哪些方法適合用來預測房價(房地產(chǎn)價格評估的基本方法及這些方面的適用對象)

1.房地產(chǎn)價格評估的基本方法及這些方面的適用對象

1\市場比較法 2\成本法 3\收益法 適用： 在一般條件下如果房地產(chǎn)市場發(fā)展較好，市場交易案例多，采用市場比較法較為常用，并且價格能貼近實際，價格也易于信服； 成本法一般用于市場交易事例很少，并且房地產(chǎn)自身情況差異較大的物業(yè)評估，如工業(yè)地產(chǎn)等等； 收益法一般用于有固定的收益的房產(chǎn)價值評估，如賓館\旅店\商場等等. 一般條件下，市場比較法得出的價格較接近實際市場價格；成本法得出的價格為房地產(chǎn)的最低成本價；收益砝得出的為理論價格. 另外隨著房地產(chǎn)狀況的不同，價格反映的實質也會有差異，如市場存在泡漠，價格虛高的環(huán)境下，通過市場比較法得出 的價格會比房地產(chǎn)實際價值高. 因此前提很多，自己把握下吧。

2.國家用了哪些方法控制房價

、對于開發(fā)商在取得竣工備案表后1年內(nèi)未售出的房子，國家強制征收緊缺資源閑置稅（閑置房屋，待價而沽，絕對是浪費行為），年稅率按預售定價的5%征收，開發(fā)商肯定沒有一個不急的！

2、對于大城市面積在20萬建筑平米以內(nèi)的小區(qū)，必須一次性建成；

3、同時規(guī)定任何一個開發(fā)商從拿到地開始算起的樓盤，建筑面積在20萬平米以內(nèi)建設周期不能超過2年，20萬到50萬平米的建設周期不能超過3年，50萬平米以上不超過4年；

4、第一批樓與最后一批樓的均價漲價幅度限制在10%以內(nèi)，超出部分雙倍扣除！

3.預測一個樓盤的性價比有什么技巧

技巧一，選擇名牌開發(fā)商 引發(fā)出期房購買煩惱的，大多是購買者選擇了那些實力不強、信譽不好的開發(fā)商，從而造成不能按時交房，質量太差。

特別像現(xiàn)在樓市嚴峻的情況下，買房最好選品牌樓盤，這些樓盤除綜合實力強，開發(fā)商值得信賴也起著重要的作用。開發(fā)商信譽好，為今后樓盤物業(yè)發(fā)展打下良好基礎，即使以后換房“二次置業(yè)”，也有升值希望。

技巧二，買“預期”，才有升值潛力 剛需購房要學會買預期，這樣以后的升值潛力才會大。什么是買預期呢，就是看城市發(fā)展走勢。

主要是兩點：一看近兩年國家有關部門房地產(chǎn)宏觀調控政策的主要方向；二看市政、城市規(guī)劃等部門近兩年與以后有怎樣的大動作。城區(qū)發(fā)展的總趨勢基本代表了樓市今后發(fā)展的空間。

另外，購置商鋪也要看好樓盤所在地段、今后商貿(mào)發(fā)展情形，附近人氣不旺，絕不能購買。 技巧三，仔細考量交通與配套 買房買的就是生活，而這個生活就跟小區(qū)的種種配套息息相關。

而為了未來生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購房者在買房的時候必須要想到的。 相反，如果購房者在買房時沒有周全考慮小區(qū)的相關配套，就有可能給生活帶來無窮無盡的麻煩。

技巧四，物業(yè)管理水平 要看樓盤升值與否，小區(qū)物業(yè)管理水平及樓盤配套不能忽視。在消費者眼中，出色的小區(qū)物業(yè)管理會為升值增添砝碼。

另外，樓盤優(yōu)越的配套設施也必不可少。 技巧五，高性價比是王道 剛需買房，往往先看房價，然后才考慮房子性能問題。

實際上，買房不僅要看房價，更要看房子的性價比。

4.房價走勢怎樣預測

房價走勢預測的方法：1、看中心城豪宅數(shù)量 中心城豪宅多的地區(qū)地價高，如果周邊房子幾乎都已經(jīng)“豪宅化”了，那附近的房子也必然跟著漲價。

