城市綜合體(城市綜合體規劃設計的要點(diǎn))
1.城市綜合體規劃設計的要點(diǎn)
在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴格區分的時(shí)代后，人們發(fā)現，單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)越來(lái)越不能滿(mǎn)足人們的生活居住要求，不能適應地產(chǎn)的迅速發(fā)展，開(kāi)創(chuàng )一種嶄新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題，綜合體建筑模式正在挑戰國外最先進(jìn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。
功能分析
城市綜合體的每種功能有其特定的運行時(shí)間范圍，城市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織在一起，使其保持24小時(shí)的繁榮，提高了綜合體的使用效益。遠景設計院指出城市綜合體內各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地區，城市綜合體將居住、娛樂(lè )活動(dòng)注入其中，使那些在非工作時(shí)間“死去”了的地區的功能得到完善。
2.1.1 商務(wù)
商務(wù)是現代城市的主要功能，操縱著(zhù)城市大部分資金流和物流方向。一個(gè)區域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著(zhù)這一區域的城市地位和功能。
城市綜合體應用高規格空間滿(mǎn)足不同企業(yè)的商務(wù)需求。
2.1.2 商業(yè)
商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿(mǎn)足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區。能夠充分滿(mǎn)足各類(lèi)階層的消費需求。
2.1.3 居住
居住是城市開(kāi)發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問(wèn)題，避免每天上下班長(cháng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區提供安全的生活空間。城市綜合體的開(kāi)發(fā)應為了節省時(shí)間和其他各類(lèi)資源，完成綜合體的聚合效應，滿(mǎn)足了城市其他階層人士的居住需求。
2.1.4 酒店
酒店是綜合體中最贏(yíng)利的項目，它為綜合體提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人，并提供娛樂(lè )設施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)使項目保持持久的繁榮并增加其活力。
開(kāi)發(fā)標準
大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統；集公園、公寓、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、餐飲、休閑、娛樂(lè )、會(huì )所于一體。
2.2.1 三大選址標準
城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結合部，這樣才能獲得足夠大的開(kāi)發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現低密度的建筑模式。
城市綜合體項目選址一般符合下列三項標準之一：
項目選址三項標準
三個(gè)標準 項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎 項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長(cháng)點(diǎn) 位于新開(kāi)發(fā)區。
2.2.2 必須有營(yíng)造園林景觀(guān)的基礎
大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀(guān)的基礎。
2.2.3 必須具有交通便捷的區位優(yōu)勢
城市綜合體與城市的經(jīng)濟有著(zhù)密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò )做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。
交通的便利將為城市綜合體項目帶來(lái)大量的人流和物流，特別是為零售提供持續不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。
2.2.4 必須營(yíng)造齊備的生活系統
為滿(mǎn)足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂(lè )、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統，其中必須具備一定規模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫(xiě)字樓。
同時(shí)，因為綜合體建筑包含多方面內容，所以一個(gè)綜合體要有自己的一個(gè)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，根據不同的功能部分引進(jìn)最為專(zhuān)業(yè)的合作伙伴，共同來(lái)管理項目，來(lái)為業(yè)主提供周到的服務(wù)。
2.城市綜合體研究
淺議城市綜合體前期規劃設計發(fā)表者：葉宇峰，萬(wàn)達規劃設計院 在集團商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展中，規劃院積極參與項目前期規劃研究和設計，這里結合本人前期規劃設計工作的經(jīng)驗談?wù)勼w會(huì )。
