商業(yè)街招商(商業(yè)街招商策略)
1.商業(yè)街招商策略
商業(yè)街招商策略 商業(yè)街是指眾多不同規模，不同類(lèi)別的商店有規律的排列組合的商品交易場(chǎng)所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團式商業(yè)街。
它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結構比例規律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟理論中，它與購物中心、商業(yè)區等等有著(zhù)嚴格的界限，是不可混淆的概念。
定位是商業(yè)街招商的基礎，根據項目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進(jìn)入有目的的招商工作。 一、商業(yè)街的定位 1、商業(yè)街的商業(yè)主題。
即商業(yè)街應該具有的獨特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要脈絡(luò )和指導思想。 例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營(yíng)方針的西單商場(chǎng)，經(jīng)過(guò)二十年的經(jīng)營(yíng)，形成了一套完整的“平民消費”模式的管理理念，調查顯示，在此消費的北京市本地人占消費總量的74%，而境外人士占了26%。
與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會(huì )根據其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理條款，成為北京專(zhuān)業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街，調查顯示，在秀水街交易的客戶(hù)，87%來(lái)自東歐，11%來(lái)自中東，2%來(lái)自世界各地。 2、商業(yè)街的社會(huì )主題。
即商業(yè)街所承載的社會(huì )責任和應具有的非購物的功能，商業(yè)街是城市形象的代表，消費者或游客觀(guān)商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂。 例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區輻射，結合周?chē)奈奈锕袍E和珠江濱水景觀(guān)，發(fā)展成為一個(gè)集購物、游覽、休閑、觀(guān)賞于一體的多功能商業(yè)區，體現完整的歷史脈絡(luò )和現代商業(yè)氣息。
又如北京前門(mén)的大柵欄商業(yè)街，根據它業(yè)態(tài)齊全、商品種類(lèi)繁多、老字號店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀(guān)光、娛樂(lè )為主的特性，將項目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。 案例：某商業(yè)街的定位啟示錄 項目選址 該項目周邊具備成熟的商業(yè)環(huán)境 競爭對手 周邊有一SHOPPING MALL形式的廣場(chǎng)、大型外資超市、小商品市場(chǎng)、特色商業(yè)百腦匯、老牌百貨商場(chǎng)等 市場(chǎng)調查 該區域大型百貨商業(yè)出現嚴重的供給過(guò)剩； 特色專(zhuān)業(yè)型、主題型商鋪投資熱潮漸起； 項目鄰近使館區，已形成國際化的生活氛圍； 該區域外資企業(yè)數量眾多； 發(fā)現商機 以經(jīng)營(yíng)國外商品為主的商業(yè)形式將會(huì )受到該項目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎； 能夠彌補該區域商圈傳統商業(yè)功能的空白點(diǎn)； 居住在該區域的外籍人士數量呈現增長(cháng)趨勢； 確定目標客戶(hù) 在中國居住及進(jìn)行商務(wù)、旅游等外籍人士 進(jìn)行項目定位 “國際商品街”：以經(jīng)營(yíng)國外商品為主，充滿(mǎn)異國商業(yè)特色的商業(yè)街 商業(yè)街布局 餐飲類(lèi)：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 雜貨類(lèi)：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店 食品類(lèi)：紅酒、雪茄等 保鍵品類(lèi)：藥店、護膚用品店等 寵物用品類(lèi)：貓、狗糧及用品店 休閑類(lèi)：體育、運動(dòng)、休閑用品店、網(wǎng)球、高爾夫用品專(zhuān)賣(mài)店等； 二、選擇最佳業(yè)態(tài)組合 商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補。
同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統內部，各業(yè)態(tài)也應相互補充、協(xié)調發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)街的行業(yè)結構呈現“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂(lè )功能的占30%。
當然，這個(gè)結構并非放之四海而皆準的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構成上將會(huì )形成不同的比重。 但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開(kāi)發(fā)的；又如北京東直門(mén)內餐飲一條街，是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規模的餐飲店，在1500米長(cháng)的地段內有序排列組合而成，這些都不是一個(gè)店所能作為的。
通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專(zhuān)賣(mài)店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補充形式出現。應該注意的是，信譽(yù)和口碑是商業(yè)街長(cháng)期發(fā)展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實(shí)性。
