買(mǎi)商鋪公寓(買(mǎi)公寓和商鋪要注意哪方面問(wèn)題?)
1.買(mǎi)公寓和商鋪要注意哪方面問(wèn)題?
目前，購買(mǎi)商鋪出租已成為眾多投資者的首選。
與住宅相比，購買(mǎi)商鋪有其自身的特殊性，在購買(mǎi)商鋪的過(guò)程中有不少問(wèn)題需要引起注意。在購買(mǎi)商鋪前，應該注意以下幾個(gè)問(wèn)題：1、房屋權屬情況應向房屋所在區的房產(chǎn)交易中心查詢(xún)所購房屋的權屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。
2、相鄰權問(wèn)題 應了解整個(gè)物業(yè)的整體規劃，做到宜細不宜粗，明確好物業(yè)的通風(fēng)、采光、通行以及物業(yè)的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)的不必要的紛爭。3、貸款風(fēng)險 商鋪貸款額度低，年限也短，60%的貸款期限一般小于10年。
而銀行對商鋪貸款者的資質(zhì)審核也要比住宅審核嚴格，因此投資者應考慮到貸款不能實(shí)現時(shí)所面臨的壓力。4、對開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商審核審核開(kāi)發(fā)商及銷(xiāo)售商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷(xiāo)售一切證照，查清是否有抵押行為，以免將來(lái)無(wú)法辦理產(chǎn)證。
簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同應注意5、房屋用途在簽合同時(shí)，購房者應了解所購房屋用途確實(shí)是商用，并在合同中注明。6、公用分攤面積 選擇按使用面積計價(jià)的方式并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權歸屬，確定公用部位的規劃設計。
同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決辦法。7、包租承諾 許多開(kāi)發(fā)商對包租承諾采取非書(shū)面承諾的方式，在簽訂商鋪購買(mǎi)合同時(shí)，應將包租承諾落實(shí)到具體的合同條款中。
另外，商鋪的逾期交房直接影響包租協(xié)議的履行，在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應就交房期限做嚴格的規定，并約定一旦逾期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商除了承擔延期交房的違約金外還應當承擔購房者的租金損失。 8、物業(yè)管理 許多購房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買(mǎi)商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節。
因此，在購置商鋪時(shí)，不要輕易地和開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同。9、注意商鋪的交房條件 商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當重要。
在簽訂商鋪合同時(shí)應特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車(chē)位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時(shí)特別予以注意驗收。提示：無(wú)論是購買(mǎi)或者轉讓商鋪，在交易過(guò)程中都要繳納一定的費用，這些費用具體包括： 登記費：每套300元，申請人（買(mǎi)賣(mài)任何一方）繳納； 合同印花稅：買(mǎi)賣(mài)雙方各按房?jì)r(jià)的0.05%繳納； 交易手續費：按照成交價(jià)的0.5%繳納，買(mǎi)方繳納； 契稅：按房?jì)r(jià)的3%，買(mǎi)方繳納； 營(yíng)業(yè)稅及附加：買(mǎi)賣(mài)差額的5.55%，賣(mài)方繳納； 土地增值稅：買(mǎi)賣(mài)差額扣除相關(guān)費用后的30%-60%（按差額比率不同累進(jìn)計算）； 個(gè)人 所得稅：凈收入（買(mǎi)賣(mài)差額扣除以上所有相關(guān)費用和稅費后）的20%。
2.買(mǎi)商住兩用公寓需要注意哪些問(wèn)題?
