商業(yè)步行街(大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施手冊(cè))
1.大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施手冊(cè)
大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施 大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將解決大量再就業(yè)問題，同時(shí)有力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，招商工作在MALL開發(fā)運(yùn)營(yíng)中占有重要位置，作為國(guó)內(nèi)專業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點(diǎn)研究了國(guó)內(nèi)外招商的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了自己的招商體系和理念，我們認(rèn)為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國(guó)內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。
我們倡導(dǎo)大型購(gòu)物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營(yíng)公司不要過分依靠收取供應(yīng)商費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)，而是要依靠一流的營(yíng)銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開發(fā)之路。 Shopping mall招商原則 開發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點(diǎn)是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風(fēng)格檔次之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。MALL統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)包含五個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。
這其中“業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)管理與統(tǒng)一招商管理"又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。
第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。許多發(fā)展商沒有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi)400多萬，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問費(fèi)用也就是30萬元以內(nèi)。
在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了中日韓三國(guó)專家共同設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計(jì)技術(shù)引進(jìn)中國(guó)，注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成了國(guó)際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂55:20:25的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。
對(duì)于辦公區(qū)域特別集中的shoppingmall，可以加大餐飲比例。第二基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。
招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第三基本原則：購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。
簡(jiǎn)單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。第四基本原則：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。
