購買(mǎi)更名房(買(mǎi)房過(guò)戶(hù)注意事項有哪些呢?)
1.買(mǎi)房過(guò)戶(hù)注意事項有哪些呢?
一、確認產(chǎn)權的可靠度 1。
注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人； 2。產(chǎn)權證所確認的面積與實(shí)際面積是否有不符之處； 3。
一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權證的真實(shí)性。 二、考察原單位是否允許轉賣(mài) 1。
確認標準價(jià)購買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補足費用或者與原單位按比例分成； 2。 大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓?zhuān)?3。
一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 三、查看是否有私搭私建部分 1。
是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓 2。 是否改動(dòng)過(guò)房屋的內、外部結構，如將陽(yáng)臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間； 3。
陽(yáng)臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺面積應該怎么計算的問(wèn)題 四、確認房屋的準確面積 1。包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內的實(shí)際面積； 2。
產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積； 3。 最 的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
五、觀(guān)察房屋的內部結構 1。戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)； 2。
管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)不合理； 3。天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題 六、考核房屋的市政配套 1。
打開(kāi)水龍頭觀(guān)察水的質(zhì)量、水壓； 2。打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺的節目； 3。
確認房子的供電容量，避免出現夏天開(kāi)不了空調的現象； 4。觀(guān)察戶(hù)內、外電線(xiàn)是否有老化的現象； 5。
電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)線(xiàn)還是isdn電話(huà)線(xiàn)； 6。 煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣； 7。
小區有無(wú)熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器； 8。冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠 七、了解 的狀況 1。
原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2。 了解住宅的內部結構圖，包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修 八、查驗物業(yè)管理的水平 1。
水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶(hù) 2。觀(guān)察電梯的品牌、速度及管理方式，觀(guān)察公共樓道的整潔程度及布局 3。
小區是否封閉，保安水平怎樣，觀(guān)察一下保安人員的數量和責任心； 4。小區綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
九、了解以后居住的費用 1。水、電、煤、暖的價(jià)格； 2。
物業(yè)管理費的收取標準； 3。車(chē)位的費用。
十、追溯舊房的歷史 1。 哪一年蓋的，還有多長(cháng)時(shí)間的 使用期限； 2。
哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途； 3。是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案； 4。
是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。 十一、了解鄰居的組合 1。
好鄰居會(huì )讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區內看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規律判斷人的社會(huì )層次； 2。 拜訪(fǎng)上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心； 3。
與居委會(huì )或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。 十二、算計一下房?jì)r(jià) 1。
自己通過(guò)對市場(chǎng)上公房的反復比較判斷房屋的價(jià)值； 2。委托信得過(guò)的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估； 3。
銀行提供按揭時(shí)會(huì )做保值評估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià) 十三、二手房按揭的條件 1。 年滿(mǎn)18歲，有城鎮戶(hù)口，本地、外地均可； 2。
能提供穩定的收入支付本息的證明； 3。愿意將所賣(mài)的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押； 4。
所購房屋產(chǎn)權所屬真實(shí)可靠； 5。支付有關(guān)手續費。
十四、請律師 1。二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠； 2。
建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。 十五、找代理行 1。
代理公司的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準確程度還需要驗證； 2。在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負責賠償損失？代理行的服務(wù)收費標準是多少？是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房？ 十六、考察代理公司是否可靠 1。
有效的當地工商局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，當地房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū)； 2。資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
十七、及時(shí)了解政策、程序、費用上的變化 1。要注意報紙的新消息； 2。
向律師及中介代理公司咨詢(xún)； 3。 最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢(xún)，及時(shí)了解最新的信息。
十八、產(chǎn)權是否完整 1。確認產(chǎn)權的完整性，有沒(méi)有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。
要知道即使在 十分完善的香港，也會(huì )出現這樣的糾紛； 2。只可相信自己的眼睛，一定要在過(guò)完戶(hù)以后才能將房款轉移到原戶(hù)主手上。
十九、小心房款和產(chǎn)權的交接 1。不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題； 2。
可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉入賣(mài)方的賬戶(hù)。 二十、保證產(chǎn)權順利過(guò)戶(hù) 1。
必須要經(jīng)當地房屋土地管理局辦理完產(chǎn)權才算完成過(guò)戶(hù)手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算。
2.買(mǎi)房過(guò)戶(hù)時(shí)需要注意哪些細節?
