二）銷(xiāo)售代表培訓 （三）銷(xiāo)售現場(chǎng)管理 （四）房號銷(xiāo)控管理 （四）銷(xiāo)售階段總結 （五）銷(xiāo)售廣告評估 （六）客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調整 第三節：銷(xiāo)售策劃的內容及步驟 一：項目研究：即項目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細分析項目的銷(xiāo)售狀況、購買(mǎi)人群、接受價(jià) 位、購買(mǎi)理由等。
二：市場(chǎng)調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰不殆”。 三：項目?jì)?yōu)劣勢分析：針對項目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀(guān)分析，并找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據市場(chǎng)需求，做項目市場(chǎng)定位的調整。 五：項目銷(xiāo)售思路： （一）銷(xiāo)售手法的差異性。
這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。 （二）主題思想的統一性。
在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統 一的主題。 一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。
其次是時(shí)間上不能斷， 兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(cháng)。 六：項目銷(xiāo)售策略： （一）項目入市時(shí)機選擇 理想的入市時(shí)機：我們所說(shuō)的入市時(shí)機并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機，而是指根據自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現樓；是建到正負零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài)；是按部就班、調整完步伐后再賣(mài)還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。
根據多年的經(jīng)驗和教訓一個(gè)項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備： 1、開(kāi)發(fā)手續與工程進(jìn)展程度應達到可售的基本要求； 2、你已經(jīng)知道目標客戶(hù)是哪些人； 3、你知道你的價(jià)格適合的目標客戶(hù)； 4、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn)； 5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個(gè)完整統一形象的中心主題； 6、已確定目標客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式； 7、已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略； 8、制定合理的銷(xiāo)控表； 9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案； 10、組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊伍并擬定一個(gè)完善培訓計劃； 11、盡力完善現場(chǎng)氛圍； 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市； 13、其他外部條件也很合適。 （二）項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調后，制定切實(shí)可行的廣告計劃便成為實(shí)現最終銷(xiāo)售目的 的必要步驟。
而一個(gè)可操作的完整 的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個(gè)部 分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的 不同優(yōu)勢，充分利用時(shí)效長(cháng)而針對性強的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現廣告的最終目的：降低客戶(hù)成本， 一切為了銷(xiāo)售！ （三）銷(xiāo)售部署 房地產(chǎn)銷(xiāo)售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤(pán)者 的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負。
通常銷(xiāo)售部署應遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與 策略節奏一致——預熱期、開(kāi)盤(pán)期、強銷(xiāo)期、保溫期；防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期、質(zhì)量、配 套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。 第四節：銷(xiāo)售策劃的原則。
3.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道有哪些
線(xiàn)上主要有：電視廣告、電臺廣告、報紙、雜志；
線(xiàn)下主要有：短信廣告、戶(hù)外T牌、網(wǎng)絡(luò )廣告、還有滲透各種類(lèi)型的活動(dòng)，展覽等。
長(cháng)期性如：戶(hù)外大牌、公交車(chē)、公交亭、樓宇廣告（跟戶(hù)外大牌差別不大）、電視臺、廣播電臺等廣告，階段性的如海報、短信、報紙廣告等，如果你所在的區域缺乏主流媒體，那就考用組合的形式來(lái)做宣傳推廣，點(diǎn)要多，面要廣。
線(xiàn)下的推廣渠道有很多，比如和商家合作，比如酒店、飯店、團體機構等等，跟你的客戶(hù)群符合的地方，進(jìn)行資料擺放、客戶(hù)推介或者客戶(hù)資源的共享等等。
