購(gòu)抵工程款房(買工抵房有風(fēng)險(xiǎn)嗎,要注意什么?)
1.買工抵房有風(fēng)險(xiǎn)嗎,要注意什么?
“工抵房”其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商抵押給承包商工程款的房子，通俗的來(lái)說(shuō)就是這些承包商給開(kāi)發(fā)商干活，但是最后開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢給這些承包商，于是就拿這些房子來(lái)抵押。那么購(gòu)買這種房子的優(yōu)點(diǎn)就是價(jià)格通常都是比較便宜的，因?yàn)檫@些承包商都是急于把這些房子變現(xiàn)，所以價(jià)格上面的優(yōu)勢(shì)可能會(huì)大一些。但是購(gòu)買這種房子同樣也是存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，想要購(gòu)買這種房子，那么就必須要徹底的解決抵押?jiǎn)栴}，才能夠簽訂正式的購(gòu)房合約。
在購(gòu)買這種房子的時(shí)候，我們同樣要和對(duì)方簽訂購(gòu)房合同，有的時(shí)候這種房子可能會(huì)從開(kāi)發(fā)商的售樓處走一下，但有的時(shí)候可能會(huì)直接從這些承包商手里購(gòu)買，這個(gè)時(shí)候我們就等于是購(gòu)買了一個(gè)二手房。在購(gòu)買“工抵房”的時(shí)候，相應(yīng)的手續(xù)是一樣都不能少，要看一下這個(gè)房子的水、電、煤氣等等是否已經(jīng)交接清楚。
當(dāng)然如果這個(gè)房子的一切都是比較正常的，那我覺(jué)得購(gòu)買這種房子還是比較劃算的，通?！肮さ址俊钡膬r(jià)格要比市面上其他房子的價(jià)格便宜5%~10%左右。因?yàn)樯衔奈覀円呀?jīng)說(shuō)過(guò)了，這些承包商拿著這些房子根本就沒(méi)有任何的用處，他們不能夠把這些房子變現(xiàn)，那就沒(méi)辦法給自己手底下的員工發(fā)工資，所以對(duì)于這些承包商來(lái)說(shuō)，快速的把房屋變現(xiàn)才是最重要的。
想要快速的把這些房子變成現(xiàn)金，最簡(jiǎn)單的一點(diǎn)就是讓人來(lái)購(gòu)買這些房子，想要讓別人來(lái)購(gòu)買這些房子，那么價(jià)格上面就必須要有很大的優(yōu)勢(shì)，否則人家還不如直接從開(kāi)發(fā)商的售樓部購(gòu)買。所以說(shuō)大家在購(gòu)買這種房子的時(shí)候，只要確定各方面沒(méi)有問(wèn)題就行了。
2.買抵工程款的房子需要注意什么
買抵工程款的房子務(wù)必要查驗(yàn)：五證兩書(shū)。
五證涉及到房子的法律手續(xù)，兩書(shū)保證的是質(zhì)量。
房地產(chǎn)五證是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。
其中前三個(gè)證由市住建局核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源 和房屋管理局核發(fā)。
二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
另外還要注意建筑商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間是否存在法律糾紛，如果存在法律糾紛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多不愿意配合辦證過(guò)戶。
此外的法律風(fēng)險(xiǎn)還要注意該房子的權(quán)利是否存在瑕疵，有沒(méi)有被法院查封，有沒(méi)有設(shè)立抵押權(quán)，是否存在一房二賣或者多賣的客觀情況。
擴(kuò)展資料：
首先，與誰(shuí)簽購(gòu)房合同。
雖然“工程抵押房”由開(kāi)發(fā)商抵押給了債權(quán)公司一方，但房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商。
因此買家要購(gòu)買“工程抵押房”，就必須與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而與債權(quán)公司簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。
如果債權(quán)人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，獲得了房屋所有權(quán)證，那么買房人就不應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同，而應(yīng)與債權(quán)人簽合同，相當(dāng)于購(gòu)買二手房。