買(mǎi)商住兩用公寓注意以下幾點(diǎn)：
1、商住兩用的房屋產(chǎn)權是40年，至于產(chǎn)權到期之后房子如何處理，《物權法》并沒(méi)有做出相應規定。
2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶(hù)。
3、商住兩用房只能全款或用商業(yè)貸款，且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且最多可貸房款的50%，時(shí)間最多貸10年。
4、商住兩用房在進(jìn)行二次交易時(shí)，稅費要比一般商品房高。
5、商住兩用房一般會(huì )按照商業(yè)用水、用電的價(jià)格來(lái)計算水電費用，會(huì )比普通住宅的水電費略高。
擴展資料：
商住兩用房特點(diǎn)
1、商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線(xiàn)城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區管理會(huì )更嚴格，綠化環(huán)境及配套設施會(huì )更完善，相應物業(yè)費相對也會(huì )高一些。
2、商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng )業(yè)，適應城市發(fā)展趨勢。目前存在的劣勢是：不能戶(hù)口落戶(hù)，沒(méi)有學(xué)區派位，首付50%。
3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開(kāi)發(fā)，也可以規劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。
4、開(kāi)發(fā)商如果稱(chēng)某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱(chēng)為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫(xiě)著(zhù)是商品住宅，就是住宅房；未寫(xiě)明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。
參考資料來(lái)源：搜狗百科-商住房
3.買(mǎi)商住公寓要注意些什么?
商住公寓比較適合處于創(chuàng )業(yè)初期、資本較低的創(chuàng )業(yè)者以及中小企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。如果租用寫(xiě)字樓，租金和各項綜合費用都很高，而且場(chǎng)所用途比較單一，在對比租金價(jià)格及商務(wù)用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓還是相對經(jīng)濟又實(shí)惠。有些項目雖然號稱(chēng)商住公寓，但并不能作為企業(yè)工商注冊地，因此不管是買(mǎi)還是租，是否擁有注冊資質(zhì)都是重中之重。
此外，業(yè)內人士還建議大家重視幾個(gè)要點(diǎn)。
位置氛圍
開(kāi)發(fā)商大都深諳商住物業(yè)選址的重要性，所以在商圈及交通便利之處，商住公寓分布也最為集中。
因不同商圈具有不同的市場(chǎng)氛圍及消費人群，企業(yè)主便可根據企業(yè)的性質(zhì)定位選擇適合的商圈及位置。
戶(hù)型功能
商住公寓除了租金比較便宜外，其功能也更加多樣。一般的寫(xiě)字樓只能用于辦公，而商住公寓則宜商宜住，甚至可以做儲貨之用。面積的選擇也格外靈活，不少商住公寓的戶(hù)型設計從幾十平方米的小辦公戶(hù)型到1000平方米的大開(kāi)間均可選擇。所以商住公寓已經(jīng)不再局限于只可供創(chuàng )業(yè)階段的公司及小型企業(yè)辦公之用，中型企業(yè)同樣可以選擇到滿(mǎn)意戶(hù)型。
目前較受歡迎的躍層及自由分割組合的空間設計充分考慮了員工居住、儲貨與辦公區有效區分，公司不同部門(mén)合理分隔等問(wèn)題。如駐京。商住公寓比較適合處于創(chuàng )業(yè)初期、資本較低的創(chuàng )業(yè)者以及中小企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。如果租用寫(xiě)字樓，租金和各項綜合費用都很高，而且場(chǎng)所用途比較單一，在對比租金價(jià)格及商務(wù)用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓還是相對經(jīng)濟又實(shí)惠。有些項目雖然號稱(chēng)商住公寓，但并不能作為企業(yè)工商注冊地，因此不管是買(mǎi)還是租，是否擁有注冊資質(zhì)都是重中之重。