一般項目周邊的戶(hù)外最有效、最經(jīng)濟、最高效的就是項目圍擋。做項目形象要報紙，做來(lái)電來(lái)訪(fǎng)要短信和網(wǎng)絡(luò )，一線(xiàn)城市不做電視沒(méi)人看，二、三線(xiàn)能好一些，廣播一般都不用了。高端的地產(chǎn)業(yè)態(tài)要用公關(guān)活動(dòng)。
4.房產(chǎn)推廣模式有哪些
房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式，從銷(xiāo)售的房產(chǎn)形式來(lái)看，常用的不過(guò)兩種：現房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售。
現在市場(chǎng)上銷(xiāo)售的大部分都是期房，所謂期房亦即“樓花”，消費者在購買(mǎi)時(shí)看到的最多也是封頂的房子，更大部分是尚在圖紙或者是大坑狀態(tài)的“大餅”。消費者購買(mǎi)之時(shí)實(shí)際上得到的不是房子，而是將來(lái)以此價(jià)格來(lái)獲得這個(gè)房子的一種“期權”。
現房銷(xiāo)售顧名思義，就是消費者在購買(mǎi)時(shí)得到的已經(jīng)是實(shí)實(shí)際際的房子，而并非“虛無(wú)縹緲”的圖紙和描述。這種銷(xiāo)售方式最大的優(yōu)點(diǎn)是極大的降低了消費者的投資風(fēng)險，房產(chǎn)的可實(shí)際感受性和受益的時(shí)效性大大增強。
5.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段有哪些
1、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的一切營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)必須以消費者需求為核心，以消費者為核心，并非單指在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)前期進(jìn)行消費者研究和目標市場(chǎng)選擇，更重要的是在產(chǎn)品設計、價(jià)格確定、渠道選擇和促銷(xiāo)策劃活動(dòng)中滿(mǎn)足消費者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務(wù)需求
1.2顧客渠道偏好調查
1.3考慮顧客購買(mǎi)準則
1.4監控顧客購買(mǎi)行為的變化
1.5提供靈活的渠道選擇
2、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位
當市場(chǎng)被細分為不同的用戶(hù)群體后，每一個(gè)群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求，渠道管理者要為每一個(gè)細分市場(chǎng)確定最優(yōu)的渠道形式，即渠道定位。優(yōu)化渠道設計被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項工作，因此必須要執行這一步驟來(lái)滿(mǎn)足細分市場(chǎng)對服務(wù)產(chǎn)出的特殊需求。
3、房地產(chǎn)渠道與顧客購買(mǎi)行為
順利實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購買(mǎi)行為及其對渠道選擇的影響。
3.1房地產(chǎn)銷(xiāo)售點(diǎn)的選擇原理
3.2消費者對房地產(chǎn)銷(xiāo)售現場(chǎng)的認知
4、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品
4.1產(chǎn)品識別
4.2服務(wù)要求
4.3客戶(hù)購買(mǎi)風(fēng)險
4.4產(chǎn)品的生命周期
5、渠道與溝通
來(lái)自銷(xiāo)售渠道的信息，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的指南。沒(méi)有了這些信息，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法制定正確的渠道戰略。開(kāi)發(fā)商應注意收集信息，加強與經(jīng)銷(xiāo)商、消費者及其他相關(guān)主體的信息溝通。
5.1收集與銷(xiāo)售有關(guān)的一切信息
5.2房地產(chǎn)企業(yè)應掌握信息溝通的方式或途徑
6.房地產(chǎn)行業(yè)的綠色創(chuàng )新技術(shù)有哪些
據前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)市場(chǎng)需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，近兩年來(lái)，中國房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢逐漸顯現，不少嗅覺(jué)靈敏的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種科技手段，提高建筑的管理效率和核心競爭力，向綠色建筑轉型。
當前，我國建筑能耗的總量逐年上升，在能源總消費量中所占的比例已從上世紀70年代末的10%，上升到現在的30%。在我國400億平方米的既有建筑中，95%屬于高能耗建筑。面對嚴峻的事實(shí)，國家相關(guān)部門(mén)出臺了一系列推廣綠色建筑的政策法規，從政策層面鼓勵企業(yè)建造環(huán)保、低碳、綠色的建筑，并在建筑領(lǐng)域掀起一陣“綠色”風(fēng)潮。
此外，不少站在轉型“路口”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自持物業(yè)比重增加，由買(mǎi)房變?yōu)樽夥俊Ｆ髽I(yè)基于提高管理效率、優(yōu)化能源成本等多方面考慮，迫切需要通過(guò)各種先進(jìn)的智能手段、高效的管理方法降低建筑能耗。創(chuàng )新能效管理技術(shù)，已經(jīng)成為不少建筑企業(yè)發(fā)展的新動(dòng)力。
在利好政策引導、房企降耗訴求等多種因素的驅動(dòng)下，智能、節能將成為未來(lái)一段時(shí)間建筑市場(chǎng)發(fā)展的主流趨勢。