案例：商業(yè)街業(yè)態(tài)組合示范 北京大柵欄300米步行街業(yè)態(tài)組合 前門(mén)大街商業(yè)業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)類(lèi)別 數量 業(yè)態(tài)類(lèi)別 數量 玉器、工藝品、旅游紀念品商店 9 皮貨店 20 購物中心、商場(chǎng) 7 服裝專(zhuān)賣(mài) 20 書(shū)店 1 鐘表眼鏡 12 鐘表眼鏡 4 藥房 7 茶莊 4 自行車(chē)專(zhuān)賣(mài) 1 藥店 2 手機專(zhuān)賣(mài) 11 服裝、鞋、帽專(zhuān)賣(mài)店 9 書(shū)店 3 綢緞 2 飯店 11 旅館 6 照相館 3 俱樂(lè )部、電影院、劇場(chǎng) 3 茶莊 2 三、商業(yè)街的招商策略 招商策略是實(shí)現商業(yè)街贏(yíng)利的重要步驟，也是實(shí)現商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶(hù)購買(mǎi)商鋪，還要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內容進(jìn)行考察。
1、確定招商對象 招商對象的確定圍繞項目的目標來(lái)確定，例如命名為“國際商業(yè)街”、或者是代表城市形象的商業(yè)街等檔次比較高的項目，一般都是引進(jìn)國。
2.大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實(shí)施
大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實(shí)施 大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實(shí)施大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開(kāi)發(fā)與運營(yíng)，將解決大量再就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)有力拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展，招商工作在MALL開(kāi)發(fā)運營(yíng)中占有重要位置，作為國內專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點(diǎn)研究了國內外招商的經(jīng)驗、教訓，結合自己的實(shí)踐經(jīng)驗，形成了自己的招商體系和理念，我們認為MALL顧問(wèn)公司不僅要有一流的專(zhuān)家顧問(wèn)，而且要具備國內外大商家與品牌供應商整合能力。
我們倡導大型購物中心與品牌供應商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營(yíng)公司不要過(guò)分依靠收取供應商費用維持運轉，而是要依靠一流的營(yíng)銷(xiāo)，加快銷(xiāo)售速度提高商品與資金周轉效率，提高人均單位面積銷(xiāo)售額，走可持續發(fā)展的MALL開(kāi)發(fā)之路。 Shopping mall招商原則開(kāi)發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內容，例如萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點(diǎn)是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運營(yíng)公司負責招商和經(jīng)營(yíng)管理，對業(yè)態(tài)進(jìn)行統一設計和管理，采用流水線(xiàn)模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風(fēng)格檔次之間的互補促進(jìn)作用。MALL統一運營(yíng)包含五個(gè)方面的內容：統一業(yè)態(tài)調控、統一招商管理、統一營(yíng)銷(xiāo)、統一服務(wù)監督和統一物管。
這其中“業(yè)態(tài)設計管理與統一招商管理"又是后面三個(gè)統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規劃是否成功，而且決定著(zhù)后期購物中心商業(yè)運營(yíng)的管理能否成功。
第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設計和招商工作，后進(jìn)行規劃設計。許多發(fā)展商沒(méi)有委托專(zhuān)家進(jìn)行業(yè)態(tài)設計和商業(yè)功能布局，招商過(guò)程中發(fā)現想進(jìn)來(lái)的大商家，發(fā)現許多規劃設計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬(wàn)佳百貨后僅僅對建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費400多萬(wàn)，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設計顧問(wèn)費用也就是30萬(wàn)元以?xún)取?/p>
在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設計中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗，形成了中日韓三國專(zhuān)家共同設計業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng )新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線(xiàn)設計技術(shù)引進(jìn)中國，注重商業(yè)文化設計，形成了國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設計理念。大多數業(yè)內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂(lè )55:20:25的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。
對于辦公區域特別集中的shoppingmall，可以加大餐飲比例。第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象，事先進(jìn)行統一的理念設計是基礎。
招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。第四基本原則：購物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。