核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣首先可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)際名店，采用租賃為主的方式；對(duì)于非國(guó)際名店，盡量以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬達(dá)集團(tuán)的濟(jì)南購(gòu)物廣場(chǎng)等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對(duì)步行街商鋪帶動(dòng)作用不大。
核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。
另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。
核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。
“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"是購(gòu)物中心特別是MALL購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用。
例如深圳華僑城MALL購(gòu)物中心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國(guó)的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘?gòu)物。
2.麥肯錫如何策劃商業(yè)街
麥肯錫如何策劃商業(yè)街——根據(jù)南京路案例整理 麥肯錫如何策劃商業(yè)街-商業(yè)地產(chǎn)策劃 麥肯錫南京路項(xiàng)目組必須從客戶方最初提供的較為寬泛且模糊的信息中提煉出該項(xiàng)目涉及的范圍。
客戶要求麥肯錫公司的方案能使南京路恢復(fù)昔日的輝煌，并將人流量轉(zhuǎn)換成切實(shí)可行的收入。一些半政府性質(zhì)的機(jī)構(gòu)先前對(duì)此的研究明確顯示，這片地區(qū)的形象正在黯然失色。
顯而易見，南京路吸引的是外地游客和中低層消費(fèi)者，而對(duì)更年輕、更國(guó)際化、更富有的消費(fèi)層并沒有吸引力。 麥肯錫項(xiàng)目組認(rèn)為必須明確并量化一些基本的問題，并且和堅(jiān)實(shí)可行的潛在方案一起直接向客戶提出。
“其它區(qū)域吸引著大批更為年輕、更為國(guó)際化的人流，” 麥肯錫項(xiàng)目組指出，“這就是南京路的一大問題。” 麥肯錫項(xiàng)目組收集了有關(guān)南京路、它的本地競(jìng)爭(zhēng)者和它在零售業(yè)中地位的詳細(xì)資料。
他們收集了他們所能找到的所有有關(guān)該區(qū)域，以及上海其他三個(gè)主要零售區(qū)的信息，希望能夠籍此清楚地了解南京路的狀況；他們?cè)敿?xì)分析了所有資料，從每條商業(yè)街的人流量、銷售收入、功能和零售綜合設(shè)施直到店鋪大小和消費(fèi)者的感覺等。 在這第一階段，麥肯錫項(xiàng)目組認(rèn)為必須對(duì)“我們目前的狀況是什么？”這個(gè)問題作出一個(gè)確切的回答。
所以有必要進(jìn)行大量的市場(chǎng)調(diào)研。 為了進(jìn)行這項(xiàng)不同尋常的工作，項(xiàng)目組首先征詢了麥肯錫公司內(nèi)部專家們的意見，以獲取專業(yè)知識(shí)和有關(guān)信息。
從改建巴黎香榭麗舍大道的管理者和設(shè)計(jì)師們那里汲取了詳盡資料，來幫助指導(dǎo)項(xiàng)目組的工作；并安排了和芝加哥大北部地區(qū)密歇根大道協(xié)會(huì)（Chicago's Greater North Michigan Avenue Association）的一次會(huì)談。麥肯錫項(xiàng)目組找出了麥肯錫公司十位最有經(jīng)驗(yàn)的零售/城市規(guī)劃專家們并和他們進(jìn)行會(huì)談，聽取他們對(duì)最典型的零售街區(qū)的總體看法以及對(duì)南京路的評(píng)價(jià)。
有關(guān)南京路的某些問題很快開始浮現(xiàn)出來。這個(gè)地區(qū)的支柱商家、陳舊的綜合百貨商店明顯脫離于當(dāng)今趨勢(shì)和全球化模式。
商品、陳設(shè)和市場(chǎng)策劃也被認(rèn)為是毫無生氣。該區(qū)域幾乎沒有基本的休閑娛樂場(chǎng)所――諸如可坐下休息或吃點(diǎn)食物的休閑區(qū)。
娛樂文化設(shè)施的缺乏意味著游客們購(gòu)物之后就很難有興趣繼續(xù)逗留。與此同時(shí)，人流源源不斷而來，這使人們很難在短時(shí)間內(nèi)完成大量的購(gòu)物。
