商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷推廣方案(商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案)
1.商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案
北 奧 公 館 營銷推廣策略報告 2004年11月8日 北京中原 北奧公館專案組 1、項目SWOT分析 1.1優(yōu)勢 ? 位于奧運核心腹地 ? 純板樓居住型小社區(qū) ? 分戶式中央空調及封閉立體車庫 ? 準現(xiàn)房銷售 ? 區(qū)域內比較完善的配套設施 1.2劣勢 ? 價格創(chuàng)區(qū)域新高 ? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂 ? 目前周邊交通條件并不理想 ? 售樓處與項目現(xiàn)場分離 1.3機會 ? 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間 ? 區(qū)域內整體供給量不大 ? 市政及配套設施將逐步完善 1.4威脅 ? 交通情況改進時間待定 ? 奧運地產(chǎn)的逐漸降溫 以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產(chǎn)品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。
2、銷售周期 2.1北京市房地產(chǎn)市場銷售周期說明 我司認為入市時機，并不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據(jù)項目自身的實際情況和市場環(huán)境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個固定時間點來實現(xiàn)，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經(jīng)濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。
北京市房地產(chǎn)市場銷售周期走勢分析 北京房地產(chǎn)市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對區(qū)域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產(chǎn)市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。 2.2本項目推廣特點說明 ? 2004年11月我司開始接觸本項目 ? 項目主體結構年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩 ? 樣板間及售樓處于11月底投入使用 ? 目前項目現(xiàn)場情況混亂，對于銷售有不利影響且會持續(xù)至2005年初 ? 周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善 ? 2004年底大屯路斷路整修 ? 2004年底科薈路通車交付使用 ? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項目現(xiàn)場有一定的距離 2.3本項目銷售周期說明 本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。
根據(jù)以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表： 銷售周期分布表 銷售周期 時間結點 市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月 第一強銷期 2005年3月至2005年6月 第一調整期 2005年7月至2005年8月 第二強銷期 2005年9月至2005年11月 第二調整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盤期 2006年4月至2006年5月 2.4本項目銷售任務說明 本項目銷售計劃表 項目銷售任務 計劃完成 可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù) 76561.84平方米 540套 486套 銷售任務明細表 周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注 市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5 本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為準。