核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團隊加盟，這樣首先可以加強經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購物中心長(cháng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強其他商戶(hù)與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強的國際名店，采用租賃為主的方式；對于非國際名店，盡量以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項目?jì)?yōu)先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬(wàn)達集團的濟南購物廣場(chǎng)等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對步行街商鋪帶動(dòng)作用不大。
核心主力店的招商對整個(gè)購物中心的運營(yíng)成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利招商與管理。
另外核心主力店對于人流也起著(zhù)關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線(xiàn)（或線(xiàn)性步行街）的端點(diǎn)。
核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運營(yíng)顧問(wèn)公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運營(yíng)顧問(wèn)公司負責主力店招商任務(wù)，統籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強對業(yè)態(tài)的調控能力。第七基本原則：特殊商戶(hù)招商優(yōu)惠原則。
“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"是購物中心特別是MALL購物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶(hù)是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場(chǎng)，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。
例如深圳華僑城MALL購物中心就專(zhuān)門(mén)邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)范圍要與購物中。
3.商業(yè)街物業(yè)招商談判策略的制訂
商業(yè)街物業(yè)招商談判策略的制訂
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個(gè)招商洽談活動(dòng)中，招商洽談?wù)叩母黜椆ぷ鞫家獓@招商洽談的目的而開(kāi)展。
在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個(gè)具體目標；在達到各個(gè)具體目標后，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實(shí)現。
招商洽談的目標可以分為三個(gè)等級，
第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個(gè)招商洽談可謂是獲得圓滿(mǎn)成功；
第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個(gè)招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個(gè)招商洽談可謂是達到了最基本的要求。
因此，招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。
此外，在確定了招商洽談目標的同時(shí)，還要確定招商洽談的地點(diǎn)。招商洽談的地點(diǎn)對招商洽談的成功與否有很 大的影響，因此，在確定招商洽談地點(diǎn)時(shí)要慎重，應考慮以下幾方面的問(wèn)題：談判中各方力量的對比，可選擇地點(diǎn) 的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費用，等等。
制定談判策略
制定招商洽談的策略，其意義是選擇能夠達到或實(shí)現招商洽談目的的基本途徑及方法。招商洽談策略的制定是 基于對談判各方實(shí)力、影響其實(shí)力的各種因素的細致認真研究分析的基礎上的。
招商洽談的策略主要分以下三方面：
(1)調查了解合作方在招商洽談中的目的是什么？對方的組織結構是什么的？對方的項目的合作程序？對方談判人 員的基本情況，在組織中的位置？為實(shí)現其目標對方最有利的條件是什么？要實(shí)現其目標對方最不利的因素是什么？ 如果我方能夠正確地了解掌握這些信息，那么在整個(gè)招商洽談中就能掌握談判的主動(dòng)權，就能有針對性地確定出我 方的各級招商洽談的目標，就可以很好地把握招商洽談中的利益界限，讓對方作出更大的讓步，就可以揚我方之 長(cháng)，避我方之短，從而達到招商洽談的最高利益目標。
(2)在以上工作的基礎上，制定相應的對策，也就是能否接受招商洽談對方所提出的交換條件。如不接受如何 擺脫對方在這方面的糾纏；如接受，是全部接受還是部分接受；如是部分接受，又如何滿(mǎn)足對方的條件。
(3)對招商洽談對方可能提出的各種要求和問(wèn)題應有所準備，這樣就可以避免倉促應戰局面的出現。
4.商業(yè)街招商策略是什么
招商主要是負責和品牌談判，包括、租金、租期等等。
需要你對市場(chǎng)上各個(gè)品牌的風(fēng)格及各品牌的開(kāi)店要求熟悉（比如開(kāi)店的面積、工程條件、周邊品牌氛圍的要求等）。入門(mén)非常容易，情商要高，但是真正要精通，需要時(shí)間沉淀的。
制作招商進(jìn)度表格，撰寫(xiě)招商策略，查詢(xún)品牌商家和主力店的情況布局等，熟悉本身項目業(yè)態(tài)規劃、業(yè)態(tài)分類(lèi)進(jìn)行市場(chǎng)調研等。 商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統意義上的房地產(chǎn)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三方面的特征。
學(xué)好了，成功招商更是一門(mén)學(xué)問(wèn)。商業(yè)地產(chǎn)招商有什么好的策略嗎招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現環(huán)節，它的成功與否或完成質(zhì)量的高低，決定了項目的成敗和市場(chǎng)價(jià)值。
