土地儲備開發(fā)成本(土地一級開發(fā)成本有哪些)
1.土地一級開發(fā)成本會計科目有哪些
成本會計科目主要是開發(fā)成本。
開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置2級科目：1、土地價款 ：為取得土地而發(fā)生的各項支出。
2、前期工程費：取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。
3.、基礎(chǔ)設(shè)施費：建筑物外紅線內(nèi)的設(shè)施費用的支出。
4、建筑安裝工程：開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入預(yù)算的各項費用。
5、公共建筑配套設(shè)施費：開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。
6、資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。
7、開發(fā)間接費：與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。
2.土地開發(fā)儲備中心使用哪些會計科目
土地開發(fā)儲備中心要按財政部關(guān)于印發(fā)《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》的通知財會[2008]10號文件進(jìn)行會計核算。
第十二條 會計科目名稱和編號序號 編號 名稱一、資產(chǎn)類 1 1001 庫存現(xiàn)金2 1002 銀行存款3 1003 零余額賬戶用款額度4 1004 財政應(yīng)返還額度5 1005 應(yīng)收利息6 1006 預(yù)付工程款7 1007 其他應(yīng)收款8 1101 收儲項目9 1102 待攤支出二、負(fù)債類10 2001 短期借款11 2002 應(yīng)付利息12 2003 應(yīng)付工程款13 2004 應(yīng)交稅費14 2005 其他應(yīng)付款15 2101 長期借款三、凈資產(chǎn)類16 3001 土地儲備資金四、收入類17 4001 財政撥款收入18 4002 其他收入五、支出類19 5001 交付項目支出。
3.土地一級開發(fā)的會計科目
二、會計科目
（一）會計科目表
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順序號│編號│ 科目名稱 │頁數(shù)│順序號│編號│ 科目名稱
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│ │一、資產(chǎn)類 │ │ 22 │ 141│ 長期投資
1 │ 101│現(xiàn)金 │ │ 23 │ 151│ 固定資產(chǎn)
2 │ 102│銀行存款 │ │ 24 │ 155│ 累計折舊
3 │ 109│其他貨幣資金 │ │ 25 │ 156│ 固定資產(chǎn)清理
4 │ 111│短期投資 │ │ 26 │ 159│ 固定資產(chǎn)購建支出
5 │ 112│應(yīng)收票據(jù) │ │ 27 │ 161│ 無形資產(chǎn)
6 │ 113│應(yīng)收帳款 │ │ 28 │ 171│ 遞延資產(chǎn)
7 │ 114│壞帳準(zhǔn)備 │ │ 29 │ 181│ 待處理財產(chǎn)損溢
8 │ 115│預(yù)付帳款 │ │ │ │ 二、負(fù)債類
9 │ 119│其他應(yīng)收款 │ │ 30 │ 201│ 短期借款
10 │ 121│物資采購 │ │ 31 │ 202│ 應(yīng)付票據(jù)
11 │ 123│采購保管費 │ │ 32 │ 203│ 應(yīng)付帳款
12 │ 124│庫存材料 │ │ 33 │ 204│ 預(yù)收帳款
13 │ 125│庫存設(shè)備 │ │ 34 │ 209│ 其他應(yīng)付款
14 │ 129│低值易耗品 │ │ 35 │ 211│ 應(yīng)付工資
15 │ 131│材料成本差異 │ │ 36 │ 214│ 應(yīng)付福利費
16 │ 133│委托加工材料 │ │ 37 │ 221│ 應(yīng)交稅金
17 │ 135│開發(fā)產(chǎn)品 │ │ 38 │ 223│ 應(yīng)付利潤
18 │ 136│分期收款開發(fā)產(chǎn)品│ │ 39 │ 229│ 其他應(yīng)交款
19 │ 137│出租開發(fā)產(chǎn)品 │ │ 40 │ 231│ 預(yù)提費用
20 │ 138│周轉(zhuǎn)房 │ │ 41 │ 241│ 長期借款
21 │ 139│待攤費用 │ │ 42 │ 251│ 應(yīng)付債券
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順序號│編號│ 科目名稱 │頁數(shù)│順序號│編號│ 科目名稱
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43 │ 261│長期應(yīng)付款 │ │ 51 │ 501│ 經(jīng)營收入
│ │三、所有者權(quán)益類│ │ 52 │ 502│ 經(jīng)營成本
44 │ 301│實收資本 │ │ 53 │ 503│ 銷售費用
45 │ 311│資本公積 │ │ 54 │ 504│ 經(jīng)營稅金及附加
46 │ 313│盈余公積 │ │ 55 │ 511│ 其他業(yè)務(wù)收入
47 │ 321│本年利潤 │ │ 56 │ 512│ 其他業(yè)務(wù)支出
48 │ 322│利潤分配 │ │ 57 │ 521│ 管理費用
│ │四、成本類 │ │ 58 │ 522│ 財務(wù)費用
49 │ 401│開發(fā)成本 │ │ 59 │ 531│ 投資收益
50 │ 407│開發(fā)間接費用 │ │ 60 │ 541│ 營業(yè)外收入
│ │五、損益類 │ │ 61 │ 542│ 營業(yè)外支出
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4.房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)科目有哪些
房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)科目有36項：一、為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用1.政府地價及市政配套費支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。
2.合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。3.紅線外市政設(shè)施費 紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。
4.拆遷補償費 有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費（前期工程費）指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。
主要包括以下內(nèi)容：5.勘察設(shè)計費（1） 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。
（2） 規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。
其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。（3） 建筑研究用房費：包括材料及施工費6.報批報建增容費（1） 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。
項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。（2） 增容費：包括水、電、煤氣增容費7.“三通一平”費（1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。
（2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。（3） 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。
（4） 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。8.臨時設(shè)施費（1） 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。
（2） 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。（3） 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。
（4） 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。三、主體建筑工程費（建安工程費）指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。
主要包括：9.基礎(chǔ)造價 包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價 主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。
11.門窗工程 主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。12.公共部位精裝修費 主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。
13.戶內(nèi)精裝修費 主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。四、主體安裝工程費（建安工程費）14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費（1） 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；（2） 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；（3） 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；（4） 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費（1） 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；（2） 電梯及其安裝費；（3） 發(fā)電機(jī)及其安裝費：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費；（4） 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；（5） 人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
