深圳二手房過(guò)戶(hù)(2017年深圳二手房過(guò)戶(hù)應當注意什么)
1.2017年深圳二手房過(guò)戶(hù)應當注意什么
二手房交易十大注意事項：
一、房屋產(chǎn)權是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。
七、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮
2.深圳買(mǎi)二手房應注意什么?
1、核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權委托書(shū)。
2、到房管局查驗賣(mài)方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權人同意房屋出售的書(shū)面文件。
3、如通過(guò)房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽(yù)度的中介機構，必要時(shí)可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
4、仔細核對賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯。
5、如購買(mǎi)公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標準價(jià)，標準價(jià)購買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買(mǎi)權，因此，應要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊、醫院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對其上市交易的批準書(shū)。
7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權爭議的房屋。
8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節，購房者除對房屋戶(hù)型、結構、用材等較直觀(guān)的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線(xiàn)走向等細節；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標準。
9、關(guān)鍵性承諾應體現在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當中。交易雙方當事人對房地產(chǎn)管理部門(mén)申報的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對所購房屋進(jìn)行評估；簽約過(guò)程中應特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。
3.深圳這邊二手房交易流程中要注意什么細節?
由于買(mǎi)賣(mài)雙方通常不注意將一些如申請貸款能否成功，物業(yè)管理交接等細節方面寫(xiě)入合同，由此引發(fā)糾紛，如果合同未作出明確約定，糾紛通常無(wú)法得到妥善滿(mǎn)意解決。
在簽定二手房合同之前，買(mǎi)房人應該仔細檢查房屋的狀況。主要包括幾個(gè)方面：
一是檢查房屋的產(chǎn)權證和土地證，看兩證是否齊全（有些房本是兩證合一的）。
二是要看清楚產(chǎn)權證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載。
三是檢查房屋本身的質(zhì)量。除了以上幾點(diǎn)之外，還要注意房屋是否被賣(mài)房人出租。
四要檢查房產(chǎn)證上的產(chǎn)權人姓名和賣(mài)房人的身份證上的姓名是否一致，
五要看產(chǎn)權證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書(shū)面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛。
六、對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，除了要嚴格按照建設委員會(huì )的二手房買(mǎi)賣(mài)合同格式訂立合同之外，還需要將一些細節問(wèn)題納入合同內容。主要包括房屋的物業(yè)管理交接，戶(hù)籍的遷移等問(wèn)題。
七、買(mǎi)方可以留一定的房款作為“保證金”，等買(mǎi)房將物業(yè)管理交接，戶(hù)籍遷出之后再將房款全部交齊。
八是對于貸款無(wú)法如約辦下來(lái)的情況要尤其注意，這是導致最近一些二手房合同糾紛的主要原因。買(mǎi)房人可以在合同中事先約定，可以設立一個(gè)期限，如果由于客觀(guān)原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法
4.深圳二手房交易時(shí)千萬(wàn)要注意的五大細節是什么呢
細節一：詢(xún)問(wèn)賣(mài)房者是否已到稅務(wù)局開(kāi)具全額房款發(fā)票。
要正規發(fā)票，不是收據也不是手寫(xiě)。發(fā)票是由稅務(wù)局統一印刷的，它不僅是買(mǎi)方合法取得該房地產(chǎn)的重要證明之一，又表示買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程已經(jīng)照章納稅，加之是辦理退稅及下次征稅的重要依據因而就格外重要。
記得一定要索要全額房款發(fā)票。 細節二：房屋內的水電煤氣、物業(yè)、有線(xiàn)電視等是否已辦理過(guò)戶(hù)手續。
別等交房了才發(fā)現費用沒(méi)結清。涉及到過(guò)戶(hù)的辦理，雖然只是很小的事，但是也先提前辦理好過(guò)戶(hù)手續，并且核查原房主是否已經(jīng)結清所有的費用。
一般如果是通過(guò)中介買(mǎi)二手房，中介會(huì )負責辦理。 細節三：房屋內的各種設備發(fā)票、保修卡是否已交接。
存留保修卡，以免后顧之憂(yōu)。購買(mǎi)二手房的時(shí)候，購房者通常會(huì )注意檢查房屋設備的新舊程度和是否已損壞。
但往往忽視索要發(fā)票和保修卡。一旦日后出現問(wèn)題需要修理的時(shí)候就造成了不必要的麻煩，特別是貴重的物品。
細節五：檢查土地證、房產(chǎn)證的關(guān)系是否明確。 這兩證至關(guān)重要！檢查土地證房產(chǎn)證有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題，避免一房?jì)少u(mài)。
注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押等。特別要仔細關(guān)注二手房是否多人共有，如果共有，一定要有共有人同意出賣(mài)的證明書(shū)，才能簽訂有關(guān)協(xié)議，否則就會(huì )陷入不能辦理產(chǎn)權證的窘境。
5.深圳二手房個(gè)人如何進(jìn)行交易
