商業(yè)裙樓(重慶地鐵廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)裙樓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告)

1.重慶地鐵廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)裙樓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

重慶地鐵廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)裙樓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 前 言 近年來(lái)，隨著居民收入、消費(fèi)水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營(yíng)業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營(yíng)造出廣闊的市場(chǎng)空間。

因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)的信心也空前高漲，供應(yīng)量空前的大，這又在極大程度上加劇了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。 渝中區(qū)是重慶的商業(yè)中心，歷來(lái)是商家必爭(zhēng)之地，但客觀的說(shuō)，當(dāng)前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已開(kāi)始出現(xiàn)飽和的跡象。

憑借本項(xiàng)目的口岸條件，商業(yè)裙房寄望于市場(chǎng)自然消化是不現(xiàn)實(shí)的。這就要求項(xiàng)目的定位和推廣都必須著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，尋找業(yè)態(tài)空白點(diǎn)或?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)差異化，以突破和創(chuàng)新制勝。

在本報(bào)告中，我方對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及方式、產(chǎn)品規(guī)劃、租金（售價(jià)）水平環(huán)節(jié)等提出了較為系統(tǒng)的建議，供貴司參考。我們希望能以此作為雙方進(jìn)一步討論的平臺(tái)，通過(guò)溝通和優(yōu)化，最終為項(xiàng)目商業(yè)裙樓找到一個(gè)最合理的解決方案。

一、項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析（一）重慶商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 1、數(shù)字化商業(yè)（1）商業(yè)面積：主城區(qū)有效商業(yè)面積在370萬(wàn)平米左右，以常住人口500萬(wàn)計(jì)，人均商業(yè)面積約0。 75平米。

距國(guó)際城市化問(wèn)題有關(guān)研究標(biāo)準(zhǔn)還有0。25平米左右差距。

（2）商圈飽和度：根據(jù)各大商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客戶(hù)量、平均購(gòu)買(mǎi)力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計(jì)算得出，各大商 。

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2.商業(yè)裙樓主題定位策略是怎樣的

商業(yè)裙樓主題定位策略 一、裙樓物業(yè)的特點(diǎn)------商業(yè)裙樓與單體商業(yè)物業(yè)的區(qū)別 首先，體現(xiàn)在價(jià)格上。

由于商業(yè)裙樓中附含的土地價(jià)值被塔樓部分分?jǐn)偭?，所以?xún)r(jià)格比單體商業(yè)物業(yè)有優(yōu)勢(shì)。 其次，體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)方式上。

由于商業(yè)裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單體商業(yè)那么純粹，其經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)會(huì)受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營(yíng)油煙過(guò)重的餐飲。 第三、體現(xiàn)在外立面上。

單體商業(yè)物業(yè)擁有比裙樓更多的優(yōu)勢(shì)。裙樓是不獨(dú)立的，所以在外觀設(shè)計(jì)上發(fā)揮空間小，難以創(chuàng)造人氣和商機(jī)。

并且商業(yè)裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。 二、裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式 目前，裙樓商業(yè)運(yùn)作主要采取三種方式，一是直接銷(xiāo)售，二是分割出來(lái)，以租帶售，三是走專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的道路。

目前運(yùn)作比較成功的是走專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)這條路。發(fā)展商可以根據(jù)周邊一定的歷史、商業(yè)、人文等積淀來(lái)運(yùn)作自己的項(xiàng)目。

另外政府對(duì)一個(gè)區(qū)域有一定的規(guī)劃和設(shè)想，發(fā)展商可以跟隨政府的指揮走，按照規(guī)劃的要求建設(shè)相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。目前裙樓商業(yè)物業(yè)走專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)道路成功的例子很多，一德路的浩和大廈其裙樓部分命名為山海城國(guó)際商貿(mào)中心，定位為海味、干貨商場(chǎng)，受到投資者的青睞；天一新村的天一文具精品中心也是延續(xù)了周邊文具店鋪林立的特點(diǎn)；而石牌西路的天晟明苑裙樓部分也將會(huì)做電腦專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，從而更好地發(fā)揮崗頂、石牌一帶電腦行業(yè)成行成市的特點(diǎn)。