一、關(guān)于城市綜合體城市綜合體在城市化過(guò)程中起著(zhù)營(yíng)造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區，打造城市新地標，創(chuàng )造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區，創(chuàng )造充滿(mǎn)活力和積聚人氣的市民文化活動(dòng)廣場(chǎng)；同時(shí)，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時(shí)不夜城"等方面起著(zhù)重要作用。城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨立商鋪及街區、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區等組成。
在國外早已發(fā)展成熟的"城市綜合體"，近年來(lái)在國內一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來(lái)。作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖的萬(wàn)達集團當仁不讓的成為打造"城市綜合體"的積極倡導者和實(shí)踐者：短短兩年多時(shí)間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽(yáng)、北京、濟南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無(wú)錫等全國十多個(gè)大城市都有萬(wàn)達"城市綜合體"閃亮登場(chǎng)。
從單店到組合店再到如今的"城市綜合體"，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷第三次嬗變。二、項目土地解讀"城市綜合體"項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎。
如北京萬(wàn)達廣場(chǎng)在CBD區，濟南萬(wàn)達廣場(chǎng)在百年商埠區與泉城步行路之間，合肥萬(wàn)達廣場(chǎng)在三孝口商圈。第二，項目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟新增長(cháng)點(diǎn)。
如上海五角場(chǎng)，重慶南坪商圈，無(wú)錫濱湖區，沈陽(yáng)鐵西城市副中心等。第三，位于新開(kāi)發(fā)區，如寧波鄞州區，南昌紅谷灘新區，蘇州工業(yè)園區等。
人流量和消費基礎是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開(kāi)發(fā)區的項目如寧波萬(wàn)達廣場(chǎng)在招商方面比起北京和上海萬(wàn)達廣場(chǎng)就相對困難。在發(fā)展部進(jìn)行項目初步選址，相關(guān)部門(mén)聯(lián)合調研、評估，并將項目可行性報告上報集團領(lǐng)導，最終項目定位確定之后，規劃院即著(zhù)手項目前期規劃方案的設計工作。
項目前期規劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區域在城市中的地位，項目所在城市經(jīng)濟、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達程度，居民購買(mǎi)力及消費習慣等進(jìn)行解讀；對項目具體土地解讀分為：1、城市商業(yè)特點(diǎn)及需求，商業(yè)人流主導方向及構成等； 這個(gè)城市缺什么？我們能帶給城市什么？2、解讀項目周?chē)姓敖煌ㄇ闆r，是否有城市輕軌經(jīng)過(guò)等；3、基地內有沒(méi)有保留建筑，如何將保留建筑融合到規劃之中；4、項目可利用資源，如：河流，公園等；5、項目規劃條件：容積率、限高等；6、項目區域規劃與城市總體規劃等。
三、城市綜合體設計特點(diǎn)1、多功能的城市開(kāi)發(fā)城市綜合體給城市帶來(lái)多功能的城市開(kāi)發(fā)。一般的城市開(kāi)發(fā)商主要集中在某些單一功能的開(kāi)發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開(kāi)發(fā)、純商業(yè)開(kāi)發(fā)、或者純酒店或寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)等。
萬(wàn)達廣場(chǎng)將多功能綜合集中開(kāi)發(fā)，包括有：酒店、寫(xiě)字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等。不同功能、時(shí)間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市"24小時(shí)不夜城"-大型商業(yè)中心與商業(yè)街區是城市活力之源，充滿(mǎn)激情與商氣，寫(xiě)字樓使城市充滿(mǎn)青春與魅力，酒店的進(jìn)駐提升了消費檔次，公寓及住宅區從白天到黑夜充滿(mǎn)生氣與活力，城市廣場(chǎng)又極大的聚集了城市的能量與人氣等。
總之，城市綜合體的多功能特性使萬(wàn)達廣場(chǎng)的影響力及項目所在區域的城市商業(yè)中心地位得到顯著(zhù)加強，如總建筑面積達78萬(wàn)平方米的重慶萬(wàn)達廣場(chǎng)，商業(yè)及公建面積達33萬(wàn)平方米，項目建成后將使萬(wàn)達在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著(zhù)增強。2、街坊式的街區布局在當代城市化進(jìn)程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點(diǎn)點(diǎn)地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點(diǎn)點(diǎn)地割裂。
為此，城市開(kāi)發(fā)商需對保護城市的文脈，保護歷史形成的街區，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對擬改造項目及城市的歷史及現狀進(jìn)行分析，把握城市規律，解讀土地價(jià)值。街坊式街區布局很好的保留了城市歷史脈絡(luò )和城市骨架-道路是一個(gè)城市的骨骼，街區承載著(zhù)城市的記憶，街坊式街區布局將城市歷史文脈很好的延續。
