貸款成交(貸款需要注意的問(wèn)題)
1.貸款需要注意的問(wèn)題有哪些?
1、貸款數額 二手房貸款數額、二手房的商業(yè)貸款與房產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格、建造年代以及個(gè)人收入狀況有關(guān)。
一般是可以貸款評估價(jià)格的70%，如果房子建造年代不是很久的話(huà)，一般可以貸款實(shí)際成交價(jià)格的60%左右。同時(shí)貸款的額度也要受到貸款年限和個(gè)人收入的制約。
2、貸款年限 個(gè)人住房貸款長(cháng)期限為30年、個(gè)人商業(yè)用房貸款長(cháng)期限為10年、男士年齡不超過(guò)60歲、60-你的年齡為男士長(cháng)貸款年限、女士年齡不超過(guò)55歲；55-你的年齡為女士長(cháng)貸款年限。二手房貸款年限，由于受到房齡的限制，很多時(shí)候不能貸款到30年。
二手房房齡越老，貸款年限就越短。如果所購買(mǎi)的二手房房齡有十幾年，則貸款年限一般為20年。
3、首付款和貸款額度 首付款和貸款額度的高低，受二手房評估價(jià)的影響。一般二手房評估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，評估價(jià)大多為二手房市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%，部分房屋會(huì )更低。
4、稅費問(wèn)題 需要繳納契稅、個(gè)人所得稅、貸款擔保費、中介費等主要稅費。與新房相比，二手房需要繳納更多的稅費。
此外，新房與二手房，契稅征收的標準一樣，但計稅價(jià)不一樣。新房是按照房屋總價(jià)乘以對應的契稅比例。
二手房是按照成交價(jià)、評估價(jià)或者指導價(jià)乘以對應的契稅比例。 5、交易方式和程序 一般是委托中介進(jìn)行交易，即買(mǎi)賣(mài)雙方、中介等三方進(jìn)行交易。
二手房也有自行交易，即不通過(guò)中介進(jìn)行交易。自行交易時(shí)，很多程序都需要買(mǎi)賣(mài)雙方自行完成，因此相對較繁瑣。
通過(guò)中介進(jìn)行交易，中介會(huì )為整個(gè)交易流程提供服務(wù)。但二手房交易糾紛多、不確定因素多、風(fēng)險大。
2.購房貸款應該注意哪些事項?
購房申請貸款應該注意以下事項： 1、查詢(xún)確認自己的信用報告 在貸款之前一定要對自己的信用狀況進(jìn)行查詢(xún)，以此來(lái)判斷自己是否有貸款的資格，可以通過(guò)征信管理部門(mén)查詢(xún)本人的信用報告。
很多情況都可能會(huì )造成信用狀況差導致無(wú)法貸款，比如有逾期不歸還信用卡欠款的信用記錄等。 所以說(shuō)平時(shí)要注意自己的信用記錄，以免因為小事耽誤了貸款。
2、個(gè)人信息要準確 在申請購房貸款時(shí)需要提交個(gè)人信息，個(gè)人信息應詳細、準確；而在貸款發(fā)放后，也要注意的自己的個(gè)人信息保持準確，如果信息發(fā)生變動(dòng)應及時(shí)告知銀行。 確保銀行方面有自己的準確信息，方便銀行聯(lián)系貸款人，這樣可以及時(shí)了解銀行方面的相關(guān)信息，可以更好地享受銀行為借款人提供的貸后服務(wù)；而如果沒(méi)有及時(shí)把最新信息告知銀行，則可能會(huì )帶來(lái)很多麻煩，接收不到銀行方面的相關(guān)通知。
3、借款合同和借據妥善保管 很多借款人在貸款發(fā)放下來(lái)之后就萬(wàn)事大吉了，借款合同和借據隨便一丟，但是其實(shí)這種行為是存在風(fēng)險的。我們應該了解借款合同和借據都是重要的法律文件，借款人與銀行的相關(guān)交易詳情都在這些文件中。
另外，由于貸款期限長(cháng)度不等，最高貸款期限長(cháng)達30年，為防止中間出什么差錯，作為借款人，應當妥善保管您的合同和借據，不要遺失借款合同和借據。 4 貸款還清后不要忘記撤銷(xiāo)抵押 很多購房者還完貸款之后就以為萬(wàn)事大吉了，但其實(shí)撤銷(xiāo)抵押是個(gè)很重要的環(huán)節。
購房者再還清了全部貸款本金和利息后，可以拿銀行的貸款結清證明和《房地產(chǎn)他項權利證明》前往房產(chǎn)所在地區的房地產(chǎn)交易中心辦理抵押撤消手續。
3.購房貸款需要注意什么呢
六要 1、申請貸款的額度要量力而行。
2、辦按揭要選擇好貸款銀行。 3、要選擇最合適自己的還款方式。
等額還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強、并希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的個(gè)人。
4、向銀行提供的資料要真實(shí)。 5、提供本人住址要準確、及時(shí)。
6、每月要按時(shí)還款避免罰息。 六不要 1、申請貸款前不要動(dòng)用公積金。
如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您的公積金賬戶(hù)上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著(zhù)您將申請不到公積金貸款。 2、在借款第一年內不要提前還款。