商業(yè)地產(chǎn)成功招商的八大重點(diǎn)環(huán)節。 1.熟知開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)招商的十條原則2.充分認識招商工作是商業(yè)戰略實(shí)踐的發(fā)動(dòng)機3.成功實(shí)現主力店招商是項目整體成功的關(guān)鍵4.合理確定主力店與經(jīng)營(yíng)散戶(hù)之間的關(guān)系5.完成理想的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)區域劃分6.確定最適當的商業(yè)項目租金7.打造有效的商業(yè)地產(chǎn)招商團隊8.有效避免商業(yè)地產(chǎn)招商的八大常見(jiàn)錯誤以上就是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)招商具體是做什么以及商業(yè)地產(chǎn)招商有什么好的策略嗎兩個(gè)問(wèn)題的解答。
一個(gè)商業(yè)項目的真正成功是商場(chǎng)日后持續經(jīng)營(yíng)的長(cháng)久旺盛，而統一招商就是為以后經(jīng)營(yíng)的暢旺奠定堅實(shí)的基石。這幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，購物中心很多，對品牌的爭奪很激烈。
5.大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實(shí)施手冊
大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實(shí)施 大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開(kāi)發(fā)與運營(yíng)，將解決大量再就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)有力拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展，招商工作在MALL開(kāi)發(fā)運營(yíng)中占有重要位置，作為國內專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點(diǎn)研究了國內外招商的經(jīng)驗、教訓，結合自己的實(shí)踐經(jīng)驗，形成了自己的招商體系和理念，我們認為MALL顧問(wèn)公司不僅要有一流的專(zhuān)家顧問(wèn)，而且要具備國內外大商家與品牌供應商整合能力。
我們倡導大型購物中心與品牌供應商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營(yíng)公司不要過(guò)分依靠收取供應商費用維持運轉，而是要依靠一流的營(yíng)銷(xiāo)，加快銷(xiāo)售速度提高商品與資金周轉效率，提高人均單位面積銷(xiāo)售額，走可持續發(fā)展的MALL開(kāi)發(fā)之路。 Shopping mall招商原則 開(kāi)發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內容，例如萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點(diǎn)是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運營(yíng)公司負責招商和經(jīng)營(yíng)管理，對業(yè)態(tài)進(jìn)行統一設計和管理，采用流水線(xiàn)模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風(fēng)格檔次之間的互補促進(jìn)作用。MALL統一運營(yíng)包含五個(gè)方面的內容：統一業(yè)態(tài)調控、統一招商管理、統一營(yíng)銷(xiāo)、統一服務(wù)監督和統一物管。
這其中“業(yè)態(tài)設計管理與統一招商管理"又是后面三個(gè)統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規劃是否成功，而且決定著(zhù)后期購物中心商業(yè)運營(yíng)的管理能否成功。
第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設計和招商工作，后進(jìn)行規劃設計。許多發(fā)展商沒(méi)有委托專(zhuān)家進(jìn)行業(yè)態(tài)設計和商業(yè)功能布局，招商過(guò)程中發(fā)現想進(jìn)來(lái)的大商家，發(fā)現許多規劃設計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬(wàn)佳百貨后僅僅對建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費400多萬(wàn)，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設計顧問(wèn)費用也就是30萬(wàn)元以?xún)取?/p>
在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設計中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗，形成了中日韓三國專(zhuān)家共同設計業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng )新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線(xiàn)設計技術(shù)引進(jìn)中國，注重商業(yè)文化設計，形成了國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設計理念。大多數業(yè)內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂(lè )55:20:25的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。
對于辦公區域特別集中的shoppingmall，可以加大餐飲比例。第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象，事先進(jìn)行統一的理念設計是基礎。
招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。第四基本原則：購物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。