在裙樓設(shè)計(jì)時(shí)，我們最好先確定下裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式，是分隔建筑還是整體打通，這對(duì)以后的招商運(yùn)作關(guān)系重大。如萬(wàn)科跟沃爾瑪?shù)暮献?，雙方先確定裙樓的用途，量身定做，在建筑時(shí)就會(huì)省時(shí)省錢(qián)省力。

三、當(dāng)前裙樓物業(yè)存在的主要問(wèn)題 1、缺乏策劃，與住宅的銷(xiāo)售脫節(jié)。 目前，商業(yè)裙樓往往是在住宅部分銷(xiāo)售后，再進(jìn)行策劃推廣，形成住宅和裙樓在策劃銷(xiāo)售上的脫節(jié)和滯后，既影響了裙樓自身的銷(xiāo)售，也影響了住宅的銷(xiāo)售。

2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是發(fā)展商運(yùn)作項(xiàng)目的時(shí)候比較盲目，很多發(fā)展商從“人有我有”和高回報(bào)的角度出發(fā)，缺乏商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境考慮不足，往往是項(xiàng) 下載地址： 。

3.什么是商業(yè)裙樓

裙樓，一般指在一個(gè)多層、高層、超高層建筑的主體底部，其占地面積大于建筑主體標(biāo)準(zhǔn)層面積的附屬建筑體。其特征如下：一般指在一個(gè)多高層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，裙樓建筑像一個(gè)【凸】字型，底下那較大的部分就是裙樓。

裙樓一般多為3-5層結(jié)構(gòu)，鮮少有超過(guò)5層的，但也基本沒(méi)有1層結(jié)構(gòu)的。

裙樓大多用于開(kāi)設(shè)商業(yè)設(shè)施，如商場(chǎng)、超市、餐飲或其它商業(yè)機(jī)構(gòu)等等，也有將裙樓用于開(kāi)設(shè)賓館、寫(xiě)字樓的。

4.什么是商業(yè)裙樓

裙樓一般指在一個(gè)多層、高層、超高層建筑的主體底部，其占地面積大于建筑主體標(biāo)準(zhǔn)層面積的附屬建筑體。

其特征如下：一般指在一個(gè)多高層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，裙樓建筑像一個(gè)【凸】字型，底下那較大的部分就是裙樓。

裙樓一般多為3-5層結(jié)構(gòu)，鮮少有超過(guò)5層的，但也基本沒(méi)有1層結(jié)構(gòu)的。裙樓大多用于開(kāi)設(shè)商業(yè)設(shè)施，如商場(chǎng)、超市、餐飲或其它商業(yè)機(jī)構(gòu)等等，也有將裙樓用于開(kāi)設(shè)賓館、寫(xiě)字樓的。

擴(kuò)展資料： 外形描述 1、從外立面上看，整個(gè)建筑是個(gè)“凸”形狀的，下面面積比標(biāo)準(zhǔn)層大的部分就像整個(gè)建筑的裙子，所以叫裙樓。又有叫“裙房”的。

2、從結(jié)構(gòu)上看，有裙樓的建筑物多有地下室，裙樓是框架剪力墻或框架結(jié)構(gòu)，建筑主體多是剪力墻或混合結(jié)構(gòu)。 3、從使用上，一般裙樓與主樓的疏散樓梯分開(kāi)使用。

出入口設(shè)置一般是前門(mén)進(jìn)裙樓，后門(mén)進(jìn)主樓門(mén)廳。主樓的消防疏散一般不通過(guò)裙樓部分而直通室外。

如果裙樓作為商業(yè)綜合樓或其它大型公共場(chǎng)所，一般建筑物裙樓的電梯、疏散樓梯和建筑主樓部分是完全分開(kāi)設(shè)置的。 4、建筑高處比較密集的地方，就好像裙子一樣凸出。

參考資料來(lái)源：百度百科-裙樓。

5.我搞了一塊地,想做商業(yè)城,請(qǐng)問(wèn)我應(yīng)該怎么策劃

1. 注冊(cè)自己的公司，拿到資質(zhì)