按照公積金貸款的有關(guān)規定，部分提前還款應在還貸滿(mǎn)1年后提出，并且您歸還的金額應超過(guò)6個(gè)月的還款額。 3、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。
當您在借款期限內償債能力下降、還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐。可向銀行提出延長(cháng)借款期限的申請，經(jīng)銀行調查屬實(shí)，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會(huì )受理您的延長(cháng)借款期限的申請。
4、貸款后出租住房不要忘告知義務(wù)。當您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實(shí)書(shū)面告知承租人。
5、貸款還清后不要忘記撤銷(xiāo)抵押。當您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項權利證明前往房產(chǎn)所在區、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷(xiāo)抵押。
6、不要遺失借款的合同和借據。申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由于貸款期限最長(cháng)可達30年，作為借款人，您應當妥善保管您的合同和借據，同時(shí)認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務(wù)。
4.買(mǎi)方貸款,賣(mài)方需要注意什么
第一、委托中介賣(mài)房
一定要明確委托方式和期限，賣(mài)方大多數情況下會(huì )通過(guò)中介公司予以?huà)炫瞥鍪邸Ｙu(mài)方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外，還應明確委托方式和掛牌期限。
第二、自己賣(mài)房
必須要了解行情，關(guān)注房產(chǎn)信息，收集相關(guān)資訊掌握動(dòng)態(tài).瀏覽相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的新聞快訊，實(shí)話(huà)，沒(méi)有任何一個(gè)專(zhuān)家或學(xué)者可以決定房子賣(mài)多少錢(qián)，真正的賣(mài)房者報價(jià)應心平氣和理智客觀(guān)，報價(jià)過(guò)高錯失了真正好的成交機會(huì )又浪費了大量的時(shí)間精力.報價(jià)過(guò)低有損個(gè)人利益。
第三、客戶(hù)看房
想要賣(mài)出一好的價(jià)格，建議賣(mài)房前先將房子修飾或打掃一番給人一個(gè)舒適家的感覺(jué)，如有必要也可重新粉涮一下對于賣(mài)出的價(jià)格影響很大，。耐心接待客戶(hù)，不同的客戶(hù)和中介一便一便的和你砍價(jià)，在這時(shí)候一定要保持冷靜，可觀(guān)的分析，同時(shí)心情要平穩，對自己的房子充滿(mǎn)信心，等待客戶(hù)對你房子的品頭論足，挑毛病。
第四、簽訂合同
在交易過(guò)程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節問(wèn)題上則不甚關(guān)注。但是這些細節如果不約定好，很容易出現糾紛，例如：產(chǎn)權情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費及日期，其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶(hù)、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行。
注意事項：不要提前交房，雖然現在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的時(shí)間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要15天左右的時(shí)間，在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現行法律以“保護現居住者”的權益優(yōu)先，因此可能會(huì )給屋主帶來(lái)一些不必要的損失。
5.二手房貸款買(mǎi)房賣(mài)方注意事項有哪些
二手房賣(mài)房注意事項：
1、房屋手續是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區還有契稅證）
2、產(chǎn)權是否明晰無(wú)糾紛（是否有離婚析產(chǎn)，繼承，共有權人）
3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政規劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線(xiàn)內）
