征遷工作(土地征收中房屋拆遷應注意的問(wèn)題)
1.土地征收中房屋拆遷應注意的問(wèn)題有哪些?
(1)依法辦理征地審批手續。
因建設項目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準征收。我國《土地管理法》規定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設占用土地，涉及農用地轉化建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
依照法律規定因建設項目需要用地的首先應將集體土地征為國有，如項目建設不把集體土地依法征收為國有土地就實(shí)施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規定，沒(méi)有土地征收審批手續，就沒(méi)有拆遷集體土地上房屋的合法根據，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。 （2）征地管理部門(mén)按征地被批準方案實(shí)施并發(fā)布拆遷公告。
征收土地方案經(jīng)批準后，市、縣人民政府應當在被征收土地所在地的范圍內予以公布。公告內容應包括批準征地機關(guān)、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法和辦理征土補償的期限等，尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的，應在公告中明確被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
同時(shí)可通知有關(guān)部門(mén)在拆遷用地范圍內暫停辦理戶(hù)口的遷入、分戶(hù)；房屋的買(mǎi)賣(mài)、交換、翻建、租賃、抵押；核發(fā)營(yíng)業(yè)執照等事宜。 （3）拆遷主體要有合法的資格并按程序規定拆遷。
在征收集體土地房屋拆遷過(guò)程中，有些拆遷主體是縣、區政府，有些是鄉、鎮政府，還有的是無(wú)拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門(mén)，拆遷主體比較混亂，實(shí)際操作很不規范。 目前，雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒(méi)有一部可操作性的法律法規，但根據現行法律法規還是應按照土地管理法的相關(guān)規定由縣、區以上國土資源管理部門(mén)組織實(shí)施拆遷或委托縣、區級國土資源管理部門(mén)實(shí)施拆遷為宜。
而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規定執行。 （4）拆遷并進(jìn)行房屋市場(chǎng)評估、拆遷補償標準要統一。
由于集體土地征收中房屋拆遷，沒(méi)有一部較完善、完備的法律法規，且對房屋拆遷的補償安置標準又不適用城市房屋拆遷的規定，所以造成拆遷補償安置標準不統一。有的農戶(hù)在期限內搬遷而所得補償不如后搬遷的農戶(hù)，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農戶(hù)到處上訪(fǎng)、哄鬧，造成社會(huì )不穩定因素。
為此，對集體土地征收中房屋拆遷，可根據拆一還一，不低于原來(lái)水平的原則，按房屋原有建筑物的結構類(lèi)型和建筑面積的大小給予合理的補償，或由政府統一籌建安置房或農民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安排安置。對集體土地上的房屋進(jìn)行評估時(shí)，應征求農戶(hù)意見(jiàn)，提供由三家具有省級以上建設行政主管部門(mén)核發(fā)的，三級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)機構進(jìn)行評估，由被拆遷人優(yōu)先選擇評估機構，對收征地上的被拆遷房進(jìn)行市場(chǎng)評估。
2.房屋征收拆遷程序中應注意的問(wèn)題有哪些?
