方案_特色小鎮(zhèn)策劃哪家做的好（分享文旅小鎮(zhèn)的策劃淺析）

一、文旅小鎮(zhèn)的策劃宜忌

1、忌千篇一律，宜因地制宜，打出特色、打出文化高度。

對于文旅特色小鎮(zhèn)來說，旅游產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)的核心，文化是特色小鎮(zhèn)的靈魂、是文旅小鎮(zhèn)發(fā)展特色旅游業(yè)的根本。發(fā)展文旅特色小鎮(zhèn)，應(yīng)依靠特色文化旅游資源，通過保護(hù)、包裝等方式對小鎮(zhèn)里的文化、傳說故事、旅游資源等特色進(jìn)行更好的展現(xiàn)，應(yīng)深入挖掘地方特色，因地制宜的開發(fā)和運(yùn)營小鎮(zhèn)。

2、忌產(chǎn)業(yè)配置不匹配，宜旅游有特色，產(chǎn)業(yè)有規(guī)劃。

目前旅游的從屬性比較強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)為先，旅游為輔，特色產(chǎn)業(yè)收益占主體。“旅游從屬”模式的特色小鎮(zhèn)即旅游業(yè)是小鎮(zhèn)的特色引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)，主要依托小鎮(zhèn)內(nèi)的特色產(chǎn)業(yè)（食品工業(yè)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等）發(fā)展。在此發(fā)展模式下，小鎮(zhèn)的旅游功能相對薄弱，盈利結(jié)構(gòu)中，特色產(chǎn)業(yè)收益占主體，旅游產(chǎn)業(yè)收入相對弱化。

 

3、忌過度商業(yè)化，宜留下人文生態(tài)。

在發(fā)展康養(yǎng)小鎮(zhèn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)小鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)及特色文化旅游資源的不同，打造不同主題的康養(yǎng)小鎮(zhèn)。另外，除要充分利用好當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)特色外，做康養(yǎng)小鎮(zhèn)時(shí)在考慮老年人需求的同時(shí)，應(yīng)在小鎮(zhèn)中融入新鮮元素，以吸引更多的年輕人。

二、文旅小鎮(zhèn)策劃的基本思路

1、找基點(diǎn)(戰(zhàn)略定位點(diǎn))>>>2、找支點(diǎn)（模式）>>>3、找市場(盈利模型)>>>4、定格子(布局規(guī)劃)>>>5、夯基礎(chǔ)>>>6、找DNA>>>7、塑形象

1、文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)戰(zhàn)略定位——找基點(diǎn)

根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣贫ㄎ穆每叼B(yǎng)小鎮(zhèn)的總體發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展計(jì)劃、品牌形象設(shè)計(jì)、核心產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)等，為文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)敲定發(fā)展基點(diǎn)，找到發(fā)展的核動(dòng)力以及文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)的DNA。

1）具體來說，綜合研判三個(gè)條件

宏觀背景研判：結(jié)合政策、區(qū)位、交通、人口、經(jīng)濟(jì)等分析研究，研判項(xiàng)目是否達(dá)到可開發(fā)條件。

資源條件研判：深度挖掘項(xiàng)目地自然、產(chǎn)業(yè)、文化資源，研判項(xiàng)目是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/span>

市場條件研判：通過對旅游、文化、教育、健康、競品等市場、數(shù)據(jù)分析，研判市場供應(yīng)端、需求端趨勢。

2）當(dāng)前我國文旅特色小鎮(zhèn)的數(shù)量、分布

截止到2018年7月份，全國共有22個(gè)省份提出特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建計(jì)劃，總計(jì)劃數(shù)量已超過1500個(gè)，其中文旅特色小鎮(zhèn)計(jì)劃數(shù)量超700個(gè)。從文旅特色小鎮(zhèn)的分布來看，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)位優(yōu)勢、旅游資源等有利條件的影響，西南、華東地區(qū)的文旅小鎮(zhèn)數(shù)量顯著多于其他地區(qū)。

2、文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)模式——找支點(diǎn)

1）、打造閉合產(chǎn)業(yè)鏈

通過對核心產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)和建設(shè)，借助核心產(chǎn)業(yè)的市場號召力，將旅游消費(fèi)力與產(chǎn)業(yè)效應(yīng)進(jìn)行高度嫁接，比如養(yǎng)生、漁樂、美食、民宿、休閑等，并形成產(chǎn)、供、銷、研一體化，從而打造一條帶有旅游色彩的閉合產(chǎn)業(yè)鏈，來支撐文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展。

2）、多業(yè)態(tài)整合

文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)是“旅游+，文化+，產(chǎn)業(yè)+，養(yǎng)老+，大健康+”的特色小鎮(zhèn)，是一種多業(yè)態(tài)共生共榮發(fā)展的產(chǎn)業(yè)模式。