2. 要到政府相關(guān)部門(mén)注冊(cè)，你的第要來(lái)用作建筑商業(yè)地產(chǎn)

3. 找公司和來(lái)規(guī)劃圖紙

4. 和設(shè)計(jì)院和咨詢(xún)公司一起來(lái)評(píng)估是否可行

5. 立項(xiàng)，包括自己籌劃等

6. 招標(biāo)

7. 確認(rèn)好整個(gè)流程，包括總包，分包，承包商

8. 開(kāi)始施工

9. 設(shè)備采購(gòu)，比如暖通設(shè)備等

10. 廣告，招商等等。

11. 建完后通過(guò)相關(guān)部門(mén)認(rèn)證，包括消防，安監(jiān)等等。

12. 商鋪進(jìn)來(lái)，開(kāi)動(dòng)

13.

6.公司方案要怎么寫(xiě)

沒(méi)有說(shuō)明具體的方案。

你可以從這四個(gè)方面來(lái)分析： 人，機(jī)，物，料。來(lái)入手每一個(gè)步驟的投入。

一個(gè)企業(yè)運(yùn)行，首要條件是：人。 有了人才能去開(kāi)始工作/ 運(yùn)營(yíng)中。

需要什么樣的人，按你企業(yè)的需要設(shè)立。 企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中，必不可少的是機(jī)器。

（可以包含生產(chǎn)上用的，。 辦公上用的。）

用機(jī)器上來(lái)產(chǎn)生企業(yè)效益。 物是企業(yè)需要投入的成本，企業(yè)進(jìn)程當(dāng)中每一個(gè)過(guò)程都需要物質(zhì)。

料是可以包含兩種的：產(chǎn)出物與市場(chǎng)。 你把此四種類(lèi)別在企業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，每一個(gè)階段需要配置合理，可以作出一個(gè)合理計(jì)劃的。

商場(chǎng)前期籌備的運(yùn)營(yíng)方案 一、經(jīng)營(yíng)定位：近幾年里，由于幾家大型現(xiàn)代商業(yè)公司融入牡丹江地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)，給這里的零售行業(yè)帶來(lái)質(zhì)的飛躍，在牡丹江激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，POST購(gòu)物中心應(yīng)因地制宜，力求創(chuàng)新。 針對(duì)牡丹江市的消費(fèi)熱點(diǎn)，通過(guò)市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)策劃，率先應(yīng)用松雷的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，以牡丹江當(dāng)?shù)氐闹懈邫n商品為商品定位，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。

并通過(guò)以人為本的管理，促進(jìn)雙贏合作，強(qiáng)化公司凝聚力和創(chuàng)造力，運(yùn)用松雷經(jīng)營(yíng)管理模式，壟斷該地區(qū)的高中檔商品零售市場(chǎng)。 二、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)： 1、項(xiàng)目介紹：牡丹江波斯特購(gòu)物中心—松雷商業(yè)大廈牡丹江店，作為大型購(gòu)物消費(fèi)中心，是在一個(gè)單體建筑內(nèi)，整合購(gòu)物、賓館、餐飲、文化、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓等多種商業(yè)形態(tài)，為消費(fèi)者提供一站式服務(wù)。

她具有全面系統(tǒng)的規(guī)劃，各種商業(yè)形態(tài)交叉互動(dòng)，相互補(bǔ)充。休閑、舒適、周到，購(gòu)物中心凝聚多姿多彩的消費(fèi)生活，體現(xiàn)著現(xiàn)代都市人對(duì)休閑、交流的渴望，是現(xiàn)代生活方式的集中體現(xiàn)。

a。 POST購(gòu)物中心地處牡丹江商業(yè)中心之黃金地段，超值旺地， 盡享都市繁華。

建筑面積3。3萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)面積2。

4萬(wàn)平方米。 b。

首層由國(guó)際名品服裝旗艦店，化妝品、首飾及名品服飾等組成； c。 二層由潮流青春休閑服裝，海內(nèi)外精品男士服裝、服飾，西歐風(fēng)情咖啡廳等組成； d。