拆遷人與被拆遷人既沒(méi)有經(jīng)過(guò)協(xié)商達成協(xié)議，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)裁決，被拆遷人的房屋被非法拆除，被拆遷人就補償問(wèn)題應當如何尋求司法救濟 拆遷人的非法拆遷行為，是一種侵權行為，被拆遷人可以向人民法院提起民事?lián)p害賠償的訴訟請求； 申請拆遷管理部門(mén)裁決，對裁決不服再提起行政訴訟； 拆遷人的非法拆遷行為是對被拆遷人合法財產(chǎn)的侵犯，其行為已經(jīng)觸犯了《刑法》275條的規定，可要求公安機關(guān)以實(shí)施人構成故意損壞財物罪給予立案，追究實(shí)施人的刑事責任。
判斷拆遷行為是否合法的幾個(gè)標準： （1）是否有拆遷管理部門(mén)批準的《房屋拆遷許可證》。 （2）是否在拆遷許可證確定的拆遷范圍。
（3）是否在拆遷許可證確定的拆遷期限內實(shí)施拆遷。 房屋拆遷過(guò)程必須舉行聽(tīng)證的階段： 房屋拆遷管理部門(mén)對于拆遷項目面積較大或者戶(hù)數較多的拆遷項目，在核發(fā)拆遷許可證前，就拆遷許可有關(guān)事項召開(kāi)聽(tīng)證會(huì )，聽(tīng)取當事人意見(jiàn)。
拆遷許可聽(tīng)證主要對拆遷許可條件，特別是拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金落實(shí)情況進(jìn)行聽(tīng)證。聽(tīng)證意見(jiàn)作為房屋拆遷管理部門(mén)核發(fā)拆遷許可證的重要參考依據。
房屋拆遷管理部門(mén)在受理裁決申請前，應當對拆遷申請人提交的資料認真的審查，對于未達成拆遷補償安置協(xié)議戶(hù)數較多或是比例較高，應當自行組織聽(tīng)證。 具體標準、程序由省、自治區、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門(mén)規定。
房屋拆遷管理部門(mén)申請行政強制拆遷前，應當邀請有關(guān)管理部門(mén)、拆遷當事人代表以及具有社會(huì )公信了的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進(jìn)行聽(tīng)證。
3.征收農村土地應該注意哪些事情
1、征地之前有批文 土地征收，批文先行。
由于此次商合杭鐵路沿線(xiàn)多為農村地區，因此，大量農用地的征收不可避免。可以預見(jiàn)的是，本次征遷工作的時(shí)間緊、任務(wù)重，但與此同時(shí)，征地批文是征收合法性的必要前提。
我國土地管理法規定，省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線(xiàn)工程和大型基礎設施建設項目、國務(wù)院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務(wù)院批準。 2、征地現場(chǎng)有公示 除了征地前的批文外，征地項目的公示是一項重要規定。
土地管理法規定，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。此外，該法還規定，在有關(guān)征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應當公告，并聽(tīng)取被征地的農村集體經(jīng)濟組織和農民的意見(jiàn)。
被征地的農村集體經(jīng)濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受監督。此外，除了因保密需要外，我國有關(guān)法律還規定，建設工程施工現場(chǎng)外圍應當對施工情況進(jìn)行公示。
沿線(xiàn)群眾可以通過(guò)施工現場(chǎng)公示牌了解項目概況、施工進(jìn)度、施工日期等。 3、征遷補償有標準 農用地和集體土地的征遷是需要補償的。
法律規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著(zhù)物和青苗的補償費。
由于法律規定，被征收土地上的附著(zhù)物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定，因此我省各地（一般市一級政府出臺文件）均對土地附著(zhù)物補償出臺了標準。包括房屋、院落、水井、青苗、樹(shù)木等都有具體標準。
4、臨時(shí)占地有規范 鐵路施工，免不了搭建工棚、堆放施工材料，因此，臨時(shí)占地的情況經(jīng)常出現。有些地方政府以臨時(shí)占地不是征地為由不給群眾補償，這其實(shí)是錯誤的。
土地管理法規定，建設項目施工需要臨時(shí)使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準。土地使用者應當根據土地權屬，與有關(guān)土地行政主管部門(mén)或者農村集體經(jīng)濟組織、村民委員會(huì )簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補償費。
4.房屋拆遷需要注意什么
.1.房屋拆遷面積的確定.如果實(shí)際面積大于房產(chǎn)證上的面積，務(wù)必要求拆遷方丈量，堅持以實(shí)際面積計算.
2.房子裝潢的補償.比如鋁合金窗和防盜門(mén)的補償與一般門(mén)窗不同；石英水磨地和一般水泥地的補償不同；需要補償和不補償的項目容易混淆，都必須在拆遷方作記錄后一一過(guò)目.