除了有錢人之外，那些外地游客不可能在昂貴的酒店呆上兩天。另外該區(qū)域本身有眾多的文化景點(diǎn)和歷史性建筑，由于缺乏全面的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)或有效的宣傳方式，游客們很難了解到這些。
可見，豐富的潛在資源并沒有充分融入到南京路的經(jīng)營(yíng)中來。 未知數(shù)是這些因素對(duì)消費(fèi)者的影響程度究竟有多深遠(yuǎn)。
項(xiàng)目組認(rèn)為問題的答案應(yīng)該來自于購(gòu)物者本身。麥肯錫項(xiàng)目組詢問了所有可以設(shè)想到的目標(biāo)客戶群體的共計(jì)一千位路人。
消費(fèi)者們的抱怨有些是可以預(yù)見的，有些則令人驚訝。他們批評(píng)零售品種的單一、人群的擁擠、餐飲設(shè)施的缺乏和整條道路的一種‘疲憊感’。
本地人強(qiáng)烈感到南京路已經(jīng)變成了吸引外地游客的地方，而各地游客則覺得街道和商店擁擠不堪。同時(shí)幾乎所有的人都認(rèn)為擁擠的人群掩蓋了該區(qū)域的建筑群、歷史遺跡和文化景點(diǎn)的光彩。
消費(fèi)者認(rèn)為南京路由一個(gè)個(gè)互不相干的場(chǎng)所組成，而沒有一個(gè)統(tǒng)一的概念。 麥肯錫項(xiàng)目組決定援引九個(gè)最具代表性的世界級(jí)零售區(qū)域作為比較的基礎(chǔ)，包括倫敦的卡納比街和牛津街，巴黎的香榭麗舍大道，米蘭的蒙特拿破侖大道，巴賽羅那的蘭布拉斯大道，芝加哥的密歇根大道，紐約的時(shí)代廣場(chǎng)，新加坡的濱海大道和東京的銀座。
麥肯錫項(xiàng)目組制定了一組標(biāo)準(zhǔn)模式的問題，同時(shí)運(yùn)用麥肯錫的資源來收集信息、進(jìn)行采訪并拍攝照片。 麥肯錫各分公司同事也和南京路項(xiàng)目組一起工作，并提供了大量的原始資料和數(shù)據(jù)，麥肯錫項(xiàng)目組則對(duì)它們進(jìn)行了詳盡的綜合研究分析。
麥肯錫項(xiàng)目組還聯(lián)系了麥肯錫全球的業(yè)內(nèi)專家們。經(jīng)過以上這些工作，對(duì)這些“世界一流”的目標(biāo)區(qū)域共有的特性開始有了一定了解，主要概括為以下三個(gè)主要特征和六大關(guān)鍵因素： 主要特性 · 聲譽(yù)全球化 · 人流量大 · 收益可靠 關(guān)鍵因素： · 悠久的歷史 · 獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局 · 全面的功能 · 不斷自我更新的支柱商戶 · 便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境 · 牢固的政企合作關(guān)系 項(xiàng)目組按照這些特性對(duì)選定的九個(gè)首屈一指的區(qū)域進(jìn)行了衡量，并選擇了四個(gè)和南京路最相似的區(qū)域：香榭麗舍大道、密歇根大道、牛津大道和銀座。
當(dāng)信息收集完成后，項(xiàng)目組就開始了對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和歸納這一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，以期揭示或者支持潛在的解決方案。 項(xiàng)目組根據(jù)項(xiàng)目第一階段所明確的三個(gè)主要特性和其下的六大因素對(duì)南京路的問題進(jìn)行了分類。
對(duì)每個(gè)問題進(jìn)行了深入的研究并各個(gè)擊破，旨在找出解決方案。而每個(gè)潛在的解決方案又激發(fā)出新的問題和新的調(diào)研需求。
整個(gè)過程是艱苦的，但最終的提議，其中將涉及大筆的資金和大量的時(shí)間，必須完全無懈可擊。在整個(gè)項(xiàng)目期間，建筑師、電影導(dǎo)演、藝術(shù)家、房地產(chǎn)代理商、公關(guān)公司和其他許多社區(qū)內(nèi)的相關(guān)人士一切協(xié)助討論各個(gè)問題要點(diǎn)。
如為解決南京路無所不在的霓虹燈標(biāo)牌問題，向麥肯錫項(xiàng)目組和一位燈光專家舉行了頻繁的討論。
3.如何策劃推廣步行街
首先，你得給步行街做一相對(duì)全面的調(diào)查，達(dá)到步行街面向?qū)ο蟮目蛻舳ㄎ荒康?。（如果你所推廣的步行街是新建的，則要對(duì)步行街的主體商鋪有個(gè)預(yù)判性的客戶定位）
其次，你所謂的推廣是為了招商引進(jìn)商鋪還是在已有商鋪的基礎(chǔ)上吸引人流？
如果是前者，需要你更詳細(xì)的做計(jì)劃書和方案，讓潛在客戶對(duì)步行街的前景充滿信心。