3）、發(fā)展模式

目前國內(nèi)比較主流的“古建筑”模式、“養(yǎng)生養(yǎng)老”模式、“高爾夫莊園”模式、“溫泉會(huì)都”模式、“文化度假酒店綜合體”模式、“休閑Ｍall”模式、“特色景區(qū)綜合體”模式、“多元休閑綜合體”模式、“主題文化小鎮(zhèn)”模式等。

4）當(dāng)前文旅特色小鎮(zhèn)類型分布

 

3、文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)盈利模式——找市場

文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)贏利模式的設(shè)計(jì)，可以有利于推動(dòng)小鎮(zhèn)PPP模式，政府以委托、特許經(jīng)營、基金等方式支持，市場化開發(fā)、招聘專業(yè)公司市場化運(yùn)營，多元參與文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)和運(yùn)營。

1）、文旅特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式主要包括五個(gè)層面。分別為土地一級開發(fā)、二級房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)、城市建設(shè)開發(fā)。土地一級開發(fā)可以通過工程和土地升值獲取收益；二級房產(chǎn)開發(fā)包括城市地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，主要通過銷售收入、回收經(jīng)營收入、租賃經(jīng)營收入的方式獲取收益；產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)階段包括特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)兩大類，其中特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目包括當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)孵化園、博物館等項(xiàng)目，旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目則包括主題公園、景區(qū)、度假地產(chǎn)等項(xiàng)目；產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)階段則是將旅游產(chǎn)業(yè)與特色產(chǎn)業(yè)整合，構(gòu)建成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈；城市建設(shè)開發(fā)包括城市服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及產(chǎn)業(yè)鏈整合階段主要盈利方式為小鎮(zhèn)和特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營收益。

 

2）當(dāng)前的問題：多房企進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)，房地產(chǎn)化傾向嚴(yán)重

自國家推動(dòng)特色小鎮(zhèn)建設(shè)以來,已有多家房企涉足特色小鎮(zhèn)，截止到2018年8月份，已有七成銷售額百強(qiáng)房企布局特色小鎮(zhèn)，其中有將近40%的房企布局文旅特色小鎮(zhèn)。

 

 

3）文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)的基本思路

贏利模式主要來自兩個(gè)方面：文旅地產(chǎn)和運(yùn)營收益。

3.1)、文旅地產(chǎn)銷售收入

(1).爭取政府支持（土地出讓+對外宣傳推廣）

文旅項(xiàng)目通常占地面積大，如果在項(xiàng)目開發(fā)中能幫助政府落實(shí)相應(yīng)的公共利益，政府通常愿意在地價(jià)上給予一定的優(yōu)惠。可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)、減少投入成本。

在一些大型的文旅項(xiàng)目上，往往政府會(huì)設(shè)立臨時(shí)專項(xiàng)管理機(jī)構(gòu)，并作為城市重點(diǎn)工程或形象項(xiàng)目，進(jìn)行品牌形象的宣傳推廣。

（2）.逐步加重旅游項(xiàng)目運(yùn)營

在銷售住宅的同時(shí)，加重對旅游項(xiàng)目的運(yùn)營。由于旅游地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域比較多，在內(nèi)部運(yùn)營方面需要整合酒店運(yùn)營商、主題公園運(yùn)營商等合作資源，在外部資源導(dǎo)入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。

（3）.轉(zhuǎn)入長期穩(wěn)定的旅游運(yùn)營部分

項(xiàng)目重心完全放在旅游運(yùn)營部分，將長期運(yùn)營作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的有機(jī)組成部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的管理，進(jìn)入長期穩(wěn)定的經(jīng)營階段。

（4）.建立自己的IP產(chǎn)業(yè)鏈

得IP者得天下，通過引入IP概念來打造自己的產(chǎn)業(yè)鏈。比如影視主題、動(dòng)漫主題、文化主題等。

3.2)文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)運(yùn)營收入

旅游收入|商業(yè)收入|餐飲收入|表演收入|住宿收入|產(chǎn)業(yè)收入|康養(yǎng)收入

4.文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃布局——定格子

文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)如何建設(shè)，首先要解決規(guī)劃布局問題，商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)以及公共服務(wù)區(qū)等相關(guān)功能區(qū)的合理規(guī)劃。

案例：烏鎮(zhèn)

5.文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)配套建設(shè)——夯基礎(chǔ)

文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)的配套建設(shè)主要滿足小鎮(zhèn)居民生活配套、旅游配套、產(chǎn)業(yè)配套等三個(gè)方面的需求。

案例：烏鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)可分為五類，即住宿、美食、購物、娛樂和景點(diǎn)。其中住宿所占的比重最大，達(dá)到40%以上。所有的業(yè)態(tài)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。