2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15 2005年2月 工程主體結構封頂 銷售工具制作完成 10 強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29 2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35 2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40 2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50 第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 第二強銷期 2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50 2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40 2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30 第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14 2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18 2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10 2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25 尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25 2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30 總計 486 3、推廣策略 3.1本項目客戶群特征 ? 在亞運村區(qū)域工作或生活 ? 在中關村區(qū)域工作 ? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍 ? 部分客戶有二次置業(yè)的需求 ? 購房更加理性 ? 對奧運房產(chǎn)有很高的認同，認同區(qū)域升值潛力 ? 有一定的經(jīng)濟實力 3.2項目賣點梳理 ? 地處奧運中央腹地，新興富都市中心 ? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢 10—14層板式小高層 體量適中，共540套 純居住的居住舒適性 現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融 蘇式庭院：內外融合，綠意盎然 高端智能化配套：美國分戶式中央空調 封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適 停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間 準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心 ? 區(qū)域內稀缺性 ? 項目較高的升值空間 3.3賣點整合 區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性 3.4推廣手段 ? 三板斧 區(qū)域：“奧運中央腹地，新富都市中心” 產(chǎn)品：“尊貴奧運板樓” 稀缺性：“鉆石般稀有” ? 七種武器 “中等社區(qū)，舒適生活” “詮釋純居住空間，私享大宅” “分戶式空調，。
2.商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案
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商業(yè)廣場營銷策劃方案篇一：商業(yè)廣場營銷策劃方案226429921德山商業(yè)廣場營銷策劃方案策略篇-、前言二、項目檢視1、市場深度分析2、目標群體分析3、項目定位●產(chǎn)品定位●市場定位●形象定位三、核心思考1、租金與售價2、業(yè)態(tài)變與不變3、銷售與招商4、永續(xù)經(jīng)營之道5、操盤時機掌握四、策劃目標1、銷售目標2、招商目標3、發(fā)展目標五、營銷策劃基本原則六、項目“永續(xù)經(jīng)營工程”計劃篇一、銷售方案1、銷售階段劃分及預測2、項目整體價格策略3、付款方式4、各類促銷及優(yōu)惠措施二、招商方案1、項目整體招商原則2、招商范圍及品牌控制三、銷售管理1、銷售組織機構及成本●組織機構●激勵機制2、銷售文書準備四、廣告策略1、廣告整體策略2、廣告語3、各階段推出計劃4、費用預算及分配5、媒介安排6、開盤前廣告進程7、廣告效果評估策略篇前言：溆浦的商業(yè)市場正處于一個快速發(fā)展的成長期，我司將根據(jù)市場發(fā)展情況，以全新商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，貫穿整個項目的工作過程。力求緊密結合德山商業(yè)廣場銷售力的特質與優(yōu)勢，積極地探求營銷推廣策略以促成良好的銷售業(yè)績。同時，我們將尊重市場，尊重消費者，尊重商家，實現(xiàn)發(fā)展商的預期目標與項目的可持續(xù)性發(fā)展，最終實現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤的最大化。項目檢視（一）項目深度分析？整體市場狀況溆浦商業(yè)經(jīng)過歷史的發(fā)展，在購物模式、競爭格局以及消費者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點。1.傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競爭格局。德山商業(yè)正處于一個新的發(fā)
