全款買(mǎi)二套房(全款購買(mǎi)二手房需要注意什么)
1.全款購買(mǎi)二手房需要注意什么
全款買(mǎi)二手房注意事項如下：
一、去正規的網(wǎng)站和中介
如果買(mǎi)二手房有中介參與，要找相對大的、知名的中介。中介的收費、服務(wù)情況要先問(wèn)清。還要和中介談好，中介費的付款時(shí)間，一般來(lái)說(shuō)是簽完合同付一部分，過(guò)戶(hù)后付一部分，省的太早付完錢(qián)，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。中介如果提供貸款服務(wù)，讓他玩去。貸款之類(lèi)的問(wèn)題，別怕麻煩，自己去找銀行。
二、實(shí)地考察房屋情況
1、房屋自身建筑情況
如房屋戶(hù)型、結構、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
2、房屋周邊狀況
如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì )等。
三、看房子產(chǎn)權是否清晰
1、看房產(chǎn)證。
(1)有沒(méi)有房產(chǎn)證。 沒(méi)有的直接PASS，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉賣(mài)。
(2)看房主是誰(shuí)。 賣(mài)方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致。有些房屋有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無(wú)效。
(3)看房屋有沒(méi)正在貸款。 有的房子貸款買(mǎi)的，房產(chǎn)證并沒(méi)被銀行收走，但房產(chǎn)證上應該都有注明，看清楚。
2、看土地證。 有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無(wú)償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權利。
劃撥地的房，能無(wú)限期使用（政府不收回的話(huà)），但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩兀褂媚晗?0年，這時(shí)就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣(mài)家交，但賣(mài)家一般會(huì )把這塊算到房?jì)r(jià)里，由買(mǎi)家承擔。
3、去房管局核實(shí)，做系統的產(chǎn)調。
4、看房子是否在租。 如果在租狀態(tài)要提前協(xié)商解決辦法，不然會(huì )很被動(dòng)。
四、交易前要注意的問(wèn)題
1、看二手房的物管費用是否拖欠：
有些房主在賣(mài)房子時(shí)，有些費用長(cháng)期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數目不小的費用。你如果不知情就買(mǎi)了，那你就等著(zhù)全部承擔這些費用吧。
(1)水費。
要問(wèn)賣(mài)家是否已付清水費，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的水費賬單收據。
(2)電費。
要問(wèn)賣(mài)家是否已付清電費，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的電費賬單收據。
(3)煤氣費。
(4)物業(yè)相關(guān)費用。
去物業(yè)公司問(wèn)，有沒(méi)有欠啥錢(qián)。
2、注意遷移戶(hù)口問(wèn)題。
有時(shí)候我們這買(mǎi)二手房，就是為了孩子就近讀書(shū)問(wèn)題，給孩子上戶(hù)口很重要。如果賣(mài)家的戶(hù)口沒(méi)有及時(shí)遷出，我們的戶(hù)口也遷不進(jìn)來(lái)，就會(huì )發(fā)生糾紛。目的沒(méi)達到，那房子都等于白買(mǎi)（這種事，真還聽(tīng)過(guò)不少）。
因此，買(mǎi)房前可到相關(guān)部門(mén)（街道、居委會(huì )、派出所之類(lèi)）查閱賣(mài)家的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。如果賣(mài)家戶(hù)口要在交房后才能遷，就一定要與賣(mài)家就此問(wèn)題在合同里講清楚。
五、簽訂合同時(shí)的注意事項
1、合同的建立：
房管局大多會(huì )提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來(lái)在范本的基礎上做改動(dòng)，民間合同多由賣(mài)方提供。買(mǎi)房就要注意，賣(mài)方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見(jiàn)看法，以達成最后的同一。
2、約定付房款：
一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實(shí)力選擇。
3、過(guò)戶(hù)：
①時(shí)間：確定到房管局辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶(hù)的時(shí)間。
②費用：過(guò)戶(hù)所涉稅收和費用誰(shuí)出。這些要在合同里訂好。
二手房交易稅費包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。其中比較大塊的是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項，（其余幾項都很少一般就是幾百塊錢(qián)）。“交易稅費由乙方承擔”是合同中的常見(jiàn)陷阱，一般來(lái)說(shuō)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣(mài)方負責，買(mǎi)方負責契稅。
③上證的人數：房產(chǎn)證上要寫(xiě)幾個(gè)人的名字，老婆、孩子的如果要加，現在就一起寫(xiě)上，以后再加，麻煩的很。