此外，業(yè)內人士還建議大家重視幾個(gè)要點(diǎn)。
位置氛圍
開(kāi)發(fā)商大都深諳商住物業(yè)選址的重要性，所以在商圈及交通便利之處，商住公寓分布也最為集中。
因不同商圈具有不同的市場(chǎng)氛圍及消費人群，企業(yè)主便可根據企業(yè)的性質(zhì)定位選擇適合的商圈及位置。
戶(hù)型功能
商住公寓除了租金比較便宜外，其功能也更加多樣。一般的寫(xiě)字樓只能用于辦公，而商住公寓則宜商宜住，甚至可以做儲貨之用。面積的選擇也格外靈活，不少商住公寓的戶(hù)型設計從幾十平方米的小辦公戶(hù)型到1000平方米的大開(kāi)間均可選擇。所以商住公寓已經(jīng)不再局限于只可供創(chuàng )業(yè)階段的公司及小型企業(yè)辦公之用，中型企業(yè)同樣可以選擇到滿(mǎn)意戶(hù)型。
目前較受歡迎的躍層及自由分割組合的空間設計充分考慮了員工居住、儲貨與辦公區有效區分，公司不同部門(mén)合理分隔等問(wèn)題。如駐京辦事處就可將躍層戶(hù)型的上層作為休息場(chǎng)所，而下層則可用來(lái)辦公；中小公司可將上層作為管理階層辦公場(chǎng)所，下層作為員工辦公場(chǎng)所，以便動(dòng)靜分離。對于成長(cháng)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以自由分割組合的設計可以適應公司成長(cháng)壯大，人員增多的狀況。當然，良好的物業(yè)形象也十分重要，如氣派的外立面、大堂和電梯間，可以有效地提高公司的形象。
租金數目
商住公寓的租金大致相當于同地段相鄰寫(xiě)字樓租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也會(huì )因其知名度、物業(yè)配套的不同而有所區別。
物業(yè)費用更是千差萬(wàn)別，最低的每平方米不到3元人民幣，最高的卻在10元以上，其物業(yè)配套設施及功能也會(huì )有所差別。企業(yè)主可根據自己的辦公需要及資金實(shí)力做出選擇。
配套設施
品質(zhì)較高的商住物業(yè)，其配套設施常常會(huì )與寫(xiě)字樓不相上下，如配有防火通道、單元內的噴淋器的安全防火系統及抗震設計，并且金融、票務(wù)、郵政、會(huì )議、洗衣等商務(wù)配套服務(wù)齊全，以及智能化網(wǎng)絡(luò )通信設備及充足的車(chē)位。在資金允許的情況下，選擇設施盡量完善的商住公寓，將使日常的工作更加安全高效。
企業(yè)性質(zhì)
商住兩用公寓如果沒(méi)有劃分商務(wù)辦公區及居住區，就要考慮辦公是否擾民的問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)對不同性質(zhì)的公司也有不同的待遇。出入人員比較固定的科技研發(fā)類(lèi)公司在營(yíng)業(yè)執照審批上比較容易，而商貿類(lèi)公司則因擾民的可能性較大，辦照時(shí)需要持有不擾民的相關(guān)證明。而餐飲、歌舞、娛樂(lè )、網(wǎng)吧以及生產(chǎn)加工制造類(lèi)企業(yè)則不具備租用商住公寓的資格。
業(yè)內人士認為通過(guò)專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀機構租用商住公寓有一定優(yōu)勢。首先，他們可以為客戶(hù)核實(shí)公寓業(yè)主的身份，審核業(yè)主房產(chǎn)證或購房合同的真實(shí)性和有效性，避免出現“假房東騙租”的情況；其次，他們可以根據公司具體的經(jīng)營(yíng)形式及經(jīng)營(yíng)范圍幫助承租企業(yè)選擇適合租用的商住公寓，特別是那些需要在公寓大堂、樓層通道或公寓居室門(mén)口掛牌（標注銘牌）的企業(yè)，更要經(jīng)紀機構提供專(zhuān)業(yè)的資訊，因為不是所有的商住公寓都允許在上述地點(diǎn)掛牌的；再有，如果客戶(hù)選擇以租用公寓為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理工商執照，很多專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀機構還可以協(xié)助辦理。
4.買(mǎi)商鋪需要注意什么呢?