三層由流行時(shí)尚及高貴典雅的女士服裝、服飾，中式傳統(tǒng)茶嗣等組成； e。 四層由主流家用電器，家居精品廣場(chǎng)，兒童新天地等組成。

f。 地下一層是擁有300余個(gè)停車(chē)位的大型停車(chē)場(chǎng)； g。

POST購(gòu)物中心蜂聚海內(nèi)外知名品牌，集合上乘休閑、娛樂(lè)多種商業(yè)形態(tài)，勢(shì)必成為身份的象征、購(gòu)物的天堂。 2、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)規(guī)劃： F1：國(guó)際名品服裝旗艦店、世界名表中心、環(huán)球化妝品總匯、經(jīng)典眼鏡世界、至尊首飾珠寶行、極品鞋行等； F2：潮流青春休閑服裝、海內(nèi)外精品男士服裝、服飾及西式經(jīng)典咖啡廳等； F3：流行時(shí)尚及高貴典雅的女士服裝、服飾；名品針棉服裝、皮草展示中心、新潮時(shí)裝總匯及中式傳統(tǒng)茶嗣等； F4：主流家用電器、家居精品廣場(chǎng)及兒童新天地等。

三、服務(wù)功能設(shè)計(jì)：由于POST購(gòu)物中心是集合購(gòu)物、賓館、餐飲、文化、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓等多種商業(yè)形態(tài)，為消費(fèi)者提供一站式服務(wù)。她具有全面系統(tǒng)的規(guī)劃，各種商業(yè)形態(tài)交叉互動(dòng)，相互補(bǔ)充。

休閑、舒適、周到，購(gòu)物中心凝聚多姿多彩的消費(fèi)生活，體現(xiàn)著現(xiàn)代都市人對(duì)休閑、交流的渴望，是現(xiàn)代生活方式的集中體現(xiàn)。 四、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)：第一：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局要維護(hù)購(gòu)物中心的商品品類(lèi)經(jīng)營(yíng)黃金比例。

業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同女裝及服飾、男裝及服飾、其它輔助綜合商品類(lèi)、52:18:30的這個(gè)商場(chǎng)品類(lèi)經(jīng)營(yíng)黃金比例，也適用于品牌經(jīng)營(yíng)構(gòu)成比例（當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)暢銷(xiāo)品牌、哈市暢銷(xiāo)品牌、松雷特有品牌）。 第二：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局要維護(hù)松雷哈爾濱商場(chǎng)的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一企業(yè)品牌形象。

POST購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局時(shí)要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和松雷企業(yè)品牌形象。

第三：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局目標(biāo)要能夠在消費(fèi)層次和類(lèi)型風(fēng)格上同類(lèi)差異、異類(lèi)互補(bǔ)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同類(lèi)差異就是社會(huì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力群體構(gòu)成復(fù)雜，不能盲目引進(jìn)在風(fēng)格和價(jià)位相互雷同的品牌商品同時(shí)進(jìn)店。

譬如新商場(chǎng)招商，就不要同時(shí)招來(lái)多家基本上都是雷同款式風(fēng)格和相似價(jià)位的品牌服裝專(zhuān)柜；新商場(chǎng)同風(fēng)格化無(wú)差異更是不能想象的。 異類(lèi)互補(bǔ)的目的就是要滿(mǎn)足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。

譬如休閑服裝、時(shí)裝因?yàn)榭钍斤L(fēng)格不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。 第四：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局順序原則。

核心品牌商品先行，輔助品牌商品隨后的原則；服裝服飾類(lèi)商品優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。 第五：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局著重考慮核心主力品牌專(zhuān)柜對(duì)于人流所起的關(guān)鍵作用，其布局直接影響到新商場(chǎng)的形態(tài)。

新商場(chǎng)的核心主力品牌專(zhuān)柜適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)通道）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。 第六：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局要以“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"為目的，也是大型綜合性商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。