二手房交易八個(gè)注意事項 注意事項一、避免中介公司的暗箱操作 其一，某些中介以個(gè)人買(mǎi)房名義現金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價(jià)；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷(xiāo)售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過(guò)戶(hù)）從事不法活動(dòng)，業(yè)主仍然拖不了干系。
其二，當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無(wú)代理銷(xiāo)售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過(guò)該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。 其三，在交易過(guò)程中，大部分情況下，所有費用都須買(mǎi)方承擔，但不法中介不明確告知買(mǎi)方在交易過(guò)程中需要交納的費用，只告知買(mǎi)方全部買(mǎi)下標的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀公司應該收取的服務(wù)費用及代收的稅費等相關(guān)費用高得多。
注意事項二、房屋本身狀況 用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍； 房屋權屬是否存有爭議； 房屋是否為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權人同意； 房屋是否已出租他人，出賣(mài)人未依規定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權等權益的； 房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權人書(shū)面同意轉讓的； 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓?zhuān)?交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。 注意事項三、維修基金余額的結算與更名 買(mǎi)賣(mài)雙方通常都會(huì )在合同中約定維修基金的結算方式，但有時(shí)約定過(guò)于籠統，只寫(xiě)“送”或者“不送”。
事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì )遇到例外情況，即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確，賣(mài)方可以認為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當然由買(mǎi)方自行繳付；而買(mǎi)方也可以認為，賣(mài)方應當足額繳付后，再將維修基金移至買(mǎi)方名下。
因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應當明確維修基金的結算數額。 注意事項四：水、電、煤、電話(huà)、物業(yè)管理費等生活費用的結清手續 這類(lèi)糾紛在房屋買(mǎi)賣(mài)中經(jīng)常出現，由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對日常生活費用進(jìn)行結算，等買(mǎi)方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現賣(mài)方欠繳大量費用，再回頭找其結算時(shí)，房東早已音訊全無(wú)，只好自認晦氣，補繳欠款。
雖然相對于房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)數額不大，但買(mǎi)方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。
注意事項五：房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收 一般來(lái)講，買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì )對上述事項進(jìn)行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。附贈的家電、家具要根據合同約定進(jìn)行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
注意事項六：戶(hù)口問(wèn)題 按照通常的交易習慣，賣(mài)方應當在過(guò)戶(hù)或交房前將戶(hù)口遷出。有時(shí)由于暫無(wú)能夠入住戶(hù)口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣(mài)方會(huì )要求推遲戶(hù)口遷出的時(shí)間。
對于這類(lèi)情況，雙方應書(shū)面約定戶(hù)口遷出的時(shí)間及違約責任。由于戶(hù)口一般無(wú)法強制遷出，因此買(mǎi)方對戶(hù)口延遲問(wèn)題應當采取慎重的態(tài)度。
注意事項七：評估狀況 在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進(jìn)行評估，在這個(gè)環(huán)節存在的風(fēng)險就是房屋評估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場(chǎng)價(jià)值。高了賣(mài)不出去，低了將遭受損失。
注意事項八、合同約定是否明確 二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，應當對上述問(wèn)題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。
如果雙方約定的交房時(shí)間位于交易流程的最后環(huán)節，買(mǎi)方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣(mài)方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書(shū)，將交房中完成的事項寫(xiě)入其中，以書(shū)面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。
特別是某些交房事項（如維修基金更名、戶(hù)口遷出等）無(wú)法按期完成時(shí)，更應當簽訂房屋交接書(shū)，將未完成事項以及何時(shí)完成寫(xiě)入其中，以便將來(lái)如期如約履行。 參考資料：。
3.買(mǎi)房過(guò)戶(hù)時(shí)需要注意什么
廣西二手房網(wǎng)為您解答：置業(yè)者在購買(mǎi)二手房時(shí)，需要關(guān)注戶(hù)口問(wèn)題。如果原業(yè)主戶(hù)口尚未遷出，購房者的戶(hù)口就無(wú)法遷入，而買(mǎi)賣(mài)結束后，要辦理相關(guān)手續就會(huì )更加復雜。 因此需要注意三細節：
細節一：查詢(xún)戶(hù)籍狀況
在交易之前，置業(yè)者需要到公安機關(guān)查詢(xún)交易房屋的戶(hù)籍狀況，當地派出所以及政府對外服務(wù)窗口均可查詢(xún)。房屋的戶(hù)籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的，一般情況下，公安部門(mén)會(huì )要求戶(hù)主本人調取戶(hù)籍材料，這時(shí)買(mǎi)方可以要求同賣(mài)方一起到派出所調閱。這個(gè)程序最好在交易前完成，一旦遷戶(hù)有問(wèn)題，可以拒絕購買(mǎi)。
細節二：核實(shí)相關(guān)證件
可以要求賣(mài)方出示戶(hù)口本，并留存復印件，以確認房子的戶(hù)籍狀況。通過(guò)審查賣(mài)方的戶(hù)口本，你能大致了解賣(mài)方家庭的戶(hù)籍情況。
細節三：明確違約責任