首先從政策面分析，您所投資的商鋪是不是政策允許銷(xiāo)售的？ 自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。 （本辦法所稱(chēng)售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買(mǎi)受人所購該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為）。
投資人可以對照一下，擯棄不合手續的投資型商鋪。 其次，買(mǎi)商鋪與買(mǎi)房子一樣，要看看該項目的五證是否俱全，是否合法有效？特別需要注意的是，看看該項目的土地證，了解其土地使用年限，這一點(diǎn)也和投資回報有很大關(guān)系。
第三，問(wèn)一問(wèn)周邊的朋友，該項目是新建項目還是重新裝修后重新包裝的項目，如果是后者，需要仔細了解該項目的債權債務(wù)清楚沒(méi)有，土地手續清楚沒(méi)有，原來(lái)為什么經(jīng)營(yíng)不好，經(jīng)營(yíng)不好的根本原因解決了沒(méi)有？ 就商業(yè)地產(chǎn)投資而言，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)營(yíng)者重要，經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有商戶(hù)的支持重要。 對于開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)的經(jīng)營(yíng)團隊，應了解是以何種形式進(jìn)駐的，在南方城市往往打著(zhù)很知名的經(jīng)營(yíng)團隊進(jìn)駐，但是實(shí)際上只是作為顧問(wèn)而已。
其次，在最求高回報的良好預期時(shí)，分析一下該項目所處地段的租金市場(chǎng)行情，最好自己實(shí)地走一走問(wèn)一問(wèn)，多了解幾個(gè)朋友和當地的商戶(hù)，你就可以有一個(gè)大致的判斷，開(kāi)發(fā)商承諾的回報是否合理，如果不合理，就蘊藏著(zhù)極大的風(fēng)險。 相比較而言，投資成型的已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，風(fēng)險會(huì )相對降低很多。
就商業(yè)地產(chǎn)包租投資而言，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)是每一個(gè)投資人應該認真考察的，最好選擇知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的品牌物業(yè)，小的開(kāi)發(fā)商騙了錢(qián)可以一走了之，但是，品牌開(kāi)發(fā)商卻必須為自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)負責；另一方面，因為有比較嚴格的管理流程，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)出現質(zhì)量問(wèn)題、手續問(wèn)題的可能性被大大降低。 除了商鋪投資，現在市場(chǎng)上逐漸興起了“產(chǎn)權式酒店”的投資，投資人可以比照以上方法來(lái)分析，因為當置業(yè)行為成為投資行為后，不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)就成為一個(gè)獲利的工具和盈利符號而已，“產(chǎn)權式酒店”包租銷(xiāo)售和“商鋪”包租銷(xiāo)售，道理是相通的。
除此以外，購買(mǎi)前做一些調查分析是必不可少的，其中至少應該注意五個(gè)方面： 1、有廣場(chǎng)就有人氣 什么是廣場(chǎng)？廣場(chǎng)就是休閑、娛樂(lè )的場(chǎng)所，所以有廣場(chǎng)的地方，就有沖天人氣，就有無(wú)窮的商業(yè)機會(huì )。 大如天安門(mén)廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，每天有幾十萬(wàn)的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機會(huì )。
而在社區里，社區的小型廣場(chǎng)不僅是居民活動(dòng)的地方，也必將是商業(yè)活動(dòng)中心區。所以，評估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周?chē)欠裼袕V場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。
同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪租金非常高，在舉辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。
2、主力店效應 “有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機會(huì )”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。 一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。
最典型的案例莫過(guò)于朝陽(yáng)路上的華堂商場(chǎng)了。以前華堂商場(chǎng)所處區域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來(lái)，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值凸現。
如今，華堂前后左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動(dòng)了起來(lái)，個(gè)個(gè)生意興隆。 主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪作旺并不斷升值。
3、品牌店效應 目前，在商鋪租賃和購買(mǎi)市場(chǎng)，品牌客戶(hù)比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚(yú)、班尼路、李寧等。
在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶(hù)對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現在跟著(zhù)肯德基、麥當勞走就是這個(gè)原因。
其二，知名的品牌客戶(hù)它本身就具備聚客能力，會(huì )影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項目是否有品牌客戶(hù)非常關(guān)鍵。
這基本也能從一個(gè)側面反映出項目的優(yōu)劣。 4、立地條件 商鋪?lái)椖克幬恢玫牧⒌啬芰σ彩欠浅Ｖ匾囊粋€(gè)要素。