頂級(jí)特殊品牌供應(yīng)商是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍新商場(chǎng)氣氛之作用。例如公司今年上半年在陽(yáng)光大廳專(zhuān)門(mén)邀請(qǐng)賓利車(chē)展，展示世界頂級(jí)名車(chē)文化。

誠(chéng)然，頂級(jí)特殊。

7.商業(yè)地產(chǎn)案例

商業(yè)地產(chǎn)案例 長(zhǎng)沙金地某項(xiàng)目·商業(yè)策劃報(bào)告 第一章 策劃思路及方法…………………………………………3一、理論研究二、概念采購(gòu)三、市場(chǎng)調(diào)研四、兩性一化原則五、多方案假想（本項(xiàng)目商業(yè)部分僅從三個(gè)方面做出假想方案）? 一般性商鋪? 裙樓主力店+主題商業(yè)街第二章 基本調(diào)查與市場(chǎng)分析 ……………………………………5一、金地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況綜述二、金地項(xiàng)目GDP的發(fā)展變化情況三、金地項(xiàng)目其他產(chǎn)業(yè)鏈的情況四、房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)情況及分析五、目標(biāo)消費(fèi)人群分析第三章 概念采購(gòu)基本評(píng)述………………………………………15一、天心區(qū)的發(fā)展模式研究二、商業(yè)物態(tài)分布及發(fā)育模式三、可供借鑒之經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)第四章 理論研究基本評(píng)述………………………………………20一、金地項(xiàng)目市場(chǎng)不確定因素二、地塊核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)述三、省政府搬遷對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)的影響四、金地項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)五、未來(lái)金地項(xiàng)目商鋪需求預(yù)測(cè)六、金地項(xiàng)目商鋪價(jià)格預(yù)測(cè)第五章 北歐風(fēng)格定位闡述………………………………27第六章 假想方案評(píng)述……………………………………33一、一般性商鋪二、裙樓主力店+主題商業(yè)街第一章 策劃思路及方法商業(yè)物業(yè)用地的基本研究方法大致有以下三種：1、產(chǎn)業(yè)鏈研究：即根據(jù)項(xiàng)目所在地的主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系進(jìn)行研究，力求使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與當(dāng)?shù)刂饕漠a(chǎn)業(yè)鏈掛鉤和鏈接，形成良好的互動(dòng)關(guān)系。

2、商圈研究：即根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)商業(yè)分布所形成的格局及其輻射和影響的范圍來(lái)確定項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展中的地位、作用和價(jià)值。本方法適用于商業(yè)密度較大的大中城市。

3、區(qū)位研究：即根據(jù)項(xiàng)目所處方位的重要性來(lái)分析和判斷項(xiàng)目的地位、作用和價(jià)值，但此法一般要與產(chǎn)業(yè)鏈或商圈研究掛鉤和聯(lián)系，從不同的角度和側(cè)面來(lái)分析項(xiàng)目的地塊價(jià)值及核心競(jìng)爭(zhēng)力。一、概念采購(gòu)概念采購(gòu)，這種方法的基本理論框架是建立在研究同類(lèi)項(xiàng)目的規(guī)律性和特殊性的基礎(chǔ)之上的，因?yàn)槌晒褪〉捻?xiàng)目都會(huì)具有相同的規(guī)律性，研究這些相同或相類(lèi)似的成功或失敗的案例，有助于發(fā)現(xiàn)和找出本項(xiàng)目的最佳開(kāi)發(fā)方案，借鑒其成功或失敗的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，避害趨利，從而達(dá)到理想的開(kāi)發(fā)目的。

本項(xiàng)目擬選取和參照同類(lèi)城市政府搬遷新址后附近的商業(yè)發(fā)展模式和業(yè)態(tài)作為研究的對(duì)象。二、基本調(diào)查與市場(chǎng)分析1、文獻(xiàn)研究： 長(zhǎng)沙市及天心區(qū)當(dāng)?shù)氐奈幕v史變遷、政府工作報(bào)告，城鎮(zhèn)規(guī)劃和十五發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及趨向、統(tǒng)計(jì)年鑒以及相關(guān)的文件、書(shū)籍和文獻(xiàn)等資料，找出與金地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的要素進(jìn)行深度分析和研究，把握當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展態(tài)勢(shì)，從而做出準(zhǔn)確的決策分析和研判。