④戶(hù)口遷出：上一大點(diǎn)的最后一個(gè)問(wèn)題，現在就訂好賣(mài)方戶(hù)口遷出的時(shí)限。
4、明確違約責任：
(1)合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
(2)每項主要義務(wù)都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金
(3)定下如果違約，賣(mài)方要承擔買(mǎi)方裝修、搬家之類(lèi)的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。
2.購第二套房程序及注意事項
購買(mǎi)第一套房子和第二套房子的流程是一樣的如下： 買(mǎi)新房：提供身份證、戶(hù)口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水（已婚提供夫妻雙方資料）全款付款的話(huà)當天把錢(qián)給了就可以了，按揭的話(huà)先交首付，二套房公積金首付3成，商業(yè)貸款首付4成。
到銀行簽訂貸款合同；銀行放款；還月供；買(mǎi)二手房：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同準備資料身份證、戶(hù)口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水、（已婚提供夫妻雙方資料）；全款到房管局辦理過(guò)戶(hù)手續就可以了；按揭的話(huà)先到銀行簽訂貸款合同；銀行審核通過(guò)后辦理過(guò)戶(hù)；過(guò)戶(hù)后把產(chǎn)權證拿到銀行；二套房公積金首付3成，商業(yè)貸款首付4成。；銀行放款；還月供；。
3.二套房貸的注意事項有哪些
第一類(lèi)：父母名下有住房，以未成年子女名義再購房的人群 解析：根據“國十一條”中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以a家庭以?xún)鹤拥拿x申請貸款購房時(shí)，會(huì )按照二套房政策執行的，即需首付50%、利率上浮1。
1倍。如果買(mǎi)掉這套房產(chǎn)再貸款購房的話(huà)，則可以算按執行首套房貸款政策。
第二類(lèi)：婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房的人群 解析：因為目前銀行對二套房的認定是既認房又認貸，也就是只要央行的征信系統中能夠查到借款的貸款紀錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給另一方，這一方再貸款購房時(shí)也會(huì )被認定為二套房。 第三類(lèi)：個(gè)人名下有全款購買(mǎi)住房，再貸款購房的人群 解析：只要是在房屋產(chǎn)權交易系統中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣(mài)掉且申請貸款的情況下，是會(huì )被認定為二套房的，按照首付50%，利率上調1。
1倍的貸款政策執行。 第四類(lèi)：個(gè)人名下有貸款購買(mǎi)住房，結清出售后再貸款購房的人群 解析：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說(shuō)雖然將這套房產(chǎn)出售后，家庭名下沒(méi)有住房，但因為其之前有貸款紀錄，所以之前貸款購買(mǎi)房產(chǎn)出售后，再購買(mǎi)時(shí)也會(huì )被算作二套房。
第五類(lèi)：首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款的人群 解析：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過(guò)貸款紀錄，不論結清或出售，即便從未使用過(guò)公積金貸款，首次使用也會(huì )被算做二套房，所以，如使用公積金再購房的話(huà)，首付比例為50%。 因此，在各商業(yè)銀行對二套房貸款的認定標準是“既認房又認貸”的情況下，購房者面對以上五種情況時(shí)需要格外注意。
4.請教,全款買(mǎi)二手房怎么個(gè)流程
全款買(mǎi)二手房的流程是：客戶(hù)資質(zhì)審核→簽署買(mǎi)賣(mài)合同→交件→網(wǎng)簽→資金托管→遞件、核稅→繳納稅費→取證→托管解凍→物業(yè)交割。
二手房詳細流程：
1、網(wǎng)簽
由中介促成的交易，必須通過(guò)中介的電子密匙網(wǎng)簽合同，中介促成合同又讓買(mǎi)賣(mài)雙方自行網(wǎng)絡(luò )簽約屬于違反行業(yè)操作規范的行為，買(mǎi)賣(mài)雙方應該警惕。若是個(gè)人與個(gè)人達成的二手房交易，沈小姐建議買(mǎi)賣(mài)雙方在家庭電腦就可以完成網(wǎng)簽并打印合同，如家里沒(méi)有打印機可憑網(wǎng)簽編號在交易登記中心現場(chǎng)打印合同即可。
2、遞件
交易雙方帶上網(wǎng)簽合同可取號遞件。在受理窗口提交房產(chǎn)證、雙方身份證及網(wǎng)簽合同等資料后可獲得收件收據，收件收據上會(huì )做出繳稅指引，指導買(mǎi)賣(mài)雙方到相應的窗口繳稅。
3、完稅
買(mǎi)賣(mài)雙方到稅務(wù)窗口繳稅后取得完稅證明，完稅證明會(huì )打上房屋網(wǎng)簽合同的標準地址以及繳稅人的名字，買(mǎi)家應付的稅費為契稅，完稅證明會(huì )打上房屋地址以及買(mǎi)家的名字，但這絕非證明房屋已轉名；業(yè)主應付的稅費為個(gè)稅，完稅證明上會(huì )打上房屋地址以及業(yè)主的名字。買(mǎi)賣(mài)雙方完稅后憑完稅證明以及收件收據，可以回到遞件窗口換領(lǐng)受理回執，受理回執會(huì )注明領(lǐng)新證的日期，一般為7個(gè)工作日。shangeshgh
4、領(lǐng)新證
房管局對交易進(jìn)行審核后，一般在7個(gè)工作日內出新證，新買(mǎi)家或者中介可以到窗口取證（按揭付款交易須由銀行或按揭中介代表取新證，防止買(mǎi)家只付首期即獲得新房產(chǎn)證）。