其次，出了問(wèn)題誰(shuí)承擔(dān)。既然合同是與開(kāi)發(fā)商簽的，權(quán)利義務(wù)當(dāng)然由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
有的購(gòu)房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里買的，與開(kāi)發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出問(wèn)題應(yīng)當(dāng)找施工企業(yè)，這種想法是錯(cuò)誤的。
施工企業(yè)并不是商品房銷售合同的一方，合同對(duì)其沒(méi)有約束力。
因此，購(gòu)房者簽合同時(shí)應(yīng)慎重，應(yīng)當(dāng)將與施工企業(yè)約定的條件，如價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等原原本本寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中，以防出現(xiàn)問(wèn)題。
一旦真的出現(xiàn)問(wèn)題，也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
再次，就是一定要把約定價(jià)格寫(xiě)進(jìn)合同，并由開(kāi)發(fā)商出具售房發(fā)票。
購(gòu)房者一般都是因“工程抵押房”便宜才買的，但房?jī)r(jià)是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開(kāi)發(fā)商簽的。
開(kāi)發(fā)商簽合同時(shí)往往定價(jià)較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價(jià)款高于施工企業(yè)與購(gòu)房者約定價(jià)款的情況。
一旦產(chǎn)生糾紛，開(kāi)發(fā)商就可以依據(jù)合同要求購(gòu)房者補(bǔ)足房款，屆時(shí)購(gòu)房者將有口難辯。
因此，購(gòu)房者簽合同時(shí)，應(yīng)將與施工企業(yè)約定的價(jià)格寫(xiě)進(jìn)合同。
此外，發(fā)票應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)的麻煩，另一方面可防止開(kāi)發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。
參考資料來(lái)源：搜狗百科-工程抵押房
3.我買工程抵押房,需要注意什么
一般來(lái)說(shuō)，抵押房是可以買賣的，只要手續(xù)齊全，和買家在購(gòu)房合同中列名相關(guān)注意事項(xiàng)，抵押房是可以買的。
政府有關(guān)部門沒(méi)有明文規(guī)定發(fā)展商不得售賣抵押房，發(fā)展商出售抵押房的條件是：1.銀行出具證明書(shū)；2.發(fā)展商不隱瞞抵押房事實(shí)。另外，若買家看中的那套房子剛好是抵押房，衡量購(gòu)買與否的標(biāo)準(zhǔn)是，首先要從多方面了解發(fā)展商的資質(zhì)和誠(chéng)信度，一般品牌好的大型發(fā)展商，只要在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上將解押和付款時(shí)間寫(xiě)得更具體一些，而且發(fā)展商沒(méi)有刻意隱瞞事實(shí)，一般都可以進(jìn)行買賣。
但購(gòu)買抵押房的買家應(yīng)該注意以下事項(xiàng)：1、雖然開(kāi)發(fā)商通常是拿一棟房子或者是整層的房子去抵押，但是他們和銀行之間一般都有協(xié)議，可以單獨(dú)為一套房子辦理解押手續(xù)。雖然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金一次性為一棟樓解押，但是單個(gè)單位的幾十萬(wàn)還是沒(méi)問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商這點(diǎn)資金都沒(méi)有的話，那這個(gè)樓盤的房子就更不能買了。
2、業(yè)主買房之前一定要查清房子是否抵押。一些開(kāi)發(fā)商會(huì)借口不給業(yè)主看商品房預(yù)售許可證的原件，現(xiàn)在國(guó)土房管局交易核心很容易查到房子的抵押情況，在確定房子抵押之后可以和開(kāi)發(fā)商談，如果開(kāi)發(fā)商答應(yīng)在一定的時(shí)間內(nèi)解決問(wèn)題，在期限過(guò)后再去查一次，如果確實(shí)解除抵押的話則可以考慮購(gòu)買該房子。
4.購(gòu)工程抵款房應(yīng)注意哪些?