立地條件決定了商業(yè)周?chē)h(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì )導致業(yè)績(jì)失之千里。
一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門(mén)前道路的類(lèi)別、顧客來(lái)店的方便度等。道路類(lèi)別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。
像王府井大街是全國著(zhù)名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。 所以商鋪的價(jià)值非常大。
對商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區的交通干道。 人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達等因素也非常關(guān)鍵。
除了道路類(lèi)別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄。
5.買(mǎi)商鋪需要注意什么
購買(mǎi)商鋪的十個(gè)應注意事項： 注意一：用途 目前市場(chǎng)上某些商鋪是由原來(lái)的住宅通過(guò)“居改非”變更過(guò)來(lái)的，這兩類(lèi)房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。
“住宅”是專(zhuān)供居住的房屋，“商用房”（全稱(chēng)是商業(yè)服務(wù)用房）則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，兩者至少在三個(gè)方面發(fā)生變更。 從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)椤吧虡I(yè)用地”；從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營(yíng)功能。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準，依照本章的有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記”。 可以看出，所投資的“商鋪”如果原來(lái)是居住用地的話(huà)，以后會(huì )有麻煩。
注意二：規劃變更 要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今后是否會(huì )面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節。 從宏觀(guān)角度看，整個(gè)城市如果推出新一輪規劃綱要的話(huà)，所投資的商鋪未來(lái)肯定受到新一輪規劃的影響。
從微觀(guān)角度看，一旦所投資的商鋪周邊規劃開(kāi)建新的軌道交通線(xiàn)，可以肯定該商鋪有著(zhù)上升的價(jià)值。 注意三：相關(guān)權益 所謂商鋪權益主要包括兩個(gè)內容，一是房屋產(chǎn)權，二是其他相關(guān)權益。
前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來(lái)是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這里都會(huì )涉及到投資客的“權益”。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購買(mǎi)權”，所以投資客在買(mǎi)房前一定要了解租客同房東原來(lái)簽訂的協(xié)議內容。如果租客放棄“優(yōu)先購買(mǎi)權”，房東也必須出示有關(guān)書(shū)面證據。
至于原有的裝修、設備等問(wèn)題，投資客也要問(wèn)清楚其中的權益范圍，以免買(mǎi)下后發(fā)生賠償等麻煩事情。 注意四：面積大小 商鋪根據地段和樓層的不同，其價(jià)值同面積大小成正比。
但從個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)及自身風(fēng)險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。 類(lèi)似面積商鋪有市場(chǎng)層面廣、出租容易、經(jīng)營(yíng)靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險較低等優(yōu)勢，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過(guò)大。
選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價(jià)較高，投資時(shí)盡量注意減小單個(gè)門(mén)面面積，目標是提高商鋪的單位面積價(jià)值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開(kāi)放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動(dòng)。 注意五：用途結構 商鋪內部結構狀況對個(gè)人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業(yè)時(shí)，絕不能回避這一點(diǎn)。
要注意許多住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業(yè)等。
商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層（或者送夾層）等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。
一層用于經(jīng)營(yíng)，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。 要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶(hù)型結構合理、有效使用面積高，這類(lèi)商鋪一來(lái)便于經(jīng)營(yíng)；二來(lái)物業(yè)公司也方便管理，商鋪價(jià)值也就相應提高了。
注意六：設備裝修 購買(mǎi)商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內的裝修和設備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。 一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，有的還帶有各種設備。
雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)最好另外單獨訂立一個(gè)附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價(jià)內，折價(jià)的話(huà)可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。