3.商業(yè)地產(chǎn)項目如何推廣
一、宣傳推廣要從商業(yè)地產(chǎn)的終級目的出發(fā)，為招商、銷售、運營服務。
商業(yè)地產(chǎn)總的目標是招商、銷售及商業(yè)運營三個方面的成功。招商吸引到具有強大品牌效力的主力店，并確保商家入駐率達到85%左右；商鋪銷售任務一年的完成率最低應達到30%—50%，兩年內基本銷售完成；商業(yè)運營也就通過宣傳、推廣活動間接或直接帶來人流、產(chǎn)生利潤，并實現(xiàn)利潤的最大化。
二、在宣傳推廣中，應該明確推廣目的及審核標準。
實用而非美觀，是商業(yè)地產(chǎn)的推廣思路。當然，在實用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時候，宣傳推廣中的廣告推廣過于注重美觀、活動策劃過于偏重表面的熱鬧，淹沒掉了本應張揚的主題、迷失了預定的目標。
三、勾繪前景，而非強調實用、優(yōu)惠。
住宅的推廣格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降價（優(yōu)惠）；商業(yè)地產(chǎn)不光強調地理上的優(yōu)勢，還需要強調其商業(yè)上的前景。
四、自抬身價，知名度與美譽度并進，張顯品牌魅力。
有一些商業(yè)地產(chǎn)為了達到迅速招商、銷售的目的，頻頻參加一些展覽會，把自己混跡于普通住宅、商場項目中，這樣，短期內可能會招攬一些商家，但是也失去了在大眾心中商業(yè)地產(chǎn)品牌的魅力，使大眾對項目的認識等同于商場，失去好奇感，對以后的商鋪銷售工作及開業(yè)運營造成不利的因素。
4.房地產(chǎn)營銷策劃推廣方案怎么寫呀
一、總述二、市場調研： 1、對同類型2-3個商業(yè)地產(chǎn)的調研，其中包括發(fā)展情況、團隊、現(xiàn)狀、商機等等 2、分析報告 3、結合本項目的市場調研分析 4、分析報告三、項目定位分析、客群定位分析等等四、媒體選擇：1、報社、短信、電視臺、分眾傳媒、戶外大牌、網(wǎng)站、微博等代理商介紹以及價格。
2、各項價格預算五、活動設計選擇：1、廣告公司、網(wǎng)站制作公司、活動公司介紹以及報價2、各項價格預算六、指導性建議：在預算允許的范圍內選擇你要的媒體與活動設計途徑七、深化四、五項內容，制定具體的執(zhí)行計劃表與任務，籌備期、蓄勢期、推廣期、開放期各媒體以及活動設計工作的安排、軟文的植入等等等等。八、針對性活動策劃，包含促銷活動、DM單發(fā)放、渠道拓展。
九、總預算以及市場反饋效果平衡十、風險控制與措施十一、總結。
5.商業(yè)地產(chǎn)如何策劃
商業(yè)地產(chǎn)策劃中商鋪定價的操作程序和方法 1、根據(jù)項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規(guī)模，設定期望的銷售總額。
如：Y億元。 2、憑經(jīng)驗對項目不同層別進行系數(shù)設定。
原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。
3、計算各層別的權重系數(shù)。根據(jù)上述第二點所設定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計算得出該樓層的權重系數(shù)。
（此步驟在各樓層的計算方法相同） 公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權重系數(shù) 4、計算總權重系數(shù)。各層的權重系數(shù)相加求和得出項目的總權重系數(shù) 公式二：∑權重系數(shù)=總權重系數(shù) 5、計算層別總價和層別均價。
層別總價等。
6.如何做好商業(yè)地產(chǎn)的營銷推廣
做好商業(yè)地產(chǎn)的營銷推廣方法：策略一慈善營銷隨著社會公益觀念的增強，廣大人民群眾對企業(yè)的視點發(fā)生了重大改變，看一個企業(yè)不再僅僅是看它的產(chǎn)品、品牌，而是同時看重它對社會公益事業(yè)的態(tài)度。
在自然災害面前，房地產(chǎn)開發(fā)商如果能夠伸出援手，獻出自己的愛心，關注民生，關注災害，以自己的行動向社會展示慈善行為，這將有助于企業(yè)形象的提升。 企業(yè)在公眾心目中的形象提升，將有助于企業(yè)社會效益、經(jīng)濟效益的提升。
策略二：實證營銷“耳聽為虛，眼見為實”，實證營銷逐漸成為一種新的營銷方式。在所有的廣告宣傳途徑中，消費者信任度最高的是親友之間的口碑相傳，因此實證營銷的效果常常帶來“舉一反三”的倍數(shù)驚喜。
例如，營銷學上有個著名的“3-11”現(xiàn)象：消費者對某個產(chǎn)品滿意，平均會告訴3名朋友，而對某個產(chǎn)品不滿意，平均會告訴11名朋友。如果已經(jīng)有了已建成的項目，可以請商戶去參觀，讓其感受到其項目的發(fā)展前途。