我們在城市綜合體設計中采用了街坊式街區布局的規劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習慣，保留了基地具有歷史價(jià)值的文化建筑，結合保留建筑或原有活動(dòng)廣場(chǎng)設置供市民活動(dòng)的城市廣場(chǎng)等。如在濟南萬(wàn)達廣場(chǎng)的規劃設計中，對基地歷史及現狀進(jìn)行分析：基地位于百年商埠區與泉城步行街之間，基地內部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個(gè)區域。
因此項目規劃了二橫一縱道路系統，將項目分成四大功能分區：沿連接商埠區與步行街的經(jīng)四路一側布置了大型商業(yè)廣場(chǎng)，東側面向泉城廣場(chǎng)布置了超高層酒店，同時(shí)，用地東南側以東與高架路相對是共青團路廣場(chǎng)，故在此規劃了3萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)遙相呼應；另外，結合用地中部的歷史保護建筑，布。
3.什么是城市綜合體
1. 城市綜合體概述 城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為“城中之城”。
1.1 城市綜合體的概念 所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì )議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會(huì )和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據城市經(jīng)濟特點(diǎn)有所側重，一般來(lái)說(shuō)，酒店功能或者寫(xiě)字樓跟購物中心功能是最基本的組合。
1.2 城市綜合體與多功能建筑的差別 多功能建筑是數量與種類(lèi)上的積累綜合，這種綜合不構成新系統的產(chǎn)生，局部增減無(wú)關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機系統之中。
1.3 城市綜合體的四大典型特征 特征一：超大空間尺度 城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。
特征二：通道樹(shù)型交通體系 通過(guò)地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態(tài)打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
特征三：現代城市景觀(guān)設計 應用現代城市設計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀(guān)與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。通過(guò)標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀(guān)與宜人的環(huán)境。
特征四：高科技集成設施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。
室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話(huà)、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統通過(guò)電視系統、監聽(tīng)系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。1.4 城市綜合體的發(fā)展歷程1.4.1 城市綜合體的開(kāi)發(fā)背景 現代都市中，習慣快節奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應運而生。
1.4.1.1 城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物 城市綜合體的出現是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因為城市本身就是一個(gè)聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區域的核心部分就會(huì )出現這樣一種綜合物業(yè)。
① 城市形態(tài)的表現 在城市核心區域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。
② 經(jīng)濟形態(tài)的表現 隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規模的不斷增大，規劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種獨立場(chǎng)所，并通過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。1.4.1.2 優(yōu)越的地段和區域催生了城市綜合體 城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區域就會(huì )出現高檔次的復合建筑樓群。
其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點(diǎn)來(lái)看，CBD本身就是一個(gè)龐大的綜合體。如北京萬(wàn)達廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的CBD區域的城市綜合體。
依北京的CBD規劃方案為例，CBD整個(gè)建筑規模控制在1000萬(wàn)平方米之內，寫(xiě)字樓約占50%左右，公寓占25%左右，其它25%為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂(lè )設施等。從一個(gè)大的綜合體理念開(kāi)始，再通過(guò)一個(gè)個(gè)小的綜合體的建設，最后形成一個(gè)大的綜合體，共同促進(jìn)CBD的整體建設。