注意七：稅費品種 商鋪買(mǎi)賣(mài)需要繳納稅費，個(gè)人投資客一定要厘清這些稅費。因為，這些費用所占房?jì)r(jià)的比例很高。
主要有營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權轉讓形式進(jìn)行投資。
據說(shuō)，這樣可以合理規避部分稅費。 注意八：抵押貸款 投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識。
目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴格，最低面積標準定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬(wàn)元、貸款成數大都為5成。而對于那些臨街具有獨立產(chǎn)權的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴格。
因為，這些商鋪可能涉及到今后規劃動(dòng)遷或鄰居產(chǎn)權糾紛等難題。 商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià)，所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評估公司擬定。
所估價(jià)格一般不會(huì )超過(guò)評估價(jià)，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數也就低于5成。 注意九：回報時(shí)間 商鋪投資講究的是長(cháng)期回報，從目前國內外大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗來(lái)看，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長(cháng)期租金收益遠遠高于初始投入。
對于商鋪投資來(lái)說(shuō)，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城鄉結合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加速，區域市場(chǎng)從無(wú)到。
6.買(mǎi)商鋪要注意什么
買(mǎi)商鋪需要注意以下幾點(diǎn)：
1、產(chǎn)權清晰
購買(mǎi)商鋪前應向房屋所在區的房產(chǎn)交易查詢(xún)所購房屋的權屬狀況，看看開(kāi)發(fā)商是否具備銷(xiāo)售商鋪的相關(guān)證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權糾紛。
2、商鋪內外有別
買(mǎi)商鋪也要分清楚是購買(mǎi)沿街式的外街式商鋪，還是購買(mǎi)商城內內街式商鋪，個(gè)人更傾向于購買(mǎi)沿街式商鋪，內街式商鋪的人流量取決于商場(chǎng)的管理經(jīng)營(yíng)方。
3、考慮匯報率
購買(mǎi)商鋪是用來(lái)的，所以需要考慮商鋪的匯報率，一般匯報率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購置商鋪周邊的租金來(lái)預估，當然新開(kāi)發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。
在考慮匯報率時(shí)往往商鋪的使用年限會(huì )忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開(kāi)發(fā)商從拿地到交房都已過(guò)去好幾年。對于購置的二手商鋪更要注意年限，這和購置價(jià)格息息相關(guān)。
4、考慮商鋪面積
購買(mǎi)時(shí)，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價(jià)高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買(mǎi)兩層，門(mén)面寬徑深短則更佳，則越高越好。
擴展資料
商鋪是專(zhuān)門(mén)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者對消費者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗的場(chǎng)所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂(lè )業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。
商鋪作為交易的場(chǎng)所，很容易理解，從超市、專(zhuān)賣(mài)店到汽車(chē)銷(xiāo)售店都是規模不等的商品交易場(chǎng)所。對于絕大多數人來(lái)講，理解這一點(diǎn)很容易。
商鋪作為提供服務(wù)的場(chǎng)所，簡(jiǎn)單舉例很容易理解，比如餐飲設施、美容美發(fā)設施等。消費者在這種商鋪里，通過(guò)得到經(jīng)營(yíng)者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。
參考資料：搜狗百科：商鋪
7.購買(mǎi)商鋪需注意哪些事項
（一）業(yè)主要注意四大的問(wèn)題1.客戶(hù)的購買(mǎi)能力首先了解客戶(hù)是否能夠全款購房，如果客戶(hù)是貸款購房，客戶(hù)資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí)，以免簽定購房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買(mǎi)房糾紛。
2.付款方式購買(mǎi)商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶(hù)，其次是貸款購房，其中貸款購買(mǎi)商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣(mài)房所承擔的風(fēng)險。3.首付款與尾款間隔時(shí)間，時(shí)間不宜過(guò)長(cháng)。
4.支付訂金后的違約責任及違約罰則。（二）客戶(hù)要注意的三大問(wèn)題1.產(chǎn)權購買(mǎi)前一定要查看房屋產(chǎn)權證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權屬證明等。
2.商鋪本身結構不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃氣、弱電設施、排污化油設施等。
購買(mǎi)前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。