2、看土地出讓數(shù)量和價格 買地價格高的項目房價不可能低。購房者可查看自己城市有沒有“地王”出現(xiàn)，如果有地王出現(xiàn)的話，那該城市的房價極有可能上漲；相反，如果政府出讓土地的數(shù)量多，房屋供應數(shù)量就變多，房價就不會漲得過快。

3、看城市新開發(fā)區(qū) 不少城市都陸續(xù)拓展了經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)，但效果千差萬別。有的開發(fā)區(qū)車水馬龍、人聲鼎沸；有的開發(fā)區(qū)人跡罕至。

繁榮的開發(fā)區(qū)，表示企業(yè)和人口正在從其他城區(qū)遷移至此，背后的原因必然有其他城區(qū)房價地價過高。因此，開發(fā)區(qū)的繁榮預示了城市房價要漲。

4、看商品服務業(yè) 商品服務不只是指大型商場，它還包括周邊雞蛋灌餅、包子餛飩、米線面條等小攤。這些小攤的多少也能預言房價漲跌。

小攤多，說明房屋附近的人口密度大，有人就有需求。同理，市區(qū)里的里美容美發(fā)店、健身會所、便利店的多少，也可以看出房價上漲潛力。

5、看房地產(chǎn)開發(fā)商 大開發(fā)商的嗅覺比較敏銳，如果該地區(qū)房地產(chǎn)大有前途，他們就會抓緊搶占新市場。如果是小開發(fā)商，他們的投資開發(fā)是受局限的，中小地產(chǎn)商，消化庫存都難，更別提房價上漲了。

所以，購房者可以看看近期是否有大的開發(fā)商進軍，如果有的話，那很可能預示房價看漲。 6、看購物中心的數(shù)量、水平 購物中心能代表商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)對消費者、市場前景的要求嚴格，開發(fā)商必須確認有錢可賺才會讓項目落地。所以，如果該城市的購物中心越多，就表示當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展勢頭好，房價會跟著漲。

如果購物中心開發(fā)商管理水平很硬，且重視當?shù)厥袌觯麄儗?jīng)濟形勢的判斷就越值得信賴。 7、看城市交通擁堵情況 交通擁堵的地方人口密度越大；另外，交通擁堵的地方車多，表明附近居民比較有錢。

人多又有錢，買房的需求就多，房價上漲概率就更大。 8、看銀行網(wǎng)點數(shù)量 銀行網(wǎng)點數(shù)量多的地方，市民理財意愿更高，同時也說明當?shù)亟鹑谑袌龈踊钴S，這對房價上漲有正面刺激作用。

9、看高考考生的數(shù)量 高考考生大學畢業(yè)后大部分會回到家鄉(xiāng)就業(yè)。到時候，這些高考考生和他們的父母就成為未來的購房主力軍。

所以，高考人數(shù)越多，未來買房人口就越多，房價更可能上漲。 10、看外來人口的數(shù)量 比如北京、上海、深圳等城市，外來人口較多，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，吸引更多的人才到來。

這種情況下，人口增多，房價上漲就成為可能。

5.未來五年房價預測

未來五年的房價受幾個方面影響： 1.國際金融形勢：就當前情況看，美國的次貸危機剛剛接近尾聲，五年時間應該可以達到一個新的經(jīng)濟平衡點，歐元嘛，一個字亂，人民幣號稱不貶值，其實是在壓榨咱們勞動人民的血汗，大家都是咬著牙硬撐的。

房地產(chǎn)行業(yè)而言是會走抓大防小的整合吞并之路，大的地產(chǎn)企業(yè)會有更好的抗風險能力以及開發(fā)能力，所以，五年時間會有一系列的洗牌運動。這種運動會直接導致房地產(chǎn)被極少數(shù)具有資源、資金優(yōu)勢的企業(yè)所壟斷，他們會將泡沫按照國家的要求調整到一個合理范圍，大家會逐漸覺得房價越來越平穩(wěn)，沒有那種高的離譜的虛高泡沫。