深圳二手房交易流程 一、看房 買(mǎi)方看房、買(mǎi)賣(mài)雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項 二、查檔 買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國土部門(mén)查房檔案 三、簽合同 買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時(shí)間、贖樓費用、過(guò)戶(hù)申請時(shí)間、稅費支付方式、交房日期、租客情況\、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責任，確定這幾大要點(diǎn)后，買(mǎi)賣(mài)雙方與中介簽訂三方合同或者買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，把上述內容寫(xiě)入合同.簽合同是重點(diǎn)，很多糾紛的產(chǎn)生就是因為合同沒(méi)有完善，讓對方有機可乘。
四、資金監管及貸款申請 買(mǎi)方支付定金\首期款入銀行資金監管賬號，買(mǎi)賣(mài)雙方與銀行簽訂資金監管協(xié)議，買(mǎi)方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給賣(mài)方， 五、贖樓 賣(mài)方辦理委托擔保公司贖樓公證委托書(shū)，向原貸款銀行申請贖樓，擔保人辦理贖樓擔保贖樓及注銷(xiāo)抵押登記手續. 六、房屋過(guò)戶(hù) 買(mǎi)賣(mài)雙方去國土局簽訂，遞交房產(chǎn)過(guò)戶(hù)申請，擔保公司領(lǐng)取回執， 七、支付稅費憑回執領(lǐng)取稅單后，買(mǎi)方支付相關(guān)稅費，擔保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證并同按揭銀行在國土局作抵押登記，銀行把首期款給賣(mài)方 八、結清房款 新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣(mài)方 九、交房 買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶(hù).。
6.深圳買(mǎi)房過(guò)戶(hù)流程有哪些
那就讓我這個(gè)專(zhuān)家給你介紹一下 深圳買(mǎi)房過(guò)戶(hù)流程的相關(guān)事宜，仔細聽(tīng)。
一、深圳買(mǎi)房過(guò)戶(hù)流程 1.二手房過(guò)戶(hù)是指在二手房買(mǎi)賣(mài)中雙方達成意向簽定買(mǎi)賣(mài)合同后，去所在區縣辦理繳納稅費辦理產(chǎn)權登記的一整套流程；其中包括：網(wǎng)簽、繳納稅費、辦理產(chǎn)權登記、領(lǐng)取新的產(chǎn)權證件。 2.二手房過(guò)戶(hù)手續需要由有關(guān)當事人雙方共同到市行政服務(wù)中心房管局窗口申請辦理。
二、深圳買(mǎi)房過(guò)戶(hù)流程需提交以下資料： 1.二手房所有權證； 2.國有土地使用證； 3.房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同； 4.結婚證（結婚證丟失或單身未婚的提交由戶(hù)籍所在地民政部門(mén)出具的證明）； 5.賣(mài)方夫妻的身份證； 6.買(mǎi)方身份證； 7.房款收條； 8.契稅完稅證、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統一辦證聯(lián)； 9.由測繪機構出具的房產(chǎn)平面圖； 10.登記機關(guān)認為必要的其它文件及資料向二手房登記機構。 三、深圳買(mǎi)房過(guò)戶(hù)流程所需交納的費用： 1、印花稅（買(mǎi)賣(mài)雙方分別交納）：萬(wàn)分之五； 2、土地出讓金（買(mǎi)方繳納）： （1）成本價(jià)、公有住房，計算公式：房產(chǎn)證建筑面積*1560*1%; (2)經(jīng)濟適用住房（安居、康居），計算公式：成交價(jià)*3%; 3、綜合地價(jià)款：（實(shí)際購房?jì)r(jià)格-可購買(mǎi)房屋最高總價(jià)款標準）*10%; 4、房證印花稅：5元/本； 5、標準價(jià)房屋上市前，需改成成本價(jià)，請原產(chǎn)權人到原產(chǎn)權單位交納，并出具已交納證明。
7.深圳買(mǎi)賣(mài)二手房注意事項有哪些
1、核實(shí)賣(mài)方的身份。
個(gè)人業(yè)主，要看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權委托書(shū)。 2、到房管局查驗賣(mài)方房產(chǎn)證。
看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權人同意房屋出售的書(shū)面文件。 3、通過(guò)房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽(yù)度的中介機構，必要時(shí)可查閱中介機構應具備的“兩證”，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
4、仔細核對賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯的。 5、購買(mǎi)公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標準價(jià)，標準價(jià)購買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補足費用。
由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買(mǎi)權，因此，應要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊、醫院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。 6、如所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對其上市交易的批準書(shū)。
7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋； 存在產(chǎn)權爭議的房屋。 8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查。
在這一環(huán)節，購房者除對房屋戶(hù)型、結構、用材等較直觀(guān)的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線(xiàn)走向等細節；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標準。 9、關(guān)鍵性承諾應體現在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當中。
交易雙方當事人對房地產(chǎn)管理部門(mén)申報的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對所購房屋進(jìn)行評估； 簽約過(guò)程中應特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。 合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。