1.4.1.3 城市綜合體市場(chǎng)需求旺盛 由于目前城市客群大多從事腦力勞動(dòng)，具備一定的物質(zhì)基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意愿，并且一般受過(guò)良好教育，具有較強的專(zhuān)業(yè)知識和職業(yè)能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。?； 首先，表現在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設施（電梯、空調）以及物業(yè)管理水平等要求較高；?； 其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀(guān)規劃。
雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車(chē)水馬龍所帶來(lái)的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂(lè )趣。
因此，集公寓、商場(chǎng)、休閑、娛樂(lè )、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應運而生了。
1.4.2 城市綜合體的發(fā)展階段 城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展經(jīng)歷也以下幾個(gè)階段。|相關(guān)鏈接| 曼哈頓城市綜合體 紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。
匯集了紐約著(zhù)名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會(huì )藝術(shù)博物館、大都會(huì )歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區，僅華爾街而言，長(cháng)1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所。
4.都市綜合體研究
都市綜合體研究-都市綜合體案例 都市綜合體的開(kāi)發(fā)一般規模巨大、投資巨大，而且涉及的專(zhuān)業(yè)眾多，影響深遠，未來(lái)都市綜合體開(kāi)發(fā)的要求更高，因此其開(kāi)發(fā)模式與一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)絕然不同，需要對城市資源、商業(yè)資源、專(zhuān)業(yè)資源進(jìn)行高效整合，才能實(shí)現都市綜合體的開(kāi)發(fā)效益及社會(huì )影響。
都市綜合體是一個(gè)龐大的系統工程。 德思勤投資咨詢(xún)有限公司策劃研究中心通過(guò)對世界各國尤其是對近年來(lái)國內的都市綜合體進(jìn)行研究，根據綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營(yíng)運的角度總結出都市綜合體的三種開(kāi)發(fā)模式： （1）、“獨立”開(kāi)發(fā)模式 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財富，一些大財團或政府紛紛通過(guò)建設都市綜合體來(lái)彰顯自己的實(shí)力，最典型的例子：美國紐約的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒財團興建，法國巴黎德方斯區由法國政府興建，這種開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財團或政府）、合作機構比較少（主要是建筑承包商、設計公司）、功能也相應比較簡(jiǎn)單。
（2）、“合資—公共財政補貼”模式 這種模式一般是對舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開(kāi)發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財政補貼、無(wú)息貸款等政策，由開(kāi)發(fā)商合資或合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達到復興舊城的目的。這一模式在上個(gè)世紀70-80年代日本的都市綜合體開(kāi)發(fā)中比較常見(jiàn)。
如日比谷商業(yè)區、池袋日之出大街、新宿“西口商業(yè)回館”等。這一模式的特點(diǎn)是公私合作、各取其利，相關(guān)的合作單位也比較少，功能性較強，但專(zhuān)業(yè)性不夠。
（3）、“合作鏈” 開(kāi)發(fā)模式 現代城市發(fā)展對都市綜合體要求越來(lái)越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。都市綜合體強調城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機結合，構成一個(gè)連續的、協(xié)調的空間。
圖 3-17 都市綜合體的規劃、設計、定位、開(kāi)發(fā)、服務(wù)、管理等不是一個(gè)普通的開(kāi)發(fā)商憑經(jīng)驗就能夠做到的，它對開(kāi)發(fā)商的自有資金、融資渠道、與銀行、土地、規劃等方面的良好關(guān)系、各種物態(tài)的大型項目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗、甚至包括建筑理念上都是個(gè)挑戰。因此目前國內都市綜合體的開(kāi)發(fā)多采取“合作鏈” 開(kāi)發(fā)模式，這也是都市綜合體適應未來(lái)發(fā)展的開(kāi)發(fā)模式。
如北京華貿中心、東莞第一國際、深圳華潤中心就采用這種開(kāi)發(fā)模式。其運作方式是將龐大的項目運營(yíng)按進(jìn)度細分階段，再將涉及領(lǐng)域的內容融入到階段中。
每個(gè)階段、每個(gè)內容都由專(zhuān)業(yè)的公司去執行，并在合同上明確各方的權益。必須明確的是，從單項執行內容來(lái)看，所選擇的公司都應是相當出色的。
可以說(shuō)，這樣做可以實(shí)現項目整體風(fēng)險最低化、分散化，將開(kāi)發(fā)利潤、經(jīng)營(yíng)利潤、品牌利潤實(shí)現最大化。這種合作方式雖然前期談判的時(shí)間較長(cháng)，但充分體現了集體作戰的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和風(fēng)險都捆綁在一起，也就消除了執行上的各種障礙。