策略三：地緣營銷地段雖不是決定樓盤成敗的唯一因素，但卻仍然是十分重要的因素，善于利用地段的因素，在營銷中把握目標客戶的心理，突出宣傳地緣優(yōu)勢，仍然可以獲得良好的效果。 每個城市都有自己的成熟路段，在當?shù)乩习傩招哪恐惺莻鹘y(tǒng)的居住旺地。
有一些地段則是當?shù)毓J的商業(yè)旺地，如北京的王府井、上海的南京路等，在這樣的地段做項目，地緣營銷是首選的方向。地緣營銷要注意把地緣優(yōu)勢適度放大，包括交通出行的方便、周邊配套的齊全、歷史文脈的發(fā)掘、消費心理的認同等。
在表現(xiàn)方式上，最忌直來直去，恃地段而驕，惹人反感。上海的浦東曾經(jīng)是被人鄙棄的區(qū)域，而現(xiàn)在卻成為一片熱土，這是地段優(yōu)勢的最好佐證。
策略四：開放營銷幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)在營銷過程中都有“OPENDAY”，但很少是真正開放的，只是一種象征性的開放，實際上對前來的客戶還是戒備重重。 開放營銷誰都能做得到，需要的并不是驚天動地的勇氣膽魄，而是一種開放坦蕩的胸懷和心態(tài)。
例如，一些開發(fā)商在招商處公開打出《注意事項》或是《風險提示》，內容包括：“本項目東面200m處有爛尾樓五排”、“本項目東面有農(nóng)貿市場，政府已承諾在今年內搬遷”等。 這就是種明智勇氣，敢于把不足揭示出來。
其實，大部分缺陷都是瞞不住人的，明眼人一看就知道，不如自己公開講出來，讓別人考慮選擇。策略五：文脈營銷大多數(shù)城市都有一些值得驕傲的歷史傳奇，并不是所有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目都能恰好承接歷史文脈，也并不是所有的開發(fā)商都擁有珍對歷史文脈的尊重、繼承和發(fā)揚，其實折射出的是當出的是對五千年文明的態(tài)度與審視。
7.房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊
1，立項 （1）、項目狀況 （2）、開發(fā)項目用地狀況調查 （3）、市場需求和競爭分析。
（4）、成本估算 （5）、項目開發(fā)組織結構形式和研究 （6）、開發(fā)建設及銷售計劃 （7）、項目經(jīng)濟及社會效益分析 （8）、結論及建議 注：市場需求預測的方法 A、定性預測法 B、定量預測法 初步可行性研究的內容 初步可行性研究又稱“預可行性研究”，內容如下 （1）、初步可行性研究的角度與方法 （2）、識別各種限制條件 2，規(guī)劃 定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調查、分析與選擇； 定性——開發(fā)內容和主題的分析與選擇； 定量——開發(fā)規(guī)模（建設規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇 地產(chǎn)項目規(guī)劃設計委托專業(yè)建筑設計公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進步。但由于商業(yè)項目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設計應選擇專長于商業(yè)項目設計的專業(yè)公司。
也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機構，但牙醫(yī)不會接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會拔牙一樣，商業(yè)設計公司同體育設施、酒店設施的設計一樣，需有專長的專業(yè)設計院。 在市場不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗的上一代產(chǎn)品設計中，少有追求專業(yè)特長的設計師篩選，多數(shù)委托普通設計公司。
收費的優(yōu)惠、設計外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設施內部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應性，及八十年代開始的大型百貨店加室內步行街的做法。
專業(yè)化中的專業(yè)化是整個建筑行業(yè)的趨勢。浦東那些超高層、鋼結構、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗的國際公司擔綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結構要求的構筑物也需世界級的專業(yè)工程公司把關；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設計。
商業(yè)項目若要與國際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎說明中國項目的專業(yè)水準開始得到國際業(yè)界的認可。
功能與形式的平衡 大型商業(yè)地產(chǎn)項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設的景觀要求。成為城市地標、時代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識的追求目標。
綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標新立異。許多項目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標項目比美。
但國家項目由政府買單，與項目直接的收益回報無關，有時長久的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達到更合理的平衡。
其實，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項目與體驗消費的整合化，商業(yè)設計所面臨的復雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內解決人、車、貨、物流的合理組織，設計師既要以專業(yè)技術手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設計。
可持續(xù)發(fā)展的空間 作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業(yè)，其交通可達性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續(xù)發(fā)展的重要指標。
但因整個中國處在開放的探索與經(jīng)濟高速增長過程中，缺乏有長遠指導意義的規(guī)范。目前的Mall項目普遍缺少適應長期發(fā)展所需的交通與停車條件。
首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費水準和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標準遠遠低于歐洲商業(yè)設施停車標準。其次，中國的機動車擁有量處于一個急速增長的動態(tài)過程中。
北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機動車的設想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也需要在商業(yè)設施的設計中有所體現(xiàn)。 商業(yè)地產(chǎn)項目在選址方面，應盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。
而在商業(yè)設施自身停車的設計中則應考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應預留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應留有足夠余量。在汽車社會或郊區(qū)購物時代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。
結合體驗消費設計 隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業(yè)設施的設計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。
這一類型的活動已成為商業(yè)活動必不可少的一部分，而在建筑的設計中少有考慮，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動的人群所困。為適應這一趨勢，有些發(fā)展獨立設置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。
如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。
在引進休閑功能的商業(yè)項目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣。
8.商業(yè)房地產(chǎn)文案案例
商業(yè)房地產(chǎn)文案案例 大連城市廣場廣告文案全稿 戰(zhàn)略綱領 2003年，大連商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)役已經(jīng)進入白熱化階段。
城市廣場作為壟斷大連最核心商業(yè)地段以及市內稀缺自然資源的地產(chǎn)項目，本身就具有了不可再生、不可復制等天然優(yōu)勢，同時其龐大的資金投入和復合性的物業(yè)構成也決定了它的霸主地位。但是面對目前復雜多變、競爭激烈的戰(zhàn)爭形式，城市廣場以天縱之姿出世，更應該以雷霆之勢，集合優(yōu)勢兵力進行火力聯(lián)戰(zhàn)，從而達到對戰(zhàn)爭總局進行全面控制，短期內迅速占領目標的終極目的。
一、平面武器 （1）報紙媒體 優(yōu)勢：訴諸視覺的媒體，信息含量大，可傳閱及反復閱讀，適合對目標客戶進行長期理性訴求。 劣勢：需讀者主動接受訴求，缺少強烈刺激。
《大連日報》：大連地區(qū)的黨報，發(fā)行量大、覆蓋面廣，傳閱率高、可信性強、具有權威性。 《半島晨報》：大連地方性報紙，趣味性強、信息量大，報價較低但可信性稍弱。
《大連晚報》：一向以地域化和平民化為辦報方針，受眾階層廣泛，是覆蓋式宣傳的良好的投放媒體。 《新商報》：《大連日報》直屬報，同為黨報，與大報具有同等權威性，側重于商經(jīng)信息報道，報價較低。