2.問房價走勢的無非就兩種人，一個是買不起房子的，一個是投資的。如果你是房奴一族，我覺得需要就一定要買，而且同一個地產(chǎn)一期絕對會比二期便宜，除非那個開發(fā)商不想發(fā)財了。

如果是投資的，問這個問題只能說還需要加強學習，投資別聽別人的，賺了他會找你要好處，陪了他會當不認識你。 3.說說我的觀點：一線、二線城市近五年不適宜出手，北京已經(jīng)出現(xiàn)土地無人競標（房地產(chǎn)商自己都沒信心，你還急著出手做什么），三線城市看新區(qū)（老區(qū)的利潤空間已經(jīng)非常小了，而且價格不是說疊就能疊的，人家投入了那么多市政建設資金，總得賺回來吧），四線、五線城市心不要大，多算計、多爭取、多打聽，一年以上、兩年以內(nèi)升值200-500元/㎡的房產(chǎn)還是有不少，只要手上有個30-50W，你是投資也好，自己住也好都劃算，但不建議買現(xiàn)房，貴不說還要一大堆稅要交，就買期房最劃算，還能跟開發(fā)商要政策，要折扣。

以上言論純屬個人觀點，要我說未來五年房價走勢，總結下就是一線二線跌、再跌、跌停，三線城市小漲小跌、跌停，四線、五線城市漲、再漲、漲停。

6.穩(wěn)定樓價的最佳措施有哪些

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先在上海、重慶試行，但房產(chǎn)稅出臺后將會快速推動房價繼續(xù)上漲，國家稅收目的就順利實現(xiàn)了。

應學重慶政府的，因重慶加大保障性住房（公共租賃房）供應，所以重慶房價在全國城市中目前來說還是最低的，而且是按套內(nèi)計算。今后通貨膨脹因素會上漲，但至少遏制了房價的過快上漲。不能學重慶政府的，因重慶只開征高檔房房產(chǎn)稅，雖對抑制重慶房價一點關系都沒有，明擺就是利用政策殺豬、殺富，把富人趕出重慶，但重慶老百姓高興。這個城市不適合富人去投資，政府殺富心態(tài)嚴重。但適合去做點小生意，小生意做大后一定要轉向其它城市去發(fā)展。

目前國家也出政策公開參與炒房，房產(chǎn)稅轉嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。

最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現(xiàn)，房價繼續(xù)高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產(chǎn)稅可暫時影響供求及保障矛盾，征收房產(chǎn)稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。

一但房產(chǎn)稅改革后，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。

重點：落實解決供求關系，非常簡單的事情，不清楚為何國家要故意搞得特別復雜?。。?/p>

房產(chǎn)稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出臺一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是“遏制房價過快上漲”。國家是要求房價繼續(xù)上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

例：有人去市場花100大洋買了一只小豬認養(yǎng)10年，1年后長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再征收你把豬養(yǎng)大了的養(yǎng)豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應采用何種形式征收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養(yǎng)，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在??！問題是社團組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續(xù)增值的。

在國外因土地增值要收地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，什么名稱不重要），國外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權，業(yè)主自己的土地增值了，國外的業(yè)主非常高興，當然愿意交地產(chǎn)稅。中國也準備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續(xù)增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業(yè)稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