如果是后者，結(jié)果你之前做好的調(diào)研工作，針對(duì)不同人群進(jìn)行不同的推廣。一般不外乎廣場(chǎng)活動(dòng)和折扣活動(dòng)。也可以借公益活動(dòng)來提高步行街的公信度和社會(huì)影響力。
全部是我自己手打的字，作為一個(gè)廣告公司的策劃總監(jiān)，希望能給你帶來一點(diǎn)啟示。
4.商業(yè)步行街開業(yè)都有什么樣的活動(dòng)
活動(dòng)方案 ：一、開業(yè)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)整體流程 （1）上午8:30分，嘉賓入場(chǎng)，主持人做簡(jiǎn)要介紹 （2）上午9:00分，董事長(zhǎng)致辭 （3）上午9:1 5分，商戶代表發(fā)言 （4）上午9:2 5分，領(lǐng)導(dǎo)剪彩，燃放鞭炮及焰火 （5）董事長(zhǎng)宣布精品商業(yè)街正式開業(yè)，腰鼓隊(duì)表演 （6）XX演藝公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演出及相關(guān)熱場(chǎng)活動(dòng) 二、開業(yè)整體宣傳方案 （一）、更換現(xiàn)場(chǎng)噴繪，12月25日更換XX大橋橋頭戶外噴繪（單面），12月30日完成現(xiàn)場(chǎng)舞臺(tái)背景噴繪的安裝，突出宣傳精品商業(yè)街元旦開業(yè)。
（二）、全城單頁派發(fā)，12月30日、31日連續(xù)兩天在縣城范圍內(nèi)地毯式派發(fā)宣傳單頁，廣泛告知廣大市民X商業(yè)街元旦開業(yè)的喜訊，建議新印制針對(duì)開業(yè)的宣傳單頁5000份，同時(shí)更換XX商城城樓橫幅。 （三）、宣傳車城區(qū)宣傳，12月31日及1月1日兩天，租賃三輛宣傳車城區(qū)內(nèi)來回進(jìn)行宣傳，廣泛告知廣大商戶及市民XX街開業(yè)的喜訊。
（四）、腰鼓隊(duì)游街宣傳，邀請(qǐng)一支30人左右的腰鼓隊(duì)在12月31日及1月1日當(dāng)天游街及現(xiàn)場(chǎng)宣傳表演，同時(shí)增強(qiáng)開業(yè)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)剪彩及相關(guān)活動(dòng)的喜慶氣氛。 （五）、開業(yè)宣傳短信，開業(yè)當(dāng)天早晨發(fā)送一批次短信，數(shù)量10萬條，廣泛告知城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)精品商業(yè)街開業(yè)信息，同時(shí)帶動(dòng)C區(qū)商鋪的出租。
（六）、城區(qū)主要路段條幅宣傳，在縣城主要路段懸掛橫幅，廣泛宣傳XX街元旦盛大開業(yè)信息，條幅共計(jì)50條。
5.商業(yè)街設(shè)計(jì)有哪些案例
智汀國(guó)際認(rèn)為商業(yè)街的規(guī)劃并不等同于一般的城市商業(yè)規(guī)劃，它是在具備可行性、操作性、合理性、融合性的基礎(chǔ)上同時(shí)滿足城市、商業(yè)、旅游三方面的規(guī)劃要求與規(guī)范的一項(xiàng)全新、復(fù)雜的工作。
具體規(guī)劃內(nèi)容：
(1)根據(jù)商業(yè)街的發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，圍繞商業(yè)街旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂等基本功能，創(chuàng)建商業(yè)街的主題休閑項(xiàng)目的引入，并依照創(chuàng)建A級(jí)景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)要求，進(jìn)行商業(yè)街總體規(guī)劃的編制，提出初步創(chuàng)建方案。
(2)按照已確定的商業(yè)街的主題及發(fā)展方向，圍繞方便游客購(gòu)物和休閑游覽的宗旨，引入休閑項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)街現(xiàn)有業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，打造核心吸引力。
(3)對(duì)商業(yè)街內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、交通道路、旅游資源等提出綜合安排和合理利用方案。參照A級(jí)旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，精心梳理，補(bǔ)短補(bǔ)缺，加快街區(qū)配套設(shè)施建設(shè)和商業(yè)街旅游功能的完善，包括游客中心選址、交通路線、停車場(chǎng)、公共廁所等配套設(shè)施的建設(shè)和完善。