核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團隊加盟，這樣首先可以加強經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購物中心長(cháng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強其他商戶(hù)與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強的國際名店，采用租賃為主的方式；對于非國際名店，盡量以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項目?jì)?yōu)先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬(wàn)達集團的濟南購物廣場(chǎng)等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對步行街商鋪帶動(dòng)作用不大。
核心主力店的招商對整個(gè)購物中心的運營(yíng)成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利招商與管理。
另外核心主力店對于人流也起著(zhù)關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線(xiàn)（或線(xiàn)性步行街）的端點(diǎn)。
核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運營(yíng)顧問(wèn)公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運營(yíng)顧問(wèn)公司負責主力店招商任務(wù)，統籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強對業(yè)態(tài)的調控能力。第七基本原則：特殊商戶(hù)招商優(yōu)惠原則。
“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"是購物中心特別是MALL購物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶(hù)是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場(chǎng)，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。
例如深圳華僑城MALL購物中心就專(zhuān)門(mén)邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)范圍要與購物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養魚(yú)的原則。因為購物。
6.星彥惠州數碼商業(yè)街招商策劃報告
星彥惠州數碼商業(yè)街招商策劃報告.rar 第一部分 項目策劃基礎 一、策劃任務(wù) 對“數碼商業(yè)街”二層（一層部分）商鋪實(shí)施整體招商（銷(xiāo)售） 二、策劃目的 最短的時(shí)間包裝上市、最快的速度完成招商（銷(xiāo)售）任務(wù) 同時(shí)造就發(fā)展商、經(jīng)營(yíng)商、投資者三贏(yíng)的效果 同時(shí)造就發(fā)展商企業(yè)形象的推廣效應 三、策劃環(huán)境 n 項目本身 A. 商場(chǎng)位置 B. 環(huán)境定位 C. 商鋪規劃 n 周邊環(huán)境 A. 配套設施 B. 交通環(huán)境 C. 商業(yè)環(huán)境 D. 消費結構 E. 消費市場(chǎng) n 市場(chǎng)背景分析和定位 四、策劃概念 打破常規招商和銷(xiāo)售、推廣模式 突出創(chuàng )意和公關(guān)、媒體策略的操作技術(shù)整合 制造行業(yè)轟動(dòng)效應和連鎖反應，創(chuàng )商鋪銷(xiāo)售和招商新舉 克服策劃環(huán)境中的不利因素并解決問(wèn)題 五、策劃內容 n 營(yíng)銷(xiāo)定位 推廣定位 第二部分 項目現狀及市場(chǎng)研究 一、整合分析和深入研究在二次營(yíng)銷(xiāo)中的意義 （一）、市場(chǎng)研究及定位的意義 我司認為完整的“二次營(yíng)銷(xiāo)”啟動(dòng)項目應包括以下三個(gè)階段： n 項目前階段市場(chǎng)定位整合研究 n 項目重新策劃定位包裝推廣 n 項目招商（銷(xiāo)售）管理 由于純商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)具有非常強的地域特征及市場(chǎng)個(gè)性化，不同業(yè)態(tài)定位的項目必須就其特點(diǎn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)度身規劃、布局、組合資源共享、制定經(jīng)營(yíng)為先的發(fā)展戰略、特色包裝和推廣；同時(shí)，每個(gè)操作階段的市場(chǎng)環(huán)境及項目實(shí)際狀況都有所不同，因此如何明確各階段的工作性質(zhì)與要求、協(xié)調與完善前后階段的互動(dòng)性、使總體營(yíng)銷(xiāo)策劃思路貫徹并落實(shí)到每個(gè)工作細節中去，是實(shí)現商場(chǎng)盤(pán)活并使效益最大化的關(guān)鍵。
現就每一階段的工作重點(diǎn)做一簡(jiǎn)單的介紹。 1、項目前階段市場(chǎng)定位的整合研究 該階段是項目“二次營(yíng)銷(xiāo)”運作能否成功的第一關(guān)鍵點(diǎn)，其內容基本包括市場(chǎng)調查研究、經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展建議、項目規劃改造研討、等諸多事項，而這一切對項目的最終銷(xiāo)售起著(zhù)決定性的作用；因為對項目前階段定位進(jìn)行研討，對項目“二次營(yíng)銷(xiāo)”以及后期包裝引致的最終關(guān)注點(diǎn)，仍然會(huì )落實(shí)到我們所最終整改的產(chǎn)品本身，而堅持從市場(chǎng)的觀(guān)點(diǎn)來(lái)討論這一階段的每個(gè)細節是保證銷(xiāo)售成功的最關(guān)鍵點(diǎn)。
2、項目重新策劃定位包裝推廣 由于目前房地產(chǎn)商服物業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)顯著(zhù)特 關(guān)鍵字： 商業(yè)步行街。