在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，可以在合同上注明相關(guān)條款，就戶(hù)口問(wèn)題約定付款方式和違約責任。在簽訂購房合同時(shí)，應把握兩點(diǎn)：一是付款的時(shí)間，買(mǎi)方只有在確認所購房屋中的全部戶(hù)口已經(jīng)遷出時(shí)，才可以付清全部的購房款；二是違約責任的約定，明確了違約責任，就可以免除買(mǎi)方在損害方面的舉證責任，買(mǎi)方就不必在訴訟中搜集證據證明自己所遭受的損害。
4.辦理購房過(guò)戶(hù)手續六大注意事項
購房過(guò)戶(hù)手續一、辦理二手房過(guò)戶(hù)手續所需要的文件資料 賣(mài)方所需文件：1、身份證明（外地戶(hù)口需暫住證）；2、房產(chǎn)證；3、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；4、稅費繳納證明。
買(mǎi)方所需文件：1、身份證明（外地戶(hù)口需暫住證）；2、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；3、稅費繳納證明。購房過(guò)戶(hù)手續二、辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續所需要的時(shí)間過(guò)戶(hù)之后，房產(chǎn)即登記在買(mǎi)方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。
這段時(shí)間根據不同辦理機關(guān)，時(shí)間也不一樣 ，一般在7個(gè)工作日左右有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右。購房過(guò)戶(hù)手續三、本人不能到場(chǎng)辦理過(guò)戶(hù)手續的可以委托別人辦理如果買(mǎi)賣(mài)雙方的當事人不能到場(chǎng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，法律規定可以委托他人代為辦理，賣(mài)方委托他人辦理必須提供經(jīng)過(guò)公證機關(guān)公證的委托書(shū)，買(mǎi)方可以手寫(xiě)一份委托書(shū)，寫(xiě)明委托權限和時(shí)間，可以不辦理公證手續。
購房過(guò)戶(hù)手續四、在建委辦理了過(guò)戶(hù)手續，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦？ 在極特殊情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，但買(mǎi)方在規定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買(mǎi)方必須高度警惕，應當立即向發(fā)證機關(guān)問(wèn)明情況。如果是因為發(fā)證機關(guān)需要完善手續修改數據，延遲一段時(shí)間發(fā)證，這種情況買(mǎi)方可以放心等待。
如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應當立即采取司法手段切實(shí)保護自己的合法利益。實(shí)踐中絕大多數延遲發(fā)證，是因為建委需要完善手續、修改數據。
辦理過(guò)戶(hù)手續后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見(jiàn)。購房過(guò)戶(hù)手續五、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后由銀行放款，不需要買(mǎi)方另行授權以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)之后。
這樣就可能出現這種局面，即一旦辦完過(guò)戶(hù)，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢(qián)兩空的尷尬境地。事實(shí)上，這種情況是不會(huì )出現的，這是因為銀行在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后放款不需要買(mǎi)方簽字授權，就可以將房款直接放至房主的賬戶(hù)內，銀行在這里起到一種保障作用，保護買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。
銀行放款有兩種模式，一是依據過(guò)戶(hù)資料（契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知）放款；二是依據抵押材料（他項權利證書(shū)）放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔保機構提供擔保才能操作。
購房過(guò)戶(hù)手續六、政策性住房如經(jīng)濟適用房和房改房中央產(chǎn)房注意事項政策性住房如經(jīng)濟適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)有一些限制性規定，不滿(mǎn)足規定條件不能辦理過(guò)戶(hù)手續。買(mǎi)賣(mài)雙方需要提前溝通情況，切實(shí)消除過(guò)戶(hù)障礙，防止一切手續辦完才發(fā)現不能辦理過(guò)戶(hù)，給雙方帶來(lái)巨大損失。
5.辦理購房合同更名的房子有哪些注意呢
由于房屋未網(wǎng)簽，如果想完成購房合同更名相對簡(jiǎn)單，因為不涉及不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的業(yè)務(wù)辦理，僅相當于換一個(gè)人和開(kāi)發(fā)商簽合同而已，開(kāi)發(fā)商一般會(huì )同意辦理。
這種情況也需要征得開(kāi)發(fā)商同意，然后提交買(mǎi)受人自己、配偶及需變更者自己、配偶的身份證明和申請材料，并由開(kāi)發(fā)商在線(xiàn)提交更名需求。但購房合同更名，常被認為是逃稅的房地產(chǎn)交易方式，因為直接變更購房合同，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權證時(shí)，顯示一手房交易，不征收20%的個(gè)稅。
購房合同更名需重新備案，會(huì )被重新審核，如被主管部門(mén)發(fā)現真實(shí)目的是完成交易，則會(huì )被拒。此外，對于已經(jīng)完成網(wǎng)簽并完成備案，這種情況非常復雜。
這類(lèi)房產(chǎn)需要購房者和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，征得開(kāi)發(fā)商同意，撤銷(xiāo)現有購房合同，并和新的購房者簽約重新備案。通常，已網(wǎng)簽的房產(chǎn)不予辦理交易更名業(yè)務(wù)。
6.房產(chǎn)更名需要注意什么
在婚姻存續期間添加配偶姓名可以直接添加。
如果在婚姻存續期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫(xiě)一個(gè)人的名字也算是兩人的共同財產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類(lèi)情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續，只需攜帶結婚證、房屋兩證、身份證原件及復印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。
非婚姻存續期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈與的方式更名。
贈予的兩種情況：
有房有貸。一般房子貸款沒(méi)有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名。二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準后再到房管局辦理更名手續。
有房無(wú)貸，視做贈與。雙方需要簽訂一份贈與合同，且贈與合同必須辦理公證手續，公證費一般是贈與房屋價(jià)值的1%，除此之外還需要繳納一定的個(gè)人所得稅、契稅等費用（直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅）。