16.弱電系統(tǒng)費（1） 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；（2） 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；（3） 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；（4） 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；（5） 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；（6） 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。五、社區(qū)管網(wǎng)工程費（基礎(chǔ)設(shè)施費）17.室外給排水系統(tǒng)費（1） 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；（2） 雨污水系統(tǒng)費用18.室外采暖系統(tǒng)費 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費 主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。
20.室外電氣及高低壓設(shè)備費（1） 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；（2） 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費用；（3） 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視。
5.開發(fā)成本屬于哪類性質(zhì)的科目
開發(fā)成本屬于成本類科目，它在期末需要結(jié)轉(zhuǎn)入存貨的，資產(chǎn)負(fù)債表中不直接反映成本費用類科目。
開發(fā)成本一般適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，類似工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目，其賬戶結(jié)構(gòu)也相似。開發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施費、環(huán)境綠化費和外管網(wǎng)等全部費用。
構(gòu)成因素1.土地使用權(quán)出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆遷安置補償費（1）土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。
農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。（2）拆遷安置補償費。
在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。
它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3.前期工程費主要包括：（1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。
一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。
（2）“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。
這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。4.建安工程費它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。
主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览住⑷蹼姷仍O(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。
5.基礎(chǔ)設(shè)施費它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。6.公共配套設(shè)施費它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7.不可預(yù)見費它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。
依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1~6項之和為基數(shù)，按3%一5%計算。8.開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。
在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。
影響因素1、經(jīng)濟(jì)形勢變動影響項目開發(fā)成本經(jīng)濟(jì)形勢變動會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的巨大損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。
原來的細(xì)分市場上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時期，貨幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。
而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險。2、法律政策風(fēng)險影響項目開發(fā)成本法律政策風(fēng)險是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。
對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售，從而影響到企業(yè)項目開發(fā)所需的成本費用。
如07年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)辦法，大大增加了房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。3、相關(guān)決策人員素質(zhì)偏低加大開發(fā)成本首先，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，從事項目考察，項目測算的人員素質(zhì)普遍不高，根據(jù)這些人員指定的項目企劃進(jìn)行投資分析，決策者很難做出正確的決策，從而造成了項目投資失誤，給企業(yè)帶來一定的損失，這些損失都計入企業(yè)的開發(fā)成本。
其次，企業(yè)開發(fā)決策者自身缺乏敏銳的市場洞察力和戰(zhàn)略眼光，對項目預(yù)期不準(zhǔn)確，盲目開發(fā)盲目建設(shè)，造成項目開發(fā)后難以出售或在出售后難以得到預(yù)期效果，使得成本難以收回或收回速度較慢。核算范圍及各項費用處理方式1、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。
企業(yè)對出租房進(jìn)行裝飾及增補室內(nèi)設(shè)施而發(fā)。
6.房地產(chǎn)年底結(jié)轉(zhuǎn)成本會計分錄
房地產(chǎn)年底結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計分錄為：
借：本年利潤
貸：主營業(yè)務(wù)成本
其他業(yè)務(wù)成本
營業(yè)稅金及附加
管理費用
銷售費用
財務(wù)費用等
房地產(chǎn)年末需要結(jié)轉(zhuǎn)的內(nèi)容：
(1)主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。
由于營業(yè)收入的實現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計算
①在實現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時
借：銀行存款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
②營業(yè)收入實現(xiàn)前，價款收取后的。
借：應(yīng)收賬款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
③預(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
移交使用時
借：應(yīng)收賬款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
借：預(yù)收賬款
銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入
借：銀行存款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
(2)其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
借：銀行存款
或應(yīng)收賬款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
(3)主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額
轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品
(4)其他業(yè)務(wù)成本
(5)主營業(yè)務(wù)稅金及附加
計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加及土地增值稅
借：營業(yè)稅金及附加
應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
——應(yīng)交土地增值稅
——應(yīng)交教育費附加等
月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金