投放策略：綜合分析各媒體的特點，同時考慮預算等客觀因素。我們認為，城市廣場作為大連地產(chǎn)界“空前絕后”的集資源壟斷性、珍惜性為一體的超大規(guī)模地產(chǎn)項目，為了有效實行形象推廣、樹立市場美譽度，應首選最具權威性的媒體——《大連日報》。
為了有效整和媒體力量，同時以最有效的方式最大限度地覆蓋讀者群體，在其余三家媒體中將側重一家進行集束轟炸，其他兩家作為輔助火力?？紤]發(fā)行量、可信度、價格、版式、印刷質量等綜合因素，三家媒體中《新商報》無疑具有更多的優(yōu)勢，版面安排合理，讀者群文化素質偏高，構成元素豐富、時尚、可讀性強，內容更關注經(jīng)濟、投資等方面，因此選擇《新商報》作為投放重點。
在媒體投放安排上，廣告投放富有節(jié)奏感，配合各階段的推廣思路和活動安排，達到環(huán)環(huán)相扣、張馳有度。在日期安排上，綜合考慮大連市民的閱讀習慣，以及周末休息日和“五一”長假對媒體造成的消極影響，此時不宜安排廣告發(fā)布。
（2）印刷媒介 印刷媒介包括：8P宣傳折頁、北方航空雜志。 DM宣傳折頁印刷費用：7萬元/10萬份 北方航空雜志廣告費用：3萬元/頁?月*1月=3萬元（折后價） 總價：10萬元 注：由于投遞費各酒店收費標準不一致，因此令行討論。
二、空中武器 （1）電臺類 A、大連地區(qū)五大電臺地產(chǎn)廣告套播： “城市廣場”地產(chǎn)廣告以套播的形式覆蓋大連電臺五個頻道共十個欄目，每天十次，每次十五秒，具體時間段均為各臺受眾最廣的欄目，時間涵蓋新聞頻道《中央新聞及報紙摘要》、《新聞一小時》、《時事今日談》、經(jīng)濟頻道《理財黃金檔》、《陽光旅程》、文藝頻道《足球天地》、《兄弟體育》、交通頻道《動感車壇》、《新聞聯(lián)播》及半島之聲《歡樂正前方》等收聽率很高的欄目段，而且，上述收聽內容全面包括受眾最為喜愛的日常關注點。同時電臺的聽眾多為有車族，很有經(jīng)濟實力，符合我們的目標群體定位，并且，這種套播反復播出的形式也有利于我們覆蓋式廣告宣傳。
B、集束式廣播投放： “城市廣場”在開盤時期為了能夠更有效地進行市場炒作、吸引注意力，形成足夠強勢的強銷氣氛，應于常規(guī)性廣播投放的基礎上，于此時加播更具威懾力的電臺廣告，使發(fā)布頻率更密集、效果更明顯、氣勢更威霸?！俺鞘袕V場”地產(chǎn)廣告將在一周之內覆蓋大連電臺六個頻道的整點時段，從6:30—18:30，長1分鐘的廣告每個頻道每天出現(xiàn)十二次，一周共計420次。
（2）電視類 “城市廣場”本身就是大連地產(chǎn)界的一個奇跡，本身就是一個震撼人心的新聞，同時為了使本項目能夠達到“高山仰止”的心理效果，為了能夠真正體現(xiàn)項目所具有的高貴特質，我們認為應將電視廣告集中投放于大連電視臺新聞類節(jié)目，《新聞全景》（一套）、《新聞聯(lián)播》（一套）、《大連新聞》（一套）、《城市發(fā)現(xiàn)》（一套）、《生活現(xiàn)在時》（二套）、《21點直播室》（二套），作為大連電視臺最黃金強擋的節(jié)目時段，上述節(jié)目為電視觀眾所深深喜愛，同時投資者一般都更關注經(jīng)濟、新聞、時政等節(jié)目，這將更有效地覆蓋我們的目標群體。廣告的投放采取優(yōu)勢組合、火力補充的方式，在活動進行期和強銷期集中火力投放，使廣告能夠達到最具效率的傳播效果 投放策略： 段位 廣告位置 廣告段長度 周一至周四 次數(shù) 周五至周日 次數(shù) 總價（7.5折后） 一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18:27） 15秒 4200 7 5040 4 37170 一套 特A 《大連新聞》前（約19:35） 15秒 5400 35 6480 31 292410 一套 B 黃金劇場前（約20:01，周六為《久久合家歡》前） 15秒 4800 7 5760 4 42480 一套 C 《城市發(fā)現(xiàn)》中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600 《城市發(fā)現(xiàn)》欄目中軟性報道 1分鐘 12000 4 31200(6.5折后) 二套 B 生活現(xiàn)在時欄目前（約20:27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 3000 7 3600 4 35400 二套 B 21點直播室欄目前（約20:58） 15秒 3000 35 3600 31 162450 選擇大連電視臺新聞綜合頻道。
9.如何做好商業(yè)地產(chǎn)推廣
中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)自2000年開始，在2002年開始爆發(fā)性增長，經(jīng)歷3年的畸形的“黃金”成長期，在2005年開始爆發(fā)出一系列難以調和解決的問題。
2005年后開發(fā)商準確的說應該是運營商開始考慮商業(yè)地產(chǎn)如何在獲得短期可觀利潤的基礎上實現(xiàn)長線收益。這一戰(zhàn)略性轉變?yōu)橹袊虡I(yè)地產(chǎn)的運營帶來了新的希望和曙光。