2、市場(chǎng)調(diào)查 ：主要是對(duì)項(xiàng)目所在商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究和把握，包括商業(yè)格局、旅游景點(diǎn)的分析、商鋪和房地產(chǎn)的價(jià)格及走勢(shì)等等。通過(guò)咨詢(xún)、專(zhuān)訪和勘察等多種方法，了解和掌握大量的一手調(diào)查材料和數(shù)據(jù)，為項(xiàng)目策劃方案提供科學(xué)、準(zhǔn)確和可靠的依據(jù)。

三、兩性一化原則1、投資可回收性：我們服務(wù)的對(duì)象大多是企業(yè)，而不是政府和非盈利的機(jī)構(gòu)，因此研判和考量項(xiàng)目投資的可回收性是一項(xiàng)根本的原則，是必須由始至終貫穿和主導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目策劃的全過(guò)程，絲毫不容忽視，要盡可能提升和挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的商業(yè)價(jià)值。2、項(xiàng)目可操作性：再好的策劃方案，如果不具有可操作性，就沒(méi)有任何商業(yè)價(jià)值。

因?yàn)槲覀兯鎸?duì)和解決的是企業(yè)的實(shí)際問(wèn)題，而不是學(xué)術(shù)問(wèn)題和專(zhuān)業(yè)研究問(wèn)題，因此就必須避免空中樓閣或?qū)W究、學(xué)術(shù)式研究，而必須要切實(shí)可行，商業(yè)項(xiàng)目的總體目標(biāo)要能夠分解和細(xì)化，要可以落到實(shí)處。3、資源利用最大化：許多企業(yè)和項(xiàng)目不能成功的原因并非缺乏資源，而是沒(méi)有充分有效地用好自己的資源，更沒(méi)有發(fā)揮出資源的組合效應(yīng)。

資源的利用要求不僅包括人、財(cái)、物三方面?zhèn)鹘y(tǒng)的資源要素，還應(yīng)包括信息、技術(shù)和品牌這些無(wú)形的資產(chǎn)、資源；在資訊和財(cái)智時(shí)代，把握先機(jī)和先進(jìn)的科技管理理念就可以掌握致勝和成功的法寶。四、多方案假想“大膽設(shè)想，小心求證”也是我們常用的項(xiàng)目研究方法之一，也是頭腦風(fēng)暴的一種具體運(yùn)用的方式。

即：盡可能將本項(xiàng)目可能開(kāi)發(fā)的方案全部或大部分羅列出來(lái)，再進(jìn)論證、評(píng)述和選擇，從而找出最佳的組合方案。因?yàn)楸卷?xiàng)目整體我們已經(jīng)初步定位“國(guó)際化人文生活街區(qū)”，對(duì)本項(xiàng)目?jī)H就商業(yè)部分在二個(gè)方面做出假想方案：1、一般性商鋪2、裙樓主力店+主題商業(yè)街從上述二個(gè)假想方案出發(fā)，來(lái)分析和研究金地房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)天心項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)的商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)走向，將有利于我們做出準(zhǔn)確、客觀、真實(shí)的分析和判斷。

我們按照策劃五步法，即：第一步：研究真問(wèn)題（到底怎么樣才能達(dá)到利潤(rùn)最大化）第二步：全球化采購(gòu)（同類(lèi)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的成功與失敗經(jīng)驗(yàn)）第三步：創(chuàng)新型整合（結(jié)合本項(xiàng)目進(jìn)行整合）第四步：焦點(diǎn)式定位（我們到底可以做什么）第五步：結(jié)構(gòu)性實(shí)操（如果做了可操作性分析研究）我們特別安排了三個(gè)工作小組，即市場(chǎng)調(diào)查小組、理論研究小組、概念采購(gòu)小組，始終注意研究如何看待金地公司開(kāi)發(fā)的天心項(xiàng)目的市場(chǎng)，決策的把握如何，投資風(fēng)險(xiǎn)如。