7.評估判斷房子價值的方法有幾種

一般地說， 判斷房子的價值有以下幾種方法：

--中介經(jīng)紀機構省心省力比較準確 首先， 選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房屋經(jīng)紀機構。因為規(guī)范且具有一定規(guī)模的中介公司大多有一套固定的房產(chǎn)評估系統(tǒng)。中介公司利用這一系統(tǒng)由受過專業(yè)培訓的分析員根據(jù)房子的各種因素進行測算， 能夠比較直接地反映出房子在特定時間、地段、環(huán)境的市場價格， 并依照房子的實際情況選擇不同的方法， 最后將幾種不同的結果綜合考慮， 得出一個最接近市場行情、最能反映房產(chǎn)真實價值的價格。業(yè)務人員通過把房產(chǎn)位置、建筑面積、建筑結構、交易單價、區(qū)域及個別因素修正等數(shù)據(jù)輸入評估系統(tǒng)， 與客戶的房產(chǎn)進行對比計算， 得出正常報價。二手房的估價方法包括市場比較法、成本法、收益還原法和假設開發(fā)法等， 不同的實際情況可以采用不同的評估方法。最常用的是市場比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復雜， 不太適合個人自己計算。 要找房產(chǎn)中介機構的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務資質的品牌中介公司， 與中介公司簽署正規(guī)、細致、合理的協(xié)議書。不能找非正規(guī)無名小中介。 --免費網(wǎng)上評估系統(tǒng)操作簡單高效 大多房地產(chǎn)網(wǎng)站都在金融理財頻道開設免費在線房產(chǎn)評估系統(tǒng)， 并且操作簡單易行， 評估結果雖然不是很準確， 但能讓急于了解自家房產(chǎn)價值者心里有點數(shù)。網(wǎng)站的二手房評估系統(tǒng)一般來說是依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮(zhèn)土地估價法規(guī)》和具有國家標準的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》， 綜合以下各種因素， 包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建筑使用面積、建房時間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費用）、給排水、電力供熱、管道燃氣等條件， 以及相鄰品質接近的項目均價， 還有賣房者對房子價值的期望值等， 幾秒鐘的時間， 你會得到一份可以打印或發(fā)郵件給好友的房產(chǎn)評估報告。由于不同網(wǎng)站的評估方式不同、采用的評估系統(tǒng)電子版本有差異， 得出的房產(chǎn)總價和單價都會有一些出入， 買房者可以把它作為一個基本參考。 --房產(chǎn)專業(yè)評估師很少為個人服務 給房產(chǎn)估價需要從業(yè)人員具備豐富的經(jīng)驗、較高的專業(yè)水平。經(jīng)國家考核認定的房地產(chǎn)估價師， 也只有在比較成熟的市場環(huán)境下， 依據(jù)大量可供參考的市場信息， 才有可能評估出比較準確的價格。 不過， 估價師很少為普通的個人客戶服務。對于普通的購房者來說， 如果僅僅希望做個簡單的評估， 首先需要確定一個評估的基準。在開始評估前， 購房者不妨多收集幾個近期發(fā)生的、地段類似、建筑結構相近的交易， 以此對市場行情有個大致的了解。當然， 查詢某些大型房產(chǎn)中介的廣告報價， 對了解行情也會有幫助。不過， 能夠作為評估基準的數(shù)據(jù)， 必須是現(xiàn)實的成交價格。 由于請專業(yè)評估師做評估需要負擔不低的費用， 想賣房的人請切記這一點， 做好心理準備。此外， 不同的評估師算出的價格會有差異。有業(yè)內(nèi)人士認為， 在一定范圍內(nèi)， 因評估師的經(jīng)驗不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺不同， 必然會產(chǎn)生具有一定差異的評估結果， 有點差異是正常的， 但差異不能太大。對差異的合理范圍， 應該以市場平均值為參照。 --建立自己的賬本也能算出個大概 在這里教你一個“土法子”， 也能將你自己的房產(chǎn)價格算出個大概。當然前提是會算下面幾個數(shù)據(jù)：一、房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來， 磚混結構一等房屋的折舊期限是50年， 那么每年的折舊率為2%；二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進行比較， 如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型）， 則扣減10%；三、房子所在的樓層不同， 價格不一樣。例如一至五層是基準價， 五層、六層扣減3%， 七層減5%， 而三、四層則加3%， 樓頂減5%；四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗， 則減5%；五、小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%， 小區(qū)沒有單獨封閉， 也減5%， 屬于重點中小學區(qū)域的房子要加15%；六、習慣性心理因素， 也會使人們對買舊房心存壓力， 花很多錢才買套舊房， 這一因素使房價又減8%的價錢。