工程抵款房是一種房屋的實(shí)體，是把它折算為貨幣后交給工程建筑方的房屋。
我們都知道，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程結(jié)束后必須將工程款全額交付給施工方，但是，由于種種原因，施工方有時(shí)不能及時(shí)拿到這筆款項(xiàng)。為了雙方共同的利益，在雙方同意的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將部分房屋作價(jià)交給施工方替代工程款，這些房子就叫工程抵款房。
工程抵款房，價(jià)格便宜。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商未償還債務(wù)，建筑商、材料商也無(wú)權(quán)直接銷售該房屋，因此需要查明擬出售房屋的產(chǎn)權(quán)系歸開(kāi)發(fā)商名下還是已經(jīng)過(guò)戶到建筑商名下，若產(chǎn)權(quán)仍在開(kāi)發(fā)商名下，則購(gòu)房者還需與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。
工程抵款房是和開(kāi)發(fā)商簽合同，若工程抵款房沒(méi)有被查封、設(shè)定抵押權(quán)、也沒(méi)有其他買受人主張權(quán)利，而且可以正常辦理購(gòu)房合同，能網(wǎng)簽，應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題，購(gòu)房者可以放心購(gòu)買。鑒于交易金額大，建議要求開(kāi)發(fā)商將合同備案后付全款。
但是購(gòu)房者應(yīng)該注意，工程抵款房房產(chǎn)證可能不好辦理。
5.二手房買工程款抵押房有什么注意的嗎
一般來(lái)說(shuō)，抵押房是可以買賣的，只要手續(xù)齊全，和買家在購(gòu)房合同中列名相關(guān)注意事項(xiàng)，抵押房是可以買的。
政府有關(guān)部門沒(méi)有明文規(guī)定發(fā)展商不得售賣抵押房，發(fā)展商出售抵押房的條件是：1.銀行出具證明書(shū)；2.發(fā)展商不隱瞞抵押房事實(shí)。
另外，若買家看中的那套房子剛好是抵押房，衡量購(gòu)買與否的標(biāo)準(zhǔn)是，首先要從多方面了解發(fā)展商的資質(zhì)和誠(chéng)信度，一般品牌好的大型發(fā)展商，只要在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上將解押和付款時(shí)間寫(xiě)得更具體一些，而且發(fā)展商沒(méi)有刻意隱瞞事實(shí)，一般都可以進(jìn)行買賣。
但購(gòu)買抵押房的買家應(yīng)該注意以下事項(xiàng)：
1、雖然開(kāi)發(fā)商通常是拿一棟房子或者是整層的房子去抵押，但是他們和銀行之間一般都有協(xié)議，可以單獨(dú)為一套房子辦理解押手續(xù)。雖然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金一次性為一棟樓解押，但是單個(gè)單位的幾十萬(wàn)還是沒(méi)問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商這點(diǎn)資金都沒(méi)有的話，那這個(gè)樓盤的房子就更不能買了。
2、業(yè)主買房之前一定要查清房子是否抵押。一些開(kāi)發(fā)商會(huì)借口不給業(yè)主看商品房預(yù)售許可證的原件，現(xiàn)在國(guó)土房管局交易核心很容易查到房子的抵押情況，在確定房子抵押之后可以和開(kāi)發(fā)商談，如果開(kāi)發(fā)商答應(yīng)在一定的時(shí)間內(nèi)解決問(wèn)題，在期限過(guò)后再去查一次，如果確實(shí)解除抵押的話則可以考慮購(gòu)買該房子。
6.購(gòu)工程抵款房應(yīng)注意哪些
工程抵款房是一種房屋的實(shí)體，是把它折算為貨幣后交給工程建筑方的房屋。
我們都知道，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程結(jié)束后必須將工程款全額交付給施工方，但是，由于種種原因，施工方有時(shí)不能及時(shí)拿到這筆款項(xiàng)。為了雙方共同的利益，在雙方同意的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將部分房屋作價(jià)交給施工方替代工程款，這些房子就叫工程抵款房。
工程抵款房，價(jià)格便宜。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商未償還債務(wù)，建筑商、材料商也無(wú)權(quán)直接銷售該房屋，因此需要查明擬出售房屋的產(chǎn)權(quán)系歸開(kāi)發(fā)商名下還是已經(jīng)過(guò)戶到建筑商名下，若產(chǎn)權(quán)仍在開(kāi)發(fā)商名下，則購(gòu)房者還需與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。
工程抵款房是和開(kāi)發(fā)商簽合同，若工程抵款房沒(méi)有被查封、設(shè)定抵押權(quán)、也沒(méi)有其他買受人主張權(quán)利，而且可以正常辦理購(gòu)房合同，能網(wǎng)簽，應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題，購(gòu)房者可以放心購(gòu)買。鑒于交易金額大，建議要求開(kāi)發(fā)商將合同備案后付全款。
但是購(gòu)房者應(yīng)該注意，工程抵款房房產(chǎn)證可能不好辦理。
7.買工程抵用房注意事項(xiàng)
一、物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用較高。由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對(duì)較高；物業(yè)收費(fèi)也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費(fèi)用較高。
二、產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動(dòng)續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動(dòng)續(xù)期，并且要補(bǔ)交土地出讓金。
三、商住兩用房無(wú)法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。
四、沒(méi)有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)**一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等，也就是說(shuō)沒(méi)有配套的幼兒園、學(xué)校，也沒(méi)有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。這樣就會(huì)給購(gòu)買后的日常生活帶來(lái)諸多不便。
五、按揭貸款實(shí)行商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房首付50%，貸款利率為普通住宅的11倍，貸款年限最多為10年，并且不能用住房公積金貸款。
六、購(gòu)買時(shí)不實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠的政策。普通住宅購(gòu)房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費(fèi)政策，但購(gòu)買商住兩用房時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策