6.2007婁底春園商業(yè)步行街活動(dòng)推廣方案在哪里下載
2007年9月-11月婁底商業(yè)步行街推廣方案 一、推廣背景： 婁底春圓商業(yè)步行街于2006年12月23日隆重開街，婁底市民又多了個(gè)消費(fèi)休閑的去處，春園商業(yè)步行街的全面開業(yè)，將使其成為婁底現(xiàn)代的、時(shí)尚的、真正意義上的一站式購(gòu)物商街，人們購(gòu)物、休閑、美食、娛樂、文化首選場(chǎng)所，時(shí)尚潮流的引領(lǐng)者，尚品生活的指明燈，婁底城市化進(jìn)程的標(biāo)志性建筑，展示婁底歷史文化、民俗風(fēng)情的城市形象窗口，婁底最美、最亮、最繁華的一顆璀璨明珠。
但還需要吸引更多的人來步行街購(gòu)物，打造一個(gè)屬于婁底人們自己心目中的休閑中心，真正成為“中南商業(yè)第一街”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、規(guī)模大，成為可以對(duì)人們提供游、樂、購(gòu)、吃、玩等服務(wù)的步行街。 二、推廣目的： 為婁底春圓商業(yè)步行街造勢(shì)， 吸引更多的人來步行街 下載地址：地產(chǎn)互動(dòng)資源網(wǎng) .com/zilxz/ p?ArticleID=90968。
7.請(qǐng)問``麥肯錫如何策劃商業(yè)街
麥肯錫如何策劃商業(yè)街——根據(jù)南京路案例整理 麥肯錫如何策劃商業(yè)街-商業(yè)地產(chǎn)策劃 麥肯錫南京路項(xiàng)目組必須從客戶方最初提供的較為寬泛且模糊的信息中提煉出該項(xiàng)目涉及的范圍。
客戶要求麥肯錫公司的方案能使南京路恢復(fù)昔日的輝煌，并將人流量轉(zhuǎn)換成切實(shí)可行的收入。 一些半政府性質(zhì)的機(jī)構(gòu)先前對(duì)此的研究明確顯示，這片地區(qū)的形象正在黯然失色。
顯而易見，南京路吸引的是外地游客和中低層消費(fèi)者，而對(duì)更年輕、更國(guó)際化、更富有的消費(fèi)層并沒有吸引力。 麥肯錫項(xiàng)目組認(rèn)為必須明確并量化一些基本的問題，并且和堅(jiān)實(shí)可行的潛在方案一起直接向客戶提出。
“其它區(qū)域吸引著大批更為年輕、更為國(guó)際化的人流，” 麥肯錫項(xiàng)目組指出，“這就是南京路的一大問題。” 麥肯錫項(xiàng)目組收集了有關(guān)南京路、它的本地競(jìng)爭(zhēng)者和它在零售業(yè)中地位的詳細(xì)資料。
他們收集了他們所能找到的所有有關(guān)該區(qū)域，以及上海其他三個(gè)主要零售區(qū)的信息，希望能夠籍此清楚地了解南京路的狀況；他們?cè)敿?xì)分析了所有資料，從每條商業(yè)街的人流量、銷售收入、功能和零售綜合設(shè)施直到店鋪大小和消費(fèi)者的感覺等。 在這第一階段，麥肯錫項(xiàng)目組認(rèn)為必須對(duì)“我們目前的狀況是什么？”這個(gè)問題作出一個(gè)確切的回答。
所以有必要進(jìn)行大量的市場(chǎng)調(diào)研。 為了進(jìn)行這項(xiàng)不同尋常的工作，項(xiàng)目組首先征詢了麥肯錫公司內(nèi)部專家們的意見，以獲取專業(yè)知識(shí)和有關(guān)信息。
從改建巴黎香榭麗舍大道的管理者和設(shè)計(jì)師們那里汲取了詳盡資料，來幫助指導(dǎo)項(xiàng)目組的工作；并安排了和芝加哥大北部地區(qū)密歇根大道協(xié)會(huì)（Chicago's Greater North Michigan Avenue Association）的一次會(huì)談。 麥肯錫項(xiàng)目組找出了麥肯錫公司十位最有經(jīng)驗(yàn)的零售/城市規(guī)劃專家們并和他們進(jìn)行會(huì)談，聽取他們對(duì)最典型的零售街區(qū)的總體看法以及對(duì)南京路的評(píng)價(jià)。
有關(guān)南京路的某些問題很快開始浮現(xiàn)出來。這個(gè)地區(qū)的支柱商家、陳舊的綜合百貨商店明顯脫離于當(dāng)今趨勢(shì)和全球化模式。
商品、陳設(shè)和市場(chǎng)策劃也被認(rèn)為是毫無生氣。該區(qū)域幾乎沒有基本的休閑娛樂場(chǎng)所――諸如可坐下休息或吃點(diǎn)食物的休閑區(qū)。
娛樂文化設(shè)施的缺乏意味著游客們購(gòu)物之后就很難有興趣繼續(xù)逗留。與此同時(shí)，人流源源不斷而來，這使人們很難在短時(shí)間內(nèi)完成大量的購(gòu)物。
