購買(mǎi)三手房(買(mǎi)賣(mài)三手房該注意什么事項)
1.買(mǎi)賣(mài)三手房該注意什么事項
買(mǎi)賣(mài)注意
(1.)房屋手續是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
(2.)房屋產(chǎn)權是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
(4).土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
(5.)市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
(6).福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。
(7.)單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。
(8)物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。
(9).中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。
(10.)合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮
2.購買(mǎi)二手房有哪些注意事項呢?
購買(mǎi)二手房的注意事項如下： 手房購買(mǎi)注意事項一：核實(shí)賣(mài)方身份選擇可靠中介 核實(shí)賣(mài)方的身份。
如果是個(gè)人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規的、有一定信譽(yù)度的房地產(chǎn)中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監管方，確保交錢(qián)后能順利過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)后房與款兩 清。 必要時(shí)可查閱中介機構應具備的“兩證”，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)，這是買(mǎi)二手房注意事項的前提。
二手房購買(mǎi)注意事項二：確認產(chǎn)權 需注意產(chǎn)權證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權的性質(zhì)和內容，包括面積、地址及標準價(jià)房的分配比例。 同時(shí)，還要驗看正本、查詢(xún)產(chǎn)權證的真實(shí)性。
此外，還要知曉二手房是成本價(jià)房還是標準價(jià)房或者是經(jīng)濟適用房，產(chǎn)權性質(zhì)的不同牽涉到成交過(guò)程的復雜程度，也牽涉到買(mǎi)房收益的分配問(wèn)題，最終影響到二手房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂。 二手房購買(mǎi)注意事項三：核實(shí)房屋是否允許買(mǎi)賣(mài) 需確認原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權單位確認利益的分配辦法，標準價(jià)購買(mǎi)的公房出讓是存在按成本價(jià)補足費用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，買(mǎi)主應當對此有所了解。
此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。 二手房購買(mǎi)注意事項四：關(guān)鍵性承諾應體現在合同中 簽約過(guò)程中應特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定 代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。
合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。 二手房購買(mǎi)注意事項五：明確房款付款方式和時(shí)間 這個(gè)環(huán)節最容易出現糾紛，因此一定要在合同中明確總房款金額、付款方式、付款時(shí)間、付款條件、貸款方式等相關(guān)內容。
一般情況下，在約定時(shí)，買(mǎi)家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣(mài)家按照交房；也可以要求房主搬出移交 后再行支付購房款。 二手房購買(mǎi)注意事項六：小心房款和產(chǎn)權的交接 不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉入賣(mài)方的賬戶(hù)。
二手房購買(mǎi)注意事項七：保證產(chǎn)權順利過(guò)戶(hù) 必須要經(jīng)當地房屋土地管理局辦理完產(chǎn)權才算完成過(guò)戶(hù)手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程；從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權過(guò)完戶(hù)以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。
二手房購買(mǎi)注意事項八：明確戶(hù)口遷出期限 在簽訂合同時(shí)，一定要注明賣(mài)方遷出戶(hù)口的期限。 您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個(gè)違約標準，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數額的違約金。
3.購買(mǎi)二手房需要注意那些事項?
購買(mǎi)二手房--六大注意事項 隨著(zhù)各地住房制度改革進(jìn)程的加快，二級市場(chǎng)的開(kāi)放力度不斷加大，二手房買(mǎi)賣(mài)日漸紅火，二手房由于具有位置好、價(jià)格低的優(yōu)勢，被眾多的消費者青睞，但是，舊房買(mǎi)賣(mài)畢竟不像新房那樣一目了然，購買(mǎi)二手公房上當受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。
因此，在選購二手房時(shí)，要特別注意產(chǎn)權、房屋結構等問(wèn)題。 ★一、弄清二手房的產(chǎn)權情況 在舊房交易中，產(chǎn)權證是最重要的。
由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權的房屋進(jìn)行保護。根據我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規定："國家實(shí)行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。
"因此，購買(mǎi)二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權屬，凡是產(chǎn)權有糾紛的，或是部分產(chǎn)權（如以標準價(jià)購買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權、產(chǎn)權不清、無(wú)產(chǎn)權的房子，即使房子再合適都不要購買(mǎi)，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權證，同時(shí)也會(huì )引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人。
在驗看產(chǎn)權證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權的真實(shí)性。 由于我國房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標準價(jià)購買(mǎi)的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補足費用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。
另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。
當前對于軍隊、醫院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類(lèi)房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買(mǎi)。 ★二、了解二手房的房屋結構 二手房的房屋結構比較復雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結構一般較差。
因此，購買(mǎi)二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無(wú)破壞結構的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。 另外，購買(mǎi)二手房還要對房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問(wèn)題。
如果存在上述問(wèn)題，則不要購買(mǎi)，以免購買(mǎi)后既要加大維修費用，又時(shí)刻面臨不安全的危險。 ★三、實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設施 隨著(zhù)人們生活水平的提高，對居住區環(huán)境及配套設施設備的要求也越來(lái)越高。