商業(yè)地產(chǎn)最重要的是確定戰(zhàn)略，無論是資本戰(zhàn)略、開發(fā)戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略、定位戰(zhàn)略都是一系列繁復而有系統(tǒng)的工作，所以一個只懂商業(yè)不懂地產(chǎn)的人作不好商業(yè)地產(chǎn)，反之亦然，同時即使同時具備這兩個條件，不懂投資也作不好商業(yè)地產(chǎn)。戰(zhàn)略對位，才能展開我們所謂一系列定位工作，包含業(yè)態(tài)的規(guī)劃、業(yè)種的規(guī)劃及比例、主力店\租售關系\消費定位\租金租期定位\招商策略等一系列問題，只有這些確定后，在系統(tǒng)解決后招商\工程\銷售\運營等大節(jié)點問題后，項目才正式進入所謂的實施期. 商業(yè)地產(chǎn)在流通環(huán)節(jié)需要解決開發(fā)商\運營者\投資者\消費者四大主體之間的關系，這四大主題可以延展出六大矛盾關系，解決這六大矛盾關系，需要在商業(yè)銷售中采用六條線同時運作（服務\招商活動\促銷\公關活動\廣告推廣\銷售終端渠道整合）同時需要工程配合（并不是工程越快越好）缺少任何一個環(huán)節(jié)，項目即會陷入銷售或招商的陷阱.同時在項目銷售推廣中還有租金與售價之間不可調和的矛盾，由此可以延展出一個理論"招商好并不一定銷售好"必須是"招好商才有希望銷售好". 自2002年進入商業(yè)地產(chǎn)這一行業(yè)，做過很多項目的戰(zhàn)略顧問.前幾天對公司的商業(yè)部門的銷售團隊和企劃團隊做了一次關于商業(yè)地產(chǎn)項目推廣的培訓，現(xiàn)整理如下： 商業(yè)地產(chǎn)的推廣 一、商業(yè)地產(chǎn)推廣常面臨的問題 1、商業(yè)地產(chǎn)各功能板塊之間的矛盾處理 2、分期開發(fā)造成的矛盾 3、開盤節(jié)奏控制問題（蓄客量與快速轉化） 4、政府支持力度如何體現(xiàn) 5、客戶擔心問題（租金、返租率、返租期過后怎么辦） 6、客戶量大，如何快速有效去化 7、銷售代表工作強度大，如何有效進行調節(jié) 二、商業(yè)地產(chǎn)推廣的幾個特點： 1、工作復雜，涉及范圍廣，需要整合的資源情況多 2、系統(tǒng)工作多，講究工作的前啟與后續(xù)的系統(tǒng)性 3、難度大，政策多變，渠道多變、內容多變 4、工作強度大，比較勞累 三、“一、二、三、四、五”的系統(tǒng)工程 整個推廣采用“一、二、三、四、五”的推廣工程 一是： 一個目標，以最終實現(xiàn)100%的銷售率為終極目標，最好實現(xiàn)開盤即清盤的條件 二是： 兩個結合： 本地客源與異地客源結合——在主要的銷售節(jié)點如開盤、促簽等，利用異地客源投資本項目來壓迫本地客戶的購買，利用本地客源來刺激異地客源加快決定。
這就是所謂的“外科手術”“墻外開花，墻內也香”的營銷策略 招商和銷售相互促進——在主要銷售節(jié)點連續(xù)舉辦招商簽約儀式、小型的招商座談會、推介會、懇談會等。造成招商、銷售兩旺的局面，這樣商家與投資者可以形成信心上的相互促進 三是： 三個階段： 即項目推廣的節(jié)奏；有別于住宅推廣的五個階段，推廣講究“快、準、狠”一鼓作氣 第一階段：造勢階段——講究虛張聲勢、聲東而擊西，最終為項目服務 造勢目的是為項目樹立宏觀的遠景信心，具體包含：招商造勢、政府造勢、論壇造勢、大型全市范圍內的活動造勢。
第二階段：勾引蓄客階段——“以小搏大“利益驅動；蓄客量一般達到釋放物業(yè)批次的1:1.2到1:1.5 主要手段：板塊商業(yè)的前景分析、利潤空間分析；講究“由大（市場空間、利潤）及?。ㄍ顿Y?。?；促銷政策的靈活、立體化、多元化應用 第三階段：爆炸階段——開盤與清盤同時解決 整體三個階段圍繞投資客的四感，循序漸進做文章： 興奮感（廣告訴求刺激后產(chǎn)生的興奮感）——愉快感（購買時服務、交流的愉快感）——價值感（覺得買的值）——幸福感（別人沒有買到，我搶到了產(chǎn)生的幸福感） 圍繞四感必須做到六個環(huán)節(jié)： 廣告刺激至售房部看——銷售人員專業(yè)度和服務使現(xiàn)場感覺很愉快——交小訂金——服務（電話、短信、禮品、聯(lián)誼會）——開盤前PPT講解——開盤 四是： 四個基礎條件——正式全面推廣前的前奏工作 產(chǎn)品條件——符合將來經(jīng)營，無大毛病 招商條件——主力店到位 銷售人員素質——銷售人員培訓工作 售房部問題——現(xiàn)場氛圍氣勢一定要足、會議室、背景音樂等要到位 五是： 五大利器——推廣銷售的五大利器 廣告法——表現(xiàn)簡單、沖擊力強、主題突出、說實話（具體參考商業(yè)地產(chǎn)的廣告表現(xiàn)） 現(xiàn)場法——采用五種方法 1、看臉法——對不同的人采用不同的講法（如：女人、老人、商戶、老板的講法都不同） 2、案例法——舉例講解，舉本項目或參與項目的案例進行講解 3、恐嚇法——機不可遇、數(shù)量有限等或通貨、貶值或自身長遠生活質量等因素 4、賺錢法——站在客戶的角度講解理財理念（銀行理財——銀行自己的放貸就沒解決好，怎么理別人的財） 5、促銷壓迫法——表單價格體系的靈活調整，產(chǎn)權商鋪價格策略一般采用高開高走的策略 活動法——節(jié)奏頻繁，達到周周做，月月做（招商活動、促銷活動、論壇活動、開盤活動等） 會議法——招商推介會。