除了有錢人之外，那些外地游客不可能在昂貴的酒店呆上兩天。 另外該區(qū)域本身有眾多的文化景點(diǎn)和歷史性建筑，由于缺乏全面的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)或有效的宣傳方式，游客們很難了解到這些。
可見，豐富的潛在資源并沒有充分融入到南京路的經(jīng)營(yíng)中來。 未知數(shù)是這些因素對(duì)消費(fèi)者的影響程度究竟有多深遠(yuǎn)。
項(xiàng)目組認(rèn)為問題的答案應(yīng)該來自于購(gòu)物者本身。 麥肯錫項(xiàng)目組詢問了所有可以設(shè)想到的目標(biāo)客戶群體的共計(jì)一千位路人。
消費(fèi)者們的抱怨有些是可以預(yù)見的，有些則令人驚訝。他們批評(píng)零售品種的單一、人群的擁擠、餐飲設(shè)施的缺乏和整條道路的一種‘疲憊感’。
本地人強(qiáng)烈感到南京路已經(jīng)變成了吸引外地游客的地方，而各地游客則覺得街道和商店擁擠不堪。 同時(shí)幾乎所有的人都認(rèn)為擁擠的人群掩蓋了該區(qū)域的建筑群、歷史遺跡和文化景點(diǎn)的光彩。
消費(fèi)者認(rèn)為南京路由一個(gè)個(gè)互不相干的場(chǎng)所組成，而沒有一個(gè)統(tǒng)一的概念。 麥肯錫項(xiàng)目組決定援引九個(gè)最具代表性的世界級(jí)零售區(qū)域作為比較的基礎(chǔ)，包括倫敦的卡納比街和牛津街，巴黎的香榭麗舍大道，米蘭的蒙特拿破侖大道，巴賽羅那的蘭布拉斯大道，芝加哥的密歇根大道，紐約的時(shí)代廣場(chǎng)，新加坡的濱海大道和東京的銀座。
麥肯錫項(xiàng)目組制定了一組標(biāo)準(zhǔn)模式的問題，同時(shí)運(yùn)用麥肯錫的資源來收集信息、進(jìn)行采訪并拍攝照片。 麥肯錫各分公司同事也和南京路項(xiàng)目組一起工作，并提供了大量的原始資料和數(shù)據(jù)，麥肯錫項(xiàng)目組則對(duì)它們進(jìn)行了詳盡的綜合研究分析。
麥肯錫項(xiàng)目組還聯(lián)系了麥肯錫全球的業(yè)內(nèi)專家們。 經(jīng)過以上這些工作，對(duì)這些“世界一流”的目標(biāo)區(qū)域共有的特性開始有了一定了解，主要概括為以下三個(gè)主要特征和六大關(guān)鍵因素： 主要特性 · 聲譽(yù)全球化 · 人流量大 · 收益可靠 關(guān)鍵因素： · 悠久的歷史 · 獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局 · 全面的功能 · 不斷自我更新的支柱商戶 · 便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境 · 牢固的政企合作關(guān)系 項(xiàng)目組按照這些特性對(duì)選定的九個(gè)首屈一指的區(qū)域進(jìn)行了衡量，并選擇了四個(gè)和南京路最相似的區(qū)域：香榭麗舍大道、密歇根大道、牛津大道和銀座。
當(dāng)信息收集完成后，項(xiàng)目組就開始了對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和歸納這一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，以期揭示或者支持潛在的解決方案。 項(xiàng)目組根據(jù)項(xiàng)目第一階段所明確的三個(gè)主要特性和其下的六大因素對(duì)南京路的問題進(jìn)行了分類。
對(duì)每個(gè)問題進(jìn)行了深入的研究并各個(gè)擊破，旨在找出解決方案。 而每個(gè)潛在的解決方案又激發(fā)出新的問題和新的調(diào)研需求。
整個(gè)過程是艱苦的，但最終的提議，其中將涉及大筆的資金和大量的時(shí)間，必須完全無懈可擊。在整個(gè)項(xiàng)目期間，建筑師、電影導(dǎo)演、藝術(shù)家、房地產(chǎn)代理商、公關(guān)公司和其他許多社區(qū)內(nèi)的相關(guān)人士一切協(xié)助討論各個(gè)問題要點(diǎn)。
如為解決南京路無所不在的霓虹燈標(biāo)牌問題，向麥肯錫項(xiàng)目組和一位燈光專家舉行了頻繁的。
8.商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)有哪些規(guī)劃內(nèi)容
商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)有哪些規(guī)劃內(nèi)容？商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該如何進(jìn)行？ 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院-認(rèn)為商業(yè)街的規(guī)劃并不等同于一般的城市商業(yè)規(guī)劃，它是在具備可行性、操作性、合理性、融合性的基礎(chǔ)上同時(shí)滿足城市、商業(yè)、旅游三方面的規(guī)劃要求與規(guī)范的一項(xiàng)全新、復(fù)雜的工作。