3.違章建筑的年限和補償.如果有違章建筑，事先最好有違章年份的憑證，哪怕是一張用料單或用工單.因為不同年份的補償多少不同
4.簽訂合同時(shí)，要仔細搞清合同內容，不清楚的問(wèn)清以后才簽字.
5.如果拆遷時(shí)要求析產(chǎn)，如有兩個(gè)房產(chǎn)證要求得到兩套回遷房都是可以的
6.拆遷程序是否正當，拆遷手續是否合法是首先需要注意的。
5.拆遷協(xié)議中應該注意什么
1.拆遷補償的方式 拆遷補償的方式有兩種：既可以實(shí)行貨幣補償，也可以實(shí)行與貨幣補償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權房屋調換；產(chǎn)權調換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎，結算差價(jià)或不結算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權調換。
我們律師在接受被拆遷人委托時(shí)應提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。
2.簽訂拆遷補償安置協(xié)議的主體 由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議： （1）拆遷執行政府規定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償的。
（2）拆遷執行政府規定租金標準的私有居住房屋的。 （3）拆遷房管部門(mén)依法代管的房屋的。
（4）拆遷宗教團體委托房管部門(mén)代理經(jīng)租的房屋的。 上述所稱(chēng)的執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門(mén)代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門(mén)代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執行政府規定租金標準，且租賃關(guān)系延續至今的私有出租居住房屋。
3.拆遷補償安置協(xié)議的內容 簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應包括以下內容： （1）訂立協(xié)議的主體。 （2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。
（3）補償安置方式。 （4）貨幣補償金額。
（5）搬遷期限。 （6）違約責任。
（7）爭議的處理。 （8）需要約定的其他事項。
還須注意如實(shí)行房屋調換的，拆遷補償安置協(xié)議的內容還應當包括調換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項，拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。拆遷居住房屋以期房調換的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據建設情況約定過(guò)渡期，并遵守過(guò)渡期的約定。
過(guò)渡期內，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應支付過(guò)渡期內的臨時(shí)安置補助費。搬家補助費、設備遷移費和臨時(shí)安置補助費標準則由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房地資源局制定。
如當地對協(xié)議有備案要求的，受托律師應提示拆遷人應當按當地規定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。
6.50在征地拆遷程序中,需要注意哪些問(wèn)題
需要注意以下問(wèn)題一、征收拆遷的主體是誰(shuí)？1. 批準機關(guān)：（1）集體土地：批準機關(guān)是省級人民政府和國務(wù)院。
法律依據：《土地管理法》第45條規定征收下列土地的，由國務(wù)院批準：（一）基本農田（二）基本農田以外的耕地超過(guò)35公頃的（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。
征收農用地的，應當依照本法第44條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準農用地轉用的，同時(shí)辦理征地審批手續。
不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時(shí)辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過(guò)征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。（2）國有土地：批準機關(guān)是市縣級人民政府。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條、第8條。2. 實(shí)施機關(guān)是誰(shuí)：（1） 涉及集體土地及地上房屋的征收拆遷，實(shí)施機關(guān)是縣級以上人民政府。
法律依據：《土地管理法》第46條規定：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。，（2） 涉及國有土地上房屋征收拆遷，實(shí)施機關(guān)是市縣級人民政府確定的房屋征收部門(mén)。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條、第5條。哪些情況下可以征收拆遷1.《土地管理法》第2條明確規定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補償。
2.《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規定：為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市縣級人民政府作出房屋征收決定。國防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會(huì )福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉規劃法有關(guān)規定組織實(shí)施的對危房集中、基礎設施落后等地段進(jìn)行舊城區改建的需要；法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
了解了以上內容，相信您對征地拆遷的常識有所掌握。不要把夢(mèng)想寄托在別人身上，也不要太過(guò)在乎身邊的閑言碎語(yǔ)，因為未來(lái)是你自己的，不是你能不能，而是你要不要。