這種模式示意如下圖： 圖 3-18 由于都市綜合體開(kāi)發(fā)規模宏大，投資額巨大，項目融資安排在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中十分重要，一旦某個(gè)環(huán)節資金鏈出了問(wèn)題，后果不堪設想，因此在項目開(kāi)發(fā)之初就必須做好融資安排。中國目前房地產(chǎn)融資渠道比較單一，多為銀行貸款，但隨著(zhù)資本市場(chǎng)的成熟，各類(lèi)融資渠道會(huì )逐步完善，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，都市綜合體開(kāi)發(fā)的資金瓶頸會(huì )得以解決。
目前許多國外的大型房地產(chǎn)投資基金開(kāi)始試探性地進(jìn)入中國房地產(chǎn)，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在都市綜合體的開(kāi)發(fā)上取得了可資借鑒的成功經(jīng)驗，因此如何與房地產(chǎn)基金合作共同開(kāi)發(fā)都市綜合體是開(kāi)發(fā)商必須考慮的重要環(huán)節之一。 同時(shí)，都市綜合體大多是城市中心舊城改造或CBD重要建設項目，城市政府會(huì )十分重視，其社會(huì )影響也非一般項目可比，因此項目開(kāi)發(fā)如何與政府互動(dòng)也是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題，東莞第一國際的成功開(kāi)發(fā)就與當地政府之間的互動(dòng)與協(xié)作是密不可分的。
總而言之， “合作鏈”開(kāi)發(fā)模式不僅涉及到各個(gè)相關(guān)公司之間的緊密協(xié)作，還包括與政府、與基金的良好關(guān)系。“合作鏈”開(kāi)發(fā)模式最合適在都市綜合體項目中采用，因為該類(lèi)產(chǎn)品涉及內容較多，管理層面又比較細，又都與品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)掛勾，而一般模式操作起來(lái)局面則往往無(wú)法控制。
一些企業(yè)率先采用這種“合作鏈”的開(kāi)發(fā)方式，無(wú)疑是一種大膽的嘗試。這種模式可能成為日后都市綜合體項目開(kāi)發(fā)的一種全新運營(yíng)方式。
1. 4.1 蒙特利爾地下商城（The Underground City, Montreal,1962-至今） 編者按： 加拿大法語(yǔ)區的蒙特利爾市，素有北美巴黎之稱(chēng)。然而加拿大寒冷漫長(cháng)的冬天，卻影響著(zhù)這個(gè)大都市的商業(yè)氣氛。
蒙特利爾市從60年代初開(kāi)始修建地下商城，經(jīng)過(guò)了近四十年的建設，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利爾市民的主要活動(dòng)場(chǎng)所，而且成為加拿大最重要的旅游景點(diǎn)。
國際上許多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下。 在地下商城建設的初期，由于地下產(chǎn)權的不清晰而導致了諸多法律糾紛，迫使。
5.怎樣描述城市綜合體
“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì )議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。
典型特征 超大空間尺度 城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市主干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。
通道樹(shù)型交通體系 通過(guò)地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態(tài)打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的立體街道交通空間。
現代城市景觀(guān)設計 應用現代城市設計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀(guān)與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過(guò)標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀(guān)與宜人的環(huán)境。
使建筑群體成為景觀(guān)的主體，同時(shí)又承載著(zhù)城市文明與經(jīng)濟發(fā)展的歷史責任。 高科技集成設施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。
其先進(jìn)的設施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話(huà)、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統通過(guò)電視系統、監聽(tīng)系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。
地標式的城市建筑 城市綜合體一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標式建筑。如超高層酒店：濟南萬(wàn)達廣場(chǎng)180米高超白金五星級酒店；又如高層地標式雙塔：無(wú)錫萬(wàn)達廣場(chǎng)白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。
發(fā)展歷程 1.開(kāi)發(fā)背景 現代都市中，習慣快節奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應運而生。 城市聚集產(chǎn)物 城市綜合體的出現是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。