具體規(guī)劃內(nèi)容： （1）根據(jù)商業(yè)街的發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，圍繞商業(yè)街旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂等基本功能，創(chuàng)建商業(yè)街的主題休閑項(xiàng)目的引入，并依照創(chuàng)建A級(jí)景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)要求，進(jìn)行商業(yè)街總體規(guī)劃的編制，提出初步創(chuàng)建方案。（2）按照已確定的商業(yè)街的主題及發(fā)展方向，圍繞方便游客購(gòu)物和休閑游覽的宗旨，引入休閑項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)街現(xiàn)有業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，打造核心吸引力。
（3）對(duì)商業(yè)街內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、交通道路、旅游資源等提出綜合安排和合理利用方案。參照A級(jí)旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，精心梳理，補(bǔ)短補(bǔ)缺，加快街區(qū)配套設(shè)施建設(shè)和商業(yè)街旅游功能的完善，包括游客中心選址、交通路線、停車場(chǎng)、公共廁所等配套設(shè)施的建設(shè)和完善。
9.商業(yè)街初步設(shè)計(jì)方案需要包括哪些內(nèi)容
商業(yè)街初步設(shè)計(jì)方案-推薦北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院-綠維創(chuàng)景是集"產(chǎn)業(yè)研究、項(xiàng)目策劃、工程咨詢、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)"六位一體的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院，強(qiáng)調(diào)對(duì)"旅游產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、新城新區(qū)開發(fā)"四大領(lǐng)域進(jìn)行系統(tǒng)整合，提供從項(xiàng)目前期咨詢策劃到施工圖設(shè)計(jì)及后期顧問的"全程服務(wù)"。
北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院于2005年由林峰博士創(chuàng)立。目前，匯聚了旅游規(guī)劃師、城市規(guī)劃師、景觀設(shè)計(jì)師、建筑設(shè)計(jì)師、房地產(chǎn)策劃師、營(yíng)銷策劃師、游憩策劃師、工程咨詢師、投資分析師、游樂設(shè)計(jì)師、市政工程師等二十余種不同專業(yè)的人才180余人。
業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國(guó)，業(yè)務(wù)類型涉及風(fēng)景名勝區(qū)、度假區(qū)、休閑地產(chǎn)、城市商業(yè)街區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、酒店、高爾夫、溫泉、滑雪場(chǎng)、古城古鎮(zhèn)古村落、紅色旅游、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)業(yè)休閑、森林旅游、濱海旅游、濕地公園、城市公園、郊野公園、主題公園、動(dòng)植物園等30多個(gè)門類。
服務(wù)對(duì)象：新城開發(fā)、新區(qū)開發(fā)、土地一級(jí)開發(fā)、旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、旅游區(qū)、休閑區(qū)、度假區(qū)、景區(qū)、公園、主題公園、度假地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、郊區(qū)地產(chǎn)、避暑地產(chǎn)、溫泉地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)、藝術(shù)地產(chǎn)等。