新建房屋會(huì )隨著(zhù)房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區環(huán)境，一般會(huì )向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。
因此，購買(mǎi)舊房時(shí)，要認真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區安全保衛、衛生清潔等方面情況。 對房屋配套設施設備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃氣供應，暖氣供應情況及收費標準，電視接收的清晰度等。
另外還要觀(guān)察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機會(huì )最好走訪(fǎng)一些老鄰居，對房屋及周?chē)h(huán)境設施做更多的深入了解。
總之，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購買(mǎi)二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會(huì )給日后生活帶來(lái)更多煩惱。
★四、考察一下二手房的物業(yè)管理 購買(mǎi)房屋是一次性的消費支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長(cháng)期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購買(mǎi)新房還是舊房，都越來(lái)越關(guān)注房屋的管理水平。
良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來(lái)更多的便利。 對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪(fǎng)，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區環(huán)境衛生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，最終評價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為好。
還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費標準等，了解是否建立了公共設施設備維修養護專(zhuān)項基金，以免日后支付龐大的維修養護費用，出現買(mǎi)得起房住不起房的情況發(fā)生。 ★五、買(mǎi)二手房選個(gè)安全中介 目前在許多城市，雖然已放開(kāi)了住房二級市場(chǎng)，但政府職能一般只是在兩頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權轉移登記手續，而中間的交易過(guò)程則完全由買(mǎi)賣(mài)雙方自行操作。
而二手房的買(mǎi)賣(mài)要比商品房復雜得多，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要中介機構幫助代為辦理交易手續。目前中介服務(wù)機構的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機構與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。
因此，中介機構的選擇就顯得尤為重要。 首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門(mén)批準、已取得執業(yè)資質(zhì)的中介公司。
要親自到中介機構辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察，根據人員素質(zhì)，辦公設施現代化程度，信息量和人氣等現象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時(shí)，在委托中介機構代理之前，還要詳細詢(xún)問(wèn)中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目，如何收費？如果未能。
4.買(mǎi)二手房有哪些注意事項?
1，二手房購買(mǎi)注意事項一：核實(shí)賣(mài)方身份選擇可靠中介 核實(shí)賣(mài)方的身份。
如果是個(gè)人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規的、有一定信譽(yù)度的房地產(chǎn)中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監管方，確保交錢(qián)后能順利過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)后房與款兩 清。必要時(shí)可查閱中介機構應具備的“兩證”，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)，這是買(mǎi)二手房注意事項的前提。
2，二手房購買(mǎi)注意事項一：核實(shí)賣(mài)方身份選擇可靠中介 核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規的、有一定信譽(yù)度的房地產(chǎn)中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監管方，確保交錢(qián)后能順利過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)后房與款兩 清。
必要時(shí)可查閱中介機構應具備的“兩證”，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)，這是買(mǎi)二手房注意事項的前提。 3，二手房購買(mǎi)注意事項二：確認產(chǎn)權 需注意產(chǎn)權證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權的性質(zhì)和內容，包括面積、地址及標準價(jià)房的分配比例。
同時(shí)，還要驗看正本、查詢(xún)產(chǎn)權證的真實(shí)性。 二手房購買(mǎi)注意事項三：核實(shí)房屋是否允許買(mǎi)賣(mài) 需確認原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權單位確認利益的分配辦法，標準價(jià)購買(mǎi)的公房出讓是存在按成本價(jià)補足費用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，買(mǎi)主應當有所了解。
5.購買(mǎi)二手房需要注意哪些事項
二手房要注意些什么
1、核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權委托書(shū)。
2、到房管局查驗賣(mài)方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權人同意房屋出售的書(shū)面文件。
3、如通過(guò)房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽(yù)度的中介機構，必要時(shí)可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
4、仔細核對賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯。
5、如購買(mǎi)公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標準價(jià)，標準價(jià)購買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買(mǎi)權，因此，應要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊、醫院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對其上市交易的批準書(shū)。
7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權爭議的房屋。
8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節，購房者除對房屋戶(hù)型、結構、用材等較直觀(guān)的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線(xiàn)走向等細節；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標準。
9、關(guān)鍵性承諾應體現在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當中。交易雙方當事人對房地產(chǎn)管理部門(mén)申報的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對所購房屋進(jìn)行評估；簽約過(guò)程中應特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。