6、房屋是否合法 ，（不要有違規搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)）。
7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）
8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內戶(hù)口必須遷移（特別是學(xué)區房）
9、中介公司是否違規 （黑心中介吃差價(jià)等）
10、合同約定是否明確
如能注意到以上幾點(diǎn)，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
交易流程如下：
1、銀行征信調查
2、房屋產(chǎn)權調查
3、房屋過(guò)戶(hù)的同時(shí)銀行審查貸款條件
4、發(fā)放貸款
5、物業(yè)交割
6.二手房貸款買(mǎi)房賣(mài)方注意事項有哪些
二手房貸款買(mǎi)房賣(mài)方注意事項：1、賣(mài)方主動(dòng)違約：合同中都約定了解約定金，就是賣(mài)方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進(jìn)一步賠償損失。
其實(shí)這個(gè)解約條款包含有一個(gè)條件，那就是賣(mài)方應當先啟動(dòng)解約程序。如果說(shuō)買(mǎi)方先啟動(dòng)強制履行程序，那么可能面的后果就是會(huì )被判決強制履行。
如果說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方是個(gè)人簽定的合同，而非中介操作，那么說(shuō)如果賣(mài)方主動(dòng)違約，就會(huì )面臨雙倍返還定金再賠償漲價(jià)損失的可能。2、錢(qián)款的收取：是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實(shí)踐合同，雖然本來(lái)約定只是五萬(wàn)，他給十萬(wàn)，你簽收了，定金就為十萬(wàn)。
如果說(shuō)定金約定是十萬(wàn)，但你只簽收了5萬(wàn)，那定金就是五萬(wàn)。首期款一定要買(mǎi)方做資金監管，較好是找銀行，而非中介。
一定要看到監管資金，和銀行承諾貸款，才去辦理買(mǎi)賣(mài)合同。3、陰陽(yáng)合同：如果沒(méi)有在合同中約定營(yíng)業(yè)稅由買(mǎi)方支付，再簽署陰陽(yáng)合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、全權委托公證：如果說(shuō)賣(mài)方賣(mài)的樓是一個(gè)帶有銀行按揭的樓，如果賣(mài)方資金不夠雄厚，那么就需要有一個(gè)贖樓的程序，在這個(gè)程序中，一般是委托中介，以及擔保公司全權處理的，以達到贖樓以及賣(mài)樓的目的。賣(mài)方在這個(gè)中間出現的問(wèn)題是最多的，因為全權委托，中介可以不經(jīng)賣(mài)方同意，完全可以自行買(mǎi)賣(mài)該房屋，同時(shí)也常常違背賣(mài)方的一些口頭意見(jiàn)，不按照賣(mài)方的意愿控制房產(chǎn)，而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。
而公證處要求撤銷(xiāo)公證，需將所有的公證書(shū)收回，而中介常常卡住公證書(shū)，不返還給賣(mài)方。常常賣(mài)方無(wú)法控制自己的房產(chǎn)。
5、無(wú)證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)：很多賣(mài)房者，出賣(mài)的是一手房產(chǎn)證還沒(méi)有出來(lái)的房屋，雖然法律有規定，不得買(mǎi)賣(mài)期房，但是那只是針對賣(mài)方的一個(gè)管理規定，而非合同是否有效的一個(gè)效力條件。并且這種情況下認定無(wú)證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同都是一個(gè)附生效條件的有效合同，所以賣(mài)方幾乎不要抱有幻想，以這一條來(lái)撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，而達到不賠定金的目的。
6、有租約的房屋：有租約的房屋要確認租房者不會(huì )行使優(yōu)先購買(mǎi)權，同時(shí)要租房者出具聲明書(shū)，放棄該項權利，一但忽視租房者的優(yōu)先購買(mǎi)權，后果會(huì )很?chē)乐兀饪涂梢砸蟪蜂N(xiāo)你和買(mǎi)方的買(mǎi)賣(mài)合同，就是過(guò)戶(hù)了，仍會(huì )撤銷(xiāo)。租房者放棄了優(yōu)先購買(mǎi)權，也要告之買(mǎi)方知道有租客的存在，否則到時(shí)買(mǎi)方找麻煩。
7、請律師協(xié)助：如果說(shuō)賣(mài)方要請律師幫忙協(xié)助，較好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找律師看具體情況，因為等到合同簽定后，你再找律師，很多東西都無(wú)法擔供參考，只能是告訴一些過(guò)程的走法了。