因為城市本身就是一個(gè)聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區域的核心部分就會(huì )出現這樣一種綜合物業(yè)。 ① 城市形態(tài)的表現 在城市核心區域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨棟式綜合建筑體。
這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。 ② 經(jīng)濟形態(tài)的表現 隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規模的不斷增大，規劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種獨立場(chǎng)所，并通過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。
2.催生條件 優(yōu)越的地段和區域催生了城市城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區域就會(huì )出現高檔次的復合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點(diǎn)來(lái)看，CBD本身就是一個(gè)龐大的綜合體。
如北京萬(wàn)達廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的CBD區域的城市綜合體。 依北京的CBD規劃方案為例，CBD整個(gè)建筑規模控制在1000萬(wàn)平方米之內，寫(xiě)字樓約占50%左右，公寓占25%左右，其它25%為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂(lè )設施等。
從一個(gè)大的綜合體理念開(kāi)始，再通過(guò)一個(gè)個(gè)小的綜合體的建設，最后形成一個(gè)大的綜合體，共同促進(jìn)CBD的整體建設。 3.市場(chǎng)需求旺盛 由于目前城市客群大多從事腦力勞動(dòng)，具備一定的物質(zhì)基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意愿，并且一般受過(guò)良好教育，具有較強的專(zhuān)業(yè)知識和職業(yè)能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。
? 首先，表現在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設施（電梯、空調）以及物業(yè)管理水平等要求較高； 其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀(guān)規劃。雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車(chē)水馬龍所帶來(lái)的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。
因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂(lè )趣。因此，集公寓、商場(chǎng)、休閑、娛樂(lè )、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。
而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應運而生了。 綜合起來(lái)就是一句話(huà)可以從綜合體的形成原因，發(fā)展歷程、特征等方面來(lái)分析。
6.城市綜合體設計通過(guò)哪幾個(gè)方面進(jìn)行考量的
1.參考整個(gè)空間的布局
對于專(zhuān)業(yè)的設計師來(lái)說(shuō)，首先在設計方案之前一定要到實(shí)地考察，要對各種長(cháng)度寬度以及具體的角度進(jìn)行測量，要做好精密的規劃之后才能夠進(jìn)行設計。其次要根據空間的布局情況，去考慮如何在省材料的情況下又可以設計更加簡(jiǎn)約大方的方案，這樣可以讓設計方案與空間完美的結合，達到不一樣的視覺(jué)效果。
2.參考商業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍
城市綜合體不同的經(jīng)營(yíng)范圍風(fēng)格會(huì )存在很大的區別，為了讓消費者在購物的時(shí)候能夠有更加愉快的心情，有更加好的體驗，在設計方案的時(shí)候要結合商家銷(xiāo)售的內容來(lái)重點(diǎn)的分析。而且也要結合商家本身的想法，要把這些因素都結合起來(lái)，才能夠算得上是一個(gè)比較合適的設計方案。
3.遵循黃金配比的原則
我們大家都知道在學(xué)術(shù)理論的范圍之內有這樣的一個(gè)名詞叫做黃金配比，也就是說(shuō)一個(gè)物體它的分工要符合一定的比例才看起來(lái)更有藝術(shù)的美感。如果在裝修設計的過(guò)程當中能夠完全遵循全黃金配比的原則的話(huà)，那么這時(shí)候就能夠讓整個(gè)店面的裝修風(fēng)格變得更有趣味，而且看起來(lái)更有美感，更令人感到舒服。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院總結以上三點(diǎn)城市綜合體設計考量因素。
7.城市綜合體研究
國瑞城城市綜合體開(kāi)發(fā)模式文/陸經(jīng)強 開(kāi)發(fā)模式三段論[優(yōu)秀的城市綜合體是提升城市品質(zhì)的點(diǎn)睛之筆]城市就是以一種綜合形式出現在世人的面前，它聚集了各種人流、物資和思想。
隨著(zhù)時(shí)代的前進(jìn)與城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市建設也由原來(lái)的簡(jiǎn)單聚集，粗略規劃，那種簡(jiǎn)單分散的建設模式，呈現出知識城市建設的初級形態(tài)。隨著(zhù)人門(mén)生活水平的提高和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，城市建設轉向有序規劃，產(chǎn)業(yè)聚合，功能互補的綜合模式，從而在建筑的整體功能上出現了城市綜合體。
可以說(shuō)優(yōu)秀的城市綜合體是提升城市品質(zhì)的點(diǎn)睛之筆。 [擁有顯赫的大型建筑綜合體無(wú)疑是可提升城市品質(zhì)的品牌形象。
]大型建筑綜合體的復合效應與整合能力，勢必將彰顯并抬升整個(gè)城市的投資和商業(yè)價(jià)值，吸引到大批金融機構、企業(yè)、公司進(jìn)駐。因為建筑綜合體功能的齊全性、合理性，為人們在此生活、居住、游戲、娛樂(lè )提供了便利。
對于城市而言，擁有顯赫的大型建筑綜合體無(wú)疑可提升城市的品牌形象。[綜合體建筑模式成為各大城市商業(yè)中心區的標準化國際通行生活模板體系；是高品質(zhì)城市生活的一種標志。
]國瑞城堅持的大型綜合體開(kāi)發(fā)模式，強調整個(gè)項目的有序規劃和功能互補，為居住者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對提升區域或城市價(jià)值有著(zhù)不可或缺的點(diǎn)石成金的作用。相信在不久的將來(lái)，綜合體建筑模式將成為各大城市商業(yè)中心區的標準化國際通行生活模板體系；是高品質(zhì)城市生活的一種標志。
誠然，開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng )新的確給期盼激情的樓市一絲活力。綜合體建筑模式是一種新的開(kāi)發(fā)理念，也是一種新的居住方式，更是一種新的享受型生活。
放眼城市建筑發(fā)展的前景，綜合體建筑功能復合模式的誕生必將釋放出巨大的能量，創(chuàng )造出巨大的需求空間和商機，主導未來(lái)樓市發(fā)展方向。綜合體建筑與提升城市價(jià)值“城中之城”，城市發(fā)展主導方向 一個(gè)綜合體建筑基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為“城中之城”。
大多數城市一般都經(jīng)歷相似的發(fā)展階段。在前工業(yè)化階段，是以勞動(dòng)力密集型家庭小生產(chǎn)為主，城市經(jīng)濟活動(dòng)局限于小型家庭企業(yè)范圍，從業(yè)者主要是工匠、小商販、食品銷(xiāo)售商及其他低層次服務(wù)業(yè)人員。
所以有學(xué)者認為，“集市”就是城市的最初雛形。 在工業(yè)化階段（很多發(fā)展中國家處于此階段），經(jīng)濟活動(dòng)部分地由家庭轉向企業(yè)化生產(chǎn)，資本與勞動(dòng)力相比其重要性顯著(zhù)增強。
隨著(zhù)技術(shù)的進(jìn)步和資本的積聚以及商業(yè)貿易網(wǎng)不斷完善，工業(yè)活動(dòng)集中性增強，城市發(fā)展受到極大的推動(dòng)，并往往產(chǎn)生首位性城市。在此過(guò)程中制造業(yè)城市得到優(yōu)先發(fā)展，成為工業(yè)化時(shí)期的“寵兒”。
制造業(yè)作為強有力的以輸出為指向的工業(yè)具有放射型功能，它產(chǎn)生新的就業(yè)機會(huì )，吸引農村勞動(dòng)力進(jìn)城工作，進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟各部門(mén)的整體水平提高。這一階段的城市發(fā)展是以某一產(chǎn)業(yè)或功能為核心，城市布局也以此為核心，如北京的首鋼，就可以說(shuō)是一個(gè)小型城市。
在第三階段，隨著(zhù)工業(yè)生產(chǎn)機械化程度增強和資本與勞動(dòng)力比例的再度提高，制造業(yè)產(chǎn)量的增長(cháng)可在制造業(yè)勞動(dòng)力少量增長(cháng)甚至減少的情況下取得。尤其對其他部門(mén)而言，如服務(wù)業(yè)等在提供勞動(dòng)力就業(yè)機會(huì )方面相形重要。
同時(shí)，交通網(wǎng)的完善，城郊土地資源的謙價(jià)性，使大型生產(chǎn)部門(mén)遷往邊緣地區和較小的城市，其在市中心的地位被知識密集型公司所取代。主要城市的功能逐漸由產(chǎn)品加工和低層次服務(wù)業(yè)向信息處理和高層次服務(wù)業(yè)過(guò)渡。
這一階段，城市以商務(wù)和商業(yè)為中心，所以在人們需要在一定地域范圍內具備完善的商務(wù)、生活、休閑、娛樂(lè )功能，所以綜合體建筑就順應這種需要潮流出現了。一個(gè)綜合體建筑基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為“城中之城”。
從國外的建筑綜合體出現的歷史來(lái)看，的確映證了這一說(shuō)法。作為紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。
曼哈頓的住宅和商業(yè)用房的成交額占美國房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類(lèi)用房交易額的40%；美國21%的電話(huà)從紐約打出；上世紀70-80年代曼哈頓地區經(jīng)濟增長(cháng)量占紐約市總經(jīng)濟增長(cháng)量的82%。在這里，匯集了紐約著(zhù)名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會(huì )藝術(shù)博物館、大都會(huì )歌劇院等。
這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區，僅華爾街而言，長(cháng)1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬(wàn)就業(yè)人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等著(zhù)名城中城的落座，造就了曼哈頓“世界中心”的美名。
除此之外，東京的陽(yáng)光城、北京的國貿等都屬大型建筑綜合體。北京提出建造24小時(shí)CBD概念 ，即要求北京CBD的功能不是單一性的，而是復合型的，也可以說(shuō)北京CBD就是一個(gè)超大規模的建筑綜合體。
建筑綜合體因其多數位于城市人流密集的關(guān)鍵地段，規模宏大，功能復合，并能24小時(shí)運轉，形成互補優(yōu)勢，大大提高了物業(yè)的使用效率，所以又稱(chēng)復合型高效建筑。正因如此，建筑綜合體將成為CBD建筑的主導形式。
新城市的標志 建筑綜合體的特殊性決定了其具有很強的社會(huì )功能性，具有提高和完善區域價(jià)值，帶動(dòng)周邊發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效能。使其成為聚集在這里的企業(yè)和人士。
